İçindekiler
Büyüklerimiz, eskiler neyi yaparsa doğru yapmışlar aslında. Bugün baktığımızda yatırım için enstrümanlar ne kadar çeşitlenirse çeşitlensin Türk insanı tapuyu seviyor ve bir türlü vazgeçemiyor. Şimdi borsa, bitcoin, fon, tahvil gibi birçok yatırım enstrümanı olsa da hala herkesin dilinde nereden yer alsak, arsa mı alsak, araziye mi yatırsak, daire mi alsak soruları…
Bir kafede kahve yudumlarken ya da bir yemekte ya da herhangi bir yerde çoğu zaman “şuradaki arsanın imarı şöyleymiş, şu kadar inşaat yapılıyormuş” diyaloglarına çok şahit oluyoruz. Her ne kadar fondan, hisse senedinden çok anlamasak da atalardan gelen bir gayrimenkul girişkenliğimiz var, burası kesin.
Çocuk aklımızla büyüklerimizin toprak açlığını tam anlamazdım. Gözümde o tarlanın hiçbir cazibesi yoktu; sadece otlarla kaplı, boş bir arazi. Ama yıllar geçtikçe, şehir büyüdü, yollar açıldı. O boş görünen arazi bir gün altın değerine ulaştı. “Bir zamanlar burası dutluktu” lafı ağızlara pelesenk oldu. Tapu o kadar değerli ki tapunun dijitalleşmesinden önce annelerimiz, ninelerimiz hep tapularını gözü gibi korur, en emin yerlerde muhafaza ederlerdi.
Buraya kadar anlatılanlar aslında Türk yatırımcısının gayrimenkulle kurduğu ilişkinin özeti. Yüzyıllardır toprağa sahip olmak, statü ve güç göstergesidir. Dedelerimiz, “çocuklarıma bir ev bırakayım” diye uğraşmış; annelerimiz, “bir arsa alalım, ileride değerlenir” diye tasarruf etmiş. Çünkü toprak, sadece bugünün değil, yarının da güvencesidir. Türk yatırımcısının aklına ilk gelen cümle bu yüzden bellidir: “Toprağa yatırım yap.”
Bizde taş ve toprak sadece yatırım değildir; gelecek güvencesi, aidiyet, miras ve itibar demektir. Bugün hâlâ birçok aile, çocuklarına bir ev ya da arsa bırakmayı en büyük sorumluluk bilir. Çünkü gayrimenkul, sadece para kazanma aracı değil; kökleşmenin, güvenin ve nesiller arası bağın sembolüdür.
Taş ve Toprak Her Zaman Güçlü Şekilde Değerini Korur
Bankaların faiz oranı değişir, borsa bir gün yükselir ertesi gün düşer, döviz bazen güven verir bazen korkutur. Ama bir arsanın sınır taşı yerinde durur. Türk yatırımcısı için bu yüzden gayrimenkul, dalgalı ekonomide en sağlam limandır.
Krizler gelir geçer, ama taş ve toprak her zaman sessiz ve güçlü bir şekilde değerini korur. Türkiye’de arsa ve arazi yatırımları son yıllarda yeniden gündemde. Özellikle konut fiyatlarının hızla yükseldiği, kira krizinin konuşulduğu bir dönemde yatırımcıların gözü “boş görünen” tarlalara, imara açılma ihtimali olan arazilere çevrildi.
Arsa ve Araziyi Cazip Kılan Nedenler
Peki, arsa ve araziyi cazip kılan ne? Öncelikle, paranın değer kaybettiği enflasyonist dönemlerde bile toprak değerini koruyor. Bir dairede olduğu gibi sürekli bakım masrafı yok. Üstelik şehirlerin büyüme yönü doğru analiz edildiğinde, bugün sıradan görünen bir arsa, yarın çok kıymetli bir konut ya da ticari alana dönüşebiliyor.
Tabii ki her yatırımın olduğu gibi, arsanın da riskleri var. En kritik konu imar durumu. Tarla vasfındaki bir alanın “bir gün imara açılacağı” beklentisi üzerine yatırım yapmak, çoğu zaman hayal kırıklığıyla sonuçlanıyor. Bir diğer önemli nokta ise tapu güvencesi. Hisseli ya da şerhli arsalar, yatırımcıya büyük sorunlar çıkarabiliyor.
Bölgesel farklılıkları da göz ardı etmemek gerek. İstanbul çevresi mega projelerle değer kazanırken, Ege ve Akdeniz turizm sayesinde ön plana çıkıyor. İç Anadolu daha düşük maliyetle uzun vadeli yatırım imkânı sunarken, Doğu ve Güneydoğu tarım ve enerji yatırımlarıyla dikkat çekiyor.
Yatırımcıya düşen, “ucuz diye almak” yerine, doğru araştırmayla stratejik hareket etmek. Belediyeden imar sorgusu yapılmalı, tapu kayıtları titizlikle incelenmeli, bölgesel projeler takip edilmeli.
Kısacası, arsa ve arazi yatırımı sabır işi. Toprak hemen karşılık vermez; ama beklemeyi bilen yatırımcıya, bir gün hiç tahmin etmediği bir değer artışıyla cevap verir. Arsa ve arazi yatırımları, konut ve ticari taşınmazlara göre daha düşük bakım maliyetleri ve yüksek değer artış potansiyeli nedeniyle özellikle portföy çeşitlendirmesi yapan yatırımcılar arasında popülerdir.
Ayrıca bir şeyin az, talebin fazla olduğu durumlar fiyatın yükselmesine yol açar. Toprak da kıt kaynak olup yeniden üretimi de söz konusu değildir. Ama nüfus artmaya devam etmektedir. Her ne kadar doğum oranları düşse de bugün itibarıyla 18 – 25 yaş arası yaklaşık 25 milyon nüfus var. 3 milyona yakını üniversite çağında. Bu nüfusun bir kısmı üniversite için ayrı eve çıkmakta ya da evlenmekte ve konut talebi doğurmaktadır. Talebin yüksek arzın az olması konut fiyatlarını yukarı çekmekte arsanın kısıtlı olması da fiyatların yükselmesine sebep olmaktadır.
Konut – arsa – arazi yatırımı yapmak istiyorsanız önce kendinizle ilgili şu kararları vermeniz gerekmekte:
- Risk alabilir miyim yoksa sağlam adım mı atmalıyım?
- Uzun vadeli koy kenara dursun diyebilecek miyim yoksa kısa vadede dönüş beklentisinde miyim?
- Yaptığım yatırımdan nakit akışı olsun isteyecek miyim?
Konut alındığı takdirde düşük riskli bir yatırım yapmış olmakla beraber arsa ve araziye nazaran metrekare bazından daha yüksek bir bedel ödemek durumunda kalınacak ancak kiraya verildiğinde hem kira getirisi elde edilip nakit akışı sağlanmış olacak hem de gayrimenkul değerlenecektir.
Arsa yatırımı yapıldığında ise bu, daha orta vadeli bir yatırım olup alınırken daha ince elenip sık dokunması gerekecektir. Bir taşınmaza arsa diyebilmek için imar planlı alanda kalması ve imar uygulaması görmesi gerekmektedir. Dolayısıyla arsa almadan önce öncelikle ilk yapılması gereken imar durumunu öğrenmek olmalıdır.
İmar durumuna belediyelerin e-imar sayfalarından ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının e-plan otomasyon sisteminden il – ilçe – mahalle – ada – parsel bilgileri ile bakılabilmekte. Planda hangi fonksiyonda kaldığı, yatırıma değer olup olmadığını gösteren en önemli kriterdir. Konut, turizm, ticaret, sanayi, depolama lejantlı vb. yerler yapılaşmaya açık alanlar olduğunu göstermektedir. Ancak tek başına fonksiyonu bilmek yeterli done olmamakta, yapılaşma şartları da yapacağınız yatırıma değip değmeyeceğini göstermektedir. Bu yüzden profesyonel yardımla ekspertiz raporu yapılabilir ya da imar planlama ofislerinden arsa bazlı analizleri içeren raporlama talep edilebilir.
İmar durumu haricinde arsa değerini etkileyen kriterler; arsanın kent merkezine olan mesafesi, ulaşım ve diğer alt yapı imkânları, okul, hastane gibi donatılara olan mesafesidir. Örneğin metro ulaşım alternatifinin bölgeye gelmesi bile yatırımın değerine etki edebilmektedir. Bunu bilmek içinse devlet yatırımlarını, belediyenin ya da ilgili kurumların yatırımlarını takip etmek, özellikle üst ölçekli çevre düzeni planlarında yatırım yapılacak gayrimenkulü ilgilendiren bir plan kararının getirilip getirilmediğini incelemek gerekmektedir.
Tapudaki Şerhleri Dikkate Alın!
Arsa değerini etkileyen bir diğer durum da tapuda ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını bilmek olacaktır. İpotek, gayrimenkulün bir borca karşılık olarak teminat gösterilmesidir. Mülkiyet sizde olsa bile borç ödenmezse alacaklı taşınmazı satışa çıkarabilir. Satın aldıktan sonra borç riskiyle karşılaşmak mümkündür. Dolayısıyla gayrimenkulün ipoteksiz olarak alınması gerekmektedir. Haciz, taşınmazın sahibi bir borcunu ödemediği için, icra dairesi tarafından taşınmaza el konulmasıdır. Bu durumda satış yapılamaz veya işlemin haczin kaldırılması sonrası yapılması gerekeceğinden satış uzun sürer. Şerh ise tapuya işlenmiş özel uyarı veya kısıtlama kaydıdır. (Örnek: “10 yıl boyunca satılamaz”, “ön alım hakkı vardır”, “kiracının tahliyesi yasaktır” vb.) Şerhler yine alıcı tarafta değerlendirilmesi gereken durumlardır. Bu yüzden satıcı taraftan güncel tapu kaydının istenmesi bu problemlerin önüne geçmenizi sağlayacaktır.
Özetle, ipotek varsa, satıcı borcu kapatmalı ve tapudan “ipotek fek yazısı” alınmalı. Haciz varsa, borçlu tarafın borcu ödemesi ve haczin kaldırılması gerekir. Şerh varsa, şerh süresi dolmuşsa tapudan terkin edilmesi, dolmamışsa koşullarının incelenmesi gerekir.
Arazi yatırımları için de arsa yatırımı için de özellikle arazinin çevre düzeni planı içerisinde yer alıp almadığına ve imar planının bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Çevre düzeni planında konut gelişme alanında (sarı leke içerisinde) ya da yapılaşmaya açılabilecek diğer fonksiyon alanlarında (depolama, lojistik, sanayi vb.) kalıp kalmadığı önemli kriterlerdendir. Bu tarz araziler kıymetlidir.
Zeytinlikler Yapılaşmaya Açılamaz
Arazi, tarım alanında kalıyorsa tapu kayıtlarına bakmak gerekir. Tapuda tarla, bahçe, zeytinlik veya bağ gibi ibareler yer alıyorsa, bu arazinin tarımsal nitelikli olduğunu gösterir. Özellikle mutlak tarım alanlarının ve zeytinlik alanların ileride yapılaşmaya açılma ihtimali olmayıp sadece tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olacaktır.
Arazi yatırımında dikkat edilmesi gereken bir diğer unsur, yola cephesinin olup olmadığıdır. Arazinin kadastral yola cephesinin olması, araziye ulaşım ve alt yapı için ve tarımsal nitelikli yapı yapılabilmesi açısından başlıca şarttır. Kadastral yola bağlantısı olmayan arazilere yatırım yaparken iki kat fazla düşünmek gerekir. Hisseli tapusu olan yerler içinde aynı şeyi söylemek mümkün. Çünkü hisseli yerlerde sadece o arazide belli orandaki kısım size ait olup neresi olduğuna dair kesin işaret yoktur. Resmi olarak şu köşesi bana ait diyemezsiniz. O yüzden müstakil tapulu yerler her zaman daha avantajlıdır.
Arazi yatırımı uzun vadeli yatırım olup bugünden yarına bir sıçrama beklenmesi yanlış olur. Unutmayın, toprak kaybolmaz ama yanlış seçilen toprak, yıllarca sermayenizi atıl bırakabilir. Bu nedenle arsa ya da arazi yatırımı yaparken sadece metrekareye ve “imar gelecek” duyumlarına değil, kentin gelişme yönüne, plan kararlarına ve mekânsal stratejilere yatırım yapın; süreci doğru okumak ve riskleri minimize etmek için mutlaka profesyonel destek alın.
