İçindekiler
1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla istisnasız uygulanmaya başlanacak olan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin (EİDS) şu günlerde geçiş aşamasındayız. En belirgin değişim, artık taşınmaz numarası girilmeden ilan yayınlamak veya süresi dolan ilanı güncellemek mümkün olmuyor. Tam bu noktada akıllara bazı sorular gelmekte…
EİDS, Gayrimenkulün Gerçek Değer Üzerinden Satılmasına Nasıl Katkı Sağlar?
Hatırlanacak olursa, 2024 yılı içinde taşınmaz satışlarında gayrimenkul değerleme raporu alınması zorunluluğu beklentisi son derece yüksekti. Ancak uzun zamandır beklenilen ve sektör paydaşlarının büyük kısmının istediği uygulama yine bir başka bahara ertelendi. Peki burada amaç neydi? Amaç, gayrimenkul alım – satımlarında gerçek değer üzerinden tapu işlemlerinin yapılmasını sağlamaktı.
Gayrimenkul alım – satım işlemlerinde banka üzerinden ödeme zorunluluğu olmaması nedeniyle, gerçek değer üzerinden işlem yapılmadığını sağır sultan bile duymuştur. Devlet bütçesinde çok büyük bir gelir – kurumlar vergisi ve harç kaybına sebep olan bu durumu çözmek isteyen Hazine ve Maliye Bakanlığı, her ne kadar değerleme raporu zorunluluğunu uygulamaya geçirmemiş olsa da kendi açısından önemli bir bilgi kaynağına erişim sağlamayı başardı. Nasıl mı? EİDS sayesinde.
Malumunuz, artık bilgi çağında yaşıyoruz ve her yaptığımız işlem sistemler üzerinden gerçekleştiği için takibi oldukça kolay oluyor. Tüm harcamalarımız, bulunduğumuz lokasyon bilgileri ve beğenilerimizin analizi artık çocuk oyuncağı. Benzer şekilde, yeni uygulanmaya başlanan EİDS sayesinde ilan bilgilerini taşınmaz numarası ile eşleyerek data oluşturmak mümkün hâle geldi. Yani ilan ile beyan edilen tüm bilgilerin; oda sayısı, net alanı ve fiyatı gibi bilgiler tapu sistemindeki taşınmaz numarası ile eşlenecek.
Bu bilgilerin Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından kullanılması mümkün. Yani bu demek oluyor ki, her ne kadar taşınmaz alım – satımında banka üzerinden para transferi yapmak zorunda olmasanız da gerçek değeri dışında bir bedelle tapuda satış işlemi yapacak olursanız, resmî makamlar bu rakamın doğruluğunu kontrol etmek için taşınmaz numarası ile eşlenen ilan bilgilerini kullanabilir. İlan üzerindeki fiyat ile tapu nezdinde yapılan alım – satım işleminin değeri uyumsuz olursa, bu durum sorgulanabilecek.
Özellikle değer artış kazancı istisnası süresinden önce (edinim tarihinden itibaren 5 yıl) satış yapmak durumunda olan taşınmaz sahiplerinin önceliği olan rayiç değer üzerinden tapuda satış yapmak, artık satıcı için sağlıklı bir işlem olmaktan çıkacak. Zira ilan fiyatı ile uyumsuz olan rayiç değeri, muhtemelen Maliye müfettişlerinin dikkatini çekecektir.
Denebilir ki bu durum zaten bilinen bir durumdu, ne oldu da şimdi Maliye açısından işler değişti? Evet, tapuda rayiç bedel üzerinden yapılan işlemlerin büyük çoğunluğunun gerçek değer olmadığı Maliye tarafından biliniyor ancak ispatı kolay değildi. Fakat şimdi mülk sahibi tarafından ya da bizzat kendisinin e – Devlet üzerinden yetkilendirdiği gayrimenkul danışmanı tarafından verilen ilan fiyatı var. Yani örneğin, denilemez ki, “Ben mülkümü 100 liradan ilana koydum ama alıcı çok yaman pazarlık yaptı, 10 liraya satmak durumunda kaldım.” Bunun inandırıcılığı olmayacağı için muhtemelen aradaki fark için vergi kaybının talep edilmesi gündeme gelecektir, tabii ziyaı ve cezasıyla birlikte.
Diğer taraftan, taşınmaz numaraları ile eşlenen ilanlar ve tapu sisteminde zamanla oluşacak gerçek değer üzerinden yapılan işlemlerin dataları, belirli bir süre sonra işleme konu bölge nezdinde ortalama bir fiyatın oluşmasını sağlayacak. Aynı binada benzer büyüklükte olan taşınmazların yakın tarihlerdeki satış işlemleri kontrol edildiğinde, ortalama fiyattan yüksek oranda düşük olan işlem için izaha davet istenmesi büyük olasılık. Gerçek işlem değerlerinin taşınmaz numarası ile sisteme kaydedilmesi ve sonrasında yapılacak olan sorgulamada, ortalama satış değerinden büyük sapma gösteren işlemler mercek altına alınacaktır.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi Konut Fiyatlarını Düşürür mü?
Gayrimenkul sektörünün değişim ve dönüşüm sürecinde, alım – satım işlemlerinin tapuda gerçek değer üzerinden yapılması önemli bir aşama olacak ve bu aşamaya çok yakında geçileceği yadsınamaz. Sektördeki tüm aktörlerin planlamalarını bu doğrultuda yapması gerekiyor. Diğer taraftan geçiş süreci içinde devletin sübvansiyon uygulamaları yapması, hatta vergi ve harçlarda yeni düzenlemelere gitmesinde fayda olacaktır. Değilse, tüm bu maliyetler ister istemez fiyatlara yansıyacaktır. Enflasyonla mücadele edilen şu günlerde, fiyat artışlarına sebep olacak yeni uygulamaların olması mantığa uygun olmasa gerek.
EİDS, gerçek değer üzerinden tapu işlemleri yapılmasına ve / veya yapılan işlemlerin gerçekliliğinin kontrol edilmesine büyük imkân tanıyacak. Devlet denetleme görevini daha kolay gerçekleştirecek. Piyasa aktörleri bu durumu dikkate alarak hareket etmek istediğinde; alım maliyetlerinin düşük olması sebebiyle değer artış kazancı istisna süresinden önce yapılacak satışlarda (şahıs mülkleri için) önemli bir vergi yükü ortaya çıkacağından, ya satıştan vazgeçilecek ya da vergi yükü fiyata yansıtılmak istenecek. Diğer taraftan şirketler üzerindeki mallar için de benzer durum ortaya çıkacak. Çok düşük alım maliyeti olan mülklerde, her ne kadar enflasyon muhasebesi ile maliyet güncellense de, gerçek değer ile arasında çıkacak büyük farklar vergilendirmeye tabii olduğundan, satış kararına veya fiyatına ister istemez etki edecek.
İşte, ilk bakışta göze çarpmayan ama gayrimenkul sektörüne önemli etkisi olacağı kesin olan EİDS’nin şifreleri yukarıda anlatılmaya çalışıldı. Ez cümle, şeytan ayrıntıda gizlidir.
