Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu Teklifi Neleri Değiştiriyor?

Kentsel dönüşüm ve riskli alanlara ilişkin olarak “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” meclise sunuldu. Bu kanun kapsamında kentsel dönüşüm ve riskli alanların tespitine ilişkin idari yargıda görülecek davaların daha hızlı bir şekilde görülmesi, riskli yapı tespitinin yapılması konusundaki uzayan sürecin kısaltılarak daha çabuk karar alınabilmesi amaçlanmaktadır.

Bu kanun teklifinde özellikle Kahramanmaraş Depremi’nde yaşanılan acı kayıpların etkisiyle kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması ve can / mal kaybının önlenmesi için önemli düzenlemelerin yapıldığı gözlemlenmektedir. Kanun teklifiyle gelen değişiklikleri; yargılama usulünde yapılacak değişiklikler ile riskli alanların dönüştürülmesi için yapılacak değişiklikler olarak iki başlıkta inceleyeceğiz.

İdari Yargılama Usulü Kanunu ve Bilirkişilik Kanunu’nda Yapılacak Değişiklikler

Kanun teklifinin 2. maddesini incelediğimizde İdari Yargılama Usulü Kanunu’na geçici 11. madde olarak eklenecek şekilde düzenleme yapıldığını görmekteyiz. Madde gerekçesine baktığımızda ise 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli deprem nedeniyle yüz binlerce yapının hasar gördüğü, idarelerce hasar tespiti yapıldığı, bu tespite dayalı olarak yıkım, güçlendirme, tahliye ve abonelik iptali gibi işlemler tesis edildiği ve bu işlemlere karşı idare mahkemelerinde iptal davalarının sürdürüldüğü belirtilmiştir.

Özellikle ağır hasarlı binaların her an yıkılması ihtimali insanların can ve mal emniyeti bakımından büyük tehlike oluşturması nedeniyle yıkım işlemlerinin hızlanması gerektiği belirtilerek afet bölgeleriyle ilgili olarak idari yargıda görülecek davalarda yargılamanın daha etkin ve hızlı bir şekilde yapılması için değişiklik yapılması öngörülmüştür.

Bu doğrultuda eklenen geçici maddeye göre;

• Mahkeme tarafından on gün içinde ilk inceleme yapılarak dava dilekçesi hemen tebliğe çıkartılır. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren on beş gün olarak belirlenerek dosyanın daha çabuk işleme alınması için “savunmaya cevap” ve “cevaba cevap” aşamaları kaldırılmıştır.
• Yürütmenin durdurulmasına ilişkin verilen kararlara genel hükümlerin aksine itiraz edilemeyeceği düzenlenmiş ve keşif ile bilirkişi raporlarının teslim edilmesi bakımından süreler on beş gün olacak şekilde belirlenmiştir. Bilirkişi ve bilirkişi raporuna itiraz için verilen sürede yedi gün olarak düzenlenmiştir.
• Tarafların duruşma talebi olsa dahi bu husus mahkemenin takdirine bırakılmakta ve davaların dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesinden itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanacağı hüküm altına alınmıştır.
• Nihai kararlara karşı on beş gün içinde istinafa başvurulabileceği ve on gün içinde istinaf başvurusuna cevap verilebileceği düzenlenmiş olup istinaf isteminin en geç iki ayda karara bağlanacağı hüküm altına alınmıştır.
• Tam yargı davaları ile iptal davalarının birlikte görülemeyeceği, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce birlikte açılan davaların yürürlük aşamasından sonra ayrılacağı düzenlenmiştir.
• Bu maddede düzenlenmeyen hususlar hakkında genel hükümlerin uygulanacağı hüküm altına alınmış, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılan davalar hakkında ise madde hükümlerinin bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacağı belirtilmiştir. Ancak yürürlükten önce işlemeye başlayan savunma, bilirkişi raporuna itiraz, istinaf ve cevap dilekçelerindeki sürelerde, hak kaybına mahal vermemek adına genel hükümlerin uygulanacağı da ayrıca düzenlenmiştir.
• Bu kanun teklifi sonrası Bilirkişilik Kanunu’na eklenen geçici maddeye göre ise 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde 1 Ocak 2028 tarihine kadar, adli ve idari yargı mercilerindeki depremlerle bağlantılı iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda bilirkişi ihtiyacının hızlıca karşılanabilmesi için bilirkişilik bölge listesinde yer almayan bilirkişilerin, ilgili kanunlardaki usule tabi olmadan görevlendirilmesi hüküm altına alınmıştır.

Riskli Alanların Dönüştürülmesi İçin 6306 Sayılı Kanun’da Yapılan Değişiklikler

Riskli alanların yıkılarak afetlere dayanıklı yapıların oluşturulması için düzenleme yapan 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği andan itibaren sürecin istenilen şekilde ilerlemediği, özellikle yaşanan Kahramanmaraş merkezli depremden sonra açıkça görülmüştür.

Bu nedenle kanun teklifinde riskli yapıların tespiti ve yıkılmasına ilişkin süreçlerin daha hızlı ve etkin bir şekilde yürütülmesi için 6306 sayılı kanunda yapılacak birtakım değişiklikler öngörülmüştür.

Bu değişikliklere göre;

• 6306 sayılı Kanun’da yer alan riskli yapı tespitinin Başkanlık veya idarece resen yapılabileceği düzenlenmiştir. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılması engellendiği için riskli yapı tespitinin, kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanların açtırılması suretiyle yapılabileceği düzenlenmiştir.
• Uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin yaşanan en büyük problemlerden birinin tebligat sorunu olduğu görülmektedir. Bu nedenle tebligat usulünde değişiklik yapılarak riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın riskli yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesiyle tebligatın yapılacağı düzenlenmiştir.
• Kentsel dönüşüm için gelir elde etmek maksadıyla, taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin belirli bir miktarının veya değerinin Başkanlığa devredilmesine ilişkin hüküm kanun teklifinde yerini almıştır.
• Riskli yapı olduğu tespit edilen yapının yıkım usulünü düzenleyen 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesinde değişiklikler yapılarak maliklere yapının yıkımı için verilen atmış günlük süre ve artı otuz günlük sürenin ayrı ayrı verilmesinin süreci uzatması nedeniyle tek seferde doksan günlük süre verilmesi hüküm altına alınmıştır.
• Uygulamada maliklerin yıkım işlemini yapmadıkları ve hatta idarenin bu işlemi yapmasına engel olduğu görülmektedir. Bu nedenle idarenin kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanların açtırılması suretiyle yapılacağı düzenlenmiştir. Yine bu yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin tebligatın, tahliye ve yıktırılmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi şeklinde yapılacağı da hüküm altına alınmıştır.
• Bu kanun teklifinde düzenlenen en önemli konulardan biri aslında riskli yapının yıkılmasından sonraki yapılan işlemlerdeki karar verme oranına ilişkindir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre bu işlemlerde karar, hisseler oranında maliklerin 2 / 3’ünün çoğunluğu ile alınmaktadır. Ancak bu çoğunlukla karar aşaması oldukça yavaş ilerlemektedir. Kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması, kiralık konut bulunamaması gibi sorunların önüne geçilmesi adına bu kanun teklifiyle karar nisabı salt çoğunluk olarak belirlenmiştir. Böylelikle süreç daha da hızlanarak sistemin tıkanması önlenecektir. Maliklerin aldığı bu kararın karara katılmayan maliklere bildirilmesi ise noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirileceği bu kanun teklifiyle belirlenmiştir.
• Yine bu kanun teklifinde; 775 sayılı Kanun’a göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, yaşanan mağduriyeti önlemek bakımından, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacağı kanun hükmüne alınmıştır. Böylelikle dar gelirli kişiler, mağdur edilmeden paylı mülkiyet hakkına ve ayni hak olan oturma hakkına sahip olacaktır.
• Yine kanun teklifinde 6306 sayılı Kanun’a yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabileceği hükmü eklenmiştir.

Sonuç olarak meclise sunulan bu kanun teklifiyle birlikte özellikle afet riski altındaki bölgelerde 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dair köklü değişikliklere gidilerek, karar nisabı salt çoğunluk olarak belirlenmiş idarenin riskli alanlara müdahalesi daha da kolaylaştırılmış, tebligat usulü değiştirilerek işlerin ivedilik kazanmasına yönelik düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerle dönüşüm süreçlerinin hızlanması, can ve mal güvenliğinin sağlanması amaçlanmaktadır.

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere ilişkin açılan / açılacak iptal davalarında ayrı bir yargılama usulü benimsenerek can ve mal kaybının önlenmesi, mağduriyetlerin en kısa zamanda çözümlenmesi amaçlanmaktadır.