İçindekiler
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği, gayrimenkul piyasasında büyük bir heyecan dalgası yarattı. Sektör temsilcileri bu adımı “atıl ofis stoğuna can suyu, konut krizine ilaç” olarak yorumlarken; kentleri altyapı, sosyal donatı ve hukuk çerçevesinde inceleyen biz şehir plancıları için bu düzenleme çok ciddi soru işaretleri ve kentsel riskler barındırıyor.
Peki, bu yönetmelik değişikliği pratikte ne anlama geliyor, kimlere yarıyor, hangi hukuki çıkmazları beraberinde getiriyor ve en önemlisi; kentlerimizin geleceğinden neleri götürüyor?
Yasalaşan Yeni Hüküm Ne Diyor?
Yönetmeliğe eklenen ve tartışmaların odağında yer alan yeni hüküm tam olarak şu şekildedir:
“Bu maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, bu maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir.”
Bu metin bize dönüşümün sınırlarını çok net çiziyor:
- Sadece 1 Temmuz 2026’dan önce ruhsatı alınmış ya da iskânı kesilmiş mevcut yapılar yararlanabilir. Yeni yapılacak projeler bu kapsama girmez.
- Başvuruların ve tadilat ruhsatı işlemlerinin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlanması şarttır.
- Parsel bazındaki toplam konut oranı hiçbir şekilde %60’ı geçemez; parselin en az %40’ının ticari kalması zorunludur.
Yapılan paylaşımlarda ve değerlendirmelerde bir konunun atlandığını görüyorum. O da imar planında konut yapılabilir ibaresinin zorunluluğu. İmar hukukunda “kazanılmış hak” ve “mevcut durum” esas alınır. Geçici madde 7’de geçen imar planı ve tarih sınırlandırmaları; 1 Temmuz 2026’dan önce onaylanmış planda zaten konut yapma hakkı (doğrudan veya plan notuyla) saklı olan, ancak fiilen ofis olarak inşa edilmiş binaların mağduriyetini gidermek üzerine kurulmuştur. Bu nedenle “mevcut planda konut kullanımına izin verilmiş olması şarttır”. Dolayısıyla bu yönetmelik değişikliği sonrasında tüm ofis plazaları ya da ticari ünitelerde konut kullanımına tadilat ruhsatı ile izin verilebileceği yorumu yanlıştır. Eğer parsel planda doğrudan “Ticaret” veya “Merkezi İş Alanı (MİA)” olarak planlanmışsa, plan notlarında da ‘burada konut veya rezidans da yapılabilir’ ibaresi yer almıyorsa bu yönetmelik değişikliğinden faydalanması söz konusu olmayacaktır. Eğer o planın yazılı hükümleri arasında) ‘burada konut veya rezidans da yapılabilir’ ibaresi varsa, o zaman ofisten konuta dönüşebilir.” diyor.
Şehir Plancılarının En Büyük Çekincesi Nüfus Yoğunluğu ve Donatı Yetersizliği
Bütüncül imar planları yapılırken; bir bölgenin gelecekteki yerleşik nüfusu (nüfus projeksiyonu) hesaplanır ve bu nüfusa yetecek sosyal / teknik altyapı alanları ayrılır.
Ofis alanları “gündüz nüfusuna” hitap eder ve geceleri boşalır. Bu alanları konuta dönüştürerek bölgeye 24 saat yaşayacak aileleri yerleştirdiğinizde, orada yeni bir nüfus yoğunluğu yaratırsınız. Bu ilave nüfus yoğunluğu bazı sorunlara yol açacaktır.
Ofisten konuta dönüşen bölgelerde ilave nüfus yoğunluğu için planda ayrılmış yeşil alan, oyun parkı, kreş, okul ve sağlık ocağı yoktur. Kişi başına düşen donatı alanları fiilen yetersiz kalacaktır. Evsel su tüketimi ve atık su üretimi ofislere göre çok daha yoğundur. Mevcut içme suyu, kanalizasyon ve enerji hatları bu pik yükler altında ezilme riski taşır. Konut sakinlerinin sürekli otopark ihtiyacı, ofis saatlerine göre optimize edilmiş otopark kapasitelerini aşacak ve araçlar sokaklara taşacaktır.
Hukuksal Hiyerarşi Karmaşası ve Yargı Kararları
Bu düzenleme sadece şehircilik ilkeleri açısından değil, temel hukuk normları açısından da ele alınmalı. Şehirlerin anayasası niteliğindeki üst yönetmelik olan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin (MPYY) 21. Maddesi çok açık bir kırmızı çizgi çizer:
“İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır.”
Bunun sebebi, bölgedeki sosyal ve teknik altyapının o %30’luk nüfusa göre ayrılmış olmasıdır. Bu madde ile imar planlarında karma kullanımlı alanlarda plan hükümlerinde herhangi bir sınırlama ya da açıklama getirilmediyse uygulamada yönetmelik hükümleri devreye girer.
Üst yönetmelik (MPYY) maksimum %30 derken, alt yönetmelik (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) geçici maddeyle bu oranı nasıl %60’a çıkarmış oldu. Hukuktaki “Normlar Hiyerarşisi” ilkesine göre alt yönetmelik üst yönetmeliğe aykırı olamaz. Bu uyumsuzluk, yapılan değişikliğin yasal temelini sakatlamış görünüyor. Ayrıca bu yapılan düzenlemenin bir benzeri daha önce de denendi. Bakanlık benzer bir düzenlemeyi 31 Aralık 2022 tarihinde de denemiş ve ofislerin %80 oranında konuta dönüştürülmesinin önünü açmıştı.
Şehir Plancıları Odasının açtığı dava neticesinde Danıştay 6. Dairesi (Esas No: 2024/6759), bu düzenlemeyi kamu yararına, planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine aykırı bularak iptal etti. 1 Temmuz 2026’daki yeni düzenlemede sadece %80 olan sınırın %60’a düşürülerek aynı mantığın yeniden yürürlüğe konması bu yeni maddenin de ilk davada iptal edilme riskini ortaya koymaktadır.
Müteahhitlerin “Yüzde 60” Yanılgısı ve Uygulama Kaosu
Piyasadaki en büyük yanılgılardan biri de bu yönetmeliğin her karma projedeki konut oranını doğrudan yüzde 60’a çıkarma hakkı verdiği düşüncesidir.
Örneğin ruhsat alınan dönemdeki imar planında karma kullanımda konut yapma oranı yüzde 30’du. Bu konut hakkını projenin başından sonuna kadar kullanmış, kalan yüzde 70’ini ise ofis yapmış bir müteahhit, bu yeni maddeye güvenerek kalan ofislerini konuta çevirip oranını yüzde 60’a çıkaramaz. Çünkü yasalaşan yeni madde, mevcut uygulama imar planı kararlarını ve plandaki oran sınırlarını bypass etme yetkisine sahip değildir. Müteahhit planın izin verdiği yüzde 30 sınırını zaten tüketmiştir. Bu sınırı aşarak belediyeden alınacak herhangi bir tadilat ruhsatı, “plana aykırılık” gerekçesiyle doğrudan iptal davasına konu olacaktır.
Dolayısıyla Yönetmelik her ne kadar net bir çerçeve çiziyor gibi görünse de gri alanlar ve uygulama kaosları barındırıyor. Dönüşüm yapılmak istenen parselin mevcut imar planında konut oranı açıkça ‘yüzde 40’ olarak sınırlandırılmışsa İmar hukukunun temel ilkesine göre plan kararları yönetmelikten üstündür. Ancak geçici maddenin getirdiği ‘%60’lık hak, belediyeleri zor bir ikilemde bırakacaktır. Plandaki yüzde 40 sınırını aşarak 60 oranında dönüşüm ruhsatı düzenleyen belediyeler, doğrudan plan bütünlüğünü delmiş olacak ve bu ruhsatlar mahkemeler tarafından iptal edilme riskiyle karşı karşıya kalacaktır.
Net Olarak Kim Kazanıyor?
Bu düzenleme; imar planında “Ticaret + Konut (TİCK)” hakkı bulunmasına rağmen, vaktinde piyasa şartlarına aldanıp binasının tamamını ofis olarak inşa eden, şimdi ise elinde kiralanamayan boş plazalar kalan büyük gayrimenkul geliştiricileri ve buralardan ofis tapulu bağımsız bölüm alan mülk sahipleri için yazılmış seçici bir kurtarma paketidir.
Bu yönetmelik değişikliği, dışarıdan bakıldığında genel bir “konut arzı müjdesi” gibi görünse de getirdiği katı yasal sınırlar ve imar planı şartı nedeniyle aslında kısıtlı ve çok spesifik bir kesime hitap ediyor.
Kimler Faydalanacak?
- Portföyünde “TİCK” (Ticaret + Konut) Parseli Bulunan Geliştiriciler ve Mülk Sahipleri (En Net Kazananlar): Bu düzenlemenin asıl ve en zahmetsiz kazananı bu gruptur. İstanbul (özellikle Şişli, Maslak, Ataşehir, Ümraniye aksı gibi), Ankara (Çankaya, Çukurambar) ve İzmir gibi metropollerin merkezi iş alanlarında, imar planı “Ticaret + Konut” (TİCK) olan parsellerde ofis binası / plazası inşa etmiş olanlar. Bu binalar zaten ruhsatlıdır. Piyasadaki ofis bolluğu ve yüksek boşluk oranları nedeniyle kiralanamayan veya satılamayan atıl katlar / bloklar, bu düzenlemeyle hızlıca konuta (genellikle 1+1, 2+1 rezidanslara) dönüştürülebilecek. Geliştiriciler, satamadıkları ticari mülkleri yüksek talep gören konut segmentine kaydırarak nakit akışı sağlayacak ve finansal sıkışıklıktan kurtulacaktır.
- Ofisini Ev Olarak Kullanmak veya Satmak İsteyen Bireysel Mülk Sahipleri: Rezidans binalarından veya karma projelerden “ofis / büro” tapusuyla bağımsız bölüm satın almış bireysel yatırımcılar bu haktan yararlanacak. Ofis olarak kiraya vermekte zorlandıkları veya konut olarak kullanmak istedikleri mülkleri için artık yasal bir dayanak var. Tapuda yapacakları cins değişikliği ile mülklerinin hem piyasa değerini (konut birim değerleri genelde ofisten yüksektir) hem de satılabilirlik / kiralanabilirlik kabiliyetini artıracaklar.
- Hızlı Proje Üretmek İsteyen Müteahhitler: Sıfırdan konut projesi üretmenin maliyeti, ruhsat süreci, hafriyat ve inşaat süresi (ortalama 24 – 36 ay) mevcut ekonomik koşullarda müteahhitler için büyük risk barındırıyor. Kaba inşaatı bitmiş veya işletmeye alınmış hazır ofis binalarını satın alıp iç mekan tadilatıyla (bölme duvarlar, ıslak hacim eklemeleri vb.) 6 – 9 ay gibi çok kısa bir sürede “konut projesi” olarak piyasaya sürebilecekler. Bu durum, inşaat sektöründe sermaye döngüsünü inanılmaz derecede hızlandıracaktır.
Kimler Kesinlikle Faydalanamayacak?
Düzenlemenin getirdiği filtreler, sanıldığı kadar geniş bir dönüşümün önünü açmıyor. Şu kesimler bu süreçten hiçbir fayda sağlayamayacak:
- Safi “Ticaret” (T) veya “MİA” (Merkezi İş Alanı) Lejantındaki Plazalar: Eğer binanın bulunduğu parselin imar planında sadece “Ticaret” yazıyor ve plan notlarında “konut yapılabilir” gibi bir esneklik bulunmuyorsa, o plaza tamamen boş bile olsa tek bir dairesi bile konut olamayacak.
- İnşaatına Yeni Başlanacak Projeler: Düzenleme sadece 1 Temmuz 2026’dan önce ofis / büro ruhsatı almış veya yapı kullanma izni (iskan) düzenlenmiş yapılar için geçerli. Bugün sıfırdan “ofis” ruhsatı alıp yarın “konuta dönüştürürüm” diyen yeni yatırımcılar kapsam dışıdır.
- Planında Açıkça Düşük Konut Oranı Belirtilenler: İmar planında konut oranı örneğin “yüzde 20” veya “yüzde 30” olarak açıkça sınırlandırılmış parsellerde, belediyelerin hukuki risk alarak yüzde 60 ruhsatı vermesi zor olduğundan, bu mülk sahipleri de bürokratik engellere takılacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ofisten konuta dönüşüm hangi binalar için geçerli?
Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi, yalnızca yönetmelikte belirtilen şartları taşıyan ve imar planında konut kullanımına izin verilen mevcut yapılar için uygulanabiliyor.
2. Ofisten konuta dönüşümde yüzde 60 konut kullanım hakkı ne anlama geliyor?
Yüzde 60 sınırı, her proje için otomatik bir hak sağlamıyor. Dönüşüm işlemlerinde imar planı kararları, plan notları ve yönetmelik hükümleri birlikte değerlendiriliyor.
3. Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi kimlere avantaj sağlıyor?
Düzenleme, belirli şartları sağlayan yapıların konuta dönüştürülmesine imkân tanıyarak başta karma kullanımlı projelerde atıl ofis stoğuna sahip geliştiriciler ve mülk sahiplerine avantaj sunuyor.
