İçindekiler
2026’da konut kiralarında artış oranlarının yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına bağlanmasıyla birlikte, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki en temel sorulardan biri yeniden gündeme geldi: “Kira artışını kabul etmezsem evden çıkarılır mıyım?”
Yasal sınırlar içindeki bir kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak tahliye durumu karşısında hem kiracıların haklarını hem de ev sahiplerinin başvurabileceği hukuki yolları bilmesi gereklidir.
Kira Artışı ve Tahliye Arasındaki İlişki
Kira artışı ile tahliye kavramları, uygulamada sıkça birbirine karıştırılır. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre bu iki konu hukuken birbirinden bağımsızdır. Ev sahibinin kira bedelini artırma hakkı olduğu gibi, kiracının da yasal sınırı aşan zam talebini reddetme hakkı vardır.
2026 itibarıyla konut kira artışları, sözleşmede aksi belirtilmemişse, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Bu sınırın üzerinde yapılan zam talepleri geçersizdir ve kiracı açısından bağlayıcı değildir.
Zam Reddi Tahliye Sebebi midir?
Yasal sınırlar içinde kiracının kira artışını kabul etmemesi, tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Ev sahibi, “zam kabul edilmedi” gerekçesiyle kiracıyı zorla çıkaramaz, evi boşaltmasını isteyemez veya sözleşmeyi tek taraflı feshedemez. Aksi yöndeki girişimler hukuka aykırı sayılır.
Burada dikkat edilmesi gereken bir ayrım mevcuttur. Kiracı, yasal artış oranını da ödemeyi reddederse, ev sahibi bu durumu “kira bedelinin eksik ödenmesi” olarak ileri sürebilir. Bu durumda tahliye ancak mahkeme yoluyla ve belirli şartlar altında mümkün olur. Yani zam reddi değil, kiranın hiç ödenmemesi veya sürekli eksik ödenmesi risk oluşturur.
Ev Sahibinin Tek Taraflı Fesih Hakkı Var mı?
Ev sahibinin, konut kira sözleşmesini tek taraflı ve gerekçesiz şekilde feshetme hakkı yoktur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin dolması da ev sahibine otomatik tahliye hakkı tanımaz. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih, ancak kanunda açıkça sayılan sebeplerle mümkündür.
Ev sahibinin “zam yapılmadı”, “piyasa kirası yükseldi” veya “daha yüksek bedelle kiraya vereceğim” gibi gerekçeleri ile kira sözleşmesinin feshedilmesi hukuken geçerli değildir.
Ev Sahibinin Tahliye Talep Edebileceği Durumlar
Her ne kadar kira artışının reddi tahliye sebebi olmasa da ev sahibinin bazı haklı tahliye nedenleri bulunmaktadır. Bu nedenler kanunla sınırlı şekilde düzenlenmiştir ve bu sebeplerin tamamındaki ortak nokta, tahliyenin ancak mahkeme kararıyla mümkün olmasıdır.
Haklı Tahliye Sebepleri
2026 yılında ev sahibinin tahliye talep edebileceği başlıca durumlar şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde ev sahibi, ihtar çekerek tahliye sürecini başlatabilir. - İki haklı ihtar
Aynı kira yılı içinde kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle iki haklı ihtar alınması, tahliye davasına dayanak oluşturur. - İhtiyaç nedeniyle tahliye
Ev sahibinin, kendisinin veya birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı doğarsa, sözleşme süresi sonunda dava açarak tahliye talep edebilir. - Yeniden inşa veya esaslı tadilat
Binanın yıkılıp yeniden yapılması ya da oturmayı imkânsız kılan esaslı tadilatlar, tahliye sebebi olabilir. - Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracının, kira sözleşmesinden sonra verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, bu belge tahliye için kullanılabilir.
Haksız Tahliye Girişimleri
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri de haksız tahliye girişimleridir. Bunlar arasında; sözlü baskı ve tehditler, elektrik, su, doğalgazın kesilmesi, kilit değiştirme ve “Zam yapmazsan çıkarırım” gibi söylemler yer alır.
Bu tür uygulamalar suç teşkil edebilir ve kiracıya hem hukuki hem de cezai yollara başvurma hakkı tanır. Kiracı, bu durumlarda savcılığa suç duyurusunda bulunabilir veya tazminat davası açabilir.
2026 yılı itibarıyla kira hukukunun temel prensibi nettir: Yasal kira artışını kabul etmeyen kiracı, bu nedenle evden çıkarılamaz. Ev sahibi ancak kanunda sayılan haklı nedenler varsa ve yargı yoluna başvurarak tahliye sağlayabilir. Kiracılar ise haklarını bilmeli, hukuka aykırı baskılara karşı sessiz kalmamalıdır. Kira artışı pazarlık konusu olabilir; ancak tahliye bir tehdit aracı değildir.
