İçindekiler
Bir önceki yazımda üst hakkının kavramsal çerçevesini çizmeye çalışmış ve sağladığı olanakları mercek altına almıştım. Bu yazımda ise üst hakkı vergilendirmesi ile ilgili tereddüt yaşanan konulara değineceğim.
Kısaca hatırlayacak olursak üst hakkı, sahibine başkasına ait taşınmaz üzerindeki yapının maliki olma yetkisi veren bir irtifak hakkı olarak tanımlanabilir.
Üst hakkının vergilendirilmesi, karışık mevzuat nedeniyle çeşitli tereddütler yaratmaktadır. Söz konusu tereddütlerin giderilmesi için üst hakkına, vergi ve muhasebe açısından açıklık getirilmelidir.
Konuyu hem üst hakkını veren hem de alan açısından masaya yatırarak bu alandaki soru işaretlerini gidermeye çalışacağız.
Üst Hakkını Veren Açısından Vergileme
Duruma göre üst hakkı; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan 7 gelir unsurundan gayrimenkul sermaye iradı ile ticari kazancın konusuna girmektedir.
Gayrimenkul Sermaye İradı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yazılı olan mal ve hakların; “sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.” hükmüne yer verilmiştir.
Mali idare; çeşitli zamanlarda verdiği özelgelerde arsa ve arazi üzerine üçüncü kişi lehine üst hakkı tesis ettirilmesi işlemini kiralama olarak kabul etmiştir. Ardından üst hakkı tesisi karşılığında yapılan ödemelerin, gayrimenkul sermaye iradı olarak dikkate alınması gerektiğine hükmetmiştir.
Kiralanan taşınmaz gerçek kişi üzerine kayıtlı ise yani bir ticari organizasyon içerisine dâhil değilse, yalnız başına gayrimenkul sermaye iradı şeklinde gelir vergisine tabi olacaktır.
Taşınmaz Gerçek Kişiye Ait Ticari İşletme Aktifinde Kayıtlıysa Ticari Kazanç Olarak Vergilendirilir
Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Üst hakkına konu olan taşınmazın bir gerçek kişiye ait ticari işletme aktifinde kayıtlı olması hâlinde bu taşınmazın kiralanmasından elde edilen kazanç, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Vergi yükümlüsünün kiracıdan aldığı bedel her ne adla olursa olsun ticari kazançtır.
Kurumlar Vergisi Bakımından
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesinde kurumlar vergisinin konusu genel olarak “kurum kazancı” olarak belirlenmiştir. Kurumlar vergisi mükellefleri bir hesap dönemi içinde elde etmiş oldukları kurum kazancı üzerinden kurumlar vergisi ödemekle yükümlüdürler.
Üst hakkına konu olan taşınmaz, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde tanımlanan kurumlar vergisi mükelleflerinin aktifinde kayıtlı olabilir (anonim şirketler, limited şirketler, kooperatifler gibi).
Söz konusu hakkın bahsi geçen kurumların aktifine dâhil olması hâlinde bu taşınmazların kiralanmasından elde edilen kazançlar, kurum kazançlarıdır.
Katma Değer Vergisi Bakımından
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 2. maddesine göre teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce alıcıya veya onun adına hareket edenlere devredilmesidir.
Üst hakkında da teslim olayı bulunduğu için katma değer vergisine tabi olması gerekmektedir. Üst hakkı tesisi, içeriğinde “teslim” fiilini taşımakta olduğu için “hizmet” kavramına girmektedir ve katma değer vergisine tabi olacaktır (Katma Değer Vergisi Kanunu madde 2).
Üst Hakkını Alan Açısından Vergileme
Üst hakkı sahibi (kullanma hakkını devralan kişi), vergisel açıdan bu hakkı ekonomik değerleri arasına kira gideri bedeli olarak alabilecektir. Eğer kiralanan taşınmaza her yıl için kira ödenecekse kira, ilgili dönemde gider yazılacaktır. Taşınmaz üzerine üst hakkı hasebiyle yapılan taşınmaz da maliyet değeriyle aktifleşecektir.
Bu arada yeni yapılan taşınmaz, eğer bir seneden daha fazla kullanılacak ise o zaman her yıl için amortismana tabi tutulacak ve ayrılan amortisman da gider yazılacaktır (Vergi Usul Kanunu madde 315).
Vergi planlaması nedeniyle şahıs işletmeleri ve kurumlar, faaliyet alanlarına giren birtakım işlemler için üst hakkından yararlanabilirler. Ancak üst hakkından faydalanan işletmeler, bu alanda vergisel açıdan net bir düzenleme bulunmadığından çeşitli tereddütler yaşamaktadırlar. Tam da bu noktadan hareketle konuyla ilgili soru işaretlerini ve tereddütleri gidermek için metnimizde bu başlığı mali mevzuat ile idarenin çeşitli zamanlarda verdiği özelgeler ışığında ele aldık…
