İçindekiler
Öncelikle bu yazının hazırlanma sürecinde teknik analiz ve değerlendirme aşamalarında sağladığı bilimsel katkılar için binalarda enerji verimliliği konusunda uzman Doç. Dr. Cihan Turhan’a teşekkür ederim.
Türkiye’de 24 Haziran 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği değişikliği sıradan bir güncelleme olmanın çok ötesine geçerek sektörün kurallarını baştan yazıyor. Bu düzenleme; gayrimenkul yatırımlarında vergi, maliyet ve değerleme dengelerini kökten etkileyen önemli bir dönüm noktasıdır. Artık bir binanın Enerji Kimlik Belgesi (EKB), yalnızca bir belge olmaktan çıktı; mülkünüzün piyasa değerini, vergi avantajlarınızı ve yatırım potansiyelini doğrudan belirleyen en kritik göstergelerden biri hâline geldi. Yeni düzenleme, enerji verimliliğini artırmayı hedeflerken, inşaat ve dijital emlak sektöründe hem proje süreçlerini hem de yatırım kararlarını yeniden şekillendiriyor.
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği Değişikliğinin Karşılaştırmalı Olarak Öne Çıkan Unsurları
Aşağdaki tablo, 24 Haziran 2025 tarihli Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği değişikliklerinin öne çıkan unsurlarını önceki yönetmelik ile karşılaştırmalı olarak göstermektedir. Yeni düzenleme, enerji verimliliği, yenilenebilir enerji oranı ve dijital emlak süreçlerini etkileyen önemli güncellemeler içermektedir.
| Konu / Kriter | Önceki Yönetmelik (2025 Ocak) | Yeni Yönetmelik (24 Haziran 2025) |
| Tanım değişikliği/ Kapsam Değişikliği | Yönetmeliğin 2. maddesinin 2. fıkrasında “toplam kullanım” ibaresi kullanılıyordu. | “Toplam kullanım” ibaresi “yapı inşaat” olarak değiştirildi. |
| Yeni “enerji kimlik belgesi uzmanı” tanımı | Tanım yoktu. | Yönetmeliğin 4. maddesi “uu” bendine; “Enerji kimlik belgesi uzmanı” tanımı getirildi. |
| Yürürlükten kaldırılan maddeler / ibareler | Yönetmeliğin 4’üncü maddesinin birinci fıkrasının (çç) bendinde “binayı.” ifadesi ve aynı fıkranın (“rr”, “ss”, “şş”) bentlerinde bazı tanımlar yer alıyordu. | Yönetmeliğin 4’üncü maddesinin birinci fıkrasının (çç) bendinde yer alan “binayı.” ibaresi “binayı veya yapı kullanım izni almış binayı,” şeklinde değiştirilmiş, (“rr”, “ss”, “şş”) bentleri yürürlükten kaldırılmıştır. |
| Proje-uygunluk / ruhsatlama süreçleri | Yönetmeliğin 5. Maddesinin 2. Fıkrası;
“Binanın mimari, mekanik ve elektrik projeleri, diğer yasal düzenlemeler yanında, enerji ekonomisi bakımından bu Yönetmelikte öngörülen şartlara uygun değil ise, ilgili idare tarafından yapı ruhsatı verilmez.”
|
Yönetmeliğin 5. Maddesinin 2. Fıkrasına aşağıdaki cümleler eklenmiştir. “Binaların mimari, mekanik ve aydınlatma projelerinin bu Yönetmeliğe uygunluğunu gösteren ve Ek-10’da yer alan “Ön Hesap Sonuç Formunun”, BEP-TR yazılımı ile hazırlanarak ruhsat eki projelerle sunulması zorunludur. Ancak 3194 sayılı Kanunun 26’ıncı maddesine göre avan proje esas alınarak yapı ruhsatı düzenlenmesi durumunda, “Ön Hesap Sonuç Formu” aranmaz.” |
| Mimari ve mekanik projelerin enerji yönetmeliğine uyum denetimi | Yönetmeliğin 7’nci maddesinin ikinci fıkrası ç bendine kadar düzenlenmişti. | Yönetmeliğin 7’nci maddesinin ikinci fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir. “d) Mimari detay proje ile ısı yalıtım raporu uyumlu olur.” |
| Isı kaybı yüksek binalarda TS 825 standardına ilişkin önlemler | Yönetmeliğin 8. Maddesinin 2. Fıkrasının önceki hâli; “Isı kaybeden düşey dış yüzeylerinin toplam alanının % 60`ı ve üzerindeki oranlarda camlama yapılan binalarda pencere sisteminin ısıl geçirgenlik katsayısının (Up) 2,1 W/m2K`den büyük olmayacak şekilde tasarımlanması ve diğer ısı kaybeden bölümlerinin ısıl geçirgenlik katsayılarının TS 825 Standardında tavsiye edilen değerlerden % 25 daha küçük olmasının sağlanması durumunda, bu binalar TS 825 Standardına uygun olarak kabul edilir. Söz konusu binalar için ısı yalıtım projesi ve hesaplamalar TS 825 Standardında tanımlanan usul ve esaslara göre yapılır. Bu hesaplamalar içerisinde bu fıkrada belirtilen şartların yerine getirildiğinin ayrıca gösterilmesi gerekir. Ayrıca, yaz aylarındaki istenmeyen güneş enerjisi kazançları için tasarım sırasında tedbirler alınır.” | Yönetmeliğin 8. Maddesinin 2. Fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Isı kaybeden düşey dış yüzeylerinin toplam alanının %60’ı ve üzerindeki oranlarda camlama yapılan binalarda pencere sisteminin ve diğer ısı kaybeden bölümlerinin ısıl geçirgenlik katsayılarının TS 825 Standardında belirtilen esaslara göre olması gerekir. Söz konusu binalar için ısı yalıtım projesi ve hesaplamalar TS 825 Standardında tanımlanan usul ve esaslara göre yapılır. Bu hesaplamalar içerisinde bu fıkrada belirtilen şartların yerine getirildiğinin ayrıca gösterilmesi gerekir. Ayrıca, yaz aylarındaki istenmeyen güneş enerjisi kazançları için tasarım sırasında tedbirler alınır.” |
| Yenilenebilir Enerji Kaynağı Kapsam Değişikliğine İlişkin Zorunluluk | Yapı ruhsatına esas olan kullanım alanı 2000 m2`nin üzerindeki oteller, hastaneler, yurtlar gibi konaklama amaçlı konut harici binalar ile spor merkezlerinde (Ek ibare: RG-28/4/2017-30051) güneş enerjisi ile desteklenen merkezi sıhhi sıcak su sisteminin planlanması şarttır. | Yapı ruhsatına esas olan yapı inşaat alanı 2000 m2’nin üzerindeki oteller, hastaneler, yurtlar, cezaevleri gibi konaklama amaçlı konut
harici binalar ile spor merkezlerinde yenilenebilir enerji kaynakları ile desteklenen merkezi sıhhi sıcak su sisteminin planlanması şarttır. |
| Merkezi Sıcak Su Sistemlerinin Yalıtımına İlişkin Sıkılaştırılan Kontroller | Merkezi sıhhi sıcak su sistemlerinde, duvar içinde kalan tesisat da dahil olmak üzere cihaz, depo ve dağıtım hatları yüzey sıcaklığı ortam sıcaklığının 5°C üzerine çıkmayacak şekilde yalıtılır ve her yıl bina işletmecisi tarafından kontrol ettirilerek raporlanır. | Merkezi sıhhi sıcak su sistemlerinde, duvar içinde kalan tesisat da dahil olmak üzere cihaz, depo ve dağıtım hatları yüzey sıcaklığı ortam sıcaklığının 5°C üzerine çıkmayacak şekilde yalıtılır. Bu Yönetmeliğe uygun tesisat yalıtımı yapılmayan binalara yapı kullanım izin belgesi verilmez. Her yıl bina sahibi, yöneticisi, varsa enerji yöneticisi veya işletmecisi tarafından kontrol ettirilerek varsa eksiklikler tamamlattırılarak raporlanır. |
Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ndeki Değişiklikler Sektör İçin Ne Anlama Geliyor?
Tanımlar Netleşti, “Enerji Kimlik Belgesi Uzmanı” Resmiyet Kazandı
Yönetmelikteki tanımlar bölümünde önemli bir revizyon yapıldı. Daha önce “toplam kullanım” olan ifade, “yapı inşaat” olarak değiştirilerek kapsam netleştirildi. Bu teknik detay, projelerin ruhsat süreçlerinde enerji performansı hesaplamalarının artık doğrudan inşaat alanı üzerinden yapılacağını gösteriyor. En dikkat çekici değişiklik ise “Enerji Kimlik Belgesi Uzmanı” tanımının resmi olarak yönetmeliğe eklenmesi oldu. Bu değişiklik, EKB düzenleme yetkisine sahip kişilerin niteliklerinin ve sorumluluklarının daha belirgin hâle gelmesini sağlayacak, sektördeki kalite ve standardizasyonu artıracaktır.
Proje ve Ruhsat Süreçlerine Yeni Zorunluluk: “Ön Hesap Sonuç Formu”
Yapı ruhsatı başvurularında önemli bir yeni adım getirildi. Artık binaların mimari, mekanik ve aydınlatma projelerinin yönetmeliğe uygunluğunu göstermek için BEP – TR yazılımı ile hazırlanmış ön hesap sonuç formunun ruhsat eki projelere eklenmesi zorunlu hâle getirildi. Bu uygulama, binanın enerji performansının daha proje aşamasında kontrol altına alınmasını ve ruhsat sonrası yaşanabilecek uyumsuzlukların önüne geçilmesini amaçlıyor (Ancak, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 26. Maddesi kapsamındaki bazı istisnai durumlarda bu form aranmıyor).
Mimari Proje ile Isı Yalıtım Raporu Uyumu Zorunlu Hâle Geldi
Yapıların enerji performans denetimi aşamasında, mimari detay projeleri ile ısı yalıtım raporlarının birbiriyle uyumlu olması şartı getirildi. Bu madde, teorik hesaplar ile pratik uygulama arasındaki tutarsızlıkları önlemeyi ve yalıtım projelerinin mimari projeye tam entegre edilmesini hedefliyor. Müteahhitler ve mimarlar için proje koordinasyonunun bir kat daha artmış durumda.
Cam Oranı Yüksek Binalarda Isıl Performans Kuralları Yeniden Düzenlendi
Dış cephesinin büyük bölümü cam kaplı olan modern bina tasarımları için getirilen özel kurallar güncellendi. Önceki düzenlemede pencere sistemleri için 2.1 W / m2K gibi spesifik bir üst sınır ve diğer bileşenler için %25 daha iyi değer şartı varken, yeni düzenleme ile bu binaların tüm bileşenlerinde doğrudan TS 825 Standardı’nda belirtilen ısıl geçirgenlik katsayı değerlerinin sağlanması şartı getirildi. Bu, standartlara uyum sürecini basitleştirirken, TS 825’in güncel şartlarına tam uyumun önemini vurguluyor.
Yenilenebilir Enerji Kullanımı Genişletildi ve Denetim Sıkılaştırıldı
Konaklama amaçlı büyük ölçekli binalarda (otel, hastane, yurt, spor merkezi vb.) merkezi sıcak su sistemleri için getirilen yenilenebilir enerji zorunluluğunda önemli bir kavram değişikliği yapıldı. Daha önce sadece “güneş enerjisi” ifadesi kullanılırken, bu ibare “yenilenebilir enerji kaynakları” olarak genişletildi.
Ayrıca, merkezi sıhhi sıcak su sistemlerindeki yalıtım zorunluluğunun denetimi sıkılaştırıldı. Bu yönetmeliğe uygun tesisat yalıtımı yapılmayan binalara yapı kullanım izin belgesi (iskân) verilmeyeceği açıkça hükme bağlandı. Mevcut binalar için ise yalıtım kontrollerinin her yıl yapılarak raporlanması ve eksiklerinin giderilmesi zorunluluğu devam ediyor.
Binalarda Enerji Verimliliği ve Enerji Kimlik Belgesi (EKB) Yönetmeliğinde Önemli Güncellemeler
Enerji verimliliği ve iklim değişikliğiyle mücadele artık yalnızca çevresel bir sorumluluk değil, aynı zamanda ekonomik bir gereklilik hâline geldi. Bu anlayışla, “Binalarda Enerji Performansı Ulusal Hesaplama Yöntemine Dair Tebliğ’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ”, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan 32881 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.
Yeni düzenlemeler, 30 Haziran 2025 itibarıyla yürürlüğe giren ve Binalarda Enerji Performansı Yazılımı (BEP – TR) köklü biçimde güncellemiştir. Böylece, ülkemizdeki binaların enerji performansının ölçüm ve sınıflandırma sistemi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yaptığı açıklamalar çerçevesinde yepyeni bir metodolojiye kavuşacak.
Yeni Dönemin Temeli: Güncellenen Metodoloji ve Referans Değerler
Yapılan değişikliklerle birlikte, binaların enerji verimliliği mevcut duruma kıyasla yaklaşık %40 oranında artırılabilecek. Bu artış, güncellenen hesaplama yöntemleri ve “referans bina” kriterlerinin TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları Standardı ile uyumlu hâle getirilmesi sayesinde sağlanacak. Artık enerji performansının belirlenmesinde yalıtım kalitesi, cephe tasarımı, yenilenebilir enerji sistemleri ve iklim verileri birlikte değerlendirilecek.
Meteorolojik Verilerde Büyük Atılım: 84 İstasyondan 730’a
Enerji performansı hesaplamalarının en önemli dayanaklarından biri olan meteorolojik veri altyapısı da baştan yenilendi. Önceden 84 istasyondan alınan veriler kullanılırken, yeni sistemle bu sayı yaklaşık 730 istasyona çıkarıldı. Bu sayede her bölgenin iklimsel özellikleri daha hassas biçimde tanımlanabilecek; örneğin Antalya’daki bir binanın enerji ihtiyacıyla Erzurum’da bir binanınki artık aynı referansla değerlendirilmeyecek.
Yenilenebilir Enerji Artık Hesaplamalarda
Bir diğer dikkat çekici yenilik, yenilenebilir enerji sistemlerinin Enerji Kimlik Belgesi (EKB) hesaplamalarına dahil edilmesi oldu. 30 Haziran 2025’ten itibaren, binalarda kullanılan; güneş, rüzgar veya jeotermal sistemler, enerji performans sınıfını doğrudan etkileyebilecek. Bu da yeşil bina yatırımlarının değerini artıracak ve EKB sınıflarının yeniden şekillenmesine yol açacak.
Uygulamada Yeni Dönem: Tasarım Aşamasından Başlayan Enerji Verimliliği
Yeni düzenlemeler, sadece mevcut binaları değil, tasarım aşamasındaki projeleri de etkileyecek. BEP – TR’nin güncellenmiş versiyonu, mimarlık, mühendislik ve inşaat sektörlerinde çalışan profesyonellerin tasarım kararlarını enerji verimliliği odaklı almasını zorunlu kılıyor. Bu yönüyle, enerji verimliliği artık proje sonrası değil, proje öncesi bir kriter hâline geliyor.
Vergi Teşvikleri ve Finansal Etkiler: Enerji Verimli Binalar Artık Daha Kazançlı
Enerji performansındaki iyileştirmeler, yalnızca çevresel bir fayda sağlamakla kalmıyor, aynı zamanda gayrimenkul değerleri ve vergi yükümlülükleri üzerinde de doğrudan etkili oluyor. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) sınıfı yüksek olan binalar, hem emlak piyasasında daha değerli hâle geliyor hem de enerji giderlerinde kayda değer tasarruf sağlıyor. Ayrıca, ilerleyen dönemlerde vergi teşvikleri ve yeşil finansman olanaklarının bu sınıflandırmalarla ilişkilendirilmesi bekleniyor.
Yönetmelik değişikliklikleri, ilk etapta bir uyum maliyeti gibi görünse de uzun vadede bu standartlara uygun binalar için önemli vergi avantajları ve finansal teşvikler söz konusu olabilecektir. Dolayısıyla yeni düzenlemeler, enerji verimliliğini teşvik ederken aynı zamanda vergi sisteminde de yeni fırsatların önünü açıyor.
Dolaylı Vergi Etkisi: Artan Emlak Vergisi Matrahı
Enerji verimliliği yüksek binalar (A, B veya C sınıfı), daha düşük işletme giderleri, yüksek kira potansiyeli ve pazarda daha güçlü talep görmeleri nedeniyle değer kazanmaktadır. Türkiye’de emlak vergisi, belediyelerce belirlenen rayiç bedel esas alınarak hesaplandığından, enerji performansı nedeniyle piyasa değeri artan binaların vergi matrahlarının da yükselmesi beklenmektedir. Böylece enerji verimliliğine bağlı değer artışı, dolaylı olarak emlak vergisi yükünde artış şeklinde yansıyan bir mali etki yaratabilecektir.
Doğrudan Vergi Teşvikleri ve Finansal Avantajlar
Yönetmelik, uyum maliyetlerinin yanı sıra, enerji verimli binalar ve yenilenebilir enerji yatırımları için önemli teşvik kapılarını aralamaktadır.
- Enerji Verimli Yatırımlara Devlet Desteği
Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı ile Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından desteklenen “Enerji Verimliliği Yatırım Teşvikleri” kapsamında; KDV istisnası, gümrük vergisi muafiyeti, vergi indirimi ve sigorta primi işveren payı desteği gibi avantajlardan yararlanılabilmektedir.
- Yenilenebilir Enerji Sistemlerinde Vergi Avantajı
Güneş enerjisi panelleri, jeotermal ısı pompaları gibi sistemler, yatırım teşvik belgesi kapsamına alınarak yatırımcılara amortisman hızlandırması veya kurumlar vergisi indirimi gibi mali avantajlar sunmaktadır.
Yeşil Finansman ve Kredi Olanakları
Bankalar ve finansal kuruluşlar, yüksek EKB sınıflı “yeşil bina” projeleri ve enerji verimliliği iyileştirme çalışmaları için düşük faizli kredi paketleri ve özel finansman ürünleri sunmaya başlamıştır. Bu da yatırımcılar için önemli bir kaynak ve maliyet avantajı yaratmaktadır.
Geleceğe Yönelik Beklenti: Emlak Vergisinde Doğrudan İndirim
Henüz mevzuata doğrudan yansımamış olsa da önümüzdeki dönemde enerji sınıfı yüksek (A veya B) binalar için emlak vergisi indirimi veya “yeşil bina” sertifikalı yapılara özel oranların getirilmesi güçlü bir beklenti olarak sektörde yer almaktadır. Bu tür bir düzenleme, enerji verimliliğini teşvik etmek için en doğru mali araç olacaktır.
Yatırım Getirisi ve Pazar Değeri
Tüm bu faktörler, yüksek EKB’li binaları daha karlı birer yatırım aracına dönüştürmektedir. Enerji giderlerindeki tasarruf, olası vergi avantajları ve artan kira talebi, bu binaların yatırım getirisini önemli ölçüde artırmaktadır.
Sonuç: Mevzuat Güncellemesi, Yeni Bir Yatırım Paradigması
2025 değişikliği, gayrimenkul sektörünü “enerji performansı odaklı” yeni bir paradigmaya taşımaktadır. Bu yeni dönemde, enerji sınıfı yüksek binalar yatırımcılar için vergi tasarrufundan yeşil finansmana kadar uzanan bir dizi avantajla daha cazip hâle gelecek, dijital emlak platformları ise bu şeffaflığın temel taşıyıcısı olacaktır. Sektör profesyonellerinin bu değişime hızla uyum sağlaması hem yasal yükümlülükleri yerine getirmek hem de geleceğin rekabetçi pazarında öne çıkabilmek için hayati önem taşımaktadır.
