İçindekiler
Sermaye Piyasası Kurulunun konut üretimine katkı sağlamak hedefiyle gerçekleştirdiği Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği değişikliği, Resmî Gazete’de yayımlandı. Yeni düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapmasının önü açıldı.
Düzenlemenin Kapsamı ve Yenilikler
Söz konusu düzenleme ile gayrimenkul yatırım fonları için daha etkin, hızlı ve güvenli bir yatırım ortamı sağlanmıştır. Şemsiye fonları ve proje gayrimenkul yatırım fonları (PGYF), tebliğde yerini alan önemli iki gelişme olarak karşımıza çıkmaktadır.
Şemsiye Fonların Yapısı
Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği’nde yapılan değişiklikle birlikte şemsiye fonlar getirilmiştir. Bu değişiklikle, fonların katılma payları şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilebilecektir. Şemsiye fon yapısı, her bir fonun bağımsız olarak tüm varlık ve yükümlülüklerinin ayrılması esasına dayanmaktadır. Bununla birlikte, şemsiye fonun tasfiye edilmesi veya devredilmesi durumunda, şemsiye fona bağlı fonların da tasfiye edilmesi veya devredilme gerekliliği bulunmaktadır.
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Yapısı
Özellikle konut sektörüne sağlayacağı katkılar ile öne çıkan ve uzun zamandır birçok farklı platformda tartışılan, farklı meslek gruplarınca öneriler geliştirilen proje gayrimenkul yatırım fonlarının, tebliğin en önemli düzenlemesi olduğunu söyleyebiliriz.
Bu düzenleme ile artık fonların, belirli koşulları sağlamak kaydı ile projelere yatırım yapabilmesinin önü açıldı. Temelde bu fonlar, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlası konut kullanımına ayrılmış olan, bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapabilir. Bu amaçla kurulacak fonların unvanlarında “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” ifadesine yer verilmesi zorunludur.
Fon portföyü yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve belirli para ve sermaye piyasası araçlarından oluşabilir. Fonlar, kendi mülkiyetlerindeki arsaların yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdederek başka kişilere veya kamuya ait arsalar üzerinde gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edebilirler.
Son olarak katılma payı ihraç edilmiş ve mevcut portföyü proje fonu hükümlerine uygun olmak kaydı ile ilgili fonun proje fonu olarak değişikliği mümkün kılınmıştır. Gerekli koşulları sağlayan fonların proje fonu olarak değişikliği için ilgili maddenin yürürlük tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde Kurula başvurması gerekmektedir.
GYF’lerin İnşaat Projelerine Yatırım Yapmasının Avantajları
GYF’lerin inşaat projelerine yatırım yapabilmesinin önünü açan düzenleme ile özellikle konut geliştiricileri açısından alternatif bir finansman modeli getirilmiş oldu. Farklı ölçekteki projelerin bu yeni regüle yapıya entegrasyonu ile sektör olarak yeni bir döneme girdiğimizi söyleyebiliriz. Bu düzenleme ile sıkışmış gayrimenkul pazarında likiditenin arttırılarak projelerin daha hızlı hayata geçirilmesine katkı sağlanmış olacak.
Bu adım, yeni projelerle piyasanın canlanması, arz talep dengesinin sağlanması, özellikle konut ağırlıklı projelerin teşvik edilmesi ile yatırım ve oturum amaçlı fiyatların sürdürülebilir seviyelere gelmesi açısından önemli bir gelişme olarak karşımıza çıkmaktadır.
Fon mekanizmaları, projelerin başlamasından tamamlanmasına kadar tüm aşamalardaki bütçe yönetimine olanak sağlayarak finansal riskleri azaltmaktadır. Aynı zamanda fonlar, projeleri yönetirken uyguladıkları kurumsal yönetim ve şeffaflık ilkeleri sayesinde hem piyasa oyuncuları ve hem de yatırımcılar açısından güvenli bir ekosistem meydana getirmektedir. Bunun da piyasa açısından sürdürülebilir bir büyüme ortamı oluşturacağını söyleyebiliriz.
Yatırımcılara Tanınan Olanaklar
Öncelikle fonların kamu ve özel sektör iş birliği ile bir araya gelen regüle yapılar olması hem yerli hem de yabancı yatırımcılar açısından büyük bir güven unsuru olarak öne çıkmaktadır. Kamunun denetim ve gözetiminde kurulan fonlar, sektör profesyonelleri tarafından kurumsal ve şeffaflık ilkeleri ile yönetilmektedir. Bu da yatırımcıların yatırımlarını değerlendirirken getiri risk unsurlarını çok daha sağlıklı yorumlayabilmelerini sağlamaktadır.
Bununla birlikte bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından onaylanan projelere yatırım yapılması da bu güveni destekleyen başka bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır. Güvenli projelerin yatırımcıların fonlara olan ilgisini arttırarak piyasada güven ortamını pekiştirmeye vesile olacağını söyleyebiliriz.
Proje fonlarının, bağımsız bölüm toplam brüt alanı bazında ağırlığı konut olan projelere yatırım yapacak olması konut sektörü açısından olumlu bir gelişme olmakla birlikte, fonun portföy çeşitliliği açısından da bir fırsat barındırmaktadır. Bu; geliştiricilerin stratejisi, arsanın imar planı, bölge gelişme dinamikleri gibi projeye şekil veren sınırlar dahilinde risklerin daha iyi yönetilmesine olanak tanırken aynı zaman da yatırımcılara daha geniş yatırım seçenekleri sunar. Fonun stratejisi ve geliştirilen projenin çeşitliliği yatırımcı açısından her zaman değerlendirme unsuru olacaktır.
Son olarak yatırımcılar açısından öne çıkan önemli fırsatlardan birinin de yatırımcıların proje geliştirme sürecindeki yüksek getiri fırsatlarına ortak olma imkânı olacağını söyleyebiliriz.
Düzenlemede PGYF Açısından Olası Yatırımcı Mağduriyetlerinin Önüne Nasıl Geçiliyor?
Proje gayrimenkul yatırım fonları işleyişindeki olası risk unsurları da gözetilerek bununla ilgili birtakım düzenlemelere yer verilmiştir. Projelendirmedeki yasal prosedürler ve inşaat aşamalarıyla ilgili olan bu risklerle ilgili müteahhit seçimi, verilecek teminatlar ve bağımsız değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak yasal durum analizine kadar farklı kontrol mekanizmaları kurulmuştur.
Müteahhit Seçimi
Projelere ilişkin inşaat işlerini yapacak müteahhidin 2 / 3 / 2019 tarihli ve 30702 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelikte tanımlanan A veya B grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olması gerekmektedir. Kurucu, müteahhidin tecrübesi ve finansal durumu ile gayrimenkul projesinin büyüklüğü ve benzeri hususları değerlendirerek müteahhidi belirler. Bu düzenleme ile hem belirli seviyedeki müteahhitler sisteme dahil edilmiş olacak hem de proje özelinde yetkin müteahhit seçiminde kurucunun know how’ı ve finansal değerlendirmesi öne çıkacak ki bu da regüle edilmiş bir sistem içerisinde gerçekleşmiş olacak.
Yasal Prosedürler
Fonlar, kendi mülkiyetindeki arsaların yanı sıra başka kişilere veya kamuya ait araziler üzerinde hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri de imzalayabilirler. Öncelikle kendi mülkiyetlerindeki arsalar üzerinde en geç 3 yıl içerisinde inşaata başlanması için gerekli tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması, düzenleme ile zorunlu tutulmuştur. Bunun yanı sıra yapılacak sözleşmeler ile fonun taraf olacağı projelerde, fonun haklarının korunması için; ipotek, garanti veya kefalet gibi teminatların sağlanması gerekmektedir. Son olarak yatırım yapılacak projelerin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya Kurulca uygun görülecek nitelikteki yöntemlerle teminatlandırılması da zorunlu tutularak geliştirme riskleri minimuma indirilmiştir.
Sonuç olarak riskleri ile düzenlemede yerini alan proje gayrimenkul yatırım fonlarının gayrimenkul sektörü açısından çok önemli gelişmeleri beraberinde getireceği ve sektörel gelişmelere büyük katkı sağlayacağına inanıyorum.
