İçindekiler
Türkiye için daima lokomotif sayılan inşaat sektörüne ekonomideki düzenlemelerde mutlaka değinilir, bu alan üzerinde gelişen birçok strateji kurulurdu. Ancak son yıllarda yükselen arsa fiyatları, dünya genelinde yaşanan ekonomik zorlanmalar/hammadde krizleri gibi nedenlerle artan inşaat maliyetleri, buna paralel olarak düşen alım gücü ve artan faizler derken inşaat sektörü; birbiriyle ilişkili birçok farklı nedenle fark edilir bir yavaşlamanın içerisine girdi. Bu yavaşlamada artan nüfusun barınma ihtiyacına yanıt veremeyen konut stoku bir de yabancılar tarafından ilgi görünce; durum iyice farklılaşmaya başladı.
İnşaat sektörünün içinde bulunduğu zorluklara ne yazık ki bir de 6 Şubat Kahramanmaraş Depremleri eklenince, bu felaketten etkilenen illerde de önemli ölçüde konut kaybı yaşandı. Depremzedelerin bir kısmı farklı şehirlere göç etmek durumunda kaldılar ve bu da beraberinde talep gören şehirlerdeki konut pazarında yeni bir zorlanmayı getirdi.
Deprem bir yandan da yine aynı şeyi hatırlattı hepimize; daha sağlam yapılara olan ihtiyaç… Aslında uzun yıllardır devam eden ancak son dönemlerde yavaşlamış olan artık daha çok parsel bazında rastladığımız kentsel dönüşüm çalışmalarına hız vermemiz gerektiğini ne yazık ki yine acı bir dersle hatırlamış olduk. Gündeme yine beklenen İstanbul Depremi ve devamında alınması gereken önlemler geldi.
İstanbul Boş Konut Sayısı
İstanbul’da yıllardır konuşulan çok büyük bir kentsel dönüşüm ihtiyacı var ve bu dönüşümün bir türlü yapılamamasının birçok sebebi bulunuyor. Bunlardan biri de kentsel dönüşüme girmesi gereken yapılarda bulunan insanlar için dönüşüm çalışmaları boyunca yaşanacak mekânların sağlanması. Tam da bu noktada ülkemizin kalbi olarak nitelendirilen metropoldeki boş konutların sayısı da dikkat çekmeye başladı. Peki, İstanbul’da ne kadar ev boş?
İstanbul’da boş daire sayısı 2023 rakamlarına göre 450 bin ila 750 bin olarak ifade ediliyor. Rakamın büyüklüğünü göz önüne aldığımızda da boş konutların kentsel dönüşüm çıkmazında bir çözüm kapısı olabileceği sonucu ortaya çıkıyor. Elbette T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre İstanbul’da acil dönüşmesi gereken 300 bin konutun bir kısmının da yine boş konut stoku içerisinde sayıldığını düşünebiliriz. Ancak buna rağmen önemli bir sayıda boş konut stokundan bahsedebilecek durumdayız.
Boş Konut Ne Demek?
Boş konut, sahibi veya kiracısı tarafından herhangi bir şekilde kullanılmayan, içerisinde yaşamın devam etmediği daireler olarak tanımlanabilir. Konutların boş kalmasının sebeplerinden biri de kira artış oranının %25’te sabitlenmesiyle beraber, geçen her yeni gün artan fiyatlarla yapılacak kiralamaların, bir önceki günden daha yüksek bedelden gerçekleşeceği fikrinin, mülk sahiplerinin zihinlerine yerleşmesi olabilir. Ayrıca ülkemizde konut yatırımı yapmış yabancıların bazılarının İstanbul’da ikamet etmemeleri de boş konut adedini arttıran etkenlerden biri olarak düşünülebilir.
İstanbul’daki Boş Konut Sayısı, Kabul Edilebilir Seviyenin Üzerinde
FEANTSA Avrupa Ulusal Evsizlik Organizasyonları Federasyonu raporuna göre %2-5 arası boş konut kabul edilebilir seviyede. Ancak İstanbul konut stokunun toplam 4,5 milyon olduğunu düşününce şehirdeki söz konusu boş konut oranı, bu aralığın hayli üzerinde görünüyor. Bahse konu konutların önemli kısmının yatırım amaçlı alınmış ve malikinin barınma ihtiyacını karşılamadığı gibi çeşitli nedenlerle kiralama da yapılmamış yatırım amaçlı mülkler olduğu düşünülüyor.
Boş Konutların Kullanılmasını Sağlamanın Yolu, Vergi ve Teşvik Uygulamaları
Boş konutların kullanılması, ortaya çıkmış bir ürünün değerinin karşılığını bulabilmesinin yanı sıra çevresel açıdan da önemli. Bunun yanında bahsi geçen durum, konut piyasasında son dönemde şahit olduğumuz yüksek fiyatların ve kısıtlı arzın dengelenmesini de sağlayabilir. Çözüm ise boş evlerle ilgili olarak vergi ve teşvik gibi uygulamaları devreye sokacak düzenlemeler olarak görülüyor. Bu öneriler aslında dünya genelindeki uygulamalarla da sonuçlarını ispatlamış durumda.
Örneğin Kanada-Vancouver’da 2017 yılında yürürlüğe giren ve 6 aydan uzun süredir boş olan konutları kapsayan ek vergi uygulamasıyla üç yıl içerisinde boş konut sayısında %25’in üzerinde bir düşüş sağlandı. Kentte boş konut sorununun yeniden yükselmemesi için de yabancılara konut satışında vergilerin arttırılması gibi çözüm önerileri konuşuluyor. Fransa’da 2013 yılında getirilen ek vergi uygulamasıyla 4 yıl içerisinde boş konut sayısının %13 düzeyinde azalması sağlandı.
Türkiye’deki Temel Sorun, Alım Gücündeki Zayıflık
Dünya genelinde özellikle Avrupa’da da gündemde olan konut sıkıntısının kaynağı, yetersiz konut stoku iken Türkiye’de konunun temeli daha ziyade alım gücü sıkıntısı. Türkiye’de boş konut stokunun bulunmasına rağmen hâlâ ev sıkıntısından bahsediyorsak buradaki sorun, konuta erişememe olarak ortaya çıkıyor.
Konuta erişememe olarak tanımladığımız soruna Portekiz ve İspanya’da da rastlıyoruz. Portekiz ve İspanya, Batı Avrupa’nın en yoksul ülkeleri arasında sayılıyor. 2022 yılı son çeyrek verilerine bakıldığında Portekiz-Lizbon’un da barındırdığı konutların %15’i boş durumda. Aynı yılın üçüncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre konut fiyatlarının %10’dan fazla yükseldiği ve bu oranın, ülkedeki ortalama konut fiyat artışının neredeyse 3 katı kadar olduğu söyleniyor. Bununla birlikte konut üretiminde bir kısıtlama, sıkıntı olmadığı da görülüyor.
Dünya, Konuta Erişim Problemini Nasıl Çözüyor?
Yukarıdaki iki durum birlikte değerlendirildiğinde Lizbon’daki boş konut stoku meselesini, İstanbul ile benzetebiliriz. Nitekim Lizbon’da da gelir düzeyleri, konut fiyatlarındaki hızlı ve yüksek artışa yetişemedi ve bunun sonucunda alıcı/kullanıcı bulamayan konutlar ortaya çıktı, çıkmaya da devam ediyor. Çözüm önerileri ise Lizbon’da da İstanbul’dakilere benzer şekilde. Kentte; uygun fiyatlı konutların üretiminin teşvik edilmesi, boş konutların piyasaya erişilebilir fiyatlarla sürülmesinin sağlanması gibi beklentiler ve öneriler konuşuluyor. İspanya’da da yine benzer mantıkta bir vergi artışı yetkisi, belediyelere verilmiş durumda. Mayıs’ta onaylanan bu yasa kapsamında farklı bir dizi önlem de bulunuyor.
Barselona’da Boş Konutlara El Koyulabiliyor
Barselona’da ise dünya genelinde benimsenen vergi artışından daha farklı ve sert bir yaklaşımla boş konut sorununun çözülmesine odaklanılıyor. Yerel yönetim, sosyal konut amacıyla kullanmak için iki yıldan uzun süre boş tutulan daireye geçici süreli el koyabiliyor ve bu konutların maliklerine de yüklü cezalar verebiliyor. Tüm bunların yanında 2021 rakamlarını baz alarak ilgili ülkelerdeki ev sahipliğine baktığımızda bu oran Türkiye’de %57,5 iken Portekiz ve İspanya’da %75’in üzerinde. Bu rakamlar da bizlere, insanların barınma hakkını düşündüğümüzde Türkiye’deki boş konut krizinin çok daha hızlı çözülmesi gerektiğini gösteriyor.
