Gayrimenkule Erişimde Alternatif Mülkiyet Modelleri Şart

Türkiye’de de durum farklı olmayıp yalnızca konut piyasasının 2026 yılında 16.5 trilyon doları aşması beklenmektedir. Bu tutarların büyüklüğü, gayrimenkulün yalnızca bir barınma aracı değil aynı zamanda tasarrufların enflasyona karşı korunmasının ve servet birikiminin en önemli araçlarından biri olmasındandır. Ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler, konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş ve finansmana erişimin zorlaşması gayrimenkul yatırımını giderek daha yüksek sermaye gerektiren bir eylem hâline getirmiştir. Özellikle büyükşehirlerde ve turizm bölgelerinde nitelikli gayrimenkullere erişim çok sayıda yatırımcı için ulaşılması güç bir hedefe dönüşmektedir. Bu nedenle, gayrimenkule erişim için alternatif bir mülkiyet önerisi bulmak zorundayız.

Dünya genelinde giderek yaygınlaşan “Fractional Ownership” (Paylaşımlı / Ortak Mülkiyet), yüksek değerli bir gayrimenkulün birden fazla yatırımcı tarafından belirli paylar oranında edinilmesini esas almaktadır. Böylece yatırımcılar tek başlarına satın alamayacakları veya iktisadi nedenlerle satın almayacakları bir gayrimenkule daha düşük sermaye ile ortak olabilmekte; kira geliri, değer artışı veya kullanım hakkından pay alabilmektedir.

Mevcut Mevzuat, Paylı Mülkiyete Hazır mı?

Aslında bu modelin temelinde yeni bir fikirden çok, mevcut mülkiyet anlayışının farklı bir organizasyon biçimi bulunmaktadır. Ancak meseleye Türk hukuku açısından bakıldığında karşılaşılan ilk soru şudur: Mevcut mevzuat bu modele ne kadar hazır?

Türk hukukunda Fractional Ownership kavramına özgülenmiş özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte, modelin tamamen hukuk dışı veya uygulanamaz olduğunu söylemek de mümkün değildir. Aksine, çeşitli kanunlar içerisinde yer alan bazı kurumlar bu modelin belirli ölçüde hayata geçirilmesine imkân sağlayabilecek niteliktedir. Bunların başında Türk Medeni Kanunu’nun 688 ila 700. maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet gelmektedir.

Paylı mülkiyet rejiminde bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla malik olması mümkündür. Her paydaşın payı üzerinde tasarruf yetkisi bulunmakta ve paylar kural olarak devredilebilmektedir. Bu yönüyle paylı mülkiyet, Fractional Ownership modelinin hukuki temelini oluşturabilecek en güçlü kurumlardandır. Bu noktada intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar da alternatif çözümler sunacaktır. Türk Medeni Kanunu’nun 794 ila 822. maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, hak sahibine bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi vermektedir (intifa hakkının taşınırlar, haklar veya malvarlığı üzerinde kurulması da mümkündür). Özellikle gelir odaklı yatırım modellerinde, mülkiyetin tek elde toplanması; buna karşılık kullanım ve gelir elde etme haklarının farklı yatırımcılara tanınması, daha esnek yapılar kurulmasına imkân sağlayabilir. Yeri gelmişken, Yüksek Mimar İsmail Özcan’ın, Lizol olarak markalaştırılan, kullanım hakkı satışına esas alternatif mülkiyet önerisi de oldukça kıymetlidir.

Öte yandan Türk hukukunun ortak kullanım esasına dayalı mülkiyet modellerine tamamen yabancı olduğu da söylenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 57 ila 65. maddelerinde düzenlenen devre mülk hakkı ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesinde düzenlenen devre tatil sözleşmesi bunun en somut örneğidir. Devre mülk hakkı paylı mülkiyet esasına dayalı bir irtifak hakkıdır. Bu hak, bağımsız bölüm üzerindeki paylı mülkiyete dayanarak pay sahibine belirli dönemlerde kullanım hakkı vermektedir. Devre tatil sözleşmesinde ise hak sahibi sözleşmesel nitelikte bir kullanım hakkı elde etmektedir. Devre mülk hakkında hak sahibine 7 günden az olmamak üzere yılın belirli bir döneminde kullanım hakkı tesis edilirken devre tatil sözleşmesinde birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı verilir. Her iki model de yatırımcı için tasarlanmamış olsa da bir gayrimenkul üzerindeki hakların zaman ve kullanım bakımından bölünebileceğini göstermesi açısından önem taşımaktadır.

Alternatif Mülkiyetin Başlıca Nedenlerinden Biri: Finansmana Erişim

Alternatif mülkiyet arayışının en önemli nedenlerinden biri finansmana erişimdir. Türkiye’deki konut kredisi sistemi büyük ölçüde bireysel mülkiyet esasına göre kurgulanmıştır. Her ne kadar bazı bankaların paylı mülkiyete konu konutlara kredi verdiği bilinse de bunu kapsamı oldukça dardır. Çok ortaklı yapılarda kredi tahsisi, teminatlandırma ve risk yönetimi konularında yeni finansal ürünlerin geliştirilmesi şarttır. Ayrıca payların dijital platformlar üzerinden alınıp satılması halinde sermaye piyasası mevzuatının da devreye girmesi muhtemeldir. Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya Gazetesi internet sitesinde 20 Şubat 2025 tarihinde yayımlanan yazısında da önerildiği üzere gayrimenkul yatırım fonlarının da bu kapsamda hibrit bir şekilde değerlendirilmesi mümkündür.

Özellikle İstanbul’un lüks semtleri ile Bodrum ve Çeşme gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu piyasalarda, yatırımcıların bireysel olarak mülk edinmek yerine Fractional Ownership modeliyle mülk sahibi olmasını motive edecek finansal ürünlere ihtiyacımızın olduğu açıktır. Mevzuatın yetersiz ve hazırlıksız olmadığı dikkate alındığında hızlı bir şekilde bu alternatif mülkiyet önerisi hayata geçirilebilir. Ayrıca Fractional Ownership modelinde gayrimenkuller site / tesis yönetim şirketleri aracılığıyla işletilecek, yatırımcıların kira yönetimi ve operasyonel süreçlerle uğraşmadan gelir elde etmeleri de mümkün olacaktır.

Sonuç olarak Fractional Ownership modeli, mevcut Türk hukuk sistemi içerisinde uygulanabilecek bir modeldir. Paylı mülkiyet, intifa hakkı, devre mülk hakkı ve devre tatil sözleşmesi gibi kurumlar, bu modelin uygulanabileceği hukuki zeminin aslında önemli ölçüde mevcut olduğunu göstermektedir.  Ancak sistemin geniş ölçekte uygulanabilmesi için yatırımcıların korunması, bankaların Fractional Ownership modeline özel finansman ürünleri oluşturması ve idare tarafından birtakım vergisel avantajların ortaya konması gerekmektedir.

Belki de asıl soru, bu modelin Türk hukukuna uygun olup olmadığı değil; hızla değişen yatırım alışkanlıkları ve erişilebilirlik sorunları karşısında Türk toplumunun bu yeni ihtiyaçlara ne ölçüde cevap vereceğidir. Önümüzdeki yıllarda gayrimenkul sektöründeki dönüşümün önemli başlıklarından birinin mülkiyetin kendisinin yeniden tanımlanması olması şaşırtıcı olmayacaktır.

The post Türkiye’de Alternatif Mülkiyet Arayışı: Fractional Ownership Örneği appeared first on EMSAL.COM.

Bu kapsamda başvurulan temel uygulama araçlarından biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Anılan sözleşmeyle arsa malikleri, belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi; yüklenici ise projeye ve teknik şartnameye uygun yapıyı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun’un emredici nitelikteki karar, bildirim ve pay satışı usulleri sebebiyle bu sözleşme, klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı bir hukuki rejime tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini izleyen yeniden yapım kararı, karar yeter sayısının belirlenmesi, sözleşmeye davet, karara katılmayan paydaşların hukuki durumu ve arsa paylarının satışı, 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama mevzuatı uyarınca yürütülür. Bu itibarla sözleşme ilişkisine, tarafların karşılıklı edimlerini düzenleyen özel hukuk hükümleri ile dönüşüm sürecinin usul ve esaslarını belirleyen emredici kamu hukuku kuralları birlikte uygulanır; idare de kanundan doğan görev ve yetkileri kapsamında sürece iştirak eder.

Dolayısıyla sözleşmenin geçerliliği, bağlayıcılığı ve uygulanabilirliği; yalnızca taraf iradeleri ve sözleşme hükümleri esas alınarak değil, 6306 sayılı Kanun’un emredici düzenlemeleriyle özel hukuk hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi suretiyle belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, süreci başlatan işlem değil; riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, mülkiyet ve arsa payı durumunun açıklığa kavuşturulması, teknik ve mali fizibilitenin tamamlanması ve kanuni karar alma usulünün usulüne uygun biçimde sonuçlandırılması sonrasında düzenlenmesi gereken temel uygulama belgesidir. Hazırlık aşamasındaki hukuka aykırılıklar, ayrıntılı bir sözleşme düzenlenmiş olmasıyla kendiliğinden giderilemez. Uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü; tarafların hak ve borçlarının, teknik şartnamenin, süre ve teslim koşullarının, teminatların, bağımsız bölüm dağılımının ve tasfiye esaslarının yeterli açıklıkta belirlenmemesinden kaynaklanmaktadır.

Bu çalışma, 6306 sayılı Kanun kapsamında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, kuruluş ve şekil şartlarını, dönüşüm sürecinin sözleşmeye etkisini ve sözleşmede bulunması gereken başlıca düzenlemeleri uygulama bakımından incelemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin belirli arsa paylarını devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi, yüklenicinin ise sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir sözleşme türü olarak düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurları bünyesinde birleştiren karma ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir. Sözleşmenin hukuki dayanakları arasında başta Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve 1009. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi olmak üzere taşınmaz mülkiyetinin devri, resmî şekil ve tapu siciline şerhe ilişkin hükümler ile yerleşik yargı içtihatları bulunmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle tabidir. Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de noterlikçe düzenleme biçiminde yapılması gerekir; adi yazılı belge veya yalnızca imza onayı, kural olarak geçerlilik şartını karşılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan kişisel haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir; şerh edilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir.

Resmî sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren, tarafların edim dengesini yeniden kuran veya yeni bir taşınmaz satış vaadi doğuran ek protokoller de kural olarak asıl sözleşmeyle aynı resmî şekle tabi tutulmalıdır. Adi yazılı bir protokol, resmî sözleşmeyi geçersiz kılacak veya taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik yeni ve geçerli bir borç doğuracak şekilde hüküm tesis edemez.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde sözleşmenin kurulması ve uygulanması; riskli yapı tespiti, karar alma, yüklenici seçimi ve sözleşmeye katılım usulleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Bu işlemlerde hem özel hukuk hükümlerine hem de özel mevzuattaki emredici usullere uyulması zorunludur.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Sözleşmeye Etkisi

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlayan dönüşüm sürecinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca özel hukuk alanında sonuç doğuran bir işlem olarak değerlendirilemez. Sözleşmenin uygulanması, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen karar alma, bildirim, arsa payları oranlarında salt çoğunlukla karar alınması, sözleşmeye davet ve gerektiğinde pay satışı işlemlerinin usulüne uygun biçimde tamamlanmasına bağlıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce akdedilen sözleşmenin bütün maliklere karşı bağlayıcı olması ise 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk rejimine değil, taşınmazın mevcut mülkiyet yapısına ve genel hükümlere göre aranan irade birliğine tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra dönüşüm işlemleri 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülür. Karar yeter sayısının belirlenmesinde bağımsız bölüm veya malik sayısı değil, tapu sicilinde kayıtlı toplam arsa payı esas alınır.

Yeniden bina yaptırılması, yüklenicinin seçilmesi, sözleşme koşullarının belirlenmesi ve taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat veya başka bir yöntemle değerlendirilmesine ilişkin kararlar, toplam arsa payının salt çoğunluğunu temsil eden paydaşlarca alınır. Çoğunluk hesabı toplantıya katılan kişi sayısına göre değil, toplam arsa payı üzerinden yapılır. Alınan karar ve anlaşma koşulları, karara katılmayan maliklere yürürlükteki mevzuatta öngörülen usulle bildirilerek sözleşmeyi imzalamaya davet edilmelidir.

Bu sebeple sözleşmenin geçerliliği ve uygulanabilirliği incelenirken sözleşme metniyle yetinilmemeli; riskli yapı tespiti, malik kararları, yüklenici seçimi, bildirim ve sözleşmeye katılım süreçleri bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Sözleşme hükümlerinin belirli, ölçülebilir ve denetlenebilir olması; dönüşümün hukuka uygun biçimde yürütülmesi, karara katılmayan maliklerin haklarının korunması ve kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde pay satışı sürecinin işletilebilmesi bakımından zorunludur.

Sözleşmenin İçeriği

Sözleşme; yer tesliminden yapının tamamlanmasına, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından bağımsız bölümlerin fiilen ve hukuken teslimine kadar tarafların hak, borç ve sorumluluklarını düzenlemeli; hükümler belirli, uygulanabilir, denetlenebilir ve uyuşmazlığı önleyici nitelikte olmalıdır.

Taraflar ve Taşınmazın Hukuki Durumu

Sözleşmede tüm arsa maliklerinin kimlikleri, arsa payları ve temsil durumları tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Vekâleten işlem yapılması hâlinde, vekâletnamenin sözleşmenin kurulması ve taşınmaz devri için gerekli özel yetkileri içerip içermediği denetlenmelidir.

Yüklenicinin ticaret unvanı, sicil bilgileri ve şirketi temsil ve ilzama yetkili kişiler güncel ticaret sicili kayıtlarından doğrulanmalıdır. Bağımsız bölümlerin güncel tapu kaydı incelenerek ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh ve diğer takyidatlar belirlenmeli; sözleşme bu hukuki durum gözetilerek hazırlanmalıdır.

Projenin Kapsamı ve Teknik Şartname

Yapının niteliği, bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, otopark, sosyal donatılar ve yapım sırasında kullanılacak malzemeler ve temel teknik ölçütler açıkça kararlaştırılmalıdır. “Birinci sınıf” veya “lüks” gibi belirsiz ifadeler yerine malzemelerin teknik özellikleri, kalite standartları ile varsa marka veya dengi belirtilmelidir.

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olmalı ve yüklenicinin imalat standardını belirlemelidir. Yüklenici tekliflerinin aynı şartname esas alınarak hazırlanması, tekliflerin karşılaştırılabilirliğini ve seçim sürecinin şeffaflığını sağlar.

Bağımsız Bölüm Dağılımı ve Teslim

Sözleşmenin akdinden önce taşınmazın yürürlükteki imar planı ve ilgili mevzuat uyarınca imar durumunun belirlenmesi, buna bağlı olarak elde edilebilir toplam inşaat alanının hesaplanması ve yeni yapıya ilişkin taslak mimari projenin uzman teknik desteğiyle hazırlanması gerekir. Bu çalışmalar; sözleşmenin konusu ile tarafların edimlerinin belirli ve öngörülebilir hâle gelmesini, bağımsız bölüm dağılımının nesnel verilere dayandırılmasını ve sonradan ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar. Ayrıca maliklerin mevcut mülkiyet haklarının yeni projedeki karşılıklarının adil ve denetlenebilir biçimde tespit edilmesi bakımından da önem taşır.

Yeni yapıda her malike ve yükleniciye tahsis edilecek bağımsız bölümlerin; numarası, katı, cephesi, brüt ve net alanı, arsa payı ve eklentileriyle birlikte açıkça gösterilmelidir. Dağılımın ileri bir tarihe bırakılması veya genel ifadelerle düzenlenmesi hukuki belirsizlik yaratır. Bağımsız bölümlerin kat, cephe, manzara ve kullanım imkânlarından doğan değer farkları objektif bir şerefiye çalışmasıyla belirlenmeli ve mevcut arsa paylarının yeni projedeki karşılıkları ile dağılımın nesnel esaslara uygunluğu, SPK onaylı bağımsız değerleme raporuyla desteklenmelidir.

Teslim Süresi

Süre ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlanması, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin teslimi için ayrı, kesin ve ölçülebilir tarihler veya azami süreler öngörülmelidir. “Makul süre” ya da “en kısa zamanda” gibi belirsiz ibarelerden kaçınılmalıdır. Yüklenicinin temerrüdünün saptanabilmesi için teslim kavramı; fiilî tamamlanma, eksik ve ayıpların giderilmesi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin kullanımına elverişli biçimde zilyetliğinin devri unsurlarını kapsayacak şekilde tanımlanmalıdır.

Mücbir sebep ve idari işlem kaynaklı gecikmelerin kapsamı, bildirim usulü ve süre uzatımına etkisi ayrıca düzenlenmeli; yüklenicinin kusurundan doğan gecikmeler bu hâllerden ayrılmalıdır. Süre hükümleri; yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlama, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve fiilî teslim için ayrı tarihler veya azami süreler içermelidir. Örnek süreler doğrudan benimsenmek yerine projenin büyüklüğü ve idari süreçler gözetilerek her proje için özel olarak belirlenmelidir.

Proje Değişikliği ve İlave İmar Hakkı

İmar planı değişikliği, emsal artışı veya başka bir idari işlem sonucunda ilave inşaat alanı ya da bağımsız bölüm elde edilmesi hâlinde, kazanımın maliklerle yüklenici arasında hangi oran ve esaslara göre paylaşılacağı önceden kararlaştırılmalıdır. Maliklere tahsis edilen bağımsız bölümlerin konumunu, alanını, cephesini veya kullanım niteliğini etkileyen mimari değişiklikler, sözleşmede açıkça tanımlanan onay usulüne tabi tutulmalıdır.

Teminat, Cezai Şart ve Ek Maliyet

Yüklenicinin idareye vermekle yükümlü olduğu kanuni teminat, arsa maliklerinin bireysel alacaklarını doğrudan güvence altına alan sözleşmesel teminatla aynı nitelikte değildir. Bu nedenle ifa; koşulsuz banka teminat mektubu, teminat ipoteği, sigorta ve inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlı kademeli tapu devri gibi araçlarla ayrıca güvence altına alınmalıdır. Teminatın tutarı, süresi, paraya çevrilme şartları ve iade usulü açıkça gösterilmelidir.

Ruhsatın süresinde alınmaması, işe başlanmaması, teslimin gecikmesi veya teknik şartnameye aykırılık hâllerinde uygulanacak cezai şart ve tazminat hükümleri somut ihlal ve sürelerle ilişkilendirilmelidir. Teslim gecikmesinde rayiç kira kaybının veya sözleşmede belirlenen daha yüksek bir gecikme bedelinin ödenmesi kararlaştırılabilir; yaptırımlar ölçülü, belirli ve tarafların menfaat dengesiyle uyumlu olmalıdır.

İnşaat maliyetlerinin, enflasyonun veya döviz kurunun değişmesi, tek başına yükleniciye ek bedel talep etme hakkı vermez. Sözleşmede götürü bedel veya sabit arsa payı karşılığı esası benimsenmeli; ek maliyet doğurabilecek istisnai hâller, hesaplama yöntemi, belgeyle ispat koşulu, onay usulü ve üst sınır açıkça düzenlenmelidir.

Fesih ve Tasfiye

• Genel Fesih Yolları

Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir. Bu sözleşme, kural olarak tarafların karşılıklı iradeleriyle usulüne uygun biçimde sona erdirilebilir veya uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararıyla feshedilebilir.

• 6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih

Yargısal fesih yolunun uzun sürmesi, dönüşüm projelerinin gecikmesine ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açabildiğinden, 6306 sayılı Kanun’da belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde idari yoldan fesih imkânı öngörülmüştür. Bu yol, genel fesih usullerinin yerine geçen olağan bir yöntem değil; dönüşüm sürecinin yükleniciden kaynaklanan nedenlerle durması veya sürüncemede kalması hâlinde uygulanabilen istisnai bir mekanizmadır.

• İdari Fesih İçin Başlıca Koşullar

İdari fesih yoluna başvurulabilmesi için yükleniciden kaynaklanan nedenlerle aşağıdaki durumlardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

– Yeni yapının yapım işine kanunda öngörülen süre içinde başlanmamış olması,

– Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı ay boyunca projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi.

Gerekli malik kararı üzerine yetkili idareye başvurulur. İdare, kanuni koşulların gerçekleştiğini tespit ederse yükleniciye işe başlaması veya devam etmesi için süre verir; ihtara rağmen faaliyete başlanmaması ya da devam edilmemesi hâlinde sözleşme, kanunda öngörülen usulle resen feshedilmiş sayılır.

• Sözleşmede Düzenlenecek Fesih ve Tasfiye Hükümleri

Sözleşmede fesih sebepleri somut ve ölçülebilir biçimde belirlenmelidir. Özellikle aşağıdaki hâller açıkça düzenlenmelidir:

• Yapı ruhsatının süresinde alınmaması,
• Yer teslimine rağmen işe başlanmaması,
• İşin haklı bir neden olmaksızın durdurulması,
• İş programına aykırı ve esaslı gecikme,
• Proje veya teknik şartnameye aykırı imalat yapılması.

Fesih öncesi ihtarın şekli, aykırılığın giderilmesi için verilecek süre ve derhâl fesih hâlleri ayrıca gösterilmelidir. Tasfiye hükümlerinde ise tamamlanan imalatların değeri, tarafların karşılıklı alacak ve borçları, devredilen arsa payları, teminatların akıbeti ve tapu sicilinde yapılacak işlemler düzenlenmelidir.

Fesih ve tasfiye hükümleri, sözleşmenin uygulanamaz hâle gelmesi durumunda tarafların haklarını koruyan, öngörülebilir ve dengeli bir sona erme mekanizması oluşturmalıdır. İdari fesih tarihine kadar gerçekleştirilen işler, yapılan ödemeler, devredilen paylar ve taraflar arasındaki diğer mali ilişkiler ise genel hukuk hükümleri çerçevesinde tasfiye edilir.

Klasik ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Sözleşmelerin Karşılaştırılması

Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecinin başlangıcı değil; hukuki, idari, mali ve teknik hazırlıkların tamamlanmasından sonra kurulan temel uygulama belgesidir. Sürecin disiplinler arası yürütülmesi, hazırlık aşamasındaki sakatlıkların inşaat sırasında ağır hak kayıplarına dönüşmesini önler.

Tarafların ve taşınmazın hukuki durumunun doğru belirlenmesi; teknik şartname, bağımsız bölüm dağılımı, teslim takvimi, teminat, ek maliyet, fesih ve tasfiye hükümlerinin açık ve ölçülebilir biçimde düzenlenmesi, uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

İyi hazırlanmış bir sözleşme yalnızca tarafların edimlerini sıralamaz; riskleri öngörür, proje değişiklikleri ile ekonomik dalgalanmaların sonuçlarını dağıtır, ifayı güvence altına alır ve uyuşmazlık hâlinde uygulanabilir bir çözüm mekanizması kurar. Böylece projenin süresinde, teknik şartlara ve mevzuata uygun biçimde tamamlanmasına hukuki güvence sağlanır.

The post Detaylarıyla Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi appeared first on EMSAL.COM.

Peki, bu yönetmelik değişikliği pratikte ne anlama geliyor, kimlere yarıyor, hangi hukuki çıkmazları beraberinde getiriyor ve en önemlisi; kentlerimizin geleceğinden neleri götürüyor?

Yasalaşan Yeni Hüküm Ne Diyor?

Yönetmeliğe eklenen ve tartışmaların odağında yer alan yeni hüküm tam olarak şu şekildedir:

“Bu maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, bu maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir.”

Bu metin bize dönüşümün sınırlarını çok net çiziyor:

• Sadece 1 Temmuz 2026’dan önce ruhsatı alınmış ya da iskânı kesilmiş mevcut yapılar yararlanabilir. Yeni yapılacak projeler bu kapsama girmez.
• Başvuruların ve tadilat ruhsatı işlemlerinin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlanması şarttır.
• Parsel bazındaki toplam konut oranı hiçbir şekilde %60’ı geçemez; parselin en az %40’ının ticari kalması zorunludur.

Yapılan paylaşımlarda ve değerlendirmelerde bir konunun atlandığını görüyorum. O da imar planında konut yapılabilir ibaresinin zorunluluğu. İmar hukukunda “kazanılmış hak” ve “mevcut durum” esas alınır. Geçici madde 7’de geçen imar planı ve tarih sınırlandırmaları; 1 Temmuz 2026’dan önce onaylanmış planda zaten konut yapma hakkı (doğrudan veya plan notuyla) saklı olan, ancak fiilen ofis olarak inşa edilmiş binaların mağduriyetini gidermek üzerine kurulmuştur. Bu nedenle “mevcut planda konut kullanımına izin verilmiş olması şarttır”. Dolayısıyla bu yönetmelik değişikliği sonrasında tüm ofis plazaları ya da ticari ünitelerde konut kullanımına tadilat ruhsatı ile izin verilebileceği yorumu yanlıştır. Eğer parsel planda doğrudan “Ticaret” veya “Merkezi İş Alanı (MİA)” olarak planlanmışsa, plan notlarında da ‘burada konut veya rezidans da yapılabilir’ ibaresi yer almıyorsa bu yönetmelik değişikliğinden faydalanması söz konusu olmayacaktır. Eğer o planın yazılı hükümleri arasında) ‘burada konut veya rezidans da yapılabilir’ ibaresi varsa, o zaman ofisten konuta dönüşebilir.” diyor.

Şehir Plancılarının En Büyük Çekincesi Nüfus Yoğunluğu ve Donatı Yetersizliği

Bütüncül imar planları yapılırken; bir bölgenin gelecekteki yerleşik nüfusu (nüfus projeksiyonu) hesaplanır ve bu nüfusa yetecek sosyal / teknik altyapı alanları ayrılır.

Ofis alanları “gündüz nüfusuna” hitap eder ve geceleri boşalır. Bu alanları konuta dönüştürerek bölgeye 24 saat yaşayacak aileleri yerleştirdiğinizde, orada yeni bir nüfus yoğunluğu yaratırsınız. Bu ilave nüfus yoğunluğu bazı sorunlara yol açacaktır.

Ofisten konuta dönüşen bölgelerde ilave nüfus yoğunluğu için planda ayrılmış yeşil alan, oyun parkı, kreş, okul ve sağlık ocağı yoktur. Kişi başına düşen donatı alanları fiilen yetersiz kalacaktır. Evsel su tüketimi ve atık su üretimi ofislere göre çok daha yoğundur. Mevcut içme suyu, kanalizasyon ve enerji hatları bu pik yükler altında ezilme riski taşır. Konut sakinlerinin sürekli otopark ihtiyacı, ofis saatlerine göre optimize edilmiş otopark kapasitelerini aşacak ve araçlar sokaklara taşacaktır.

Hukuksal Hiyerarşi Karmaşası ve Yargı Kararları

Bu düzenleme sadece şehircilik ilkeleri açısından değil, temel hukuk normları açısından da ele alınmalı. Şehirlerin anayasası niteliğindeki üst yönetmelik olan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin (MPYY) 21. Maddesi çok açık bir kırmızı çizgi çizer:

“İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla %30 konut kullanabileceği varsayılır.”

Bunun sebebi, bölgedeki sosyal ve teknik altyapının o %30’luk nüfusa göre ayrılmış olmasıdır. Bu madde ile imar planlarında karma kullanımlı alanlarda plan hükümlerinde herhangi bir sınırlama ya da açıklama getirilmediyse uygulamada yönetmelik hükümleri devreye girer.

Üst yönetmelik (MPYY) maksimum %30 derken, alt yönetmelik (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) geçici maddeyle bu oranı nasıl %60’a çıkarmış oldu.  Hukuktaki “Normlar Hiyerarşisi” ilkesine göre alt yönetmelik üst yönetmeliğe aykırı olamaz. Bu uyumsuzluk, yapılan değişikliğin yasal temelini sakatlamış görünüyor. Ayrıca bu yapılan düzenlemenin bir benzeri daha önce de denendi. Bakanlık benzer bir düzenlemeyi 31 Aralık 2022 tarihinde de denemiş ve ofislerin %80 oranında konuta dönüştürülmesinin önünü açmıştı.

Şehir Plancıları Odasının açtığı dava neticesinde Danıştay 6. Dairesi (Esas No: 2024/6759), bu düzenlemeyi kamu yararına, planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine aykırı bularak iptal etti. 1 Temmuz 2026’daki yeni düzenlemede sadece %80 olan sınırın %60’a düşürülerek aynı mantığın yeniden yürürlüğe konması bu yeni maddenin de ilk davada iptal edilme riskini ortaya koymaktadır.

Müteahhitlerin “Yüzde 60” Yanılgısı ve Uygulama Kaosu

Piyasadaki en büyük yanılgılardan biri de bu yönetmeliğin her karma projedeki konut oranını doğrudan yüzde 60’a çıkarma hakkı verdiği düşüncesidir.

Örneğin ruhsat alınan dönemdeki imar planında karma kullanımda konut yapma oranı yüzde 30’du. Bu konut hakkını projenin başından sonuna kadar kullanmış, kalan yüzde 70’ini ise ofis yapmış bir müteahhit, bu yeni maddeye güvenerek kalan ofislerini konuta çevirip oranını yüzde 60’a çıkaramaz. Çünkü yasalaşan yeni madde, mevcut uygulama imar planı kararlarını ve plandaki oran sınırlarını bypass etme yetkisine sahip değildir. Müteahhit planın izin verdiği yüzde 30 sınırını zaten tüketmiştir. Bu sınırı aşarak belediyeden alınacak herhangi bir tadilat ruhsatı, “plana aykırılık” gerekçesiyle doğrudan iptal davasına konu olacaktır.

Dolayısıyla Yönetmelik her ne kadar net bir çerçeve çiziyor gibi görünse de gri alanlar ve uygulama kaosları barındırıyor. Dönüşüm yapılmak istenen parselin mevcut imar planında konut oranı açıkça ‘yüzde 40’ olarak sınırlandırılmışsa İmar hukukunun temel ilkesine göre plan kararları yönetmelikten üstündür. Ancak geçici maddenin getirdiği ‘%60’lık hak, belediyeleri zor bir ikilemde bırakacaktır. Plandaki yüzde 40 sınırını aşarak 60 oranında dönüşüm ruhsatı düzenleyen belediyeler, doğrudan plan bütünlüğünü delmiş olacak ve bu ruhsatlar mahkemeler tarafından iptal edilme riskiyle karşı karşıya kalacaktır.

Net Olarak Kim Kazanıyor?

Bu düzenleme; imar planında “Ticaret + Konut (TİCK)” hakkı bulunmasına rağmen, vaktinde piyasa şartlarına aldanıp binasının tamamını ofis olarak inşa eden, şimdi ise elinde kiralanamayan boş plazalar kalan büyük gayrimenkul geliştiricileri ve buralardan ofis tapulu bağımsız bölüm alan mülk sahipleri için yazılmış seçici bir kurtarma paketidir.

Bu yönetmelik değişikliği, dışarıdan bakıldığında genel bir “konut arzı müjdesi” gibi görünse de getirdiği katı yasal sınırlar ve imar planı şartı nedeniyle aslında kısıtlı ve çok spesifik bir kesime hitap ediyor.

Kimler Faydalanacak?

• Portföyünde “TİCK” (Ticaret + Konut) Parseli Bulunan Geliştiriciler ve Mülk Sahipleri (En Net Kazananlar): Bu düzenlemenin asıl ve en zahmetsiz kazananı bu gruptur. İstanbul (özellikle Şişli, Maslak, Ataşehir, Ümraniye aksı gibi), Ankara (Çankaya, Çukurambar) ve İzmir gibi metropollerin merkezi iş alanlarında, imar planı “Ticaret + Konut” (TİCK) olan parsellerde ofis binası / plazası inşa etmiş olanlar. Bu binalar zaten ruhsatlıdır. Piyasadaki ofis bolluğu ve yüksek boşluk oranları nedeniyle kiralanamayan veya satılamayan atıl katlar / bloklar, bu düzenlemeyle hızlıca konuta (genellikle 1+1, 2+1 rezidanslara) dönüştürülebilecek. Geliştiriciler, satamadıkları ticari mülkleri yüksek talep gören konut segmentine kaydırarak nakit akışı sağlayacak ve finansal sıkışıklıktan kurtulacaktır.

• Ofisini Ev Olarak Kullanmak veya Satmak İsteyen Bireysel Mülk Sahipleri: Rezidans binalarından veya karma projelerden “ofis / büro” tapusuyla bağımsız bölüm satın almış bireysel yatırımcılar bu haktan yararlanacak. Ofis olarak kiraya vermekte zorlandıkları veya konut olarak kullanmak istedikleri mülkleri için artık yasal bir dayanak var. Tapuda yapacakları cins değişikliği ile mülklerinin hem piyasa değerini (konut birim değerleri genelde ofisten yüksektir) hem de satılabilirlik / kiralanabilirlik kabiliyetini artıracaklar.

• Hızlı Proje Üretmek İsteyen Müteahhitler: Sıfırdan konut projesi üretmenin maliyeti, ruhsat süreci, hafriyat ve inşaat süresi (ortalama 24 – 36 ay) mevcut ekonomik koşullarda müteahhitler için büyük risk barındırıyor. Kaba inşaatı bitmiş veya işletmeye alınmış hazır ofis binalarını satın alıp iç mekan tadilatıyla (bölme duvarlar, ıslak hacim eklemeleri vb.) 6 – 9 ay gibi çok kısa bir sürede “konut projesi” olarak piyasaya sürebilecekler. Bu durum, inşaat sektöründe sermaye döngüsünü inanılmaz derecede hızlandıracaktır.

Kimler Kesinlikle Faydalanamayacak?

Düzenlemenin getirdiği filtreler, sanıldığı kadar geniş bir dönüşümün önünü açmıyor. Şu kesimler bu süreçten hiçbir fayda sağlayamayacak:

• Safi “Ticaret” (T) veya “MİA” (Merkezi İş Alanı) Lejantındaki Plazalar: Eğer binanın bulunduğu parselin imar planında sadece “Ticaret” yazıyor ve plan notlarında “konut yapılabilir” gibi bir esneklik bulunmuyorsa, o plaza tamamen boş bile olsa tek bir dairesi bile konut olamayacak.
• İnşaatına Yeni Başlanacak Projeler: Düzenleme sadece 1 Temmuz 2026’dan önce ofis / büro ruhsatı almış veya yapı kullanma izni (iskan) düzenlenmiş yapılar için geçerli. Bugün sıfırdan “ofis” ruhsatı alıp yarın “konuta dönüştürürüm” diyen yeni yatırımcılar kapsam dışıdır.
• Planında Açıkça Düşük Konut Oranı Belirtilenler: İmar planında konut oranı örneğin “yüzde 20” veya “yüzde 30” olarak açıkça sınırlandırılmış parsellerde, belediyelerin hukuki risk alarak yüzde 60 ruhsatı vermesi zor olduğundan, bu mülk sahipleri de bürokratik engellere takılacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ofisten konuta dönüşüm hangi binalar için geçerli?

Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi, yalnızca yönetmelikte belirtilen şartları taşıyan ve imar planında konut kullanımına izin verilen mevcut yapılar için uygulanabiliyor.

2. Ofisten konuta dönüşümde yüzde 60 konut kullanım hakkı ne anlama geliyor?

Yüzde 60 sınırı, her proje için otomatik bir hak sağlamıyor. Dönüşüm işlemlerinde imar planı kararları, plan notları ve yönetmelik hükümleri birlikte değerlendiriliyor.

3. Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi kimlere avantaj sağlıyor?

Düzenleme, belirli şartları sağlayan yapıların konuta dönüştürülmesine imkân tanıyarak başta karma kullanımlı projelerde atıl ofis stoğuna sahip geliştiriciler ve mülk sahiplerine avantaj sunuyor.

The post Ofisten Konuta Dönüşümde Hukuk ve Şehircilik Sınavı appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin en çok merak edilen soruları sade, sistematik, uygulamaya dönük ve yargı kararları ışığında cevaplamak amacıyla soru – cevap yöntemiyle kaleme alınan eser, uygulamada karşılaşılan hukuki sorunlara kapsamlı bir rehber sunuyor.

Kitapta; riskli yapı tespitinden yıkım ve tahliye işlemlerine, açık artırma usulüyle satış süreçlerinden kira yardımı, teşvik, hibe ve muafiyetlere kadar kentsel dönüşüm aşamaları güncel mevzuat ve yargı kararları doğrultusunda sistematik bir şekilde ele alınıyor.

424 sayfadan oluşan eser; başta hukukçular olmak üzere mimarlar, şehir plancıları, mühendisler, danışmanlar, gayrimenkul değerleme uzmanları, sosyologlar ve kamu yöneticileri için uygulamada ihtiyaç duyulabilecek kapsamlı bir başvuru kaynağı niteliği taşıyor.

Eserin Konusu

Kitapta, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamaları, uygulamada en çok karşılaşılan hukuki sorunlar esas alınarak inceleniyor. Akademik teoriden ziyade uygulamaya odaklanan eser; riskli yapı tespiti işleminden yargısal süreçlere kadar tüm aşamaları sade ve sistematik bir anlatımla soru – cevap yöntemi üzerinden açıklıyor.

Kitapta yer verilen konular, yalnızca mevzuat hükümleriyle sınırlı kalmıyor; Danıştay, Yargıtay ve diğer yargı mercilerinin kararları ışığında değerlendirilerek okuyucunun uygulamadaki tereddütlerine çözüm sunuyor.

Eserde Yer Alan Başlıca Bölümler

Eserin giriş bölümünde; kentsel dönüşüm, rezerv yapı alanı, riskli alan, riskli yapı ve uygulama alanı gibi temel kavramlar açıklanarak okuyucuya sürecin hukuki altyapısı aktarılıyor. Ardından eser, kentsel dönüşüm uygulamalarının tüm aşamalarını sistematik bir bütünlük içerisinde ele alıyor.

Genel olarak ise kitabın ilk beş bölümünde, kentsel dönüşüm hukukuna ilişkin bilinmesi gereken temel konular ve uygulamada en sık karşılaşılan sorular sistematik bir yaklaşımla ele alınıyor. Altıncı bölümde ise konuya daha derinlemesine hâkim olmak isteyenler için uygulamada tartışma yaratan hukuki meseleler ve detaylı değerlendirmeler yer alıyor.

Kitabın uygulamada en çok ihtiyaç duyulan konulara yanıt aradığı başlıca bölümler ise şu şekilde sıralanıyor:

Riskli Yapının Tespiti

• Riskli yapı başvurusunu kimler yapabilir?
• Riskli yapı başvurusu nasıl yapılır?
• Riskli yapı tespitini hangi kurum ve kuruluşlar yapabilir?
• Riskli Yapılar Hangi Esaslara Göre Tespit Edilir?
• Hangi Yapılar Riskli Yapı Tespitine Konu Edilebilir?
• Riskli Yapı Başvurusunun Masrafını Kim Karşılar?
• Riskli Yapı Başvurusunun İptali Mümkün Müdür?
• Riskli Yapı Tespiti Tapuya Bildirilir Mi?
• Riskli Yapı Tespiti Engellenebilir Mi?
• Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi Suç Teşkil Eder mi?
• Riskli Yapı Tespitine İlişkin Raporun Tebliğ Usulü Nasıldır?

Yıkım ve Tahliye İşlemleri

• Riskli Yapının Yıkımını Kim Yapar?
• Riskli Yapının Yıkım Masrafını Kim Karşılar?
• Yıkım ve Tahliye İçin Maliklere Ne Kadar Süre Verilir?
• Yıkım ve Tahliye Kararının Tebliğ Usulü Nasıldır?
• Yıkım Ruhsatı İdarece Kaç Gün İçinde Verilir?
• Yıkım Ruhsatı Verilmesi İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
• Tahliye İşlemi Engellenebilir Mi?
• Tahliye İşleminin Engellenmesi Suç Teşkil Eder Mi?

Açık Artırma Usulü ile Satış

• Hangi Maliklerin Arsa Payı Satılabilir?
• Arsa Payının Satışını Kim Yapar?
• Arsa Payının Satışı İçin Yapının Yıktırılmış Olması Gerekir Mi?
• Açık Artırma Usulüyle Satış Kararı Alınması İçin Gereken Şartlar Nelerdir?
• Açık Artırma Usulüyle Satış Kararının Tebliğ Usulü Nasıldır?
• Açık Artırma Usulüyle Satış İşlemine Kimler Katılabilir?

Yardım, Teşvik, Hibe ve Muafiyetler

• Uygulama Alanındaki Konut Sahipleri İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?
• Uygulama Alanındaki İşyeri Sahipleri İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?
• Uygulama Alanındaki Konut Kiracıları İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?
• Uygulama Alanındaki İşyeri Kiracıları İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?

Eserin son bölümünde ise uygulamada sıkça karşılaşılan ve yargı kararlarıyla şekillenen pek çok güncel konu ayrıntılı biçimde değerlendiriliyor. Bunlar arasında;

• Çoğunluk Kararına Uymayan Kat Malikinin Arsa Payı Piyasa Değerinden Daha Düşük Bir Bedelle Satışa Çıkarılabilir Mi?
• Kentsel Dönüşümde Toplantı ve Toplantıya Davet Zorunluluğu Var Mıdır?
• Binanın Riskli Yapı Olarak Tespit Edilmemesi Depreme Dayanıklı Olduğu Anlamına Gelir Mi?
• Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Projenin Önemi Nedir?
• Kat Mülkiyeti Terkin Edildikten Sonra Açılan Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
• 6306 sayılı Kanun Kapsamındaki İnşaatlarda Müteahhit Firmanın Teminat Verme Zorunluluğu Var Mıdır?
• Kiracı Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açabilir mi? gibi birçok güncel başlık yer alıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli Yapı tespitine kiracılar itiraz edebilir mi?

Hayır, riskli yapı tespitine yalnızca yapı malikleri ve kanuni temsilcileri itiraz edebilir.

2. Salt çoğunluk kararıyla sözleşmeyi imzalamazsam ne olur?

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları 6306 sayılı Kanun kapsamında açık arttırmayla satılabilir.

3. Yıkım ve tahliye kararına karşı kiracılar dava açabilir mi?

Evet, bunu sınırlayan açıkça bir kanun hükmü olmadığı gibi son dönem yargı kararları da bu yöndedir.

The post Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm Uygulamaları appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel dönüşüm süreci birden çok malikin kolektif iradesi ile bireysel mülkiyet haklarının korunması arasında hassas bir denge gerektirir. Bu süreçte salt çoğunluğun ortak kararını korurken süreci kilitleyen azınlık direncinin de hukuki yollarla aşılması gerekmektedir.

Açık artırma usulüyle satış mekanizması, mülkiyet hakkı ile kutsal yaşam hakkı arasındaki çatışmada önemli bir enstrümandır.

Satış Prosedürünün Başlatılması: İdari Başvuru ve Zorunlu Belgeler

Satış sürecinin hukuki sıhhati ve ileride açılacak olası iptal davalarına karşı dayanıklılığı, idari dosyanın eksiksiz hazırlanmasına bağlıdır. Hukuki risk yönetimi açısından, dosyadaki tek bir usul hatası tüm satış işleminin yargıdan dönmesine sebebiyet verebilir. Satış işlemi İstanbul’da ilçe belediyeleri, diğer illerde ise kentsel dönüşüm müdürlüğü nezdinde yürütülür. Kritik bir husus olarak binanın yıktırılmış olup olmaması satışın başlatılmasına engel teşkil etmez; süreç her iki durumda da işletilebilir.

İdareye sunulması gereken zorunlu belgeler şunlardır:

• Davet ve Tebligat Belgeleri: Tüm maliklerin toplantıya usulüne uygun davet edildiğine dair belgeler (bina yıkılmadıysa duyuru panosunda / bina kapısında ilan ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• Toplantı Tutanağı: Toplantı detaylarını içeren tutanak.
• Salt Çoğunluk Karar Örneği: Maliklerin arsa payları oranında salt çoğunlukla anlaştıklarını ispatlayan imzalı karar tutanağı, sözleşme veya vekaletnameler.
• Resmi Teklifin Tebliği: Anlaşma şartlarını içeren teklifin azınlıkta kalan maliklere tebliğ edildiğine dair belgeler (E – tebligat ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• SPK Lisanslı Değerleme Raporu: Taşınmazın güncel rayiç değerini gösteren, yetkilendirilmiş kuruluşça hazırlanmış rapor.

Tebligat Sorunu ve “Hakkaniyet” Ekseni: Gıyapta Satışın Meşruiyeti

Kentsel dönüşüm mevzuatının sürecin hızlandırılması adına tebligat hukukunun genel prensiplerinden ayrıldığı noktaları mevcuttur. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15 / A – (4) uyarınca; “Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılır ve bunlara tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur”. Bu hüküm uyarınca payı satılacak malike tebligat yapılamamış olması satış işleminin geçerliliğini etkilemez.

Hukuk devletinin temel ilkelerinden olan hukuki belirlilik ile taban tabana zıt bu durum; payı satılacak malikin mülkiyet hakkını ihlal eder niteliktedir. Sürecin sürüncemede kalmaması adına payı satılacak malike tebligat yapılıp yapılmadığına; tebligatın fiilen ulaşıp ulaşmadığına bakılmaksızın satışın geçerli sayılması mülkiyet hakkı açısından ciddi bir risk oluştursa da mevcut hukuki düzenlemenin bu yönde olduğu dikkate alınarak ilgili idareden satış işlemine dair idari kararı mutlaka takip etmek gerekmektedir.

Açık Artırma Usulü ve İhaleye Katılım Şartları

Açık artırma usulüyle satış süreci iki aşamalı bir yapıya sahiptir:

• İlk Satış: Yalnızca salt çoğunluk kararına katılan paydaşlar katılabilir. Payı satılan malik kendi ihalesine giremez.
• İkinci Satış: İlk ihalede alıcı çıkmaması durumunda, sürece 3. kişiler de dahil edilebilir.

Üçüncü Kişilerin İhaleye Katılım Koşulları:

Taşınmaz Üzerindeki Takyidatlar ve İhtiyati Tedbir Çıkmazı

Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi şerhler mevzuat uyarınca satışa engel değildir. Ancak devri engelleyen ihtiyati tedbirler süreci kilitleyebilmektedir.

2024 / 1 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi uyarınca, bu tür durumlarda idarenin ilgili mahkemeye müzekkere yazarak görüş sorması gerekir. Bu noktada tavsiyemiz; idareye dilekçe ile yazılı bir şekilde başvurulması, idarenin de bu dilekçeyi bir üst yazı ile mahkemeye göndermesidir. İdareye yazılan dilekçenin bizzat hukukçu tarafından hazırlanarak idarenin “matbu” yazılarının ötesine geçilmesi önemlidir. Üst yazı ile mahkemeye gönderilmek üzere idareye sunulacak bu dilekçede; yaşama hakkının mülkiyet hakkına önceliği vurgulanmalı ve satış işleminin yapılıp satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi önerilmelidir.

Bu sayede taşınmazın dönüşümü sağlanırken, ihtiyati tedbir de satış bedeli üzerinde devam ettirilerek hukuki koruma sağlanmış olacaktır. Aksi halde ilgili parselde kat irtifak tapuları kurulamaz, İstanbul’da geçerli “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamındaki ödemeler ilgililere ödenmez.

Yargısal Denetim: İptal Davaları ve Yürütmenin Durdurulması

İdari yargı denetimi, idarenin tesis ettiği satış işleminin hukuka uygunluğunu denetleyen mercidir. Satış kararına karşı malikler veya mirasçıları, 30 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açabilirler.

Bu aşamada iki temel uyuşmazlık türü ayrıştırılmalıdır:

1. Bedel Uyuşmazlığı: Mahkemece sadece bedelin düşük olduğu saptanırsa, satış iptal edilmez; aradaki fark alıcı tarafından eski malike ödenir.
2. Sair Hukuka Aykırılık: Tebligat hatası, toplantı eksikliği veya salt çoğunluğun sağlanamaması gibi sebeplerle satış işlemi geriye etkili olarak iptal edilebilir.

Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı, ihalenin fiilen gerçekleşmesini önlemenin tek yoludur. YD kararı alınmadığı müddetçe dava devam ederken satışın yapılması hukuken mümkündür. Dolayısıyla, kentsel dönüşümde pay satışı gibi geri dönüşü zor süreçlerde, stratejik bir hukuki planlama ve proaktif müdahale mülkiyet güvenliğinin yegâne garantisidir.

The post Kentsel Dönüşümde Pay Satış Süreci: Usul, Esas ve Hak Arama Yolları appeared first on EMSAL.COM.

Bu nedenle hem kat maliklerinin hem de kiracıların apartman yönetim planına uyması, ortak alanları kişisel mülk gibi kullanmaktan kaçınması ve özellikle yangın güvenliğini ilgilendiren alanları her zaman erişilebilir durumda bırakması, güvenli ve huzurlu bir apartman yaşamının temel koşullarından biridir.

2026 yılı itibarıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, ilgili belediye düzenlemeleri ve apartman yönetim planları doğrultusunda ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar önemini korumaktadır. Ortak alanlar hiçbir kat malikinin veya kiracının özel mülkü değildir. Bu alanların kullanımında hem güvenlik hem de diğer kat maliklerinin hakları gözetilmelidir.

Yangın Merdivenine Eşya Koymanın Riskleri

Apartmanlarda yangın merdiveni, yalnızca acil tahliye amacıyla kullanılan hayati bir güvenlik unsurudur. Buna rağmen birçok binada bisiklet, çocuk arabası, ayakkabılık, dolap, koli, eski mobilya veya temizlik malzemelerinin yangın merdivenlerinde bırakıldığı görülmektedir. Bu durum yalnızca görüntü kirliliği oluşturmaz; aynı zamanda ciddi güvenlik riskleri doğurur.

• Yangın anında tahliyeyi geciktirebilir

Yangın sırasında insanların binayı en kısa sürede terk edebilmesi gerekir. Yangın merdivenine bırakılan her eşya; geçiş alanını daraltabilir, insanların düşmesine neden olabilir, panik sırasında tahliyeyi yavaşlatabilir, engelli, yaşlı ve çocukların binadan çıkmasını zorlaştırabilir. Özellikle yoğun duman oluşan yangınlarda birkaç saniyelik gecikme bile hayati sonuçlar doğurabilir.

• Yanıcı malzemeler yangının büyümesine neden olabilir

Karton kutular, ahşap dolaplar, plastik oyuncaklar, tekstil ürünleri ve benzeri malzemeler yangının çok daha hızlı yayılmasına neden olabilir. Bu nedenle yangın merdivenlerinde yanıcı eşya bulundurulması güvenlik açısından ciddi sakıncalar taşır.

• Hukuki sorumluluk doğabilir

Kat maliklerinin ve kiracıların ortak alanları güvenliği tehlikeye sokacak şekilde kullanmaları hukuki sorumluluk doğurabilir. Yangın nedeniyle meydana gelen can veya mal kaybında, ihmali bulunan kişiler hakkında tazminat ve ceza hukuku kapsamında değerlendirme yapılması mümkündür.

Apartman yönetimleri de ortak alanların güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. Bu nedenle yönetimlerin yangın merdivenlerinin sürekli açık ve kullanılabilir durumda olmasını sağlaması gerekir.

Yangın merdivenine bırakılan eşyalar için apartman yönetimi; ilgili kişiye yazılı uyarıda bulunabilir, yönetim planındaki yaptırımları uygulayabilir, ortak alanın boşaltılmasını isteyebilir, gerektiğinde genel kurul kararı doğrultusunda eşyaların kaldırılmasını sağlayabilir. Binada yaşayan herkesin güvenliği açısından yangın merdivenleri hiçbir şekilde depo olarak kullanılmamalıdır.

Otopark Kullanımı: Numaralı mı, Dönüşümlü mü?

Apartmanlarda en fazla tartışma yaratan konuların başında otopark paylaşımı gelir. Özellikle araç sayısının bağımsız bölüm sayısından fazla olduğu yapılarda otopark düzeninin nasıl belirleneceği sıkça gündeme gelir.

Tek bir uygulama tüm apartmanlar için geçerli değildir. Kullanım şekli büyük ölçüde projenin niteliğine ve yönetim planına bağlıdır.

• Her daireye tahsisli otopark

Yeni yapılan birçok sitede her bağımsız bölüme belirli bir otopark alanı tahsis edilmektedir. Tapu kayıtlarında veya yönetim planında bu alanlar açıkça belirtilmişse ilgili araç sahibi yalnızca kendisine ayrılan bölümü kullanabilir. Başka bir kişinin bu alanı izinsiz kullanması hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.

• Ortak kullanım otoparkı

Bazı apartmanlarda ise otopark ortak alan niteliğindedir. Bu durumda; ilk gelenin park ettiği sistem, kura yöntemi, dönüşümlü kullanım, yönetim planında belirlenen sıra sistemi uygulanabilir. En önemli nokta, tüm kat maliklerinin eşit kullanım hakkına sahip olmasıdır.

• Otoparkta ikinci araç hakkı var mı?

Apartmanda yeterli park yeri bulunmuyorsa bir dairenin iki veya daha fazla araçla ortak alanı sürekli işgal etmesi diğer maliklerin hakkını ihlal edebilir. Bu nedenle birçok apartman yönetimi; önce her bağımsız bölüme bir araç hakkı tanımakta, boş yer kalması halinde ikinci araçlara izin vermektedir. Bu uygulama apartman içi düzenin sağlanmasına yardımcı olur.

• Elektrikli araç şarj istasyonları

2026 yılında elektrikli araç kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte apartman otoparklarında şarj istasyonları da önemli bir konu hâline gelmiştir. Şarj ünitesi kurulurken; ortak tesisata zarar verilmemesi, elektrik altyapısının uygun olması, gerekli teknik güvenlik önlemlerinin alınması, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin dikkate alınması gerekir. Özellikle ortak elektrik kullanımını etkileyecek uygulamalarda apartman yönetiminin ve gerektiğinde kat malikleri kurulunun kararları önem taşımaktadır.

Çatıya Çıkışlar ve Güvenlik Kuralları

Apartman çatısı da ortak alanlardan biridir. Çatının amacı bina bütünlüğünü korumak, su ve ısı yalıtımını sağlamak ve teknik tesisatların güvenli şekilde çalışmasına imkan vermektir. Buna rağmen bazı apartmanlarda çatı; kişisel depo, teras, hobi alanı, güneşlenme alanı, özel kullanım alanı gibi kullanılmaya çalışılmaktadır. Bu tür kullanımlar çoğu zaman hukuka uygun değildir.

Çatıya çıkış şekli apartmanın yönetim planına ve kullanım amacına göre değişebilir. Çatıda; su deposu, güneş enerji sistemi, asansör makine dairesi, haberleşme sistemleri, elektrik tesisatı, yangın ekipmanları bulunabilir. Bu nedenle birçok apartmanda çatı kapıları kilitli tutulmakta ve yalnızca yetkili kişilerin girişine izin verilmektedir.

Çatıya izinsiz çıkılması; düşme riski oluşturabilir, çatı kaplamasına zarar verebilir, su izolasyonunu bozabilir, ortak tesisatlarda hasara neden olabilir. Özellikle çocukların çatıya çıkması ciddi tehlike oluşturur. Bu nedenle apartman yönetimlerinin çatı girişlerini güvenli hale getirmesi önemlidir.

Ortak Alanları Özel Mülk Gibi Kullanmanın Sonuçları

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar bütün kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Hiçbir malik bu alanları tek başına sahiplenemez. Buna rağmen uygulamada; koridorların kapatılması, sahanlıkların depoya dönüştürülmesi, bahçenin çevrilmesi, otoparkın zincirle kapatılması, çatı bölümünün özel terasa dönüştürülmesi, apartman girişine kişisel dolap yerleştirilmesi gibi uygulamalar görülebilmektedir. Bu tür kullanımlar çoğu zaman hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Ortak alanların temel amacı tüm maliklerin eşit şekilde faydalanmasını sağlamaktır. Bir kişinin ortak alanı sürekli işgal etmesi; eşit kullanım ilkesini zedeler, komşuluk hukukuna aykırılık oluşturabilir, apartman içi huzuru bozabilir. Bu nedenle ortak alanlarda kalıcı yapı oluşturulması veya kişisel kullanım alanı yaratılması uygun değildir.

Ortak alanların usulsüz kullanılması durumunda apartman yönetimi; yazılı ihtar gönderebilir, kat malikleri kurulunu toplayabilir, usulsüz müdahalenin kaldırılmasını ve ortak alanın eski durumuna döndürülmesini talep edebilir. Gerekli görülmesi hâlinde hukuki yollara başvurulabilir. Mahkemeler de haksız kullanımın sona erdirilmesine ve ortak alanın eski durumuna döndürülmesine karar verebilir.

Ortak alanlara ilişkin yükümlülükler yalnızca kat maliklerini değil kiracıları da kapsar. Kiracılar; apartman yönetim planına, genel kurul kararlarına, ortak yaşam kurallarına uymakla yükümlüdür. Kurallara aykırı kullanım durumunda hem kiracı hem de bazı durumlarda malik sorumlulukla karşılaşabilir.

Ortak Alanların Doğru Kullanımı İçin Öneriler

Apartmanlarda ortak yaşamın sağlıklı sürdürülebilmesi için yalnızca hukuki kuralların değil, komşuluk ilişkilerinin de gözetilmesi gerekir. Ortak alanların amacı tüm kat maliklerinin eşit şekilde yararlanmasını sağlamaktır. Bu nedenle herhangi bir alanın kişisel kullanım için kalıcı biçimde işgal edilmesi yerine, apartman yönetim planına ve kat malikleri kurulunun kararlarına uygun hareket edilmesi önem taşır.

Ortak alanlarla ilgili uyuşmazlık yaşamamak için şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Yangın merdivenleri, koridorlar ve kaçış yolları hiçbir şekilde eşya ile kapatılmamalıdır.
• Otopark kullanımı yönetim planında belirtilen esaslara göre yapılmalı, ortak kullanım hakkına saygı gösterilmelidir.
• Çatı, teknik tesisatlar ve diğer ortak bölümlere yalnızca gerekli durumlarda ve güvenlik kurallarına uygun şekilde çıkılmalıdır.
• Bahçe, sahanlık, bina girişi ve benzeri ortak alanlarda kalıcı kişisel düzenlemeler yapılmamalıdır.
• Ortak alanlarda yapılacak her türlü değişiklik öncesinde apartman yönetimi bilgilendirilmeli, gerekli hallerde kat malikleri kurulunun onayı alınmalıdır.

The post Apartmanlarda Yangın Merdiveni, Otopark, Çatı Gibi Ortak Alanların Kullanımı appeared first on EMSAL.COM.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğinin sağlanması olmakla birlikte, uygulamada dönüşüm sürecinin yalnızca teknik ve idari bir mesele olmaktan çıktığı; mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, azınlık hakları ve adil yargılanma ilkeleri bakımından ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getirdiği görülmektedir.

Bu bağlamda; 6306 sayılı Kanun’un en tartışmalı kurumlarından biri, şüphesiz “pay satışı” uygulamasıdır. Kanunun 6. maddesi kapsamında düzenlenen bu mekanizma ile riskli yapı maliklerinden çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının, açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılması mümkün hâle getirilmiştir. Kanun koyucu tarafından bu yöntem, dönüşüm sürecini tıkayan uyuşmazlıkların giderilmesi ve çoğunluk iradesinin hayata geçirilmesi amacıyla öngörülmüş olsa da uygulamada pay satışı işlemlerinin çoğu zaman azınlık maliklerini sistem dışına iten, mülkiyet hakkını ağır şekilde sınırlayan ve çoğunluk gücünün kötüye kullanılmasına açık bir araç hâline dönüştüğü yönünde ciddi eleştiriler bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanun’un öngördüğü sistemde, mülkiyet hakkına yapılan müdahale ile salt çoğunluğun iradesi arasında hassas bir dengenin korunması gerekir. Ne var ki uygulama, çoğu kez bu dengenin mülkiyet hakkı aleyhine bozulduğunu; salt çoğunluk iradesinin, azınlık maliklerin mülkiyet hakkını zedeleyen hatta fiilen ortadan kaldıran bir araca dönüştüğünü göstermektedir. Bu yönüyle pay satışı işlemleri, yalnızca teknik bir uygulama işlemi değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale teşkil eden ağır sonuçlu bir idari tasarruf niteliği taşımaktadır. Öte yandan, süreci kasıtlı biçimde tıkayan bazı kat maliklerinin dönüşümü bütünüyle durdurmasının önüne geçilmesi de önem taşır.

Bununla birlikte, meselenin yalnızca azınlık maliklerin korunması boyutuyla ele alınması da yeterli değildir. Salt çoğunluğun usulüne uygun biçimde sağlandığı ve azınlıkta kalan maliklerin arsa paylarının korunduğu, adil dağılınım sağlandığı durumlarda, çoğunluğun mülkiyet hakkı ve dönüşüm iradesi de korunmalıdır. Nitekim uygulamada, bazı azınlık maliklerin süreci sürekli itirazlarla tıkadığı, uzattığı ve bu nedenle diğer maliklerin hem zaman kaybına hem de ciddi maddi zararlara uğradığı örneklerle de karşılaşılmaktadır. Bu nedenle hukuki denetim, bir yandan azınlık maliklerin mülkiyet hakkını güvence altına alırken, diğer yandan çoğunluğun meşru ve usule uygun dönüşüm kararının keyfi biçimde engellenmesini de önleyecek dengeli bir yaklaşım benimsemelidir.

Nitekim Danıştay, Bölge İdare Mahkemeleri ve Anayasa Mahkemesi kararlarında da pay satışı işlemlerinin sıkı bir yargısal denetime tabi tutulması gerektiği yönünde önemli değerlendirmeler yapılmaktadır. Özellikle idarenin sahip olduğu yetkinin kamu yararı amacı dışında kullanılmaması, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerini tasfiye aracına dönüşmemesi ve dönüşüm sürecinin hukuk devleti ilkesi çerçevesinde yürütülmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Bu çalışmada; 6306 sayılı Kanun kapsamında pay satışı kurumunun hukuki dayanağı, uygulama usulü, hukuki niteliği ve yargısal denetimi ayrıntılı şekilde incelenecektir. Ayrıca uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılıklar, güncel yargı kararları ışığında değerlendirilecektir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Pay Satışının Hukuki Dayanağı

Pay Satışının Temel Hukuki Dayanağı

6306 sayılı Kanun ile Türk hukukunda, klasik mülkiyet hukuku anlayışından önemli ölçüde ayrılan özel bir dönüşüm rejimi oluşturulmuştur. Kanunun temel amacı, afet riski taşıyan yapıların süratle dönüştürülmesini sağlamak olup bu doğrultuda maliklerin bireysel iradesi yerine çoğunluk iradesine üstünlük tanıyan bir sistem benimsenmiştir. Bu sistemin en önemli araçlarından biri pay satışı mekanizmasıdır.

Pay satışının temel hukuki dayanağı, 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesi ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15 / A maddesidir. Bu hükümler, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılacak uygulamalara ilişkin kararların maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmesi kabul edilerek oybirliği esasına dayanan klasik kat mülkiyeti sistemine istisna getirilmiştir.

Bu çerçevede, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usul ve güvenceler çerçevesinde satış sürecine konu olabilmektedir. Böylece dönüşüm sürecinin azınlık maliklerin muhalefeti nedeniyle tamamen durmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Ancak bu düzenlemeler, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından, anayasal ilkeler ve idare hukuku bakımından son derece dikkatli ve dengeli bir uygulamayı zorunlu kılar.

04.02.2026 Tarihli Değişiklik ve Toplantı Zorunluluğu

04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte, pay satışına esas kararların usulüne uygun toplantı yapılmaksızın alınabilmesinin önüne geçilmiş ve maliklerin ortak bir toplantı çerçevesinde karar alması zorunlu hâle getirilmiştir.

Bu değişiklik öncesinde uygulamada sıklıkla; elden imza dolaştırılması, sonradan imza tamamlama, maliklerin birbirinden habersiz şekilde karar oluşturulması, toplantı yapılmaksızın karar tutanağı hazırlanması gibi uygulamalar görülmekteydi.

Yeni düzenleme ile birlikte toplantının belirli bir tarih, yer ve gündem çerçevesinde yapılması zorunlu hâle getirilmiş; maliklerin bilgi alma ve karar sürecine etkin katılımı amaçlanmıştır. Bu değişiklik, pay satışı gibi mülkiyet hakkına ağır müdahale oluşturan bir mekanizmanın en azından asgari usuli güvenceler altında yürütülmesi bakımından önemli bir gelişme niteliğindedir. Ancak riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra 6306 sayılı yasa kapsamında yapılacak iş bu toplantı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılan toplantı usul ve yönteminden farklıdır. Kat maliklerinin hepsine ayrı ayrı tebligat yapılmaksızın toplantı, gün ve saatin belirlenip taşınmazın bulunduğu muhtara Ek – 12 belgesinin asılması ve salt çoğunlukla toplanıp karar alınması yeterlidir. Bu anlamda Kat Mülkiyeti Kanuna göre yapılması gereken Kat Malikleri Toplantısı’na göre daha kolay bir yöntem ve usul düzenlenmiştir.

Pay Satışı Süreci ve Usulü

Toplantı Şartı

6306 Sayılı Yasa’da 04.02.2026 tarihli yapılan değişiklik sonrası pay satışı süreci öncesi en az salt çoğunlukla toplantı yapılması en önemli aşamadır. Toplantının yukarıda bahsettiğimiz usulüne uygun yapılmaması ve salt çoğunlukla karar alınmaması, işlemin iptaline yol açabilecek ağır hukuka aykırılıklar doğurmaktadır.

Salt Çoğunluk ile Karar Alınıp Yüklenicinin Seçilmesi ve Yeni Yapılacak Yapıda Dağılımın Adil ve Arsa Payları ile Uyumlu Olması

Salt çoğunlukla seçilen yükleniciyle yapılacak anlaşmanın, kat maliklerinin mülkiyet hakkını koruyan ve arsa paylarıyla uyumlu adil koşullar içermesi gerekir.

Bu çerçevede özellikle şu ölçütler gözetilmelidir:

• Anlaşma şartları, kat maliklerinin arsa paylarını korumalı ve mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlamamalıdır.
• Yükleniciye bırakılacak arsa payı veya ödenecek yapım bedeli, maliklerin aleyhine olacak şekilde aşırı yararlanma sonucunu doğurmamalıdır.

Salt Çoğunlukla Seçilen Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi veya Eser Sözleşmesinin Denetlenebilir Olması

Seçilen yüklenici ile imzalanacak sözleşmede, kat maliklerinin arsa payları ile bu paylara karşılık gelen mülkiyet haklarının açık, net ve denetlenebilir biçimde gösterilmesi gerekir. Sözleşme hükümlerinin belirsiz bırakılması hem maliklerin haklarının korunmasını güçleştirir hem de pay satışı işleminin hukuka uygunluğunu tartışmalı hâle getirir.

Bu husus, taraf olduğum İzmir 6. İdare Mahkemesi’nin 2025 / 1867 E. ve 2026 / 328 K. sayılı kararında “davacının sözleşmeye katılması hâlinde durumunun önceki bağımsız bölümü ve arsa payı ile orantılı olup olmadığı…dolayısıyla hakkaniyetli bir paylaşım yapılıp yapılmadığı gibi hususlarda sözleşmenin denetlenebilir olmadığı … ortada usulüne uygun olarak düzenlenmiş sözleşme bulunmadığı…” diyerek azınlık maliklerinin elde edeceği bağımsız bölüm ve arsa payının önceki durumu ile orantılı olup olmadığının ve paylaşımın hakkaniyete uygun şekilde yapılıp yapılmadığının sözleşmeden denetlenemediğini belirtmiştir. Bu nedenle, usulüne uygun ve yeterince açık bir sözleşme bulunmaması, pay satışı işlemini hukuka aykırı hâle getirmektedir.

Salt Çoğunlukla İmzalanan Sözleşmeye Azınlıkta Kalan Kat Maliklerinin Davet Edilmesi

Salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda yüklenici ile sözleşme imzalanmasından sonra, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklerin de sözleşmeye davet edilmesi zorunludur. Bu husus 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre sözleşmeyi imzalamayan maliklere yapılacak bildirim iki farklı yöntemle gerçekleştirilebilmektedir: Kararın, sözleşme şartlarının ve sözleşme eklerinin noter aracılığıyla tebliğ edilmesi veya ilgili mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilmesi.

Muhtarlık ilanı yolunun tercih edilmesi hâlinde, on beş günlük ilan süresinin son günü bildirim tarihi olarak kabul edilmektedir. Bildirimin yapılmasından itibaren maliklere ayrıca on beş günlük bir değerlendirme ve kabul süresi tanınmaktadır. Bu süre içerisinde sözleşmeyi kabul etmeyen veya herhangi bir irade açıklamasında bulunmayan maliklerin arsa payları bakımından pay satışı süreci başlatılabilmektedir.

Dolayısıyla sözleşmeye davet prosedürü, pay satışının ön koşulu niteliğindedir. Karara katılmayan malike alınan kararın ve sözleşme şartlarının usulüne uygun şekilde bildirilmemesi, kanunda öngörülen sürelerin beklenmemesi veya davet yazısında sözleşmenin kabul edilmemesi hâlinde pay satışına gidileceği hususunun açıkça belirtilmemesi, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale sonucunu doğurduğundan pay satış işleminin iptaline yol açabilecek ağır usul eksiklikleri olarak değerlendirilmelidir.

Satışa Konu Arsa Payının Değer Tespiti

Pay satışı sürecinin en kritik aşamalarından biri satışa esas alınacak muhammen bedelin belirlenmesidir. Bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması durumunda idari yargı satış iptaline karar verebilmektedir.

Pay Satışı İşlemine Karşı Açılabilecek Davalar

İptal Davaları

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen pay satışı işlemleri önemli ölçüde idari işlem niteliği taşımaktadır. Bu nedenle işlemlerin önemli bir kısmı idare mahkemelerinde iptal davasına konu olmaktadır.

Özellikle toplantı usulsüzlükleri, çağrı eksiklikleri, salt çoğunluk hesabındaki hatalar, yapılacak toplantıda toplantıya katılmayan kat maliklerin verdiği vekâletnamesinin usulüne uygun olmaması, değerleme raporlarının gerçeği yansıtmaması, yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşat sözleşmesinin veya eser sözleşmelerinin belirsiz veya adil olmaması, sözleşmeye davetin usulüne uygun yapılmaması, idare mahkemelerinde açılan iptal davalarının temelini oluşturmaktadır.

Yürütmenin Durdurulması

Pay satışı işlemleri kısa sürede tapu devrine dönüşebildiğinden, yürütmenin durdurulması kararı büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde mülkiyetin el değiştirmesi nedeniyle davalar fiilen konusuz hâle gelebilmektedir. Bu sebeple İdare Mahkemeleri davalı idarenin savunması alınıncaya kadar geçici yürütmeyi durdurma kararı verdiğini görmekteyiz.

Rayiç Bedelin Düşük Belirlenmesi Nedeniyle Açılacak Davalar

Pay satışına esas alınan muhammen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Özellikle emsal satışların dikkate alınmaması, ticari niteliğin göz ardı edilmesi, proje sonrası değer artışının hesaba katılmaması, objektif değerleme kriterlerine uyulmaması, işlemin iptaline yol açabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Mülkiyet Hakkı

Anayasa Mahkemesi’nin Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven Başvurusu (B. No: 2018 / 1567, 10.02.2022) kararı, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkına ilişkin en önemli bireysel başvuru kararlarından biridir. Mahkeme kararında, maliklerin mülkiyet hakkına ilişkin itirazlarının etkili biçimde incelenememesi ve davaların fiilen konusuz kalması nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir. Mahkeme ayrıca pay satışının mülkten yoksun bırakma sonucunu doğurduğunu açıkça kabul etmiş; mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin dar yorumlanması gerektiğini vurgulamıştır.

Nitekim son yıllarda idare mahkemeleri ve bölge idare mahkemeleri tarafından verilen birçok kararda; toplantı usulsüzlükleri, düşük rayiç bedel tespitleri, eksik inceleme, maliklerin yeterince bilgilendirilmemesi gibi nedenlerle pay satışı işlemlerinin iptaline daha sık rastlanmaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen pay satışı kurumu, afet riski altındaki yapı stokunun dönüştürülmesi bakımından önemli bir araç olmakla birlikte; mülkiyet hakkına doğrudan müdahale oluşturan istisnai bir rejim niteliği taşımaktadır.

04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte toplantı zorunluluğunun getirilmesi, maliklerin bilgi alma ve karar sürecine katılımı bakımından önemli bir usuli güvence oluşturmuştur.

Özellikle Anayasa Mahkemesi ve idari yargı mercilerinin son dönemde geliştirdiği yaklaşım, pay satışı işlemlerinin artık çok daha sıkı bir anayasal ve usuli denetime tabi tutulduğunu göstermektedir. Yargı mercileri, dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacının, mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandıran uygulamaları meşrulaştırmayacağını açık biçimde ortaya koymaktadır.

Aksi hâlde pay satışı sistemi, kentsel dönüşümün hızlandırılması amacından uzaklaşarak, çoğunluk maliklerin azınlık maliklere karşı kullandığı bir mülkiyet transfer mekanizmasına dönüşme riski taşımaktadır. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasında yalnızca dönüşüm hızının değil, anayasal mülkiyet hakkı güvencelerinin de ön planda tutulması zorunludur.

The post Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Uygulaması ve Yargısal Denetimi appeared first on EMSAL.COM.

Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, apartmanda evcil hayvan besleme hakkının mutlak olmadığı, ancak keyfi şekilde de sınırlandırılamayacağı görülmektedir. Özellikle yönetim planı hükümleri, komşuluk hukukunun gerekleri ve evcil hayvanın diğer kat maliklerine etkisi, hukuki değerlendirmede belirleyici rol oynar.

Yönetim Planında Evcil Hayvan Yasağı Varsa Ne Olur?

Apartmanlarda en çok tartışılan konulardan biri, yönetim planında yer alan evcil hayvan yasağıdır. Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi yapılarda bütün kat maliklerini bağlayan temel sözleşme niteliğindedir. Bağımsız bölüm satın alan veya kiralayan kişiler de yönetim planındaki kurallara uymayı kabul etmiş sayılır.

Yönetim planında açıkça “bağımsız bölümlerde evcil hayvan beslenemez” veya benzeri bir yasak hükmü bulunuyorsa, bu düzenleme kural olarak geçerlidir. Ancak bu durum, her olayda otomatik olarak evcil hayvanın apartmandan çıkarılacağı anlamına gelmez.

Mahkemeler, yalnızca yönetim planındaki yasağı değil, olayın tüm özelliklerini birlikte değerlendirir. Örneğin;

• Hayvanın apartman düzenini bozup bozmadığı,
• Diğer kat maliklerine somut bir rahatsızlık verip vermediği,
• Sürekli şikâyet konusu olup olmadığı,
• Ortak alanların kullanımını olumsuz etkileyip etkilemediği,
• Gürültü, hijyen veya güvenlik problemi oluşturup oluşturmadığı gibi hususlar ayrıntılı şekilde incelenir.

Özellikle son yıllarda mahkemeler, yönetim planındaki yasağın mutlak şekilde uygulanması yerine ölçülülük ilkesini de dikkate almaktadır. Evcil hayvanın herhangi bir rahatsızlık oluşturmadığı durumlarda, yalnızca teorik bir yasak nedeniyle müdahale edilmesinin her zaman hakkaniyete uygun olmayabileceği yönünde değerlendirmeler yapılabilmektedir.

Bununla birlikte, yönetim planındaki yasağın tamamen geçersiz olduğu da söylenemez. Kat maliklerinin ortak iradesiyle kabul edilen bu hükümler hukuki sonuç doğurur ve uyuşmazlıklarda önemli deliller arasında yer alır.

Komşu Rahatsızlığı Ne Zaman Hak İhlali Olur?

Apartman yaşamının temelinde karşılıklı hoşgörü ve komşuluk hukukuna uygun davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Evcil hayvan besleyen kişilerin de diğer apartman sakinlerinin yaşam kalitesini olumsuz etkilemeyecek şekilde hareket etmeleri gerekir. Ancak her rahatsızlık iddiası hukuken hak ihlali olarak kabul edilmez. Mahkemeler subjektif değerlendirmeler yerine objektif ölçütleri esas alır.

Örneğin aşağıdaki durumlar hak ihlali olarak değerlendirilebilir:

• Köpeğin günün büyük bölümünde sürekli havlaması nedeniyle diğer bağımsız bölümlerde yaşamın çekilmez hâle gelmesi,
• Hayvanın saldırgan davranışlar sergileyerek apartman sakinlerinin güvenliğini tehdit etmesi,
• Ortak alanların düzenli olarak kirletilmesi,
• Ağır ve kalıcı kötü kokuların oluşması,
• Hayvanın kontrolsüz şekilde ortak alanlarda dolaşması,
• Asansör, merdiven veya bahçede hijyen sorunlarına neden olunması.

Bu gibi durumlarda diğer kat maliklerinin huzurlu yaşam hakkı ihlal edilmiş olabilir ve hukuki süreç başlatılabilir.

Buna karşılık yalnızca “hayvan sevmiyorum”, “köpekten korkuyorum” veya “apartmanda hayvan istemiyorum” şeklindeki kişisel tercihler tek başına hukuki müdahale için yeterli değildir. Rahatsızlığın somut delillerle ispatlanması gerekir.

Mahkemeler çoğu zaman; tanık beyanlarını, apartman yönetiminin tuttuğu tutanakları, kamera kayıtlarını, veteriner raporlarını, çevresel incelemeleri ve bilirkişi raporlarını değerlendirerek karar vermektedir. Bu nedenle yalnızca sözlü şikâyetler yerine objektif delillerin bulunması büyük önem taşır.

Evcil Hayvanın Ortak Alan Kullanımı

Apartmanlarda evcil hayvanların ortak alanları nasıl kullanacağı da sıkça tartışma konusu olmaktadır. Koridorlar, merdivenler, asansörler, bahçeler, otoparklar ve bina girişleri bütün kat maliklerinin ortak kullanım alanlarıdır.

Evcil hayvan sahipleri bu alanları kullanırken hem Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yaşam kurallarına hem de genel komşuluk hukukuna uygun davranmalıdır.

Örneğin;

• Köpeklerin tasmalı şekilde dolaştırılması,
• Gerekli hâllerde ağızlık kullanılması,
• Asansörde diğer kişilerin güvenliğinin gözetilmesi,
• Dışkı ve idrarın derhâl temizlenmesi,
• Ortak alanlarda hijyen kurallarına uyulması,
• Hayvanın başıboş bırakılmaması,
• Çocukların ve yaşlıların güvenliğinin gözetilmesi evcil hayvan sahibinin özen yükümlülüğünün bir parçasıdır.

Apartman yönetimleri apartmanlarda ortak alanların kullanımına ilişkin makul kurallar belirleyebilir. Örneğin bahçede tasmasız dolaştırmanın yasaklanması, ortak alanların temiz tutulmasına ilişkin kurallar konulması veya belirli hijyen tedbirlerinin alınması mümkündür.

Ancak yönetim, ortak alanların kullanımını tamamen yasaklayacak veya evcil hayvan sahiplerini diğer kat maliklerinden farklı şekilde ayrımcılığa maruz bırakacak keyfi kararlar alamaz. Alınan kararların ölçülü, makul ve ortak yaşam düzenini sağlamaya yönelik olması gerekir.

Evcil hayvan sahipleri ile diğer apartman sakinleri arasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, karşılıklı anlayış ve iletişim yoluyla çözülebilecek niteliktedir. Bu nedenle hukuki sürece başvurmadan önce uzlaşma yollarının denenmesi çoğu zaman daha sağlıklı sonuçlar doğurmaktadır.

Yargıtay Kararlarında Evcil Hayvan Örnekleri

Evcil hayvanlarla ilgili davalarda Yargıtay’ın yıllar içerisinde verdiği kararlar, uygulamaya yön veren önemli içtihatlar oluşturmaktadır. Ancak bu kararlar incelendiğinde, her olay için geçerli tek bir sonucun bulunmadığı görülmektedir.

Bazı kararlarında Yargıtay, yönetim planında açık bir yasak bulunduğu gerekçesiyle evcil hayvanın bağımsız bölümden uzaklaştırılmasını hukuka uygun bulmuştur. Bu yaklaşımda yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olduğu vurgulanmıştır.

Buna karşılık bazı uyuşmazlıklarda ise yalnızca yönetim planındaki yasak yeterli görülmemiştir. Mahkemeler, hayvanın gerçekten rahatsızlık oluşturup oluşturmadığını, apartman düzenini bozup bozmadığını ve diğer kat maliklerinin haklarını somut olarak ihlal edip etmediğini araştırmıştır.

Örneğin;

• Sessiz ve kontrol altında tutulan tek bir ev kedisinin apartman yaşamını olumsuz etkilemediği,
• Küçük ırk bir köpeğin herhangi bir gürültü veya hijyen sorunu oluşturmadığı,
• Buna karşılık sürekli havlayan veya saldırgan davranış gösteren köpeklerin komşuluk hukukunu ihlal ettiği yönünde farklı değerlendirmeler yapılabilmektedir.

Yargıtay kararlarında dikkat çeken bir diğer husus ise ölçülülük ilkesidir. Mahkemeler, evcil hayvan sahibinin mülkiyet hakkı ile diğer kat maliklerinin huzurlu yaşam hakkı arasında adil bir denge kurulmasını amaçlamaktadır.

Bu nedenle davalarda;

• Hayvanın türü,
• Sayısı,
• Davranışları,
• Gürültü seviyesi,
• Hijyen koşulları,
• Apartmanın fiziksel yapısı,
• Yönetim planındaki hükümler,
• Komşuların sunduğu deliller birlikte değerlendirilmektedir.

Dolayısıyla “apartmanda evcil hayvan beslemek her zaman yasaktır” ya da “her zaman serbesttir” şeklinde kesin bir hukuki sonuç çıkarmak mümkün değildir. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları çerçevesinde incelenmekte ve mahkeme, tarafların haklarını dengeleyen bir karar vermektedir.

The post Apartmanda Evcil Hayvan Besleme Hakkı ve Sınırlamaları appeared first on EMSAL.COM.

Bir tarlaya ev yapılıp yapılamayacağı; arazinin büyüklüğüne, bulunduğu bölgedeki imar durumuna, tarımsal niteliğine ve ilgili idarelerin vereceği izinlere bağlıdır. Bu nedenle yalnızca dönüm büyüklüğüne bakılarak kesin bir değerlendirme yapmak mümkün değildir.

Tarım Arazisine Ev Yapmak İçin Asgari Dönüm Sınırı Nedir?

Tarım arazilerinde yapılaşmaya ilişkin temel düzenlemeler, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile İmar Kanunu kapsamında belirlenmektedir.

Genel uygulamada, tarla üzerine tarımsal amaçlı yapılar veya belirli koşullarda konut yapılabilmesi için arazinin belirli bir büyüklüğün üzerinde olması gerekmektedir. Pek çok bölgede en az 5.000 metrekare (5 dönüm) büyüklüğündeki parseller için yapılaşma imkânı değerlendirilebilmektedir.

Ancak bu durum her il ve ilçede aynı değildir. Bazı belediyeler, özel idareler veya yerel plan hükümleri farklı şartlar öngörebilir. Bu nedenle arazi satın almadan önce mutlaka ilgili belediyeden veya il özel idaresinden imar durumu sorgulanmalıdır. Asgari parsel büyüklüğü şartını taşıyan bir arazide dahi yapı ruhsatı alınabilmesi için ek koşulların sağlanması gerekebilir.

Kaç Dönümlük Tarlaya İmar İzni Alınabilir? (2026 Güncel Bilgiler)

2026 yılı itibarıyla tarla vasfındaki arazilerde imar izni alınabilmesi için öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgenin planlama durumu incelenmelidir.

Bir tarla üzerinde yapılaşma hakkı bulunup bulunmadığı; imar planları, çevre düzeni planları, tarımsal niteliği, koruma alanları, belediye ve valilik uygulamaları çerçevesinde değerlendirilir.

Arazi büyüklüğünün yeterli olması tek başına yapı ruhsatı alınacağı anlamına gelmez. Örneğin 10 dönümlük bir tarla üzerinde dahi tarımsal koruma kararı bulunuyorsa yapılaşmaya izin verilmeyebilir. Buna karşılık gerekli şartları sağlayan ve ilgili kurumların uygun görüşünü alan bir tarla için yapı ruhsatı düzenlenebilir. Bu nedenle “kaç dönüm tarlaya ev yapılır” sorusunun cevabı kadar, arazinin hukuki ve teknik durumu da önem taşımaktadır.

Kırsal Alanda Konut Yapımı İçin Gerekli Arazi Büyüklüğü

Kırsal bölgelerde konut yapmak isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken en önemli konulardan biri, arazinin yerleşik alan içerisinde kalıp kalmadığıdır. Köy yerleşik alanı içerisinde bulunan taşınmazlarda uygulanacak kurallar ile yerleşik alan dışında kalan tarım arazilerine uygulanacak kurallar farklıdır.

Köy yerleşik alanı içinde bazı durumlarda daha esnek yapılaşma imkânları bulunabilir. Ancak yerleşik alan dışında kalan tarım arazilerinde yapılaşma hakkı daha sınırlıdır ve çeşitli kurum izinleri gerekebilir.

Arazi büyüklüğü değerlendirilirken yalnızca toplam metrekare değil; yol cephesi, parselin şekli, komşu parsellerle ilişkisi, kadastro durumu, altyapı imkânları da dikkate alınmaktadır. Bu nedenle kırsal alanda ev yapmak isteyen kişilerin öncelikle imar durumu belgesi alması ve teknik bir inceleme yaptırması önemlidir.

Tarım Arazisinde Yapılaşma Sınırları ve Metrekare Hesaplaması

Tarla üzerine yapılacak yapıların büyüklüğü konusunda da çeşitli sınırlamalar bulunmaktadır. Uygulamada tarım arazilerinde yapılaşma oranı genellikle parsel büyüklüğünün belirli bir yüzdesi ile sınırlandırılmaktadır. Ancak bu oran bölgeden bölgeye değişebilmektedir.

Örneğin 5.000 metrekare büyüklüğündeki bir tarla üzerinde yapı yapılmasına izin verilmesi hâlinde, inşa edilebilecek yapı alanı tüm parsel büyüklüğüne eşit olmayacaktır. Belirli bir emsal veya yapılaşma oranı esas alınarak hesaplama yapılır.

Ayrıca; çekme mesafeleri, kat yüksekliği, taban alanı sınırları ve yapı yaklaşma mesafeleri gibi teknik kriterler de uygulanır. Bu nedenle yalnızca “5 dönüm tarlam var, istediğim büyüklükte ev yapabilirim” düşüncesi doğru değildir. Yapılabilecek yapı alanı ruhsat aşamasında ayrıntılı olarak belirlenir.

İmar Planı Olmayan Tarlalarda Ev Yapımına İzin Verilen Dönüm Miktarı

İmar planı bulunmayan alanlarda yapılaşma şartları daha farklıdır. Bu bölgelerde yapılaşma talepleri değerlendirilirken ilgili mevzuat hükümleri ve kurum görüşleri dikkate alınır. Özellikle tarım arazilerinin korunması amacıyla getirilen düzenlemeler nedeniyle izin süreçleri daha detaylıdır.

İmar planı olmayan bir bölgede bulunan tarlanın belirli bir büyüklüğe sahip olması tek başına yeterli değildir. Arazi üzerinde yapılaşmaya izin verilebilmesi için; tarımsal üretime etkisi, toprak koruma durumu, çevresel etkiler, kamu yararı kriterleri gibi hususlar da değerlendirilir.

Bu nedenle imar planı bulunmayan alanlarda ev yapmak isteyen kişilerin öncelikle ilgili belediye, valilik veya il tarım müdürlüğünden bilgi alması gerekir.

Kaç Dönümden Küçük Tarlalara Ev Yapılamaz?

Tarla üzerine ev yapmak isteyen kişilerin en sık sorduğu sorulardan biri de küçük parsellerde yapılaşmanın mümkün olup olmadığıdır.

Genel uygulamalarda 5.000 metrekarenin altında kalan birçok tarla için yapılaşma konusunda ciddi kısıtlamalar bulunmaktadır. Bununla birlikte her küçük parsel için kesin olarak yapı yapılamaz demek de doğru değildir.

Özellikle; köy yerleşik alanı içinde bulunması, önceden oluşmuş parsel yapısı, yerel plan hükümleri, istisnai düzenlemeler gibi durumlar farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle bir taşınmazın yalnızca dönüm büyüklüğüne bakılarak değerlendirilmesi yanıltıcı olabilir. Kesin sonuca ulaşabilmek için ilgili idarelerden resmi bilgi alınması gerekir.

Tarlada Yapılaşma Oranı ve Ev Yapımı İçin Uyulması Gereken Kurallar

Tarla üzerine ev yapmak isteyen kişilerin yalnızca arazi büyüklüğüne değil, yapılaşma kurallarına da dikkat etmesi gerekir.

Yapı ruhsatı alınmadan inşa edilen yapılar kaçak yapı olarak değerlendirilebilir ve idari yaptırımlarla karşılaşılabilir. Bu nedenle tüm süreçlerin mevzuata uygun şekilde yürütülmesi önemlidir.

Tarla üzerinde ev yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Tapu kayıtlarının incelenmesi,
• İmar durumunun sorgulanması,
• Tarım arazisi niteliğinin belirlenmesi,
• Gerekli kurum izinlerinin alınması,
• Mimari projenin hazırlanması,
• Yapı ruhsatının alınması,
• İnşaatın ruhsata uygun şekilde tamamlanması.

Bunların yanında elektrik, su, kanalizasyon ve yol bağlantıları gibi altyapı konularının da önceden araştırılması gerekir. Bazı bölgelerde yapılaşma mümkün olsa bile altyapı eksiklikleri nedeniyle kullanım açısından çeşitli sorunlar yaşanabilmektedir.

Sonuç itibarıyla, “kaç dönüm tarlaya ev yapılır” sorusunun tek ve kesin bir cevabı yoktur. Uygulamada çoğu zaman 5 dönüm ve üzeri araziler referans alınsa da yapılaşma hakkı; arazinin bulunduğu yer, imar durumu, tarımsal niteliği ve ilgili kurumların değerlendirmeleri doğrultusunda belirlenmektedir. Bu nedenle tarla satın almadan veya inşaata başlamadan önce hukuki ve teknik inceleme yapılması, ileride ortaya çıkabilecek mağduriyetlerin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

The post Kaç Dönüm Tarlaya Ev Yapılır? appeared first on EMSAL.COM.

Yıl sonuna kadar devam edecek Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden kampanyasından yararlanmak isteyen maliklerin, müteahhit seçimi öncesinde kampanyadaki desteklerin niteliğini ve binalarının kampanyadan yararlanma şartlarını iyi öğrenmeleri gerektiğini vurgulayan Kiraz, “Riskli yapı kararı alınıp bina yıkıldıktan sonra yapının kampanya kapsamına girmediğinin anlaşılması ciddi mağduriyetlere yol açabilir” diyor.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi Yaparken Dikkat Edilecekler

“Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden” desteğinden faydalanarak evini yenilemek isteyen maliklerin müteahhit seçiminde dikkat etmesi gereken kriterler nelerdir?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında Yarısı Bizden kampanyasından faydalanmak isteyen malikler öncelikle bu kampanya kapsamındaki destek niteliğini iyi öğrenmelidirler. Çünkü hibe+kredi desteği şeklinde olan kampanyadan sadece hibe veya hibe+kredi seçimlik hakkı şekillerinden birisinin seçilmesi ile yararlanılabilinir. Burada kritik nokta bu iki ödeme türünde de ödemeler maliklere değil müteahhitlere yapılmaktadır.

Bir de malikler, binalarının kampanyadan yararlanma koşullarını karşılayıp karşılamadığını iyi öğrenmek zorundadırlar. Çünkü riskli yapı ilan edilip bina yıkıldıktan sonra eğer yarısı bizden kampanyası kapsamına giren bir bina niteliğinde değilse ciddi bir mağduriyet ortaya çıkabilecektir.

Buna göre;

a) Eski binanızın inşaat alanı otopark ve sığınak alanları hariç, eski binadaki toplam inşaat alanının 1,5 katını geçmemelidir.

b) Yeni binada oluşacak bağımsız bölüm sayısı eski binadaki bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmemelidir.

Yarısı Bizden kampanyasının kapsamını, apartmanlarının bu kampanyaya girip girmediğini ve hibe dışında kredi seçilmişse geri ödeme süreçlerini öğrenen malikler açısından müteahhit seçimi büyük önem arz etmektedir.

Bu noktada müteahhit ile malikler arasındaki en önemli husus, sözleşme ve eklerinin dikkatle hazırlanmasıdır.

Karşımıza bu kapsamda şu belgeler çıkmaktadır:

a) İnşaat sözleşmesi: Kat karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımlı veya karma modellerle yapılacak olan bu sözleşmelerde hukuki ve teknik şartname kısımları vardır. Hukuki şartname bölümünde:

a1) Süreler mutlaka detaylı ve açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.

Sözleşme imzaları tamamlandıktan sonra ne kadar sürede inşaat ruhsatı alınacağı, inşaat ruhsatı sonrası ne kadar süre içerisinde tamamlanıp fiilen teslim edileceği, fiilen teslim sonrası ne kadar süre içerisinde iskan alınacağı mutlaka detaylı bir şekilde yazılmalı ve genel ifadelerden kaçınılmalıdır. (Örneğin “Sözleşme imzasından itibaren 24 ay içerisinde inşaat tamamlanıp teslim edilecektir” şartı içeren bir sözleşmede müteahhite 8. ayda neden hâlâ inşaat ruhsatı alıp inşaata başlamadın demek biraz zordur. Çünkü müteahhit 24 ay süresi içerisindedir. Oysaki “Son sözleşme imzasından itibaren veya %50.01 imzasından itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacaktır aksi hâl sözleşmenin feshi sebebidir” şeklinde bir madde yazıldığında bu durumda müteahhit eğer belediye kaynaklı bir gecikmeyi ispat edemiyorsa malikler açısından fesih sebebi oluşmuş olur).

a2) İnşaat yapım modeli ve müteahhitte devir süreçleri açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.

Müteahhitte pay devrinin kat irtifakının inşaat ruhsatı alınıp hemen kurulduğu ve devredildiği müteahhit payları üzerine ipotek tesis edildiği modelde (kamuoyunda bilinen adı ile İstanbul usulü modeli 2025 yılında Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerine önermemekteyiz) mutlaka bina tamamlama sigortası talep edilmeli, paylar devredilip teminat ipotekleri müteahhit paylarına konulduğu için ipotek feklerinin inşaat aşamalarının dikkatle yazılmasını önermekteyiz.

Örneğin %50 – 50 kat karşılığı anlaşma yapılmış bir binada eski hâli 10 yeni hâli ile 20 bağımsız bölüm oluşacak ise “müteahhitle su basman seviyesinde veya zemin kotuna geldiğinde 4 daire ipoteği çözülecektir” şeklindeki bir anlaşma, inşaatın hemen başında inşaat seviyesi %20 bile olmadan %40 pay devri anlamına gelmektedir. Müteahhitte inşaatı yapmaya teşvik edici ipotek fek oranları konulmalıdır.

Yine müteahhitler sözleşmelerde ipotek fekleri açısından iskân alımı ile son ipotek fekki yapmayı tercih ederler. İskan alımı belediye ile yapılan bir işlem neticesinde gerçekleşmektedir. Oysaki daire içlerinde veya ortak alanlarda ortaya çıkacak eksik işlerin bir kısmı iskân alımı kapsamı dışında olduğu için bizler maliklere son veya son birkaç bağımsız bölüm ipotek fekki için “iskan alımı ve ayıp – eksik işlerin tamamlanmış olması şartı ile son daire / dairelerin ipotekleri fek edilecektir” maddesinin yazılmasını çok önemli görmekteyiz.

Müteahhite pay devrinin en başta yani ruhsat alımı, kat irtifakı kurulumu ile yapılmadığı ve inşaattaki hak ediş süreçlerine göre yapıldığı modelde (kamuoyunda bilinen adı ile Ankara usulü modeli 2025 Temmuz ayı Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerinin hakkını koruduğu için önermekteyiz) ise hak ediş süreçleri ve pay devirlerinin mutlaka inşaat yapım seviyelerine göre sözleşmede düzenlenmesini önermekteyiz. İstanbul usulü sözleşmelerde ipotek fekleri için dikkatini çektiğimiz seviyeleri Ankara usulü yani hak ediş modelinde inşaatın yapımının teşvik edilmesine göre yapılmasını tavsiye etmekteyiz.

a3) Her iki inşaat yapım modeli için de inşaat şirketi hakim ortağının sözleşmeye garantör sıfatı ile imza koymasının istenmesi ileride çıkabilecek olumsuzluklar açısında önem arz etmektedir. Şirketlerin hukukumuzda sınırlı sorumlu olmaları sebebiyle şirket ortağının da şahsi mal varlığı ile sözleşmeye garantör olması büyük bir güvence oluşturacaktır.

a4) Sözleşmede cezai şartların, teslim süresinde gecikme hâlinde ödenecek hak mahrumiyeti bedellerinin mutlaka açıklayıcı bir şekilde ve fahiş olmayacak oranlarda yazılması gereklidir. Özellikle hak mahrumiyeti bedellerinde enflasyon kapsamında erime dikkate alınarak “gecikme hâlinde malik başına ödenecek aylık hak mahrumiyeti bedeli taşınmazın teslim tarihinde kiraya verilmesi hâlinde ödenecek kira bedelidir” şeklinde yazılması bu şekilde enflasyon kayıplarının önüne geçecektir.

a5) Sözleşmenin teknik şartname kısmının mutlaka detaylı bir şekilde incelenmesi ve malzeme kalitelerinin, niteliklerinin açık, net olması esastır. Teknik şartnamelerde genel olarak var olan “bu malzeme bulunmazsa muadili malzeme kullanılacaktır” şeklindeki ifadeleri doğru bulmadığımız gibi malzeme kalitelerinde de genel ifadeler kabul edilmemelidir. Örneğin salona ve yatak odasına iki klima takılacaktır şeklinde bir teknik şartname maddesinde klimanın markası ve niteliği (kaç BTU olacağı gibi) yazılmalıdır.

b) Müteahhitin resmi yeterlilik belgesi, finansal gücü ve daha önce bitirmiş olduğu projelerin detaylı bir şekilde maliklerce incelenmesi gerekir. Aksi hâlde inşaat karnesi yetmeyen bir firma ile sözleşme imzalanıp sonrasında sözleşmeden dönmek hem 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin fesih süreçlerinin hem de mahkemelerde dava süreçlerinin uzunluğu nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir. Ayrıca bu şekilde sözleşme imzalayan müteahhittin varlığı nedeniyle başka yükleniciler bu sözleşme feshi sağlanmadan parsellere de teklif vermemektedirler. Yine finansal güç ve daha önce bitirilen projelerin incelenmesi de müteahhittin gücünü, vizyonunu, kalitesini göstermesi açısından önemlidir.

Uzlaşma Sağlanamayan Süreçlerde Hukuki Yol Haritası

Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda süreç nasıl ilerlemektedir?

6306 Sayılı Yasa kapsamında bir riskli yapıda maliklerin salt çoğunlukla anlaşmaları esası vardır. Bu salt çoğunluk bağımsız bölüm sayısına göre değil arsa payı salt çoğunluğudur. Bu kapsamda riskli yapı ilanı öncesi yapılan toplantıların tamamı istişari niteliktedir, yine bu toplantılarda alınan kararlarında resmi bir niteliği yoktur. Esas olan binada bir kişi ile başlatılabilen riskli yapı başvurusunun yapılması, binanın riskli yapı olarak ilan edilmesi ve itiraz edildi ise itiraz sonucunda edilmediyse kanuni sürelerin sonunda kesinleşmek zorunda olmasıdır (riskli yapı raporu düzenlenip belediyece uygun görüldükten sonra bina girişine askı suretiyle belgenin ilan edilmesi, e-Devlet sisteminden maliklere bilgi verilmesi ve muhtarlığa askı suretiyle riskli yapı ilanı yapılması esastır. Buna göre askının yapıldığı tarihten sonra 15. gün sonu itibarıyla tüm maliklere riskli yapı tebligatı yapılmış sayılır. Bu tarihten itibaren 15. gün sonu itibarıyla da riskli yapı itirazı yapılmış olmalıdır. İtiraz edilmemiş ya da bu tarihten sonra edilmiş ise itiraz komisyonu karar tebliğ tarihi itibariyle riskli yapı kesinleşmiş olur).

Riskli yapı kesinleştikten sonra 04.02.2026 yeni yönetmelik değişikliği ile toplantı yapma zorunluluğu geri getirilmiştir. Buna göre kesinleşme sonrası eğer bina yıkılmamış ise Ek 12 form düzenlenerek bina girişine toplantı tarihi askısı yapılarak veya Ek 12 form düzenlenmek suretiyle muhtarlığa toplantı bildirimi asılarak veya noterlikten tüm hissedarlara ihtarname gönderilerek toplantı bildirimi yapılmak zorundadır.

Binaya askı veya muhtarlığa askıda 15 gün süre ile ilan esası vardır ve bu tarihler içerisinde kesinlikle toplantı yapılamaz. Ayrıca binaya askı ve noterden ihtarname gönderilerek toplantı tarihi bildirimi yapılması binaya askıda “askının yapılmadığı ve tevsik edilmediği” noterlikten bildirimde de tüm hissedarlara ulaşmak zorunda olunması nedeniyle tavsiye edilmemektedir. Tavsiye edilen toplantı daveti Ek 12 formun doldurularak muhtarlığa asılması ve muhtarlığın da bu belgeyi tevsik etmesinin sağlanmasıdır.

Toplantı tarihinin belirlenmesinde muhtarlığa askı yapılması kapsamında 15. gün sonu itibarıyla artık maliklere toplantı bildirimi yapılmış varsayılacaktır. Bu nedenle de toplantıda “bana toplantı daveti yapılmadı” şeklinde bir itiraz, öncesi ve sonrasında dinlenmeyecektir.

Toplantı, Kat Mülkiyet Kanunu esaslarına göre yapılan bir olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurulu değildir. Bu nedenle karar defterine işlenmesi gerekmez hatta tarafımızca şiddetle de tavsiye edilmez. Bu toplantıda alınan kararlar bina ortak karar protokolüne yazılacak ve arsa payı salt çoğunluğu tarafından imzalanacaktır. Karara katılmayan malikler ihtirazi kayıtlarını protokol altına yazabilirler. Bu toplantıya resmî noterden düzenlenmiş ve 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin toplantıya katılma, oy kullanma hakkı verilmiş içerikler olması kaydı ile vekaleten katılınabilir. Vekaletname kullanımında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurullarda yer alan bir sayı sınırı yoktur, sınırsız sayıda vekaletname kullanılabilir. 6306 Sayılı Yasa, bir kat malikleri yasası değil arsa sahipliği yasasıdır.

Arsa payı salt çoğunluğu, karar aldıktan sonra karara katılmayan pay sahiplerine ilk olarak arsa sahibinin UETS kaydı var ise buraya göndermek esas olmak kaydı ile ihtarname göndererek 15 gün içerisinde sözleşmeyi imzalaması, aksi hâlde paylarının açık arttırma suretiyle satılacağı ihtarını yapmalıdır. UETS kaydı olan arsa sahibinin kendisine bildirim ulaştıktan sonra 5. gün sonu itibarıyla tebliğ almış olduğu varsayılır ve tebliğden itibaren 15 gün içerisinde sözleşmeyi ve ekleri imzalaması gereklidir. Aksi hâlde 15. gün sonu itibarıyla açık arttırma satış süreci başlayacak ve salt çoğunluk kabul etmediği müddetçe bir daha sözleşmeyi imzalama hakkı olmayacaktır. UETS’ye yapılacak bildirimde; sözleşme, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu sonuç kısmının yer alması ve gönderilmesi şarttır.

UETS kaydı olmaması hâlinde çoğunluk hissedarları tarafından yine muhtarlığa askı suretiyle 15 gün içinde sözleşme imzalanması bildirimi yapılmak zorundadır. Burada bakanlıkça düzenlenen form doldurulacak ve muhtarlığa asılacaktır. Burada askı tarihinden itibaren 15. gün sonu itibarıyla karara katılmayan arsa sahibine tebliğ yapılmış varsayılacaktır. Yine bu süreden itibaren 15. günün sonu itibarıyla sözleşme imzalanmış olmalıdır.

Bu toplam sürelerin sonunda yine malik sözleşmeyi imzalamak isterse ancak salt çoğunluk kararı ile imzalayabilir. Aksi hâlde açık arttırma satış süreci başlayabilecektir. Bu yöntemde askı bildirimi içerisinde mutlaka sözleşme ve eklerinin inceleneceği yer ve zamanlar belirtilmelidir. Örneğin, sözleşme ve tüm ekleri (vekaletnameler, muvaffakatnameler, yönetim planı, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu) X inşaat şirketinin …adresinde hafta içi…saatleri arasında incelenebilir gibi.

Salt çoğunluğa sahip malikler UETS kaydı olmaması hâlinde muhtarlık askısı yolunu da kullanmak istemiyorlarsa bu bildirimi noterden karara katılmayan maliklerin tebligat adreslerine de gönderebileceklerdir. Bu durumda ise tebliğ tarihinden sonra 15 gün sonu itibariyle sözleşme ve eklerinin imzalanması gereklidir. UETS kaydı var ise kullanılması zorunlu olup olmaması hâlinde muhtarlık askısı veya noterlikçe adrese ihtarname gönderimi seçimlik haktır.

Karara katılmayanlara bildirim yapıldıktan sonra askı ise son günden sonra noterlikçe gönderilmiş ise tebliğden sonra 15. günün dolmuş olması şartı ile salt çoğunluk açık arttırma pay satışı başvurusu yapabilecektir. Açık arttırma sürecinde kurulan satış komisyonlarının değerleme raporlarındaki bedelleri belirleme zorunlulukları yoktur. Kendileri bir bedel belirleyecek bu bedel üzerinden açık arttırma satışı yapılacaktır. Açık arttırma satışında ilk ihaleye sadece o parselde malik olanlar katılabilirler, ilk ihalede alıcı çıkmaz ise ikinci ve devam eden ihalelere dışarıdan katılım mümkündür. İhale neticesinde ortaya çıkan bedeli beğenmeyen ve karara katılmayan hissedar bu nedenle dava açar veya açılan davada sadece bedel yönünden bir iptal kararı verilir ise ihale tekrar edilmez, ihale kapsamında taşınmazı satın alan yeni malik yasal faizi ile birlikte aradaki farkı ödemek zorundadır.

İnşaat Aşamasında Hukuki Riskler ve Çözüm Yolları

Kentsel dönüşüm uygulamalarının inşaat sürecinde en sık karşılaşılan hukuki riskler nelerdir ve bunlar nasıl önlenebilir?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan inşaatlarda ortaya çıkabilecek riskler şunlardır;

a) Uygulama başlamadan önce riskler:

Uygulama öncesi hak sahipleri veya müteahhitlerce yeterli inceleme yapılmadan bazen taşınmazlarla ilgili birtakım kayıtların sorun çıkarabildiği görülmüştür. Örneğin taşınmaz içerisinde tarihi eser olabilir, bahçesinde olabilir veya bir tarihi esere yakınlığı bulunabilir. İşte bu nitelikteki tüm taşınmazlar açısından Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu onayları esastır. Hatta taşınmaz bizzat tarihi eser niteliğinde ise riskli yapı tespiti dahil olmak üzere kurul onayına tabi olacaktır.

Kurul onayı demek projenin kurulun kabul ettiği şekilde yapılması zorunluluğuna tabi olması demektir. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşme ve bu sözleşme kapsamındaki taslak proje kurula sunulduğunda reddedilebilir, değişiklik talep edilebilir. İşte bu nitelikteki taşınmazlar için avan proje onayı nasıl belediyeden talep edilebiliyorsa yine kuruldan da istenebilir. Bu nedenle de hem taşınmazın niteliği araştırılmalı hem de ön onay alınmadan asla sözleşmeye devam etme izni müteahhite verilmemelidir.

Yine uygulama başlamadan önce maliklerce belediyede imar durumu incelemesi detaylı bir şekilde yapılmalı veya teknik bir uzmana yetki verilerek yaptırılmalıdır. Riskli yapı tespiti yapmak çok kolaydır ancak bina riskli yapı olduktan sonra güçlendirme alternatifi dışında yıkılıp yeniden yapılmak zorunda kalacaktır. İşte bu noktada yeni bina imar durumu ne olacaktır, aynı bina yapılabilecek midir, kayıplar ve varsa kazançlar nelerdir? Mutlaka öğrenilmelidir.

Arsa sahipleri genelde müteahhitlerin sözleşme ekinde sundukları proje örneğini esas proje zannetmektedirler. Oysaki bu bir taslaktır ve belediye tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Size 85 metrekare net bağımsız alan verilen bir sözleşme eki proje taslağı, belediyede mevcut imar durumu ve ekleri nedeniyle 75 metrekare yapılmak zorunda olabilir. İşte bunu bilmeden yola çıkmak ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir.

b) Uygulama devam ederken ve sonrası riskler:

Uygulama süreci, genelde müteahhitler tarafından arsa sahiplerine kapalı bir süreç olarak devam eder. Bu nedenle de apartman veya site dönüşümlerinde temsil heyeti içerisine mutlaka bir teknik uzman alınması veya dışarıdan bir profesyonel teknik destek hizmeti alınması sağlanmalıdır. Bu teknik destek hizmeti müteahhit ile yapılacak sözleşmeye de yazılmalıdır ki bu kişi veya kişiler inşaat alanına girip inceleme yapabilsinler. İşte bu noktada teknik heyete veya kişiye belli aralıklarla inşaatı denetleme yetkisi verilmeli bu konuda sözleşme ile eksiklikler müteahhite bildirilmeli ve düzeltmesi sağlanmalıdır. Aksi hâlde sözleşme sonrası ciddi eksik ve ayıplarla karşılaşılabilmektedir.

Uygulama tamamlanıp fiili teslim aşamasına gelindiğinde maliklerin dairelerini ve ortak alanlarını teslim konusunda eksikler olduğu görülüyorsa mutlaka ihtirazi kayıt koymadan binayı ve bağımsız bölüm alanını teslim almamaları gerekmektedir.

Taşınmaz tamamlandıktan sonra daire içerisinde ve ortak alanlarda görülen bazı uygulamalarla ilgili eksiklik bildiriminin hemen yapılması gereklidir. Örneğin bazı odalara kapı takılmamış ise, cam pencere takılmamış ise, armatürler eksik ise hemen bildirim yapılmalıdır ki bunun müteahhit tarafından yapılmadığı ispat edilebilsin. Ancak kullanım ile ortaya çıkabilecek eksiklerde de yine gerekli sürelerde itiraz etmek esas olmalıdır. Kanalizasyon sisteminin tüm bina yerleşimi yaptıktan sonra problemli olması ancak kullanım sonrası ortaya çıkabileceği için bundan sonra bu durumun bildirilmesi esas olmalıdır.

Bu nedenlerle de bina ve bağımsız bölüm alanları teslim alınmadan önce eğer ciddi eksikler göze çarpıyorsa delil tespiti başvurusu mahkemelere yaptırılarak bilirkişi marifeti ile bu durum tespit edilmeli akabinde bu rapor ihtarname ile müteahhite bildirilmeli ve seçimlik haklar talep edilmelidir. Seçimlik haklarda müteahhiten bu eksiklerin giderilmesinin istenmesi, bedelinin ödenmesi veya arsa sahiplerince ödenip sonra tazmin ettirilmesi şeklinde olacaktır.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Hak Kayıplarının Önlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin hak kaybı yaşamaması için hangi hukuksal güvenceler sağlanmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kentsel dönüşüm alanında uygulama kapsamında genelde en büyük sorun müteahhit iflası, konkordatosu veya ekonomik zora girilmesi hâlidir. Bu nedenle de 6306 Sayılı Yasa kapsamında özel bir fesih hal getirilmiştir.

Buna göre, inşaat sözleşmelerinin %50,01 çoğunlukla imzalanmasından itibaren 1 yıl içinde inşaata başlanmamış olması veya devam eden inşaatlarda 6 aydan uzun süre yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmaması hâlinde, sözleşme; yetki devri yapılan illerde ilçe belediyeleri, yetki devri bulunmayan yerlerde ise Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından gerekli süreçlerin tamamlanmasının ardından feshedilebilmektedir. Ancak bu fesih yolunda da arsa payı devri yapılmış ise ciddi sorunlar oluşmakta sözleşme fesh edilse bile arsa payı müteahhitte kaldığı için yeni müteahhit bulunamamakta ve her koşulda sözleşme feshi ve tapu iptali yolu genel mahkemeler yoluyla yapılmak zorunda kalınabilmektedir.

2025 Temmuz ayında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapu iptalinde iyi niyet kuralı da getirildiği için müteahhit eğer tapuları tüketicilere devretmiş ise bu da arsa sahipleri için mağduriyetin katlanmasıdır. Genel mahkemelerde bu davanın alt derece – istinaf ve Yargıtay aşamalarını da görecek olması nedeniyle İstanbul dışında 2 – 3 yıl, İstanbul için ise 4 – 5 yıl sürebileceğini ön görebiliriz. Bu nedenle de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki tanımına atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan eser sözleşmeleri ile ilgili “Eser Sözleşmeleri Uygulama Yönetmeliği” çıkarılmalıdır. Bu yönetmelik ile iflas, konkordato veya ekonomik zorluk ve süre bittiği hâlde teslim edilememe hâllerine ilişkin acele tespit, acele uygulama ve tamamlama hakları arsa sahipleri lehine düzenlenmelidir. Müteahhit ekonomik hakları da yine bu düzenleme içerisinde korunmalıdır. Ancak uzun yıllar bekleyen inşaat alanları asla oluşmamalıdır.

Böyle bir düzenleme ihtiyacı esastır ve açıktır. Ancak böyle bir düzenleme yapılıncaya kadar arsa sahiplerinin haklarını İstanbul usulü ile inşaat yapılacak ise bina tamamlama sigortası yapılarak güvence altına almalarını, İstanbul usulü ile inşaat yaptırmayacaklarsa (ki bu usulü asla tavsiye etmiyoruz) Ankara usulü yani hak ediş modeliyle veya karma modelle inşaat usulü ile yaptırmalarını önermekteyiz.

Çoğunluk Kararının Kötüye Kullanılması ve Hukuki Başvuru Yolları

Dönüşüm sürecinde çoğunluk karar mekanizması, mülkiyet hakkı ile nasıl dengelenmelidir? Çoğunluk kararının kötüye kullanılması hâlinde maliklerin başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?

Kentsel dönüşüm yasası ve yönetmelikleri değiştikçe süreç hızlanmaktadır. Bu olumlu bir gelişmedir ancak zaman zaman ortaya çıkan azınlık hakları da hiç yabana atılmaz şekilde haklı gerekçelere sahiptir.

Dükkanı olan malike daire verilmesi, deniz gören manzaralı daire sahibinin haksız şekilde alt katlara indirilmesi, kişinin yasal kullanım metrekaresine riayet edilmeden komşularına uygulanan hakkın kendisine uygulanmaması gibi durumları görmekteyiz. İşte bu durumda çoğunluk veya süreci aslında arka planda yöneten müteahhitler açık arttırma satış tehdidini bu kişiler üzerinde kullanmaktadırlar.

Yeni düzenlemeler ile %50.01 ile karar alma ve bu karar kapsamında son açık arttırma ilanı askı süresi sonu ile inşaat ruhsatı alma hakkı getirilmiştir. O hâlde neden kişinin mülkiyet hakkı satılmaktadır? Derhal ve ivedilikle açık arttırma satışı kısmı yasadan çıkarılmalı, kişi her halükarda hak sahipliğine devam etmeli genel mahkemeler ve idari yargıda mülkiyet hakkı ihlali var ise tazmini veya diğer yolları (sözleşme iptali veya uyarlanması gibi) burada kullanabilmelidir. Açık arttırma satışı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkı korunması ilkesine açıkça aykırıdır.

Yönetmelik değişikliği ile %50.01 veya salt çoğunlukla karar alma süreçleri ile ilgili olarak apartman veya sitelere SPK lisanslı değerleme raporları kapsamında eski bina yeni bina değerlemesi yapılarak hak sahipliğinin doğru dağıtılmış olup olmadığı belirlenebilir. İşte bu noktada yukarıda belirttiğimiz haklı şekilde itiraz edenler tespit edilebildiği gibi haksız şekilde talepte bulunup süreci kitlemek isteyen bazı azınlık hak sahipleri de engellenebilecektir. Açık arttırma satışı da iptal edildiği takdirde aslında kötü niyetle itiraz eden için katlanma, iyi niyetle itiraz eden için evini kaybetmediği ve genel mahkemelerde mücadelesine devam edebildiği ama inşaatın da sürdüğü bir süreç oluşacaktır.

Zorunlu Yenileme ile Gönüllü Dönüşüm Arasındaki Sınır

Kentsel dönüşümde “zorunlu yenileme” ile “gönüllü dönüşüm” arasındaki hukuki sınır nerede başlar?

Bu iki kavram arasındaki sınırı doğru belirleyebilen esas nokta aslında karot alımı öncesi tarafların yasada zorunlu olmayan görüşmeler sürecidir. Burada ortaya çıkan yenileme iradesinde belirlenen temsil heyetlerinin temel yaklaşımı aslında binadaki temel tabloyu ve zorunlu – gönüllü ayrımını ortaya çıkaracaktır. Bazı apartman ve sitelerde haksız elde edilen bazı yasal olmayan metrekare veya arsa payı sahiplerince dönüşümün ele alınıp arsa payı çoğunluğu ile diğer maliklere dikte ettirildikleri görülmüştür.

İşte bu noktada azınlık arsa sahipleri davalar ile itirazlar ile uzun ve genelde de başarısız süreçlerle karşılaşmaktadır. Ancak itiraz nedeni haklı ise onlara çoğunluğu dikte ettirenler sebepsiz zenginleşme –  denkleştirme davaları ile karşı karşıya kalmakta ve dava neticesinde de yasal faizle birlikte ciddi meblağları bu arsa sahiplerine ödemek zorunda kalmaktadırlar.

Oysaki en baştan kurulan heyetler “alakasız, haksız ve çıkar elde etmeye yönelik talepleri olan bazı azınlık arsa sahipleri” dışında gerçekten de talepleri haklı olan arsa sahipleri için de orta yolu bulmaya çalıştıkları takdirde oy birliği veya ona yakın bir oranda kentsel dönüşüm sürecine girebilmektedirler. Bu nedenle de başta en başta var olan uzlaşma görüşmeleri tek bir tarafın değil tüm arsa sahiplerinin kazanılmış haklarını da koruyan bir yönden bakarak yürütülür ise bu bir gönüllü dönüşüm olmakta, aksi hâlde ise zorunlu dönüşüm ile devam edilmektedir.

Sonuçta yasal düzenleme salt çoğunluk, yani %50.01 ile karar almayı yeterli görmektedir. İşte ön görüşmeler süreci başarısız olan apartman veya site dönüşümlerinin zorunlu dönüşüme geçtikleri an, %50.01 salt çoğunlukla devam etme kararının alındığı andır.

The post Kentsel Dönüşümde Kritik Hata: Yıkım Öncesi Yanlış Değerlendirme appeared first on EMSAL.COM.