İçindekiler
Üst Hakkı Nedir?
Üst hakkı; başka bir kişiye ait olan arazinin üstünde veya altında yapı inşa etmenin yolunu açan, ya da var olan yapıyı koruma imkânı veren bir irtifak hakkı olarak tanımlanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ndaki (TMK) ifadeye göre üst hakkı ile arazinin mülkiyeti malikte kalmaktadır. Ancak araziye inşa edilen yapının mülkiyet hakkı ise üst hakkı sahibinindir.
TMK üst hakkından, 726 maddesinde şöyle söz etmektedir:
“Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.
Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.”
Üst Hakkı Nasıl Kurulur?
Üst hakkı, tapuya tescil ile kurulabilir. Ancak üst hakkının kurulabilmesi adına tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi gerekmektedir. TMK’nin 826. maddesine göre aksi kararlaştırılmadıkça bu hak, devredilebilmekte ve mirasçılara da geçebilmektedir.
Üst Hakkı En Fazla Kaç Yıl?
Üst hakkı, en fazla 100 yıllık süre için kurulabilmektedir. Yine TMK’ye göre en az 30 yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Müstakil ve daimi üst hakkı, sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilmektedir.
100 yıllık zaman diliminin dörtte üçünün dolması hâlinde bu süre, üst hakkının kurulması için öngörülen şekle uyulması kaydıyla 100 yıl daha uzatılabilmektedir. Yani uzatma konusunda da üst sınır, 100 yıl olarak belirlenmiştir. Son olarak ilgili Kanun, bu konuda önceden yapılan taahhüdün bağlayıcı olmadığını da belirtmektedir.
Üst Hakkı Nasıl Sona Erer?
Üst hakkını sona erdirecek nedenler, kanunda açık şekilde düzenlenmemiştir. Bu noktada örnek oluşturması açısından taşınmaz irtifak haklarının sona erme nedenleriyle bir kıyaslama yapılarak, aşağıdaki maddeler sıralanabilir:
- Sözleşmedeki sürenin tamamlanması,
- Üst hakkına konu arazinin kamulaştırılması,
- Üst hakkının mirasçılara geçmeyeceği kararlaştırıldıysa hak sahibinin vefatı,
- Taşınmazın kısmen ya da tamamen yok olması,
- Tarafların karşılıklı anlaşma yoluyla hakkı sonlandırmaları.
Üst hakkıyla ilgili düzenlemelerin bulunduğu Türk Medeni Kanunu’nun 828. maddesinde, üst hakkının sona ermesiyle yapıların arazinin bütünleyici bir parçası hâline geldiği ve bunların arazi sahibine kaldığı aktarılmaktadır. Bunun yanı sıra üst hakkının sona ermesiyle, kurulurken tapuya eklenen taşınmaz tescili kaldırılacaktır. Yine taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı üzerindeki rehin hakları dahil diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erecektir.
Yazarlarımızdan İbrahim İsmailoğulları’nın, üst hakkının vergilendirilmesiyle ilgili sorulara yanıt verdiği “Üst Hakkı Vergilendirmesinde Merak Edilenler” başlıklı yazısını okumak için tıklayınız…
