İçindekiler
Vergi Usul Kanunu 538 Sıra No’lu Genel Tebliği’nde yapılan değişiklik ile gayrimenkul sektörünü ve emlak danışmanlarını doğrudan ilgilendiren düzenlemelere yer verildi. Değişiklik, 5 Eylül 2026 günü Resmi Gazete’de yayımlandı. Birden fazla değişiklik yapılmış olmakla birlikte gayrimenkul sektörünü ve emlak danışmanlarını yakından ilgilendiren değişiklik, Tebliğin 4’üncü maddesinin ç bendinde yapıldı.
Değişiklikten önce Tebliğin 4 / ç maddesi şöyle idi: “Başkanlık tarafından belirlenecek diğer bilgilerin elektronik ortamda bu Tebliğin 5 inci maddesinde açıklanan yöntemle (BTRANS) Başkanlık Sistemine bildirmek zorundadır.”
Değişiklikten sonra 4 / ç maddesi şöyle oldu: “Hizmet verilenler adına gerçekleştirilen taşınır, taşınmaz, mal ve hizmet satış / kiralama işlemlerine ilişkin ilan bilgilerini, elektronik ortamda bu Tebliğin 5 inci maddesinde açıklanan yöntemle (BTRANS) Başkanlık Sistemine bildirmek zorundadır.”
Değişikliğin 4 / 2’nci maddesinde ise bildirim yükümlülüğü kapsamında hangi ilan bilgilerine yer verileceği detaylandırıldı. Bilgilendirme yükümlülüğünün 5’inci maddesinde yer alan usule göre; Gelir İdaresi Başkanlığının belirlemiş olduğu format ve standart ile Gelir İdaresi Başkanlığı Bilgi Transfer Sistemi (BTRANS) aracılığıyla bildirim gerçekleştirilir.
Düzenleme yeni olduğu için hakkında henüz yargı organları tarafından yapılmış içtihadi bir değerlendirme bulunmamaktadır. Bununla birlikte bir fikir vermesi açsından daha önce Tebliğe karşı açılan iptal davasında Danıştay tarafından verilen bir karara dikkat çekmekte fayda var.
Bahse konu, Danıştay 3. Dairesinin 29 Nisan 2024 tarihli 2023 / 3109 E. ve 2024 / 2440 K. sayılı kararında şu ifadelere yer verilmiştir: “Bu düzenlemenin, vergi düzeninin korunmasını ve vergi kaybını engelleyerek hazine zararının oluşmasını önlemeyi amaçlaması nedeniyle vergiyi doğuran olayla ilgili olanlardan bilgi temini ve temin edilen bilgilerin edinildiği hali ile BTRANS aracılığıyla bildiriminin öngörülmesinde kamu yararı bulunmaktadır. Öte yandan, getirilen kuralın salt edinilen bilgilerin doğru bildirilmesine ilişkin olarak kamu yararı amacının gerçekleşmesi açısından elverişli olmadığı da söylenemez. Ancak dava konusu Tebliğ hükmü ile bildirim yükümlülüğü bulunanların, vergiyi doğuran olayla ilgili olan taraflardan temin edilen bilgilerin doğruluğu hususunda da sorumlu tutularak eksik veya yanıltıcı bilgi bildirimi halinde cezai yaptırımla karşı karşıya gelineceğinin öngörülmesi, bildirimde bulunma sorumluluğuna ilişkin kurallar kapsamında ulaşılmak istenen amaç bakımından gerekli olmadığı gibi salt kendisine iletilen bilgilerin kendisine verildiği hali ile öngörülen usul ve esaslara uygun biçimde bildirilmesinden sorumlu tutulabileceği, tüm yer sağlayıcıların kendisine verilen bilgilerin doğru olup olmadığının denetimini yapması olanağı bulunmadığı dikkate alındığında suç ve cezaların şahsiliği ilkesine aykırı olarak cezai yaptırımla karşı karşıya gelme durumunu doğuracaktır. Bu durum ise, özellikle faaliyeti salt hizmet ve içerikleri barındıran sistemleri sağlamak olan “yer sağlayıcı”lar açısından kamu yararı ile kişi yararı arasındaki dengenin bozulmasına yol açacağından dava konusu düzenleyici işlemin orantılı olmadığı sonucuna varılmıştır. Düzenlemenin, edinilen bilgilerin doğru biçimde bildirimi ile temin edinilen bilgilerin doğruluğunun sorumluluğu bakımından, bildirim zorunluluğu getirilenlerin faaliyet alanı itibarıyla vergiyi doğuran olayın tarafı olup olmadığı da gözetilerek tartışmaya yer vermeyecek biçimde ayrım öngörmediği ortadadır. Bu itibarla, davalı idarece Tebliğin 6. maddesinin 3. bendinde öngörülen sorumluluğun kapsamının düzenlemede tartışmaya yer vermeyecek biçimde öngörülmemiş olmasından dolayı ölçülülük ilkesine aykırı olarak takdir yetkisi kullanılmak suretiyle, edinilmiş bilgilerin doğruluğuna ilişkin olarak cezai sorumluluk getirilmesinde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.”
Değişikliğe İtiraz Edilebilir mi?
Elbette, değişikliğe karşı dava açılabilir ve Danıştay tarafından bazı maddelerinin tamamen veya kısmen iptal edilmesi söz konusu olabilir. Bu kararda Danıştay tarafından vurgulanan üç önemli kriter bulunmaktadır:
- Kamu yararına uygunluk,
- Temin edilen bilginin doğruluğunu denetleme imkanı ile öngörülen sorumluluk arasında orantının dengeli ve adil olması,
- Vergiyi doğuran olayı araştırırken işlemin tarafı olmayan kişiler için öngörülecek cezaların ölçülü olması.
Kuşkusuz, bir dava söz konusu olduğunda Danıştay bu kriterler açısından yapılan değişikliği ele alacaktır. Bu nedenle, Tebliğ hükümlerinin uygulanmasında bu kriterlerin sınırlarının aşılması şüphesi ortaya çıkıyorsa hukuki yollara müracaat edilmesi gerektiği akılda tutulmalıdır.
İlan Rakamları Vergiye Esas Teşkil Edecek mi?
En önemli ve en çok merak edilen husus ise, ilanda yazılan rakamların vergiye esas teşkil edip etmeyeceği meselesidir. Gerçekten, ilanda yazılan rakamların vergiye doğrudan esas alınması hâlinde büyük mağduriyetler yaşanması kaçınılmazdır. Fakat Vergi Usul Kanunu’nda yer alan ispat kuralları ve yerleşik içtihatlar bu riski engellemeye yetecek düzeydedir. Bu nedenle, emlak ilanı verenlerin ve emlakçıların rahat bir nefes alması sağlayacak hukuki esasları hatırlatmak faydalı olacaktır.
213 sayılı Kanun’un 3. maddesinin (B) bendinde vergi hukukunun temel ispat normları şu şekilde yer almaktadır:
- “Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya, ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.”
- “Vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir. Şu kadar ki, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispatlama vasıtası olarak kullanılamaz.”
- “İktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutad olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfeti bunu iddia eden tarafa aittir.“
İnternet ortamında yayımlanan ilan bedelleri, hukuken bir icap niteliğinde olup bağlayıcı bir satış veya kiralama sözleşmesi teşkil etmez. İlan bedelleri çoğu zaman piyasa nabzını yoklamak, pazarlık marjı bırakmak veya abartılı mülk sahibi beklentilerini yansıtmak amacıyla yüksek tutulabilmektedir. Satış / kiralama aşamasında yapılan pazarlıklar, acil nakit ihtiyaçları veya piyasa durgunlukları nedeniyle gerçekleşen bedeller ilan tutarlarının altında kalabilmektedir. İlandaki fiyatın doğrudan tahakkuka konu edilmesi, varsayıma dayalı matrah takdiri doğurur.
İlan Bedellerinin Vergi Tarhiyatına Esas Alınmasının Hukuki Riskleri ve Korunma Yolları
Gayrimenkul portallarındaki veya emlakçı ilanlarındaki bedellerin doğrudan bir satış hasılatı ya da kayıt dışı kazanç karinesi sayılarak tarhiyata dayanak yapılması, vergi hukukunun temel ilkeleri bakımından ağır riskler barındırmaktadır:
- Dijital ilan kayıtları kesin bir vergi matrahı unsuru olarak değil; yalnızca denetim, incelemeye sevk veya mükellefi izaha davet amaçlı bir ön filtreleme aracı olarak kullanılmalıdır.
- Alıcı ve satıcının (veya kiracı ile kiralayanın) banka hesap hareketleri ve para transferleri celbedilmelidir. Kullanılan konut / ticari kredi dosyaları, banka ekspertiz ve değerleme raporları incelenmelidir. Tarafların yazılı beyan ve ifadelerine başvurulmalıdır. Tapu müdürlükleri nezdindeki resmi senetler ve harç matrahları mukayese edilmelidir.
- İlandaki fiyat ile beyan edilen bedel arasında uyumsuzluk görülen durumlarda, doğrudan cezalı tarhiyat yapılmaksızın 213 sayılı Kanun’un 370. maddesi kapsamında izaha davet mekanizması çalıştırılmalı; mükellefe pazarlık payı, piyasa koşulları veya gayrimenkulün kusurlarını belgeleme hakkı verilmelidir.
İlanı giren emlakçıların veya platform sağlayıcıların, maliklerin beyan ettiği teknik ve hukuki detayları her zaman tam bir doğrulukla teyit etme imkânı bulunmamaktadır. Edinilen bilgilerin gerçeği yansıtmadığı gerekçesiyle aracı kişi ve kurumlara ağır özel usulsüzlük cezaları kesilmesi ölçülülük ve kusur ilkelerine aykırılık teşkil eder.
Konuyla İlgili Güncel İçtihatlar
- Danıştay, Vergi Dava Daireleri Kurulu, E. 2018 / 1222, K. 2019 / 476, T. 03.07.2019:
“Türk vergi sisteminde beyana dayalı vergilendirme esas olmakla birlikte bu husus vergi kaybının önlenmesi amacıyla yapılacak denetimlere engel teşkil etmemektedir. Bu anlamda Vergi Usul Kanunu vergilendirmede vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin esas olduğunu ve vergi incelemelerindeki amacın ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunun araştırılması, tespit edilmesi ve sağlanması olduğunu temel ilke olarak kabul etmiş, genel kanaat ve varsayıma dayalı bir vergilendirme anlayışını benimsememiştir.”
- İzmir BİM 1. Vergi Dava Dairesi, E. 2017 / 2089, K. 2017 / 2390, T. 14.11.2017:
“Gerçek gelirin vergilendirilmesi ilkesi uyarınca, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ait sorgulama ekranı üzerinden saptanan alım ve satım bedellerinin gerçek alım satım bedelleri olup, olmadığının alıcı ve satıcılar nezdinde düzenlenecek tutanaklarla tespiti gerekirken, bu yolda idarece yapılmış bir tespit bulunmadığı gibi, satış bedelinden indirilmesi gereken satıcının gerçek giderleri belirlenmeksizin ve gider indiriminde değerlendirilmeksizin sorgu ekranından elde edilen verilere dayanılarak belirlenen matrah esas alınması suretiyle salınan vergi ziyaı cezalı gelir vergisinde hukuka uyarlık, cezalı tarhiyatın kaldırılması istemiyle açılan davanın reddine karar veren vergi mahkemesi kararında ise hukuki isabet görülmemiştir.”
- Danıştay, 9. Daire, E. 2018 / 6134, K. 2021 / 6195, T. 08.12.2021:
“Davacı şirketin ilan ve reklam vergisinin sorumlusu olduğu anlaşılmış ise de, tarhiyata dayanak alınabilecek hukuken geçerli, ilan ve reklam vergisinin doğmasına neden olan matrah unsurlarına ilişkin tespitlerin yer aldığı usulüne uygun şekilde tutulmuş ve tutanağa bağlanmış somut tespitler içeren bir yoklamanın yapılmadığı, tarhiyatın; davacı firmanın internet sitesi ile fuar kataloglarından fuarlara katılan katılımcı sayıları tespit edilerek, toplam katılımcı sayısı ile tarifedeki tutarın çarpılması sonucu bulunan matrah üzerinden yapıldığı anlaşıldığından, hukuken geçerliliği bulunmayan, varsayıma dayalı olarak tespit edilen tutarlar üzerinden hesaplanan matrahın dayanak alınması suretiyle yapılan tarhiyatta hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”
- Danıştay, 4. Daire, E. 2018 / 4990, K. 2022 / 3751, T. 07.06.2022:
“Danıştayın yerleşik hale gelmiş içtihatlarında da, bir işlemin devamlılık taşıdığının göstergesinin, o işlemin aynı vergilendirme döneminde yinelenmesi ya da önceki vergilendirme döneminde de yapılmış olması gerektiği dolayısıyla, gayrimenkul alım, satım ve inşaından elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilebilmesi için maddi ve şekli anlamda bir ticari organizasyonun belirgin olmadığı durumlarda, kazanç doğuran işlemin çokluğu, devamlılık unsurunu belirleyen en objektif ölçü olduğu, devamlılık unsurunun gerçekleşmesi halinde, bu işlemlerin kazanç sağlamak amacıyla yapılmadığını kanıtlama yükü vergi mükelleflerine düşeceği kabul edilmiştir.“
