İçindekiler
Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, maliklerin uzlaşma süreçleri ve inşaat aşamasında karşılaşılabilecek hukuki riskler üzerine konuştuk.
Yıl sonuna kadar devam edecek Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden kampanyasından yararlanmak isteyen maliklerin, müteahhit seçimi öncesinde kampanyadaki desteklerin niteliğini ve binalarının kampanyadan yararlanma şartlarını iyi öğrenmeleri gerektiğini vurgulayan Kiraz, “Riskli yapı kararı alınıp bina yıkıldıktan sonra yapının kampanya kapsamına girmediğinin anlaşılması ciddi mağduriyetlere yol açabilir” diyor.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi Yaparken Dikkat Edilecekler
“Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden” desteğinden faydalanarak evini yenilemek isteyen maliklerin müteahhit seçiminde dikkat etmesi gereken kriterler nelerdir?
Kentsel dönüşüm yasası kapsamında Yarısı Bizden kampanyasından faydalanmak isteyen malikler öncelikle bu kampanya kapsamındaki destek niteliğini iyi öğrenmelidirler. Çünkü hibe+kredi desteği şeklinde olan kampanyadan sadece hibe veya hibe+kredi seçimlik hakkı şekillerinden birisinin seçilmesi ile yararlanılabilinir. Burada kritik nokta bu iki ödeme türünde de ödemeler maliklere değil müteahhitlere yapılmaktadır.
Bir de malikler, binalarının kampanyadan yararlanma koşullarını karşılayıp karşılamadığını iyi öğrenmek zorundadırlar. Çünkü riskli yapı ilan edilip bina yıkıldıktan sonra eğer yarısı bizden kampanyası kapsamına giren bir bina niteliğinde değilse ciddi bir mağduriyet ortaya çıkabilecektir.
Buna göre;
a) Eski binanızın inşaat alanı otopark ve sığınak alanları hariç, eski binadaki toplam inşaat alanının 1,5 katını geçmemelidir.
b) Yeni binada oluşacak bağımsız bölüm sayısı eski binadaki bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmemelidir.
Yarısı Bizden kampanyasının kapsamını, apartmanlarının bu kampanyaya girip girmediğini ve hibe dışında kredi seçilmişse geri ödeme süreçlerini öğrenen malikler açısından müteahhit seçimi büyük önem arz etmektedir.
Bu noktada müteahhit ile malikler arasındaki en önemli husus, sözleşme ve eklerinin dikkatle hazırlanmasıdır.
Karşımıza bu kapsamda şu belgeler çıkmaktadır:
a) İnşaat sözleşmesi: Kat karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımlı veya karma modellerle yapılacak olan bu sözleşmelerde hukuki ve teknik şartname kısımları vardır. Hukuki şartname bölümünde:
a1) Süreler mutlaka detaylı ve açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.
Sözleşme imzaları tamamlandıktan sonra ne kadar sürede inşaat ruhsatı alınacağı, inşaat ruhsatı sonrası ne kadar süre içerisinde tamamlanıp fiilen teslim edileceği, fiilen teslim sonrası ne kadar süre içerisinde iskan alınacağı mutlaka detaylı bir şekilde yazılmalı ve genel ifadelerden kaçınılmalıdır. (Örneğin “Sözleşme imzasından itibaren 24 ay içerisinde inşaat tamamlanıp teslim edilecektir” şartı içeren bir sözleşmede müteahhite 8. ayda neden hâlâ inşaat ruhsatı alıp inşaata başlamadın demek biraz zordur. Çünkü müteahhit 24 ay süresi içerisindedir. Oysaki “Son sözleşme imzasından itibaren veya %50.01 imzasından itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacaktır aksi hâl sözleşmenin feshi sebebidir” şeklinde bir madde yazıldığında bu durumda müteahhit eğer belediye kaynaklı bir gecikmeyi ispat edemiyorsa malikler açısından fesih sebebi oluşmuş olur).
a2) İnşaat yapım modeli ve müteahhitte devir süreçleri açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.
Müteahhitte pay devrinin kat irtifakının inşaat ruhsatı alınıp hemen kurulduğu ve devredildiği müteahhit payları üzerine ipotek tesis edildiği modelde (kamuoyunda bilinen adı ile İstanbul usulü modeli 2025 yılında Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerine önermemekteyiz) mutlaka bina tamamlama sigortası talep edilmeli, paylar devredilip teminat ipotekleri müteahhit paylarına konulduğu için ipotek feklerinin inşaat aşamalarının dikkatle yazılmasını önermekteyiz.
Örneğin %50 – 50 kat karşılığı anlaşma yapılmış bir binada eski hâli 10 yeni hâli ile 20 bağımsız bölüm oluşacak ise “müteahhitle su basman seviyesinde veya zemin kotuna geldiğinde 4 daire ipoteği çözülecektir” şeklindeki bir anlaşma, inşaatın hemen başında inşaat seviyesi %20 bile olmadan %40 pay devri anlamına gelmektedir. Müteahhitte inşaatı yapmaya teşvik edici ipotek fek oranları konulmalıdır.
Yine müteahhitler sözleşmelerde ipotek fekleri açısından iskân alımı ile son ipotek fekki yapmayı tercih ederler. İskan alımı belediye ile yapılan bir işlem neticesinde gerçekleşmektedir. Oysaki daire içlerinde veya ortak alanlarda ortaya çıkacak eksik işlerin bir kısmı iskân alımı kapsamı dışında olduğu için bizler maliklere son veya son birkaç bağımsız bölüm ipotek fekki için “iskan alımı ve ayıp – eksik işlerin tamamlanmış olması şartı ile son daire / dairelerin ipotekleri fek edilecektir” maddesinin yazılmasını çok önemli görmekteyiz.
Müteahhite pay devrinin en başta yani ruhsat alımı, kat irtifakı kurulumu ile yapılmadığı ve inşaattaki hak ediş süreçlerine göre yapıldığı modelde (kamuoyunda bilinen adı ile Ankara usulü modeli 2025 Temmuz ayı Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerinin hakkını koruduğu için önermekteyiz) ise hak ediş süreçleri ve pay devirlerinin mutlaka inşaat yapım seviyelerine göre sözleşmede düzenlenmesini önermekteyiz. İstanbul usulü sözleşmelerde ipotek fekleri için dikkatini çektiğimiz seviyeleri Ankara usulü yani hak ediş modelinde inşaatın yapımının teşvik edilmesine göre yapılmasını tavsiye etmekteyiz.
a3) Her iki inşaat yapım modeli için de inşaat şirketi hakim ortağının sözleşmeye garantör sıfatı ile imza koymasının istenmesi ileride çıkabilecek olumsuzluklar açısında önem arz etmektedir. Şirketlerin hukukumuzda sınırlı sorumlu olmaları sebebiyle şirket ortağının da şahsi mal varlığı ile sözleşmeye garantör olması büyük bir güvence oluşturacaktır.
a4) Sözleşmede cezai şartların, teslim süresinde gecikme hâlinde ödenecek hak mahrumiyeti bedellerinin mutlaka açıklayıcı bir şekilde ve fahiş olmayacak oranlarda yazılması gereklidir. Özellikle hak mahrumiyeti bedellerinde enflasyon kapsamında erime dikkate alınarak “gecikme hâlinde malik başına ödenecek aylık hak mahrumiyeti bedeli taşınmazın teslim tarihinde kiraya verilmesi hâlinde ödenecek kira bedelidir” şeklinde yazılması bu şekilde enflasyon kayıplarının önüne geçecektir.
a5) Sözleşmenin teknik şartname kısmının mutlaka detaylı bir şekilde incelenmesi ve malzeme kalitelerinin, niteliklerinin açık, net olması esastır. Teknik şartnamelerde genel olarak var olan “bu malzeme bulunmazsa muadili malzeme kullanılacaktır” şeklindeki ifadeleri doğru bulmadığımız gibi malzeme kalitelerinde de genel ifadeler kabul edilmemelidir. Örneğin salona ve yatak odasına iki klima takılacaktır şeklinde bir teknik şartname maddesinde klimanın markası ve niteliği (kaç BTU olacağı gibi) yazılmalıdır.
b) Müteahhitin resmi yeterlilik belgesi, finansal gücü ve daha önce bitirmiş olduğu projelerin detaylı bir şekilde maliklerce incelenmesi gerekir. Aksi hâlde inşaat karnesi yetmeyen bir firma ile sözleşme imzalanıp sonrasında sözleşmeden dönmek hem 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin fesih süreçlerinin hem de mahkemelerde dava süreçlerinin uzunluğu nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir. Ayrıca bu şekilde sözleşme imzalayan müteahhittin varlığı nedeniyle başka yükleniciler bu sözleşme feshi sağlanmadan parsellere de teklif vermemektedirler. Yine finansal güç ve daha önce bitirilen projelerin incelenmesi de müteahhittin gücünü, vizyonunu, kalitesini göstermesi açısından önemlidir.
Uzlaşma Sağlanamayan Süreçlerde Hukuki Yol Haritası
Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda süreç nasıl ilerlemektedir?
6306 Sayılı Yasa kapsamında bir riskli yapıda maliklerin salt çoğunlukla anlaşmaları esası vardır. Bu salt çoğunluk bağımsız bölüm sayısına göre değil arsa payı salt çoğunluğudur. Bu kapsamda riskli yapı ilanı öncesi yapılan toplantıların tamamı istişari niteliktedir, yine bu toplantılarda alınan kararlarında resmi bir niteliği yoktur. Esas olan binada bir kişi ile başlatılabilen riskli yapı başvurusunun yapılması, binanın riskli yapı olarak ilan edilmesi ve itiraz edildi ise itiraz sonucunda edilmediyse kanuni sürelerin sonunda kesinleşmek zorunda olmasıdır (riskli yapı raporu düzenlenip belediyece uygun görüldükten sonra bina girişine askı suretiyle belgenin ilan edilmesi, e-Devlet sisteminden maliklere bilgi verilmesi ve muhtarlığa askı suretiyle riskli yapı ilanı yapılması esastır. Buna göre askının yapıldığı tarihten sonra 15. gün sonu itibarıyla tüm maliklere riskli yapı tebligatı yapılmış sayılır. Bu tarihten itibaren 15. gün sonu itibarıyla da riskli yapı itirazı yapılmış olmalıdır. İtiraz edilmemiş ya da bu tarihten sonra edilmiş ise itiraz komisyonu karar tebliğ tarihi itibariyle riskli yapı kesinleşmiş olur).
Riskli yapı kesinleştikten sonra 04.02.2026 yeni yönetmelik değişikliği ile toplantı yapma zorunluluğu geri getirilmiştir. Buna göre kesinleşme sonrası eğer bina yıkılmamış ise Ek 12 form düzenlenerek bina girişine toplantı tarihi askısı yapılarak veya Ek 12 form düzenlenmek suretiyle muhtarlığa toplantı bildirimi asılarak veya noterlikten tüm hissedarlara ihtarname gönderilerek toplantı bildirimi yapılmak zorundadır.
Binaya askı veya muhtarlığa askıda 15 gün süre ile ilan esası vardır ve bu tarihler içerisinde kesinlikle toplantı yapılamaz. Ayrıca binaya askı ve noterden ihtarname gönderilerek toplantı tarihi bildirimi yapılması binaya askıda “askının yapılmadığı ve tevsik edilmediği” noterlikten bildirimde de tüm hissedarlara ulaşmak zorunda olunması nedeniyle tavsiye edilmemektedir. Tavsiye edilen toplantı daveti Ek 12 formun doldurularak muhtarlığa asılması ve muhtarlığın da bu belgeyi tevsik etmesinin sağlanmasıdır.
Toplantı tarihinin belirlenmesinde muhtarlığa askı yapılması kapsamında 15. gün sonu itibarıyla artık maliklere toplantı bildirimi yapılmış varsayılacaktır. Bu nedenle de toplantıda “bana toplantı daveti yapılmadı” şeklinde bir itiraz, öncesi ve sonrasında dinlenmeyecektir.
Toplantı, Kat Mülkiyet Kanunu esaslarına göre yapılan bir olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurulu değildir. Bu nedenle karar defterine işlenmesi gerekmez hatta tarafımızca şiddetle de tavsiye edilmez. Bu toplantıda alınan kararlar bina ortak karar protokolüne yazılacak ve arsa payı salt çoğunluğu tarafından imzalanacaktır. Karara katılmayan malikler ihtirazi kayıtlarını protokol altına yazabilirler. Bu toplantıya resmî noterden düzenlenmiş ve 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin toplantıya katılma, oy kullanma hakkı verilmiş içerikler olması kaydı ile vekaleten katılınabilir. Vekaletname kullanımında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurullarda yer alan bir sayı sınırı yoktur, sınırsız sayıda vekaletname kullanılabilir. 6306 Sayılı Yasa, bir kat malikleri yasası değil arsa sahipliği yasasıdır.
Arsa payı salt çoğunluğu, karar aldıktan sonra karara katılmayan pay sahiplerine ilk olarak arsa sahibinin UETS kaydı var ise buraya göndermek esas olmak kaydı ile ihtarname göndererek 15 gün içerisinde sözleşmeyi imzalaması, aksi hâlde paylarının açık arttırma suretiyle satılacağı ihtarını yapmalıdır. UETS kaydı olan arsa sahibinin kendisine bildirim ulaştıktan sonra 5. gün sonu itibarıyla tebliğ almış olduğu varsayılır ve tebliğden itibaren 15 gün içerisinde sözleşmeyi ve ekleri imzalaması gereklidir. Aksi hâlde 15. gün sonu itibarıyla açık arttırma satış süreci başlayacak ve salt çoğunluk kabul etmediği müddetçe bir daha sözleşmeyi imzalama hakkı olmayacaktır. UETS’ye yapılacak bildirimde; sözleşme, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu sonuç kısmının yer alması ve gönderilmesi şarttır.
UETS kaydı olmaması hâlinde çoğunluk hissedarları tarafından yine muhtarlığa askı suretiyle 15 gün içinde sözleşme imzalanması bildirimi yapılmak zorundadır. Burada bakanlıkça düzenlenen form doldurulacak ve muhtarlığa asılacaktır. Burada askı tarihinden itibaren 15. gün sonu itibarıyla karara katılmayan arsa sahibine tebliğ yapılmış varsayılacaktır. Yine bu süreden itibaren 15. günün sonu itibarıyla sözleşme imzalanmış olmalıdır.
Bu toplam sürelerin sonunda yine malik sözleşmeyi imzalamak isterse ancak salt çoğunluk kararı ile imzalayabilir. Aksi hâlde açık arttırma satış süreci başlayabilecektir. Bu yöntemde askı bildirimi içerisinde mutlaka sözleşme ve eklerinin inceleneceği yer ve zamanlar belirtilmelidir. Örneğin, sözleşme ve tüm ekleri (vekaletnameler, muvaffakatnameler, yönetim planı, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu) X inşaat şirketinin …adresinde hafta içi…saatleri arasında incelenebilir gibi.
Salt çoğunluğa sahip malikler UETS kaydı olmaması hâlinde muhtarlık askısı yolunu da kullanmak istemiyorlarsa bu bildirimi noterden karara katılmayan maliklerin tebligat adreslerine de gönderebileceklerdir. Bu durumda ise tebliğ tarihinden sonra 15 gün sonu itibariyle sözleşme ve eklerinin imzalanması gereklidir. UETS kaydı var ise kullanılması zorunlu olup olmaması hâlinde muhtarlık askısı veya noterlikçe adrese ihtarname gönderimi seçimlik haktır.
Karara katılmayanlara bildirim yapıldıktan sonra askı ise son günden sonra noterlikçe gönderilmiş ise tebliğden sonra 15. günün dolmuş olması şartı ile salt çoğunluk açık arttırma pay satışı başvurusu yapabilecektir. Açık arttırma sürecinde kurulan satış komisyonlarının değerleme raporlarındaki bedelleri belirleme zorunlulukları yoktur. Kendileri bir bedel belirleyecek bu bedel üzerinden açık arttırma satışı yapılacaktır. Açık arttırma satışında ilk ihaleye sadece o parselde malik olanlar katılabilirler, ilk ihalede alıcı çıkmaz ise ikinci ve devam eden ihalelere dışarıdan katılım mümkündür. İhale neticesinde ortaya çıkan bedeli beğenmeyen ve karara katılmayan hissedar bu nedenle dava açar veya açılan davada sadece bedel yönünden bir iptal kararı verilir ise ihale tekrar edilmez, ihale kapsamında taşınmazı satın alan yeni malik yasal faizi ile birlikte aradaki farkı ödemek zorundadır.
İnşaat Aşamasında Hukuki Riskler ve Çözüm Yolları
Kentsel dönüşüm uygulamalarının inşaat sürecinde en sık karşılaşılan hukuki riskler nelerdir ve bunlar nasıl önlenebilir?
Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan inşaatlarda ortaya çıkabilecek riskler şunlardır;
a) Uygulama başlamadan önce riskler:
Uygulama öncesi hak sahipleri veya müteahhitlerce yeterli inceleme yapılmadan bazen taşınmazlarla ilgili birtakım kayıtların sorun çıkarabildiği görülmüştür. Örneğin taşınmaz içerisinde tarihi eser olabilir, bahçesinde olabilir veya bir tarihi esere yakınlığı bulunabilir. İşte bu nitelikteki tüm taşınmazlar açısından Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu onayları esastır. Hatta taşınmaz bizzat tarihi eser niteliğinde ise riskli yapı tespiti dahil olmak üzere kurul onayına tabi olacaktır.
Kurul onayı demek projenin kurulun kabul ettiği şekilde yapılması zorunluluğuna tabi olması demektir. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşme ve bu sözleşme kapsamındaki taslak proje kurula sunulduğunda reddedilebilir, değişiklik talep edilebilir. İşte bu nitelikteki taşınmazlar için avan proje onayı nasıl belediyeden talep edilebiliyorsa yine kuruldan da istenebilir. Bu nedenle de hem taşınmazın niteliği araştırılmalı hem de ön onay alınmadan asla sözleşmeye devam etme izni müteahhite verilmemelidir.
Yine uygulama başlamadan önce maliklerce belediyede imar durumu incelemesi detaylı bir şekilde yapılmalı veya teknik bir uzmana yetki verilerek yaptırılmalıdır. Riskli yapı tespiti yapmak çok kolaydır ancak bina riskli yapı olduktan sonra güçlendirme alternatifi dışında yıkılıp yeniden yapılmak zorunda kalacaktır. İşte bu noktada yeni bina imar durumu ne olacaktır, aynı bina yapılabilecek midir, kayıplar ve varsa kazançlar nelerdir? Mutlaka öğrenilmelidir.
Arsa sahipleri genelde müteahhitlerin sözleşme ekinde sundukları proje örneğini esas proje zannetmektedirler. Oysaki bu bir taslaktır ve belediye tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Size 85 metrekare net bağımsız alan verilen bir sözleşme eki proje taslağı, belediyede mevcut imar durumu ve ekleri nedeniyle 75 metrekare yapılmak zorunda olabilir. İşte bunu bilmeden yola çıkmak ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir.
b) Uygulama devam ederken ve sonrası riskler:
Uygulama süreci, genelde müteahhitler tarafından arsa sahiplerine kapalı bir süreç olarak devam eder. Bu nedenle de apartman veya site dönüşümlerinde temsil heyeti içerisine mutlaka bir teknik uzman alınması veya dışarıdan bir profesyonel teknik destek hizmeti alınması sağlanmalıdır. Bu teknik destek hizmeti müteahhit ile yapılacak sözleşmeye de yazılmalıdır ki bu kişi veya kişiler inşaat alanına girip inceleme yapabilsinler. İşte bu noktada teknik heyete veya kişiye belli aralıklarla inşaatı denetleme yetkisi verilmeli bu konuda sözleşme ile eksiklikler müteahhite bildirilmeli ve düzeltmesi sağlanmalıdır. Aksi hâlde sözleşme sonrası ciddi eksik ve ayıplarla karşılaşılabilmektedir.
Uygulama tamamlanıp fiili teslim aşamasına gelindiğinde maliklerin dairelerini ve ortak alanlarını teslim konusunda eksikler olduğu görülüyorsa mutlaka ihtirazi kayıt koymadan binayı ve bağımsız bölüm alanını teslim almamaları gerekmektedir.
Taşınmaz tamamlandıktan sonra daire içerisinde ve ortak alanlarda görülen bazı uygulamalarla ilgili eksiklik bildiriminin hemen yapılması gereklidir. Örneğin bazı odalara kapı takılmamış ise, cam pencere takılmamış ise, armatürler eksik ise hemen bildirim yapılmalıdır ki bunun müteahhit tarafından yapılmadığı ispat edilebilsin. Ancak kullanım ile ortaya çıkabilecek eksiklerde de yine gerekli sürelerde itiraz etmek esas olmalıdır. Kanalizasyon sisteminin tüm bina yerleşimi yaptıktan sonra problemli olması ancak kullanım sonrası ortaya çıkabileceği için bundan sonra bu durumun bildirilmesi esas olmalıdır.
Bu nedenlerle de bina ve bağımsız bölüm alanları teslim alınmadan önce eğer ciddi eksikler göze çarpıyorsa delil tespiti başvurusu mahkemelere yaptırılarak bilirkişi marifeti ile bu durum tespit edilmeli akabinde bu rapor ihtarname ile müteahhite bildirilmeli ve seçimlik haklar talep edilmelidir. Seçimlik haklarda müteahhiten bu eksiklerin giderilmesinin istenmesi, bedelinin ödenmesi veya arsa sahiplerince ödenip sonra tazmin ettirilmesi şeklinde olacaktır.
Kat Karşılığı Sözleşmelerde Hak Kayıplarının Önlenmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin hak kaybı yaşamaması için hangi hukuksal güvenceler sağlanmalıdır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kentsel dönüşüm alanında uygulama kapsamında genelde en büyük sorun müteahhit iflası, konkordatosu veya ekonomik zora girilmesi hâlidir. Bu nedenle de 6306 Sayılı Yasa kapsamında özel bir fesih hal getirilmiştir.
Buna göre, inşaat sözleşmelerinin %50,01 çoğunlukla imzalanmasından itibaren 1 yıl içinde inşaata başlanmamış olması veya devam eden inşaatlarda 6 aydan uzun süre yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmaması hâlinde, sözleşme; yetki devri yapılan illerde ilçe belediyeleri, yetki devri bulunmayan yerlerde ise Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından gerekli süreçlerin tamamlanmasının ardından feshedilebilmektedir. Ancak bu fesih yolunda da arsa payı devri yapılmış ise ciddi sorunlar oluşmakta sözleşme fesh edilse bile arsa payı müteahhitte kaldığı için yeni müteahhit bulunamamakta ve her koşulda sözleşme feshi ve tapu iptali yolu genel mahkemeler yoluyla yapılmak zorunda kalınabilmektedir.
2025 Temmuz ayında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapu iptalinde iyi niyet kuralı da getirildiği için müteahhit eğer tapuları tüketicilere devretmiş ise bu da arsa sahipleri için mağduriyetin katlanmasıdır. Genel mahkemelerde bu davanın alt derece – istinaf ve Yargıtay aşamalarını da görecek olması nedeniyle İstanbul dışında 2 – 3 yıl, İstanbul için ise 4 – 5 yıl sürebileceğini ön görebiliriz. Bu nedenle de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki tanımına atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan eser sözleşmeleri ile ilgili “Eser Sözleşmeleri Uygulama Yönetmeliği” çıkarılmalıdır. Bu yönetmelik ile iflas, konkordato veya ekonomik zorluk ve süre bittiği hâlde teslim edilememe hâllerine ilişkin acele tespit, acele uygulama ve tamamlama hakları arsa sahipleri lehine düzenlenmelidir. Müteahhit ekonomik hakları da yine bu düzenleme içerisinde korunmalıdır. Ancak uzun yıllar bekleyen inşaat alanları asla oluşmamalıdır.
Böyle bir düzenleme ihtiyacı esastır ve açıktır. Ancak böyle bir düzenleme yapılıncaya kadar arsa sahiplerinin haklarını İstanbul usulü ile inşaat yapılacak ise bina tamamlama sigortası yapılarak güvence altına almalarını, İstanbul usulü ile inşaat yaptırmayacaklarsa (ki bu usulü asla tavsiye etmiyoruz) Ankara usulü yani hak ediş modeliyle veya karma modelle inşaat usulü ile yaptırmalarını önermekteyiz.
Çoğunluk Kararının Kötüye Kullanılması ve Hukuki Başvuru Yolları
Dönüşüm sürecinde çoğunluk karar mekanizması, mülkiyet hakkı ile nasıl dengelenmelidir? Çoğunluk kararının kötüye kullanılması hâlinde maliklerin başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?
Kentsel dönüşüm yasası ve yönetmelikleri değiştikçe süreç hızlanmaktadır. Bu olumlu bir gelişmedir ancak zaman zaman ortaya çıkan azınlık hakları da hiç yabana atılmaz şekilde haklı gerekçelere sahiptir.
Dükkanı olan malike daire verilmesi, deniz gören manzaralı daire sahibinin haksız şekilde alt katlara indirilmesi, kişinin yasal kullanım metrekaresine riayet edilmeden komşularına uygulanan hakkın kendisine uygulanmaması gibi durumları görmekteyiz. İşte bu durumda çoğunluk veya süreci aslında arka planda yöneten müteahhitler açık arttırma satış tehdidini bu kişiler üzerinde kullanmaktadırlar.
Yeni düzenlemeler ile %50.01 ile karar alma ve bu karar kapsamında son açık arttırma ilanı askı süresi sonu ile inşaat ruhsatı alma hakkı getirilmiştir. O hâlde neden kişinin mülkiyet hakkı satılmaktadır? Derhal ve ivedilikle açık arttırma satışı kısmı yasadan çıkarılmalı, kişi her halükarda hak sahipliğine devam etmeli genel mahkemeler ve idari yargıda mülkiyet hakkı ihlali var ise tazmini veya diğer yolları (sözleşme iptali veya uyarlanması gibi) burada kullanabilmelidir. Açık arttırma satışı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkı korunması ilkesine açıkça aykırıdır.
Yönetmelik değişikliği ile %50.01 veya salt çoğunlukla karar alma süreçleri ile ilgili olarak apartman veya sitelere SPK lisanslı değerleme raporları kapsamında eski bina yeni bina değerlemesi yapılarak hak sahipliğinin doğru dağıtılmış olup olmadığı belirlenebilir. İşte bu noktada yukarıda belirttiğimiz haklı şekilde itiraz edenler tespit edilebildiği gibi haksız şekilde talepte bulunup süreci kitlemek isteyen bazı azınlık hak sahipleri de engellenebilecektir. Açık arttırma satışı da iptal edildiği takdirde aslında kötü niyetle itiraz eden için katlanma, iyi niyetle itiraz eden için evini kaybetmediği ve genel mahkemelerde mücadelesine devam edebildiği ama inşaatın da sürdüğü bir süreç oluşacaktır.
Zorunlu Yenileme ile Gönüllü Dönüşüm Arasındaki Sınır
Kentsel dönüşümde “zorunlu yenileme” ile “gönüllü dönüşüm” arasındaki hukuki sınır nerede başlar?
Bu iki kavram arasındaki sınırı doğru belirleyebilen esas nokta aslında karot alımı öncesi tarafların yasada zorunlu olmayan görüşmeler sürecidir. Burada ortaya çıkan yenileme iradesinde belirlenen temsil heyetlerinin temel yaklaşımı aslında binadaki temel tabloyu ve zorunlu – gönüllü ayrımını ortaya çıkaracaktır. Bazı apartman ve sitelerde haksız elde edilen bazı yasal olmayan metrekare veya arsa payı sahiplerince dönüşümün ele alınıp arsa payı çoğunluğu ile diğer maliklere dikte ettirildikleri görülmüştür.
İşte bu noktada azınlık arsa sahipleri davalar ile itirazlar ile uzun ve genelde de başarısız süreçlerle karşılaşmaktadır. Ancak itiraz nedeni haklı ise onlara çoğunluğu dikte ettirenler sebepsiz zenginleşme – denkleştirme davaları ile karşı karşıya kalmakta ve dava neticesinde de yasal faizle birlikte ciddi meblağları bu arsa sahiplerine ödemek zorunda kalmaktadırlar.
Oysaki en baştan kurulan heyetler “alakasız, haksız ve çıkar elde etmeye yönelik talepleri olan bazı azınlık arsa sahipleri” dışında gerçekten de talepleri haklı olan arsa sahipleri için de orta yolu bulmaya çalıştıkları takdirde oy birliği veya ona yakın bir oranda kentsel dönüşüm sürecine girebilmektedirler. Bu nedenle de başta en başta var olan uzlaşma görüşmeleri tek bir tarafın değil tüm arsa sahiplerinin kazanılmış haklarını da koruyan bir yönden bakarak yürütülür ise bu bir gönüllü dönüşüm olmakta, aksi hâlde ise zorunlu dönüşüm ile devam edilmektedir.
Sonuçta yasal düzenleme salt çoğunluk, yani %50.01 ile karar almayı yeterli görmektedir. İşte ön görüşmeler süreci başarısız olan apartman veya site dönüşümlerinin zorunlu dönüşüme geçtikleri an, %50.01 salt çoğunlukla devam etme kararının alındığı andır.
