Detaylarıyla Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulması amacıyla tasfiye ve yenileme işlemlerine ilişkin özel ve emredici hükümler öngörmektedir.

Bu kapsamda başvurulan temel uygulama araçlarından biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Anılan sözleşmeyle arsa malikleri, belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi; yüklenici ise projeye ve teknik şartnameye uygun yapıyı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun’un emredici nitelikteki karar, bildirim ve pay satışı usulleri sebebiyle bu sözleşme, klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı bir hukuki rejime tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini izleyen yeniden yapım kararı, karar yeter sayısının belirlenmesi, sözleşmeye davet, karara katılmayan paydaşların hukuki durumu ve arsa paylarının satışı, 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama mevzuatı uyarınca yürütülür. Bu itibarla sözleşme ilişkisine, tarafların karşılıklı edimlerini düzenleyen özel hukuk hükümleri ile dönüşüm sürecinin usul ve esaslarını belirleyen emredici kamu hukuku kuralları birlikte uygulanır; idare de kanundan doğan görev ve yetkileri kapsamında sürece iştirak eder.

Dolayısıyla sözleşmenin geçerliliği, bağlayıcılığı ve uygulanabilirliği; yalnızca taraf iradeleri ve sözleşme hükümleri esas alınarak değil, 6306 sayılı Kanun’un emredici düzenlemeleriyle özel hukuk hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi suretiyle belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, süreci başlatan işlem değil; riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, mülkiyet ve arsa payı durumunun açıklığa kavuşturulması, teknik ve mali fizibilitenin tamamlanması ve kanuni karar alma usulünün usulüne uygun biçimde sonuçlandırılması sonrasında düzenlenmesi gereken temel uygulama belgesidir. Hazırlık aşamasındaki hukuka aykırılıklar, ayrıntılı bir sözleşme düzenlenmiş olmasıyla kendiliğinden giderilemez. Uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü; tarafların hak ve borçlarının, teknik şartnamenin, süre ve teslim koşullarının, teminatların, bağımsız bölüm dağılımının ve tasfiye esaslarının yeterli açıklıkta belirlenmemesinden kaynaklanmaktadır.

Bu çalışma, 6306 sayılı Kanun kapsamında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, kuruluş ve şekil şartlarını, dönüşüm sürecinin sözleşmeye etkisini ve sözleşmede bulunması gereken başlıca düzenlemeleri uygulama bakımından incelemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin belirli arsa paylarını devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi, yüklenicinin ise sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir sözleşme türü olarak düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurları bünyesinde birleştiren karma ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir. Sözleşmenin hukuki dayanakları arasında başta Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve 1009. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi olmak üzere taşınmaz mülkiyetinin devri, resmî şekil ve tapu siciline şerhe ilişkin hükümler ile yerleşik yargı içtihatları bulunmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle tabidir. Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de noterlikçe düzenleme biçiminde yapılması gerekir; adi yazılı belge veya yalnızca imza onayı, kural olarak geçerlilik şartını karşılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan kişisel haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir; şerh edilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir.

Resmî sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren, tarafların edim dengesini yeniden kuran veya yeni bir taşınmaz satış vaadi doğuran ek protokoller de kural olarak asıl sözleşmeyle aynı resmî şekle tabi tutulmalıdır. Adi yazılı bir protokol, resmî sözleşmeyi geçersiz kılacak veya taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik yeni ve geçerli bir borç doğuracak şekilde hüküm tesis edemez.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde sözleşmenin kurulması ve uygulanması; riskli yapı tespiti, karar alma, yüklenici seçimi ve sözleşmeye katılım usulleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Bu işlemlerde hem özel hukuk hükümlerine hem de özel mevzuattaki emredici usullere uyulması zorunludur.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Sözleşmeye Etkisi

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlayan dönüşüm sürecinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca özel hukuk alanında sonuç doğuran bir işlem olarak değerlendirilemez. Sözleşmenin uygulanması, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen karar alma, bildirim, arsa payları oranlarında salt çoğunlukla karar alınması, sözleşmeye davet ve gerektiğinde pay satışı işlemlerinin usulüne uygun biçimde tamamlanmasına bağlıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce akdedilen sözleşmenin bütün maliklere karşı bağlayıcı olması ise 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk rejimine değil, taşınmazın mevcut mülkiyet yapısına ve genel hükümlere göre aranan irade birliğine tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra dönüşüm işlemleri 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülür. Karar yeter sayısının belirlenmesinde bağımsız bölüm veya malik sayısı değil, tapu sicilinde kayıtlı toplam arsa payı esas alınır.

Yeniden bina yaptırılması, yüklenicinin seçilmesi, sözleşme koşullarının belirlenmesi ve taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat veya başka bir yöntemle değerlendirilmesine ilişkin kararlar, toplam arsa payının salt çoğunluğunu temsil eden paydaşlarca alınır. Çoğunluk hesabı toplantıya katılan kişi sayısına göre değil, toplam arsa payı üzerinden yapılır. Alınan karar ve anlaşma koşulları, karara katılmayan maliklere yürürlükteki mevzuatta öngörülen usulle bildirilerek sözleşmeyi imzalamaya davet edilmelidir.

Bu sebeple sözleşmenin geçerliliği ve uygulanabilirliği incelenirken sözleşme metniyle yetinilmemeli; riskli yapı tespiti, malik kararları, yüklenici seçimi, bildirim ve sözleşmeye katılım süreçleri bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Sözleşme hükümlerinin belirli, ölçülebilir ve denetlenebilir olması; dönüşümün hukuka uygun biçimde yürütülmesi, karara katılmayan maliklerin haklarının korunması ve kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde pay satışı sürecinin işletilebilmesi bakımından zorunludur.

Sözleşmenin İçeriği

Sözleşme; yer tesliminden yapının tamamlanmasına, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından bağımsız bölümlerin fiilen ve hukuken teslimine kadar tarafların hak, borç ve sorumluluklarını düzenlemeli; hükümler belirli, uygulanabilir, denetlenebilir ve uyuşmazlığı önleyici nitelikte olmalıdır.

Taraflar ve Taşınmazın Hukuki Durumu

Sözleşmede tüm arsa maliklerinin kimlikleri, arsa payları ve temsil durumları tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Vekâleten işlem yapılması hâlinde, vekâletnamenin sözleşmenin kurulması ve taşınmaz devri için gerekli özel yetkileri içerip içermediği denetlenmelidir.

Yüklenicinin ticaret unvanı, sicil bilgileri ve şirketi temsil ve ilzama yetkili kişiler güncel ticaret sicili kayıtlarından doğrulanmalıdır. Bağımsız bölümlerin güncel tapu kaydı incelenerek ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh ve diğer takyidatlar belirlenmeli; sözleşme bu hukuki durum gözetilerek hazırlanmalıdır.

Projenin Kapsamı ve Teknik Şartname

Yapının niteliği, bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, otopark, sosyal donatılar ve yapım sırasında kullanılacak malzemeler ve temel teknik ölçütler açıkça kararlaştırılmalıdır. “Birinci sınıf” veya “lüks” gibi belirsiz ifadeler yerine malzemelerin teknik özellikleri, kalite standartları ile varsa marka veya dengi belirtilmelidir.

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olmalı ve yüklenicinin imalat standardını belirlemelidir. Yüklenici tekliflerinin aynı şartname esas alınarak hazırlanması, tekliflerin karşılaştırılabilirliğini ve seçim sürecinin şeffaflığını sağlar.

Bağımsız Bölüm Dağılımı ve Teslim

Sözleşmenin akdinden önce taşınmazın yürürlükteki imar planı ve ilgili mevzuat uyarınca imar durumunun belirlenmesi, buna bağlı olarak elde edilebilir toplam inşaat alanının hesaplanması ve yeni yapıya ilişkin taslak mimari projenin uzman teknik desteğiyle hazırlanması gerekir. Bu çalışmalar; sözleşmenin konusu ile tarafların edimlerinin belirli ve öngörülebilir hâle gelmesini, bağımsız bölüm dağılımının nesnel verilere dayandırılmasını ve sonradan ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar. Ayrıca maliklerin mevcut mülkiyet haklarının yeni projedeki karşılıklarının adil ve denetlenebilir biçimde tespit edilmesi bakımından da önem taşır.

Yeni yapıda her malike ve yükleniciye tahsis edilecek bağımsız bölümlerin; numarası, katı, cephesi, brüt ve net alanı, arsa payı ve eklentileriyle birlikte açıkça gösterilmelidir. Dağılımın ileri bir tarihe bırakılması veya genel ifadelerle düzenlenmesi hukuki belirsizlik yaratır. Bağımsız bölümlerin kat, cephe, manzara ve kullanım imkânlarından doğan değer farkları objektif bir şerefiye çalışmasıyla belirlenmeli ve mevcut arsa paylarının yeni projedeki karşılıkları ile dağılımın nesnel esaslara uygunluğu, SPK onaylı bağımsız değerleme raporuyla desteklenmelidir.

Teslim Süresi

Süre ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlanması, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin teslimi için ayrı, kesin ve ölçülebilir tarihler veya azami süreler öngörülmelidir. “Makul süre” ya da “en kısa zamanda” gibi belirsiz ibarelerden kaçınılmalıdır. Yüklenicinin temerrüdünün saptanabilmesi için teslim kavramı; fiilî tamamlanma, eksik ve ayıpların giderilmesi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin kullanımına elverişli biçimde zilyetliğinin devri unsurlarını kapsayacak şekilde tanımlanmalıdır.

Mücbir sebep ve idari işlem kaynaklı gecikmelerin kapsamı, bildirim usulü ve süre uzatımına etkisi ayrıca düzenlenmeli; yüklenicinin kusurundan doğan gecikmeler bu hâllerden ayrılmalıdır. Süre hükümleri; yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlama, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve fiilî teslim için ayrı tarihler veya azami süreler içermelidir. Örnek süreler doğrudan benimsenmek yerine projenin büyüklüğü ve idari süreçler gözetilerek her proje için özel olarak belirlenmelidir.

Proje Değişikliği ve İlave İmar Hakkı

İmar planı değişikliği, emsal artışı veya başka bir idari işlem sonucunda ilave inşaat alanı ya da bağımsız bölüm elde edilmesi hâlinde, kazanımın maliklerle yüklenici arasında hangi oran ve esaslara göre paylaşılacağı önceden kararlaştırılmalıdır. Maliklere tahsis edilen bağımsız bölümlerin konumunu, alanını, cephesini veya kullanım niteliğini etkileyen mimari değişiklikler, sözleşmede açıkça tanımlanan onay usulüne tabi tutulmalıdır.

Teminat, Cezai Şart ve Ek Maliyet

Yüklenicinin idareye vermekle yükümlü olduğu kanuni teminat, arsa maliklerinin bireysel alacaklarını doğrudan güvence altına alan sözleşmesel teminatla aynı nitelikte değildir. Bu nedenle ifa; koşulsuz banka teminat mektubu, teminat ipoteği, sigorta ve inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlı kademeli tapu devri gibi araçlarla ayrıca güvence altına alınmalıdır. Teminatın tutarı, süresi, paraya çevrilme şartları ve iade usulü açıkça gösterilmelidir.

Ruhsatın süresinde alınmaması, işe başlanmaması, teslimin gecikmesi veya teknik şartnameye aykırılık hâllerinde uygulanacak cezai şart ve tazminat hükümleri somut ihlal ve sürelerle ilişkilendirilmelidir. Teslim gecikmesinde rayiç kira kaybının veya sözleşmede belirlenen daha yüksek bir gecikme bedelinin ödenmesi kararlaştırılabilir; yaptırımlar ölçülü, belirli ve tarafların menfaat dengesiyle uyumlu olmalıdır.

İnşaat maliyetlerinin, enflasyonun veya döviz kurunun değişmesi, tek başına yükleniciye ek bedel talep etme hakkı vermez. Sözleşmede götürü bedel veya sabit arsa payı karşılığı esası benimsenmeli; ek maliyet doğurabilecek istisnai hâller, hesaplama yöntemi, belgeyle ispat koşulu, onay usulü ve üst sınır açıkça düzenlenmelidir.

Fesih ve Tasfiye

• Genel Fesih Yolları

Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir. Bu sözleşme, kural olarak tarafların karşılıklı iradeleriyle usulüne uygun biçimde sona erdirilebilir veya uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararıyla feshedilebilir.

• 6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih

Yargısal fesih yolunun uzun sürmesi, dönüşüm projelerinin gecikmesine ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açabildiğinden, 6306 sayılı Kanun’da belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde idari yoldan fesih imkânı öngörülmüştür. Bu yol, genel fesih usullerinin yerine geçen olağan bir yöntem değil; dönüşüm sürecinin yükleniciden kaynaklanan nedenlerle durması veya sürüncemede kalması hâlinde uygulanabilen istisnai bir mekanizmadır.

• İdari Fesih İçin Başlıca Koşullar

İdari fesih yoluna başvurulabilmesi için yükleniciden kaynaklanan nedenlerle aşağıdaki durumlardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

– Yeni yapının yapım işine kanunda öngörülen süre içinde başlanmamış olması,

– Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı ay boyunca projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi.

Gerekli malik kararı üzerine yetkili idareye başvurulur. İdare, kanuni koşulların gerçekleştiğini tespit ederse yükleniciye işe başlaması veya devam etmesi için süre verir; ihtara rağmen faaliyete başlanmaması ya da devam edilmemesi hâlinde sözleşme, kanunda öngörülen usulle resen feshedilmiş sayılır.

• Sözleşmede Düzenlenecek Fesih ve Tasfiye Hükümleri

Sözleşmede fesih sebepleri somut ve ölçülebilir biçimde belirlenmelidir. Özellikle aşağıdaki hâller açıkça düzenlenmelidir:

• Yapı ruhsatının süresinde alınmaması,
• Yer teslimine rağmen işe başlanmaması,
• İşin haklı bir neden olmaksızın durdurulması,
• İş programına aykırı ve esaslı gecikme,
• Proje veya teknik şartnameye aykırı imalat yapılması.

Fesih öncesi ihtarın şekli, aykırılığın giderilmesi için verilecek süre ve derhâl fesih hâlleri ayrıca gösterilmelidir. Tasfiye hükümlerinde ise tamamlanan imalatların değeri, tarafların karşılıklı alacak ve borçları, devredilen arsa payları, teminatların akıbeti ve tapu sicilinde yapılacak işlemler düzenlenmelidir.

Fesih ve tasfiye hükümleri, sözleşmenin uygulanamaz hâle gelmesi durumunda tarafların haklarını koruyan, öngörülebilir ve dengeli bir sona erme mekanizması oluşturmalıdır. İdari fesih tarihine kadar gerçekleştirilen işler, yapılan ödemeler, devredilen paylar ve taraflar arasındaki diğer mali ilişkiler ise genel hukuk hükümleri çerçevesinde tasfiye edilir.

Klasik ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Sözleşmelerin Karşılaştırılması

Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecinin başlangıcı değil; hukuki, idari, mali ve teknik hazırlıkların tamamlanmasından sonra kurulan temel uygulama belgesidir. Sürecin disiplinler arası yürütülmesi, hazırlık aşamasındaki sakatlıkların inşaat sırasında ağır hak kayıplarına dönüşmesini önler.

Tarafların ve taşınmazın hukuki durumunun doğru belirlenmesi; teknik şartname, bağımsız bölüm dağılımı, teslim takvimi, teminat, ek maliyet, fesih ve tasfiye hükümlerinin açık ve ölçülebilir biçimde düzenlenmesi, uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

İyi hazırlanmış bir sözleşme yalnızca tarafların edimlerini sıralamaz; riskleri öngörür, proje değişiklikleri ile ekonomik dalgalanmaların sonuçlarını dağıtır, ifayı güvence altına alır ve uyuşmazlık hâlinde uygulanabilir bir çözüm mekanizması kurar. Böylece projenin süresinde, teknik şartlara ve mevzuata uygun biçimde tamamlanmasına hukuki güvence sağlanır.