İçindekiler
06/01/2023 tarih 32065 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli değişikliklere imza atılmıştır. Ağırlıklı olarak; riskli alan tespiti ve hak sahipliği süreci, kira yardımı ile 2/3 arsa payı çoğunluğuna sahip maliklerce alınacak karar aşamalarını içeren önemli değişiklikleri, aşağıda maddeler hâlinde özetlemek isterim.
Riskli Yapı Tespitinde Bakanlıkça Geliştirilen Yazılım Programı
Riskli yapı tespitinde, “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre Bakanlık tarafından geliştirilen/belirlenen elektronik yazılım programının kullanılması zorunlu tutuldu.
Değerlemede Standartlara Uygun Tespit Yöntemi
Kentsel dönüşüme giren uygulama alanına konu taşınmazların değer tespitinde uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan görüş alınarak, Kamulaştırma Kanunu (m. 11) veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun tespit yöntemi zorunluluğu getirildi. Bu düzenleme, birçok davaya konu olan değerleme sürecinin denetlenmesine imkân sağlayacağı için faydalıdır.
Alanda Bulunan Yapıların Bu Bilgileri Eklenecek
Riskli alan tespitinde, “alanda bulunan yapıların ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri ile imar mevzuatına uygunluk durumlarını gösteren bilgilerin “eklenmesi şartı getirildi.
Parselde Birden Fazla Blok Varsa, Tamamı Üzerinden Hesaplama Yapılacak
Aynı parselde birden fazla inşaat yapılması hâlinde, ruhsat sürecinde düzenlemeye gidildi. Parselde birden fazla blok inşaatı aynı müteahhit tarafından yapılıyorsa bloklar için ayrı ayrı yapı ruhsatı düzenlenmiş olsa da inşaatın tamamlanma ve satış oranı belirlenirken blokların tamamı üzerinden hesaplama zorunluluğu getirildi.
Kamuya Terk Sürecinde Kolaylaştırma
Uygulamada sıkça rastlanan kamuya terk süreci kolaylaştırıldı. Parselde birden fazla yapı bulunması ve bunlardan bazılarının riskli olması durumunda geçerli olacak şu hüküm eklendi:
“Yapı ruhsatı düzenlenmeden önce imar planına göre terk edilmesi gereken bir alan söz konusu ve diğer malikler hisselerine düşen alanı terk etmekten imtina ediyor ise, riskli yapıların maliklerinin hisselerine düşen alanın terkinine bu maliklerce muvafakat edildiğine ve terk işlemi yapılacağı zaman bu maliklerin yeniden muvafakati aranmadan resen terk yapılabileceğine dair tapu kaydının beyanlar hanesine şerh düşülmesi suretiyle yapı ruhsatı düzenlenir.”
Açık Arttırmada Satış Öncesi Karar ve Tebligat Sürecinde Kolaylık
Açık arttırma ile satış öncesi karar ve tebligat süreci kolaylaştırıldı. Uygulamada sıklıkla dava konusu edilen prosedür netleştirilerek toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın karar alınmasının önü açıldı.
Buna göre; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine (Ek ibare: RG-06/01/2023-32065), toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifle birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.
Noterden Tebliğ Şartı Kaldırıldı
Düzenlemenin bir diğer önemli noktası ise 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan kararın noterden tebliğ şartı kaldırılarak 7201 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre tebliğ yeterli sayılmasıdır. Bu suretle ilgili maliklerin noter masrafından kurtarılması faydalı olmuştur.
7201 sayılı Kanun, bilinenin aksine Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi (MERNİS) adresine değil bilinen adrese tebliğ şartı getirmektedir. Bu sayede MERNİS adresi bulunmayan kişilere tebligat olanaklı olup, gerektiğinde ilanen prosedür sürecine başvurulacaktır.
Kira ve Taşınma Yardımında İyileştirmeler Yapıldı
Uygulama yönetmeliğindeki değişiklikle birlikte kira desteği başvurularında ve taşınma yardımındaki iyileştirmeler sevindiricidir.
Kapıcı dairesinde ikamet şartıyla kapıcılara kira yardımı hakkı tanınmış ve kira yardımı başvuruları; tahliye zamanından veya riskli yapının yıkıldığı tarihten itibaren bir yıla çıkarılmıştır (yıkımdan itibaren 3 aylık süre 1 yıla uzatılmıştır).
Yine Kanunun 6/A maddesine göre yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine; birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin 3 katı kadar taşınma yardımı hakkı getirilebileceği de belirtilmektedir.
