Komşular Arası Sorunlarda Arabuluculuk Nasıl Olur?

Arabuluculuk Nedir, Nasıl Devreye Girer?

Arabuluculuk sürecinde uyuşmazlığın çözümü noktasında karar veren kişi arabulucu değildir. Taraflar uyuşmazlığı kendi iradeleri doğrultusunda uzlaşarak çözüme kavuşturmaktadırlar. Arabulucu, tarafların aralarındaki asıl uyuşmazlığı ve menfaatlerini tespit ederek bu konularda tartışmalarını ve çözüm bulmalarını sağlamaya çalışmaktadır.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu hukuk uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözümlenmesinde uygulanacak usul ve esasları düzenlemektir. Arabulucuların hakları, yükümlülükleri ve arabuluculuk faaliyeti, ilgili kanun kapsamında düzenlenmiştir. Arabulucu, somut olay ve durumun içeriğine göre taraflar ile ayrı ayrı görüşüp anlaşma zeminini oluşturabilecektir.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşlemektedir?

Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandıracak, bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilecektir.

Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumu, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda 18A / 11 olarak düzenlenmiştir.

Anayasa Mahkemesinin 14 / 3 / 2024 tarihli ve 2023 / 160E., 2024 / 77K. sayılı kararı ile fıkranın birinci cümlesinde yer alan “…bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur.” ibaresi ile aynı fıkranın ikinci cümlesi iptal edilmiştir. İlgili karar 18 / 01 / 2025 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir.

Taraflar anlaşsın veya anlaşmasın söz konusu sonuç, tutanak ile resmi nitelik kazanmaktadır ve bu şekilde süreç neticelenmektedir. Eğer taraflar arabuluculuk görüşmeleri neticesinde anlaşamadılar ise arabuluculuğa konu olan uyuşmazlık bu sefer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecektir.

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşmaya varması hâlinde, anlaşma tutanağına konu olan ve taraflarca uzlaşılan hususlar hakkında dava açılamayacaktır.

Konumuz kapsamında olmakla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan uyuşmazlıklara ilişkin olarak arabuluculuğa başvurulmuş olması, mahkemenin uyuşmazlığı inceleyebilmesi için zorunlu ön koşuldur. Bir başka anlatımla öncelikle arabuluculuğa, eğer anlaşma sağlanamıyorsa mahkemeye başvurulması gerekmektedir.

Arabulucu tarafından arabulucunun görevlendirilmiş olduğu tarihten itibaren üç hafta içinde uyuşmazlık sonuçlandırılmaktadır. Zorunlu hâllerin varlığında bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilmektedir.

Arabulucuya Başvurulmasının Sürelere Etkisi Nedir?

Yargılamalarda süreler önem taşımaktadır. Hak düşürücü süre olarak ifade edilen süre, kanun tarafından belirlenen müddet içinde bir hakkın kullanılmaması durumunda, o hakkın tamamen ortadan kalkmasına yol açan süreyi ifade etmektedir. Bu süre mahkeme tarafından herhangi bir talep olmadan dikkate alınmaktadır. Vatandaşlar arasında “arabuluculuğa başvurulmuş olması, mahkemeye henüz başvurulmadığı için bir hak kaybı yaşanmasına sebep olur” şeklinde gerçeği yansıtmayan bir söylem mevcuttur. Bu husus kanunda şöyle düzenlenmiştir.

Madde 16:

(1) Arabuluculuk süreci, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru hâlinde, tarafların ilk toplantıya davet edilmeleri ve taraflarla arabulucu arasında sürecin devam ettirilmesi konusunda anlaşmaya varılıp bu durumun bir tutanakla belgelendirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Dava açılmasından sonra arabulucuya başvuru hâlinde ise bu süreç, mahkemenin tarafları arabuluculuğa davetinin taraflarca kabul edilmesi veya tarafların arabulucuya başvurma konusunda anlaşmaya vardıklarını duruşma dışında mahkemeye yazılı olarak beyan ettikleri ya da duruşmada bu beyanlarının tutanağa geçirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

(2) Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.

Arabuluculuk sürecinin işlemeye başladığı tarihten son tutanak tarihine kadar zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez.

Dava şartı olan arabuluculuğun söz konusu olduğu hâllerde ise arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. (HUAK m. 18 / A-15)

İcra Edilebilirlik Şerhinin İşlevi Nedir?

Tarafların arabuluculuk görüşmesi neticesinde anlaşması hâlinde anlaşma tutanağı düzenlenmektedir. Anlaşma tutanağı bir mahkemede verilmiş olan karar / ilam ile aynı niteliktedir. Anlaşma tutanağı kapsamındaki şartların yerine getirilmemesi durumunda arabuluculuk sürecinin tamamlanması adına icra edilebilirlik şerhinin varlığına ihtiyaç duyulmaktadır.

Arabuluculuk Yönetmeliği’nin 21. maddesi 6. fıkrası, “Taraflar ve avukatları ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır” şeklinde arabuluculuk anlaşma tutanağının tek başına ilam / mahkeme kararı niteliğinde olduğu kabul edilmektedir.

Bununla birlikte de Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18 / B maddesinde, “Taraflar arabuluculuk faaliyeti sonunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini talep edebilirler” hükmü bulunmaktadır.

Yine 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesi 4. fıkrasında, “Kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır” düzenlemesi yer almaktadır.

Söz konusu düzenleme de 28 / 3 / 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’un 35’inci maddesiyle, “Taraflar kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç” ibaresi eklenmek suretiyle değiştirilmiştir.

Netice itibarıyla arabuluculuk görüşmeleri neticesinde taraflarca anlaşma tutanağı eksiksiz bir şekilde imzalanmış olsa da anlaşma tutanaklarına icra edilebilirlik şerhinin alınması gerekmektedir. Anlaşma tutanağı kapsamındaki şartların yerine getirilmemesi durumunda şartlara uymayan taraf aleyhine dava açılması veya takip başlatılmasından önce anlaşma tutanağına ilişkin icra edilebilirlik şerhi alınmalıdır.

Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklarda Arabulucuğun Temel İşlevi Nedir?

01.09.2023 tarihi öncesinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesiydi ve ilgili alanda yer alan uyuşmazlıklar karşısında direkt Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmaktaydı. Ancak Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanında kat mülkiyeti uyuşmazlıkları dışında kira uyuşmazlıkları da başta olmak üzere başkaca uyuşmazlıkların yer alması mahkemeye yüklenen uyuşmazlık yükünü giderek artırmış ve yargılama sürecinin uzaması nedeniyle hak kayıpları yaşanmasına neden olmuştu.

Bu nedenlerle öncelikli olarak uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesi amacıyla birlikte mahkemeye başvurulmadan önce ayrı bir işleyişe sahip bir kurum olan arabuluculuğa başvurulması yargılama sürecini daha işlevsel hâle getirmiştir. Bir anlamda dava açılmadan önce tarafların tekrar düşünmesine ve orta yolu bulmasına imkân tanıyan bir işleyiş oluşturulmuştur.

Arabulucuya Ne Zaman İhtiyaç Duyulur?

Arabuluculuk ile tarafların mahkemeye gitmeden önce son kez aralarında uzlaşı sağlama imkânı yaratılarak kat mülkiyeti uyuşmazlığının özelinde ortak yaşamın sürdürülebilir hâle gelmesi amaçlanmıştır.

Eğer taraflar arabuluculuk görüşmesine rağmen anlaşmamışlar ise uyuşmazlığın çözümünde görevli olan mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulama Alanı Nedir?

Taşınmaza ait olan tapu belgesinde kat mülkiyetinin kurulup kurulmamış olduğu belirtilmektedir. Bu nedenle taşınmazın tapu kaydının incelenmesi uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çözülüp çözülemeyeceğinin tespiti açısından önemlidir.

• Kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ilişkin maddeler uygulanmaktadır.
• Kat mülkiyeti kurulmamış olan taşınmazlarda ise ancak belirli koşullar altında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ilişkin maddeler uygulama alanı bulmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesinde toplu yapıya ilişkin hükümlere yer verilmiştir. İlgili madde şu şekildedir:

“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.”

Her site denilen yapının yasal olarak toplu yapı niteliğinde olmadığını belirtmekle birlikte günlük hayatta site olarak ifade ettiğimiz (toplu yapılarda) tek parsel üzerinde kurulu olan ve kat mülkiyetine geçilen toplu yapılarda bulunan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaktadır.

İlgili kanun doğrultusunda açılacak olan davalarda öncelikle zorunlu olarak arabuluculuğa başvurulması gereklidir.

Toplu Yapılara İlişkin 5711 Sayılı Kanun Kapsamında Yer Alan Geçici 3. Madde:

“Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.”

Kanunun yürürlüğü öncesi kurulmuş olan toplu yapılarda toplu yapı yönetimi kurulmadıysa söz konusu uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine göre değil genel hükümlere göre çözüme kavuşacaktır. Hâl böyle olunca da arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bu durumda söz konusu olmayacaktır.

5 Nisan 2023 Tarihli ve 32154 Sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Yapılan Düzenlemenin Kapsamı Nedir?

5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Kat Mülkiyet Kanunu’na tabi olan apartman, site / toplu yapı, iş merkezlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava açılabilmesinin ön şartı olarak zorunlu bir şekilde belirlenmiştir.

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nu 18 / B maddesi ile 01 / 09 / 2023 tarihinde itibaren 23 / 6 / 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Arabuluculuk Kanunu’nda 18 / B Maddesi ile Yapılan Değişiklikler

Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk madde 18 / B- (Ek:28 / 3 / 2023- 7445 / 37 md.):

(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

1. a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
2. b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
3. c) 23 / 6 / 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.

(5) (Ek:7 / 11 / 2024-7531 / 26 md.) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.

Kat mülkiyeti kurulmamış olan taşınmazlarda ise ancak belirli koşullar altında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ilişkin maddelerin uygulama alanı bulacağı belirtilmiştir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesi / f. 3 hükmü ile kat mülkiyeti kurulmamış olmasına rağmen kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilerek arabuluculuğa başvuru yapılması zorunlu kılınmıştır.

İlgili madde şu şekildedir:

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Hangi Uyuşmazlıklar Arabulucuğa Tabidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ilgili kanundan doğan birtakım uyuşmazlıklar mevcuttur. Zorunlu arabuluculuğa başvuru kapsamında aşağıda örnekler hâlinde yer verilen somut konulara ilişkin başvuru yapılabilmektedir.

Hangi Apartman Problemleri Arabuluculukla Çözülür?

• Yönetim planına ve yöneticiye ilişkin uyuşmazlıklar
• Ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar
• Kat maliklerinin hak ve sorumluluklarına ilişkin uyuşmazlıklar
• Aidat ve ortak giderlerden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar
• Gürültü, rahatsızlık gibi komşuluk ilişkilerine ilişkin uyuşmazlıklar
• Yönetim planına uyulmamasına ilişkin uyuşmazlıklar
• Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin uyuşmazlıklar
• Yönetici seçimine ilişkin uyuşmazlıklar
• Bağımsız bölümlere arsa payının özgülenmesi, arsa payının düzeltilmesine ilişkin uyuşmazlıklar
• Bağımsız bölümde yapılması yasak olan işlemlere ilişkin uyuşmazlıklar
• Yönetim planının iptaline ilişkin uyuşmazlıklar
• Riskli yapı tespitine ilişkin uyuşmazlıklar
• Ana gayrimenkulde ve bağımsız bölümlerde yapılacak tadilat ve yeniliklerden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar örnek olarak gösterilebilecektir.

Uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuğa başvurulmadan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması hâlinde dava usulden reddedilecektir.

Komşuluk Hukukunun Kapsamı Nedir?

Komşuluk hukuku ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıkların dayanağı 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’dur. Bununla birlikte 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında da komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklara ilişkin hükümler yer almaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. Maddesi

“Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.”

İlgili düzenleme incelendiğinde de komşuluk hukukuna ilişkin bir düzenlemenin Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer aldığını belirtmek mümkün olacaktır.

Zorunlu arabuluculuğa başvuru kapsamında komşuluk hukuku özelinde aşağıda örnekler hâlinde yer verilen somut konulara ilişkin başvuru yapılabilmektedir.

• Bakım ve onarım ihtiyacı için bağımsız bölüme giriş izni verilmesi,
• Komşulara koku, gürültü vb. şekillerde rahatsızlık verilmesi,
• Manzaranın kapatılması,
• Bağımsız bölümün balkonunun kapatılması,
• Evcil hayvan beslenmesine ilişkin ortak yerlerde karşılaşılan uyuşmazlıklar, komşuluk hukuku kapsamında değerlendirilebilecektir.

Bu durumda öncelikli olarak arabulucuya başvurulması zorunlu olup ancak arabuluculukta anlaşılamaması hâlinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması esası belirlenmiştir.

Komşuluk hukuku kapsamında yer alan el atmanın önlenmesi, eski hâle getirilmesi ve bu hususlara bağlı tazminat davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile ifade edilmek istenen 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 737-750. maddelerinde yer alan düzenlemelerdir.

Örnek vermek gerekirse;

• Komşu taşınmazlara zarar vermeme yükümlülüğü,
• Doğal olarak akan suyun akıtılmasına katlanma yükümlülüğü,
• Zorunlu geçit hakkı,
• Zorunlu su hakkı gibi hak ve yükümlülükler komşuluk hukukundan doğabilecek uyuşmazlıklara örnek olarak gösterilebilir.

Yapılan değişikliklerle beraber yukarıda belirtilen hak ve yükümlülükler ile ilgili uyuşmazlığın oluşması durumunda arabuluculuğa başvurma zorunluluğu kabul edilmiştir.