İçindekiler
Gayrimenkul, yatırım dünyasının her zaman en gözde aracı olmuştur. Son zamanlarda gayrimenkulle ilgili okuduğum en akıcı ve yararlı kitap olan Kürşat Tuncel’in “Gayrimenkul Meraklıları için Finansal Okuryazarlık” kitabında aktarıldığı üzere; 2025 yılında küresel gayrimenkul yatırımlarının toplam tutarı 654 trilyon doların üzerinde olup, gayrimenkul yatırımlarının toplam tutarı diğer tüm varlık türlerinin toplam yatırım tutarından daha büyüktür.
Gayrimenkule Erişimde Alternatif Mülkiyet Modelleri Şart
Türkiye’de de durum farklı olmayıp yalnızca konut piyasasının 2026 yılında 16.5 trilyon doları aşması beklenmektedir. Bu tutarların büyüklüğü, gayrimenkulün yalnızca bir barınma aracı değil aynı zamanda tasarrufların enflasyona karşı korunmasının ve servet birikiminin en önemli araçlarından biri olmasındandır. Ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler, konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş ve finansmana erişimin zorlaşması gayrimenkul yatırımını giderek daha yüksek sermaye gerektiren bir eylem hâline getirmiştir. Özellikle büyükşehirlerde ve turizm bölgelerinde nitelikli gayrimenkullere erişim çok sayıda yatırımcı için ulaşılması güç bir hedefe dönüşmektedir. Bu nedenle, gayrimenkule erişim için alternatif bir mülkiyet önerisi bulmak zorundayız.
Dünya genelinde giderek yaygınlaşan “Fractional Ownership” (Paylaşımlı / Ortak Mülkiyet), yüksek değerli bir gayrimenkulün birden fazla yatırımcı tarafından belirli paylar oranında edinilmesini esas almaktadır. Böylece yatırımcılar tek başlarına satın alamayacakları veya iktisadi nedenlerle satın almayacakları bir gayrimenkule daha düşük sermaye ile ortak olabilmekte; kira geliri, değer artışı veya kullanım hakkından pay alabilmektedir.
Mevcut Mevzuat, Paylı Mülkiyete Hazır mı?
Aslında bu modelin temelinde yeni bir fikirden çok, mevcut mülkiyet anlayışının farklı bir organizasyon biçimi bulunmaktadır. Ancak meseleye Türk hukuku açısından bakıldığında karşılaşılan ilk soru şudur: Mevcut mevzuat bu modele ne kadar hazır?
Türk hukukunda Fractional Ownership kavramına özgülenmiş özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte, modelin tamamen hukuk dışı veya uygulanamaz olduğunu söylemek de mümkün değildir. Aksine, çeşitli kanunlar içerisinde yer alan bazı kurumlar bu modelin belirli ölçüde hayata geçirilmesine imkân sağlayabilecek niteliktedir. Bunların başında Türk Medeni Kanunu’nun 688 ila 700. maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet gelmektedir.
Paylı mülkiyet rejiminde bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla malik olması mümkündür. Her paydaşın payı üzerinde tasarruf yetkisi bulunmakta ve paylar kural olarak devredilebilmektedir. Bu yönüyle paylı mülkiyet, Fractional Ownership modelinin hukuki temelini oluşturabilecek en güçlü kurumlardandır. Bu noktada intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar da alternatif çözümler sunacaktır. Türk Medeni Kanunu’nun 794 ila 822. maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, hak sahibine bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi vermektedir (intifa hakkının taşınırlar, haklar veya malvarlığı üzerinde kurulması da mümkündür). Özellikle gelir odaklı yatırım modellerinde, mülkiyetin tek elde toplanması; buna karşılık kullanım ve gelir elde etme haklarının farklı yatırımcılara tanınması, daha esnek yapılar kurulmasına imkân sağlayabilir. Yeri gelmişken, Yüksek Mimar İsmail Özcan’ın, Lizol olarak markalaştırılan, kullanım hakkı satışına esas alternatif mülkiyet önerisi de oldukça kıymetlidir.
Öte yandan Türk hukukunun ortak kullanım esasına dayalı mülkiyet modellerine tamamen yabancı olduğu da söylenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 57 ila 65. maddelerinde düzenlenen devre mülk hakkı ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesinde düzenlenen devre tatil sözleşmesi bunun en somut örneğidir. Devre mülk hakkı paylı mülkiyet esasına dayalı bir irtifak hakkıdır. Bu hak, bağımsız bölüm üzerindeki paylı mülkiyete dayanarak pay sahibine belirli dönemlerde kullanım hakkı vermektedir. Devre tatil sözleşmesinde ise hak sahibi sözleşmesel nitelikte bir kullanım hakkı elde etmektedir. Devre mülk hakkında hak sahibine 7 günden az olmamak üzere yılın belirli bir döneminde kullanım hakkı tesis edilirken devre tatil sözleşmesinde birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı verilir. Her iki model de yatırımcı için tasarlanmamış olsa da bir gayrimenkul üzerindeki hakların zaman ve kullanım bakımından bölünebileceğini göstermesi açısından önem taşımaktadır.
Alternatif Mülkiyetin Başlıca Nedenlerinden Biri: Finansmana Erişim
Alternatif mülkiyet arayışının en önemli nedenlerinden biri finansmana erişimdir. Türkiye’deki konut kredisi sistemi büyük ölçüde bireysel mülkiyet esasına göre kurgulanmıştır. Her ne kadar bazı bankaların paylı mülkiyete konu konutlara kredi verdiği bilinse de bunu kapsamı oldukça dardır. Çok ortaklı yapılarda kredi tahsisi, teminatlandırma ve risk yönetimi konularında yeni finansal ürünlerin geliştirilmesi şarttır. Ayrıca payların dijital platformlar üzerinden alınıp satılması halinde sermaye piyasası mevzuatının da devreye girmesi muhtemeldir. Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya Gazetesi internet sitesinde 20 Şubat 2025 tarihinde yayımlanan yazısında da önerildiği üzere gayrimenkul yatırım fonlarının da bu kapsamda hibrit bir şekilde değerlendirilmesi mümkündür.
Özellikle İstanbul’un lüks semtleri ile Bodrum ve Çeşme gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu piyasalarda, yatırımcıların bireysel olarak mülk edinmek yerine Fractional Ownership modeliyle mülk sahibi olmasını motive edecek finansal ürünlere ihtiyacımızın olduğu açıktır. Mevzuatın yetersiz ve hazırlıksız olmadığı dikkate alındığında hızlı bir şekilde bu alternatif mülkiyet önerisi hayata geçirilebilir. Ayrıca Fractional Ownership modelinde gayrimenkuller site / tesis yönetim şirketleri aracılığıyla işletilecek, yatırımcıların kira yönetimi ve operasyonel süreçlerle uğraşmadan gelir elde etmeleri de mümkün olacaktır.
Sonuç olarak Fractional Ownership modeli, mevcut Türk hukuk sistemi içerisinde uygulanabilecek bir modeldir. Paylı mülkiyet, intifa hakkı, devre mülk hakkı ve devre tatil sözleşmesi gibi kurumlar, bu modelin uygulanabileceği hukuki zeminin aslında önemli ölçüde mevcut olduğunu göstermektedir. Ancak sistemin geniş ölçekte uygulanabilmesi için yatırımcıların korunması, bankaların Fractional Ownership modeline özel finansman ürünleri oluşturması ve idare tarafından birtakım vergisel avantajların ortaya konması gerekmektedir.
Belki de asıl soru, bu modelin Türk hukukuna uygun olup olmadığı değil; hızla değişen yatırım alışkanlıkları ve erişilebilirlik sorunları karşısında Türk toplumunun bu yeni ihtiyaçlara ne ölçüde cevap vereceğidir. Önümüzdeki yıllarda gayrimenkul sektöründeki dönüşümün önemli başlıklarından birinin mülkiyetin kendisinin yeniden tanımlanması olması şaşırtıcı olmayacaktır.
