İçindekiler
Türkiye’de kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, hepimiz için hayati bir zorunluluk. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde güvenli konut ihtiyacı her geçen gün daha fazla önem kazanıyor. Devlet tarafından sunulan hibe, kredi ve kira destekleri dönüşüm sürecine can suyu sağlasa da sahada karşılaştığımız en büyük yapısal sorunlardan biri, hak sahiplerinin karşılamak zorunda kaldığı “ek maliyetler” olarak karşımıza çıkıyor.
İmza Sürecindeki En Büyük Engel: Finansman Bariyeri
Son yıllarda artan arsa, işçilik ve inşaat maliyetleri nedeniyle birçok kentsel dönüşüm projesinde müteahhitlerin talep ettiği katkı payları (yapım bedelleri) kritik seviyelere ulaştı. Bu durum, binalarını yenileme konusunda oldukça istekli olan birçok kat malikinin, sırf bu finansman bariyeri nedeniyle imza atmaktan ve karar vermekten çekinmesine yol açıyor.
Rakamların büyüklüğünü anlamak için İstanbul’un mevcut yapı stokuna bakmamız yeterli. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da 2000 yılı ve öncesinde inşa edilmiş 3 milyon 393 bin bağımsız bölüm bulunuyor. En çarpıcı veri ise bu yapıların içinde tam 600 bin konutun acilen dönüştürülmesi gerektiği gerçeği. Yüz binlerce dayanıksız konutun hızla yenilenmesi gerekirken, sürecin önündeki en büyük barajı ise finansman oluşturuyor.
Mevcut tabloda devlet destekleri sürecin başlaması için çok önemli bir zemin oluşturuyor. İstanbul özelinde yürütülen “Yarısı Bizden” kampanyası, bugüne kadar önemli bir yükü sırtladı. Ancak 31 Aralık 2026 itibarıyla bu hibe programının sona erecek olması ve kentsel dönüşüm stratejisinin yön değiştirmesi, gözleri tamamen yeni finansman modellerine çevirdi.
Nitekim Bakanlığın ilan ettiği Dünya Bankası finansmanlı yeni paket, bu strateji değişiminin en somut kanıtı oldu. Yeni modelde doğrudan hibe yerine; 3 milyon TL’ye kadar limitli, aylık %0,69 faiz oranlı, ilk 12 ayı ödemesiz ve 180 ay (15 yıl) vadeli devasa bir kredi mekanizması devreye alındı.
Vatandaşın bu sürdürülebilir ve düşük maliyetli kredilere olan açlığı ise resmi verilere yansıdı. İstanbul’un projeye dahil edilmesinin ardından sadece iki ay gibi kısa bir sürede 196 binden fazla konut ve iş yeri için ön başvuru yapıldı. Bahçelievler, Kadıköy ve Bakırköy gibi riskli yapı stokunun yoğun olduğu ilçeler başvuru rekoru kırarken, kentsel dönüşümün artık tamamen bir “makro finansman” sorununa dönüştüğünü net bir şekilde görüyoruz.
Konuyu somut bir örnekle ele alalım: Bir apartmanın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapılacağını ve hak sahibi başına düşen toplam inşaat maliyetinin 4,5 milyon TL olduğunu varsayalım. Hak sahibi, Dünya Bankası kaynaklı bu yeni 3 milyon TL’lik krediyi sonuna kadar kullansa bile, geriye vatandaşın kendi cebinden nakit veya ek kaynakla karşılaması gereken 1,5 milyon TL’nin üzerinde bir finansman açığı kalmaktadır.
Finansman Açığına Çözüm: Tabana Yayılmış Akıllı Finansman Modelleri
İşte bu noktada, tasarruf finansman sisteminin sunduğu çözüm modelleri tekrar önem kazanıyor. Emsal.com’da daha önce kaleme aldığım “Erişilebilir Konut İçin Tasarruf Finansmanı: Yeni Çözüm Önerileri” başlıklı yazımda, arsa ve inşaat süreçlerinde tasarruf finansmanının nasıl bir kaldıraç etkisi yaratabileceğini detaylandırmıştım. Bugün, acil dönüşmesi gereken o 600 bin konutta oluşan bu 1,5 milyon TL’lik finansman açığının kapatılmasında da benzer bir modelin uygulanması, sürecin önündeki en büyük tıkanıklığı açabilir.
Özellikle oturduğu binanın birkaç yıl içinde dönüşüme gireceğini öngören mülk sahiplerinin bugünden bir “Kentsel Dönüşüm Tasarruf Planı” yapabilmesi veya projenin başında ihtiyaç duyulan ek kaynağa yüksek faiz yükü altına girmeden, maliyet ortaklığıyla erişebilmesi dönüşümün hızını katlayacaktır.
Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engelin çoğu zaman teknik değil, finansal olduğu unutulmamalıdır. Bugün binaların yenilenmesi için gerekli mevzuat, mühendislik gücü ve teknik imkanlar fazlasıyla mevcuttur; eksik olan tek şey, tabana yayılmış akıllı finansman modelleridir.
Önümüzdeki dönemde kamu otoriteleri, bankacılık sistemi, gayrimenkul yatırım fonları ve tasarruf finansman sektörü arasında kurulacak hibrit iş birlikleri, kentsel dönüşümde kilitlenen dişlileri yeniden harekete geçirecektir. Çünkü güvenli şehirler inşa etmek yalnızca harç karıp yeni binalar yükseltmekle değil; vatandaşın bu dönüşümü sürdürülebilir şekilde finanse edebilmesini sağlamakla mümkün olacaktır.
Kentsel dönüşüm özünde sadece bir inşaat projesi değil, devasa bir makro-finans projesidir. Bu nedenle gelecekte kentsel dönüşümün başarısı, sadece üretilen konut sayısıyla değil; geliştirilen finansman çözümlerinin etkinliği ve erişilebilirliği ile ölçülecektir.
