Kentsel Dönüşümde Pay Satış Süreci: Usul, Esas ve Hak Arama Yolları

Kentsel Dönüşümde Tıkanıklığı Aşan Mekanizma Olarak Pay Satışı

Kentsel dönüşüm süreci birden çok malikin kolektif iradesi ile bireysel mülkiyet haklarının korunması arasında hassas bir denge gerektirir. Bu süreçte salt çoğunluğun ortak kararını korurken süreci kilitleyen azınlık direncinin de hukuki yollarla aşılması gerekmektedir.

Açık artırma usulüyle satış mekanizması, mülkiyet hakkı ile kutsal yaşam hakkı arasındaki çatışmada önemli bir enstrümandır.

Satış Prosedürünün Başlatılması: İdari Başvuru ve Zorunlu Belgeler

Satış sürecinin hukuki sıhhati ve ileride açılacak olası iptal davalarına karşı dayanıklılığı, idari dosyanın eksiksiz hazırlanmasına bağlıdır. Hukuki risk yönetimi açısından, dosyadaki tek bir usul hatası tüm satış işleminin yargıdan dönmesine sebebiyet verebilir. Satış işlemi İstanbul’da ilçe belediyeleri, diğer illerde ise kentsel dönüşüm müdürlüğü nezdinde yürütülür. Kritik bir husus olarak binanın yıktırılmış olup olmaması satışın başlatılmasına engel teşkil etmez; süreç her iki durumda da işletilebilir.

İdareye sunulması gereken zorunlu belgeler şunlardır:

• Davet ve Tebligat Belgeleri: Tüm maliklerin toplantıya usulüne uygun davet edildiğine dair belgeler (bina yıkılmadıysa duyuru panosunda / bina kapısında ilan ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• Toplantı Tutanağı: Toplantı detaylarını içeren tutanak.
• Salt Çoğunluk Karar Örneği: Maliklerin arsa payları oranında salt çoğunlukla anlaştıklarını ispatlayan imzalı karar tutanağı, sözleşme veya vekaletnameler.
• Resmi Teklifin Tebliği: Anlaşma şartlarını içeren teklifin azınlıkta kalan maliklere tebliğ edildiğine dair belgeler (E – tebligat ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• SPK Lisanslı Değerleme Raporu: Taşınmazın güncel rayiç değerini gösteren, yetkilendirilmiş kuruluşça hazırlanmış rapor.

Tebligat Sorunu ve “Hakkaniyet” Ekseni: Gıyapta Satışın Meşruiyeti

Kentsel dönüşüm mevzuatının sürecin hızlandırılması adına tebligat hukukunun genel prensiplerinden ayrıldığı noktaları mevcuttur. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15 / A – (4) uyarınca; “Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılır ve bunlara tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur”. Bu hüküm uyarınca payı satılacak malike tebligat yapılamamış olması satış işleminin geçerliliğini etkilemez.

Hukuk devletinin temel ilkelerinden olan hukuki belirlilik ile taban tabana zıt bu durum; payı satılacak malikin mülkiyet hakkını ihlal eder niteliktedir. Sürecin sürüncemede kalmaması adına payı satılacak malike tebligat yapılıp yapılmadığına; tebligatın fiilen ulaşıp ulaşmadığına bakılmaksızın satışın geçerli sayılması mülkiyet hakkı açısından ciddi bir risk oluştursa da mevcut hukuki düzenlemenin bu yönde olduğu dikkate alınarak ilgili idareden satış işlemine dair idari kararı mutlaka takip etmek gerekmektedir.

Açık Artırma Usulü ve İhaleye Katılım Şartları

Açık artırma usulüyle satış süreci iki aşamalı bir yapıya sahiptir:

• İlk Satış: Yalnızca salt çoğunluk kararına katılan paydaşlar katılabilir. Payı satılan malik kendi ihalesine giremez.
• İkinci Satış: İlk ihalede alıcı çıkmaması durumunda, sürece 3. kişiler de dahil edilebilir.

Üçüncü Kişilerin İhaleye Katılım Koşulları:

Taşınmaz Üzerindeki Takyidatlar ve İhtiyati Tedbir Çıkmazı

Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi şerhler mevzuat uyarınca satışa engel değildir. Ancak devri engelleyen ihtiyati tedbirler süreci kilitleyebilmektedir.

2024 / 1 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi uyarınca, bu tür durumlarda idarenin ilgili mahkemeye müzekkere yazarak görüş sorması gerekir. Bu noktada tavsiyemiz; idareye dilekçe ile yazılı bir şekilde başvurulması, idarenin de bu dilekçeyi bir üst yazı ile mahkemeye göndermesidir. İdareye yazılan dilekçenin bizzat hukukçu tarafından hazırlanarak idarenin “matbu” yazılarının ötesine geçilmesi önemlidir. Üst yazı ile mahkemeye gönderilmek üzere idareye sunulacak bu dilekçede; yaşama hakkının mülkiyet hakkına önceliği vurgulanmalı ve satış işleminin yapılıp satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi önerilmelidir.

Bu sayede taşınmazın dönüşümü sağlanırken, ihtiyati tedbir de satış bedeli üzerinde devam ettirilerek hukuki koruma sağlanmış olacaktır. Aksi halde ilgili parselde kat irtifak tapuları kurulamaz, İstanbul’da geçerli “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamındaki ödemeler ilgililere ödenmez.

Yargısal Denetim: İptal Davaları ve Yürütmenin Durdurulması

İdari yargı denetimi, idarenin tesis ettiği satış işleminin hukuka uygunluğunu denetleyen mercidir. Satış kararına karşı malikler veya mirasçıları, 30 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açabilirler.

Bu aşamada iki temel uyuşmazlık türü ayrıştırılmalıdır:

1. Bedel Uyuşmazlığı: Mahkemece sadece bedelin düşük olduğu saptanırsa, satış iptal edilmez; aradaki fark alıcı tarafından eski malike ödenir.
2. Sair Hukuka Aykırılık: Tebligat hatası, toplantı eksikliği veya salt çoğunluğun sağlanamaması gibi sebeplerle satış işlemi geriye etkili olarak iptal edilebilir.

Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı, ihalenin fiilen gerçekleşmesini önlemenin tek yoludur. YD kararı alınmadığı müddetçe dava devam ederken satışın yapılması hukuken mümkündür. Dolayısıyla, kentsel dönüşümde pay satışı gibi geri dönüşü zor süreçlerde, stratejik bir hukuki planlama ve proaktif müdahale mülkiyet güvenliğinin yegâne garantisidir.