İçindekiler
Kentsel dönüşüm uygulamaları ile ulaşılmak istenen temel amaç; bireylerin güvenli, sağlıklı ve çağdaş yaşam koşullarına sahip kentlerde yaşamalarını sağlamak, afet risklerini en aza indirmek ve sürdürülebilir şehirleşmeyi temin etmektir. Bu amaç doğrultusunda yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki çerçevesini belirleyen temel mevzuat niteliğindedir.
Anılan Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasına yönelik usul ve esasları düzenlemektir.
6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli yıkıcı depremler, Türkiye’deki mevcut yapı stokunun ne denli kırılgan olduğunu ve kentsel dönüşümün ertelenemez bir zorunluluk hâline geldiğini açık biçimde ortaya koymuştur. Bu acı tecrübenin ardından, dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve uygulamadaki tıkanıklıkları gidermek amacıyla, 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de, 6306 sayılı Kanun’da önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin temel hedefi; riskli yapıların daha hızlı şekilde yıkılarak yeniden inşa edilmesini sağlamak ve süreci etkinleştirmektir.
Bu kapsamda en dikkat çekici düzenleme, kentsel dönüşüm kararlarında aranan çoğunluk oranının arsa payı bakımından üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiş olmasıdır. Ancak bu değişiklik, arsa payı kavramının kentsel dönüşüm sürecindeki belirleyici rolünü daha da merkezi hâle getirmiştir. Zira gerek dönüşüm kararlarının alınmasında gerekse karar yeter sayısının belirlenmesinde temel ölçüt, malik sayısı değil arsa payı oranıdır.
Öte yandan arsa payı, yalnızca karar alma sürecinde değil; riskli yapının yıkılmasından sonra maliklerin mülkiyet hakkının tespitinde de belirleyici bir role sahiptir. Yapının yıkılmasıyla birlikte bağımsız bölümler varlıklarını kaybetmekte; maliklerin mülkiyet hakkı, arsa hâline gelen taşınmaz üzerindeki arsa payları oranında devam etmektedir. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, yıkım sonrası kat mülkiyeti veya kat irtifakı resen terkin edilmekte ve maliklerin mülkiyet hakkı arsa payları esas alınarak tescil edilmektedir.
Sonuç olarak, özellikle çok katlı yapılaşmanın yaygın olduğu Türkiye’de, arsa payı; kentsel dönüşümün hukuki temelini oluşturan, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen ve uygulamada en fazla uyuşmazlığa konu olan kavramlardan biridir. Arsa payı, yalnızca tapuda yazılı bir oran değil; mülkiyet hakkının kapsamını, karar alma gücünü ve ekonomik paylaşımı belirleyen asli bir hukuki parametredir.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, bir yapıda yer alan bağımsız bölümlerin, üzerinde bulundukları arsadan, kendi değerleri oranında aldıkları payı ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme, o bölümün değeriyle orantılı bir arsa payı tahsis edilmesi zorunludur. Bu pay, tapu kütüğünde açıkça gösterilir.
Arsa payı, binanın üzerinde bulunduğu arsanın ortak mülkiyet rejimine tabi olmasının doğal bir sonucudur. Her malik, arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkına, sahip olduğu bağımsız bölümün arsa payı oranında katılır.
Değer Oranı
Bir bağımsız bölümün arsa payı; büyüklüğü, konumu, cephesi, kullanım amacı ve piyasa değeri gibi unsurlar dikkate alınarak belirlenir. Daha büyük ve değerli bağımsız bölümlerin arsa payı, daha küçük veya tali nitelikteki bağımsız bölümlere kıyasla daha yüksek olmalıdır.
Hak ve Yükümlülük Oranı
Arsa payı, yalnızca mülkiyet oranını değil; ortak giderlere katılımı, oy hakkını, yeniden yapım veya yıkım kararlarındaki ağırlığı ve arsanın değerlendirilmesi hâlinde elde edilecek payı da belirler.
Arsa Payının Hukuki Niteliği ve Kentsel Dönüşümdeki Esaslı Konumu
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, bağımsız bölümle ayrılmaz bir bütün oluşturur ve kamu düzenine ilişkin emredici bir nitelik taşır. Bu pay, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez ve bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmak zorundadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da arsa payındaki orantısızlığın her zaman ileri sürülebileceği ve düzeltilmesinin mümkün olduğu açıkça kabul edilmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının önemi; karar alma mekanizmasında belirleyici olması, yeni yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşımını etkilemesi ve mali yükümlülüklerin dağılımında esas alınması nedeniyle daha da artmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının hukuki ve stratejik önemi şu başlıklar altında incelenebilir:
- Karar Alma Süreci ve Oy Hakkı
Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda 2023 yılında yapılan son değişikliklerle, riskli yapının yıkılması ve yeniden inşası veya güçlendirilmesi yönündeki kararların alınmasında aranan malik çoğunluğu, toplam arsa paylarının salt çoğunluğuna (%50 + 1) düşürülmüştür. Bu radikal değişiklik, önceki 2/3 çoğunluk şartının getirdiği bürokratik tıkanıklıkları ve malikler arasındaki uzlaşmazlıkları aşmayı hedeflemiştir. Artık, maliklerin arsa payları toplamının yarıdan bir fazlasına sahip olanların onayı, projenin başlatılması için yeterli hukuki zemini sağlamaktadır. Bu durum, arsa payının, maliklerin sayıca çokluğundan bağımsız olarak, projenin geleceği üzerindeki mutlak ağırlığını ve dönüşüm sürecindeki belirleyici rolünü net bir şekilde ortaya koymaktadır. Yüksek arsa payına sahip malikler, bu yeni düzenleme ile dönüşüm projesinin kaderinde daha etkin ve doğrudan bir rol oynama imkanına kavuşmuşlardır.
- Yeni Bağımsız Bölüm Paylaşımının Esası
Dönüşüm sonrası inşa edilecek yeni bağımsız bölümlerin malikler arasında ne şekilde paylaşılacağı, genellikle mevcut arsa payları veya bu payların adil bir şekilde yeniden değerlenmesi sonucunda belirlenen oranlar üzerinden yapılır. Bu paylaşım, sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile tanzim edilir. Arsa payının adil ve doğru tespiti, bu sözleşmelerin hukuki geçerliliği, taraflar arasındaki menfaat dengesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Yeni proje kapsamında bağımsız bölümlerin büyüklüğü, katı, cephesi ve diğer nitelikleri de bu arsa payı oranlarına göre adil bir şekilde dağıtılmalıdır.
- Mali Yükümlülüklerin ve Hakların Dağılımı
Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek ek inşaat maliyetleri (örneğin, şerefiye farkları, teknik giderler), geçici barınma için sağlanan kira yardımları, faiz destekleri gibi devlet teşvikleri ve diğer finansal yükümlülükler ve haklar da çoğunlukla arsa payı oranlarına göre dağıtılır veya hesaplanır. Yıkım sonrası arsanın değerlendirilmesi veya satışa çıkarılması durumunda da maliklerin elde edeceği pay, sahip oldukları arsa payları oranındadır. Bu da arsa payının sadece fiziksel bir dağılım aracı değil, aynı zamanda finansal yükümlülük ve hak paylaşımında da temel referans noktası olduğunu gösterir.
Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce veya sürecin başında, mevcut arsa paylarının güncel piyasa değerleri ve bağımsız bölümlerin nitelikleriyle uyumlu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Gerekirse, dönüşüm sürecinden önce veya dönüşüm sözleşmesi yapılırken, arsa paylarının düzeltilmesi için gerekli hukuki adımlar atılmalıdır. Bu, hem dönüşüm sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar hem de tüm maliklerin adil bir şekilde haklarını almasını garanti altına alır.
Kentsel Dönüşümde Adaletin ve Hukuki Güvenliğin Teminatı Olarak Arsa Payı
Kentsel dönüşüm, yalnızca yapıların yenilenmesi değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması ve adil paylaşımın sağlanması sürecidir. Arsa payı, bu sürecin hem hukuki hem de ekonomik temelini oluşturmaktadır. Karar alma eşiğinin salt çoğunluğa indirilmesi, dönüşümü hızlandırmakla birlikte, arsa payı dengesinin bozulduğu yapılarda ciddi hak kayıplarına yol açma riskini de beraberinde getirmiştir.
Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine girilmeden önce arsa paylarının gerçek değerleri yansıtıp yansıtmadığının denetlenmesi, gerekli hâllerde arsa payı düzeltim davalarının açılması ve sözleşmelerin mevcut arsa paylarına tam uyumlu şekilde düzenlenmesi, dönüşümün sağlıklı ve sürdürülebilir şekilde tamamlanabilmesi açısından zorunludur.
Kentsel dönüşüm, ancak mülkiyet hakkına saygılı, hukuki güvenliği esas alan ve adil paylaşımı gözeten bir anlayışla başarıya ulaşabilir.
