İçindekiler
Sayın Prof. Dr. Şenol Babuşcu’nun geçtiğimiz günlerdeki X (Twitter) paylaşımında ‘ilk kez ev sahibi olacaklar için kamu bankalarının aylık yüzde1,20 faizli ve 15 yıl vadeli konut kredisi kampanyasına hazırlandığına’ ilişkin bir bilgi mevcuttu. Merkez Bankası ve BDDK’nın bu hususta çalışma yaptığına dair haberleri de gördük.
Bu gelişmelerin doğruluğunu elbette zaman gösterecek ancak sonda yazacağımı en başta belirtmek isterim ki konut piyasaları kapsamında kampanya olacaksa umarım bu şekliyle başlamaz. Bunun yanında umarım sadece talep tarafına hareket katmak isteyen bir kampanya olmaz ya da sadece kredi mekanizması kullanılarak konut piyasasında bir hareketlilik oluşması istenmez.
Geçmişte Yapılan Kampanyalar Nasıl Sonuçlar Getirdi?
Geçmiş dönemlerde yapılan konut kredi kampanyalarının yol açtığı bozucu etkiden, konutun enflasyon ortamında satın alma gücünü koruyan bir finansal enstrümana dönüşmesine, yabancıların mülk alımlarının dolaylı etkisine, 2018’den sonra arzın olmadığı ortamda hızla artan konut fiyatlarının bozduğu piyasa dinamiklerine pek çok gerekçeyi daha evvelki yazılarımda aktarmıştım.
Şu an planlanan muhtemel kampanyanın bir benzerini biz aslında geçmiş dönemde de yapmıştık. Örneğin, pandemi başlar başlamaz konut kredisi kullanım oranlarının yükseltilmesi sonrasında 2020 yılının haziranında aylık yüzde 0,64 faizli 12 ay geri ödemesiz ve 15 yıl vadeli olarak planlanan tarihin en düşük faizli konut kredi kampanyasını gerçekleştirmiştik. Kampanya sonrası 190 binin üzerinde konut satışı yapılmış, konutların 104 bini krediyle satılmıştı. Hatta Temmuz 2020’de aylık satış adedi 230 bin civarındaydı.
Yapılan bu kampanyanın sonrasında maalesef piyasa dengeleri hızla bozuldu. Kredi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte konut fiyatları yükseldi. 2019 Mayıs – 2020 Nisan döneminde konut fiyatlarındaki artış yüzde 15,52 iken 2020 Mayıs – 2021 Nisan dönemindeki artış oranı yüzde 28,49 oldu. Üretimin olmadığı bir zaman diliminde var olan stok da eriyince mevcuttaki canlı talep, dengeleri hızla bozdu. Günümüzde yaşadığımız barınma sorunun nedenlerini o dönemlerden başlayarak arayabiliriz aslında. Umarım tarih tekerrür etmez ve yeni olası kampanya ile bu durumun bir benzerini tekrar yaşamayız.
Etkin Bir Konut Finansman Piyasasına Sahip Değiliz
Aktif işleyen bir konut finansman piyasası bir taraftan piyasadaki kredi sağlayan kurumların sürekliliğini sağlamayı amaçlarken, diğer yandan da kredi geri ödemelerinin devamlılığına yönelik bir denge kurmak zorundadır. Sağlıklı şekilde işleyen bir piyasada;
- Konut kredilerinin sağlanması;
- Sağlanan kredilerin anapara, faiz ve diğer hizmet bedellerinin tespiti,
- Konut kredilerinin menkul kıymet hâline getirilerek kurumlara yeni krediler için uzun vadeli fon sunulması,
- İpotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerin sigortalanması, derecelendirilmesi ve yönetilmesi gibi fonksiyonlar yer alır.
Fakat aşağıda sıraladığımız nedenler, konut kredi mekanizmamızın yapısal sorunları olarak karşımıza çıkmakta ve etkin bir konut finansman piyasası yaratmamıza engel teşkil etmektedir.
- Banka fon kaynaklarının yetersiz oluşu ve yabancı dış kaynak ihtiyacının olması,
- Banka fon kaynaklarının vadelerinin uzun olmaması ve vade uyumsuzluğu riski,
- Piyasa volatilitesinin uzun vadeli konut kredisi fiyatlamasını zor hâle getirmesi,
- Konut finansmanının makroekonomik istikrar göstergelerine ve diğer dış değişkenlere bağlı olması,
- Özel sektöre bağlı bankaların konut kredisi verme iştahının düşük kalması,
- Kamudan kaynaklanan konut finansman paketlerinin, kamu bankaları üzerinde finansal risk yaratması ve bu durumun tüm finansal sektör için sistemik risk oluşturması.
Konut Finansmanında En Doğru Çözüm Ne?
Konut finansmanı sorununun büyük ölçekte konut kredileri ile karşılanmasının finansal açıdan pek sürdürülebilir olmadığı ortada. Buradan hareketle konut piyasasına yönelik anlık talep yaratmadan hem kredi mekanizmasının yapısal sorunlarını çözerek hem de sermaye piyasası araçlarını daha etkin kullanarak sürdürülebilir bir yapı meydana getirmeliyiz.
Bu yapının oluşturulmasında ise öncelikle aşağıdaki çözümler üzerinde odaklanılmalı:
- Konut kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinin teşvik edilmesi,
- Kiralık konut üretiminin desteklenmesi,
- Gayrimenkul yatırım fonlarının bireysel emeklilik sistemiyle bütünleştirilmesi,
- Konutu yatırım aracı yapmayı zorlaştırmak amaçlı vergisel düzenlemelerin oluşturulması,
- Barınma amaçlı üretilen ve fakat amacı dışında (ofis vb.) kullanılan konutların boşaltılarak amaca uygun şekilde kullanılmasının sağlanması,
- Döviz kuru geçişkenliğini azaltıcı şekilde üretimde ithal ikame ürün kullanımının teşvik edilmesi,
- Yabancılara konut satışlarının konut fiyatlarını artıran etkisini ortadan kaldırmak için bazı ülkelerde (Portekiz vb.) olduğu gibi, il, bölge ve tutar bazında oransal sınırlandırma gerçekleştirilmesi,
- Tüm alım ve satım işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu getirilmesi ve etkin denetim için değer haritalarının oluşturulması.
Orta ve uzun vadede bu tür çözümler piyasayı daha sağlıklı duruma getirir. Çözüm bekleyen yapısal problemlerin mevcut olduğu ortamda konut kredi kampanyaları ile sektörü canlandırmak anlık olumlu etki yaratabilir fakat sonrasında daha büyük problemlerle baş başa kalabiliriz.
