İçindekiler
Çok sayıda bağımsız bölüm bulunan bina ve sitelerde, kentsel dönüşüm kapsamında yapıların yenilenmesine yönelik çalışmaları yürütmek üzere bina yöneticileri çoğunlukla “müteşebbis heyet” veya “temsilciler kurulu” şeklinde görev yapmaktadır. Bu kurul, kimi zaman karar defterinde alınan yetkiye, kimi zaman da maliklerin sözlü onayına dayanarak bina adına belediye, kentsel dönüşüm başkanlığı, riskli yapı tespiti konusunda lisanslı firmalar, müteahhitler, avukatlar ve mimarlarla görüşmeleri yürütmektedir. Kat mülkiyetinin bulunup bulunmaması fark etmeksizin, uygulamada bu yöntemle hareket edildiği görülmektedir.
Temsilciler kurulunun apartman adına gerçekleştirdiği görüşmeler, aldığı danışmanlık ve benzeri hizmetler veya imzaladığı ön sözleşmelerin maliklere bağlayıcı olup olmadığı ise verilen yetkinin kapsamına göre değerlendirilmelidir. Malikler, bu kişilere kat malikleri karar defterinde alınan bir kararla yetki vermişse öncelikle söz konusu yetkinin sınırlarına bakılması gerekir. Bunun yanında temsilcilere ayrıca vekaletname verilmiş olması da mümkündür. Söz konusu vekaletname, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında verilmiş bir temsil belgesidir.
Malik Temsilci Kuruluna Neden İhtiyaç Duyulur?
Arsa payı karşılığı, bedel karşılığı veya götürü usulde düzenlenen inşaat sözleşmelerinde tüm maliklerin aynı anda temsil edilmesi ve gerekli her aşamada bir araya gelmesinin güç ve maliyetli olması, maliklerin kendi aralarından bir temsilciler heyeti veya kurulu seçmesini pratik bir çözüm hâline getirmiştir. Bu kurul kimi yapılarda 3, kimi yapılarda 5, 7 veya 11 kişiden oluşabilmektedir. Belirlenmiş bir sayı sınırı bulunmamakla birlikte, malik sayısının fazla olması veya site içerisindeki her blok için bir temsilci belirlenmesi kurulun üye sayısının artmasına neden olabilmektedir.
Uygulamada bu kişiler çoğu zaman “komşuluk hukuku” anlayışıyla herhangi bir ücret talep etmeden görevlerini yerine getirmektedir. Bununla birlikte bazı durumlarda özel anlaşmalar yapılarak müteahhitten hizmet bedeli almaları da söz konusu olabilmektedir. Müteahhitle yapılacak sözleşme kapsamında maliklerin adına hareket eden bu kurul üyeleri uygulamada oldukça önemli bir görev üstlenmesine rağmen, 6306 sayılı Afet Kanunu, Uygulama Yönetmeliği veya başka bir yasal düzenlemede bu kurula özel olarak yer verilmemiştir. Dolayısıyla söz konusu yapı, esas olarak uygulamanın ortaya çıkardığı işlevsel bir kurul niteliğindedir.
Malik Temsilci Kurulunun Görev ve Yetkileri Nelerdir?
Kurul üyeleri, kendilerine verilen sözleşme ve vekaletname kapsamındaki yetkiler doğrultusunda hem görev üstlenmekte hem de maliklerin adına işlem yapabilmektedir. Uygulamada kurulun başlıca görevleri şu şekilde sıralanabilir:
- Müteahhitlerle görüşmeleri ve pazarlıkları yürütmek, maliklerin lehine en uygun teklifleri almaya çalışmak,
- Belediye, bakanlık veya kentsel dönüşüm başkanlığı ile gerekli görüşmeleri yapmak,
- Hukuki hizmet alınacak hukuk bürolarıyla görüşmek,
- Mimar, şehir plancısı ve harita mühendisleri gibi uzmanlarla görüşmeleri yürütmek,
- Bazı maliklerin katılamadığı durumlarda ön sözleşmeleri imzalamak,
- Noter işlemlerinde bazı maliklerin adına temsil görevini üstlenmek,
- Sözleşmeye imza atmayan azınlık hisselerin satış sürecini takip etmek,
- Müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini takip etmek,
- Ruhsat, kat irtifakı ve inşaatın farklı aşamalarında devredilmesi gereken payların devrini gerçekleştirmek,
- Malikler lehine alınacak nakit veya banka teminat mektubu gibi güvenceleri teslim almak ve gerektiğinde bunları paraya çevirmek,
- İşlerin aksaması hâlinde müteahhide ihtar gönderilmesini sağlamak, dava açılması gerekiyorsa avukata vekaletname vermek ve dava sürecini başlatmak,
- İskân ve kat mülkiyeti işlemlerini takip etmek veya ettirmek; yapıdaki ayıp ve eksiklikler bulunması hâlinde gerekli işlemleri yapmak.
Görüldüğü üzere temsilciler kurulunun üstlendiği görevlerin önemli bir bölümü teknik bilgi ve uzmanlık gerektirmektedir. Bu işlemlerin bir mimar, şehir plancısı veya kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku konusunda uzman bir hukukçu tarafından daha sağlıklı yürütülmesi mümkündür. Buna karşılık kurul üyeleri çoğunlukla bu süreçlerle ilk kez karşılaşmaktadır. Bu nedenle planlama, imar, inşaat, mimarlık ve hukuk gibi farklı disiplinleri bir araya getiren bu sürecin tüm yönleriyle eksiksiz yürütülmesi her zaman mümkün olmayabilir.
Malik Temsilci Kurulu Görevlerini Yerine Getirmezse Ne Olur?
Temsilciler kurulunun, deneyimli ve profesyonel müteahhitler karşısında maliklerin haklarını yeterli şekilde koruyup koruyamayacağı önemli bir sorudur. Kurul üyelerinin gerekli takibi yapmaması, bazı işlemleri ihmal etmesi veya hata yapması hâlinde sorumluluk doğup doğmayacağı ise ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu noktada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümler gündeme gelmektedir. Kanun’un 505. maddesine göre vekil, vekalet verenin açık talimatlarına uymakla yükümlüdür. Ancak vekalet verenden izin alma imkanının bulunmadığı ve durumun özelliklerine göre izin alınmış olsaydı vekalet verenin de aynı yönde hareket edeceğinin açık olduğu hâllerde vekil talimattan ayrılabilir.
Bunun dışındaki durumlarda ise “Vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz” hükmü uygulanmaktadır. Bu düzenlemeden hareketle, maliklerin vekil eden sıfatıyla temsilciler kuruluna verdikleri yetkilerin mümkün olduğunca açık ve sınırları belirli şekilde ortaya konulması önem taşımaktadır. Bu yetki ve görevler, müteahhitle imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde düzenlenebileceği gibi, maliklerin kendi aralarında imzalayacakları özel bir protokolle de belirlenebilir.
Böylece kurul üyelerinin hangi işlemleri yapabileceği, hangi konularda karar alabileceği ve hangi durumlarda ayrıca maliklerin onayını alması gerektiği daha net hâle gelir.
Açıkça belirlenen yetki ve yükümlülüklere rağmen hatalı işlem yapan veya yapması gereken bir işlemi yerine getirmeyen kurul üyeleri, ortaya çıkan zarardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluğun işin tamamlanmasından itibaren 5 yıl devam ettiği belirtilmektedir. Ortada bir suiistimal bulunması ve eylemin dolandırıcılık suçu kapsamında değerlendirilmesi hâlinde ise ceza ve tazminat zamanaşımı bakımından daha uzun süreler gündeme gelebilir.
Temsilciler kuruluna ilişkin özel bir protokolün bulunmaması ise kurul üyelerinin sorumluluğunu ve yetki sınırlarını daha tartışmalı hâle getirebilir. Çünkü vekaletnamede yer alan her yetkinin kullanılması hâlinde, söz konusu işlemin kurulun mevcut yetkisi kapsamında mı olduğu yoksa ayrıca maliklerden özel bir onay alınmasının mı gerektiği gündeme gelebilecektir.
Sonuç olarak, temsilciler kurulu üyeleri kimi zaman ihmal nedeniyle, kimi zaman da yeterli bilgi ve deneyime sahip olmamaları nedeniyle hatalı işlemler gerçekleştirebilir. Bu durum, diğer maliklerin ve bazı durumlarda müteahhidin dahi kurul üyelerine karşı tazminat talebinde bulunmasına yol açabilecek sonuçlar doğurabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Malik temsilci kurulunun yaptığı işlemler tüm maliklerini bağlar mı?
Malik temsilci kurulunun yaptığı işlemlerin maliklere bağlayıcı olup olmadığı, kurul üyelerine verilen yetkinin kapsamına göre belirlenir. Karar defteri veya vekaletname ile verilen yetkinin sınırları bu konuda önem taşır.
2. Malik temsilci kurulu hangi görevleri üstlenebilir?
Kurul; müteahhitlerle görüşme ve pazarlık yapma, belediye ve ilgili kurumlarla iletişim kurma, sözleşme ve noter işlemlerini takip etme, teminatları alma ve kentsel dönüşüm sürecindeki teknik ve hukuki işlemleri yürütme gibi görevler üstlenebilir.
3. Malik temsilci kurulu görevini yerine getirmez veya hatalı işlem yaparsa sorumlu olur mu?
Temsilciler kurulunun yetki ve talimatlara aykırı hareket etmesi veya görevlerini gerektiği şekilde yerine getirmemesi nedeniyle zarar oluşması hâlinde, şartlara göre sorumluluğu gündeme gelebilir.
