İçindekiler
Bu makale, İstanbul Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümü öğrencisi ve Bilge Gayimenkul Değerleme & Danışmanlık çalışanı Sn. Aleyna Güngör’ün katkılarıyla hazırlanmıştır.
Son yıllarda turizm amaçlı kısa dönem kiralamalar, Türkiye’nin büyük kentlerinde konut piyasasının dinamiklerini önemli ölçüde dönüştürmeye başladı. Özellikle Airbnb gibi platformlar üzerinden yapılan günlük veya haftalık kiralamalar, hem yerel ekonomiye katkı sağladı hem de konutun asli barınma işlevini aşındırarak “yatırım aracına” dönüştürdü. Wachsmuth & Weisler (2018), bu dönüşümü “platform kapitalizminin konut üzerindeki etkisi” olarak tanımlayarak, dünya genelinde kiralık konut arzının giderek ticarileştiğini vurgulamakta.
Kısa Süreli Kiralamaların Piyasa Üzerindeki Etkileri
Kısa dönem kiralama ekonomisi, konut piyasasının dinamiklerini yalnızca ekonomik değil, mekânsal ve toplumsal düzeyde de yeniden şekillendiriyor. Bu etki özellikle turizm baskısının yoğun olduğu büyük kentlerde belirginleşiyor: İstanbul, İzmir ve Antalya gibi şehirlerde kısa dönem kiralamalar, uzun vadeli kiralık arzı üzerinde doğrudan baskı yaratıyor.
Kira Artışları ve Arz Daralması
Wachsmuth & Weisler (2018)’in çalışmalarına göre, kısa dönem kiralama platformları, yüksek gelir getirisi sağladıkları bölgelerde kiralık konut arzını azaltarak kira fiyatlarını yukarı yönlü etkiliyor.
Türkiye’de de benzer bir eğilim gözleniyor: Turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar, mülk sahipleri için daha yüksek getiri anlamına geldiği için konutlar uzun dönemli kiralama pazarından çekiliyor. Bu durum özellikle merkezî semtlerde yaşam maliyetlerinin artmasına ve kiracı profilinin değişmesine neden oluyor.
Fonksiyonel Dönüşüm: Konuttan Ticarete
Turizm odaklı kısa dönem kiralamalar, yalnızca ekonomik bir model değil, aynı zamanda kentsel kullanım biçiminde bir dönüşüm yaratıyor. Guttentag (2015), bu süreci “konutun otelleşmesi” olarak tanımlıyor: Konut alanları giderek ticari kullanıma dönüşüyor, apartman daireleri fiilen mini otellere evriliyor.
İstanbul’da Galata, Karaköy ve Cihangir gibi bölgelerde bu dönüşüm açık biçimde gözleniyor. Sokak ölçeğinde sürekli değişen kullanıcı profili, komşuluk ilişkilerini zayıflatırken; binanın bakım yükü ve ortak yaşam düzeni bozulabiliyor.
Mahalle Dokusu ve Sosyal Etkiler
Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki yerini “ev sahibi–turist” ilişkisine bırakıyor. Cocola – Gant & Gago (2019)’un Barselona üzerine yaptığı araştırma, kısa dönem kiralamaların mahallenin sosyal dokusunu parçaladığını ve yerel halkı kent merkezlerinden dışarı ittiğini ortaya koyuyor.
Benzer biçimde, Türkiye’de de turizm amaçlı kiralama yapılan mahallelerde gürültü, güvenlik, apartman aidat yükü ve geçici nüfus artışı gibi sorunlar sıkça gündeme geliyor. Bu da planlama ölçeğinde “yaşam kalitesi – turizm ekonomisi” gerilimini belirginleştiriyor. Gurran & Phibbs (2017), kentlerin bu gerilimi çözebilmesi için “yerel ölçekli sınırlama ve gelir denetimi” modellerine yönelmesi gerektiğini vurguluyor.
Gayrimenkul Değerleme Perspektifinden Zorluklar
Kısa dönem kiralamaların hızla yaygınlaşması, gayrimenkul değerleme sürecinde yasal statü, gelir projeksiyonu ve risk analizi açısından yeni belirsizlikler yaratmıştır. Geleneksel değerleme yöntemleri – özellikle gelir yaklaşımı – sürekli kiracı varlığına ve öngörülebilir kira akışına dayanır. Ancak kısa dönem kiralamalarda bu koşullar büyük ölçüde değişkenlik gösterir.
Gelir Yaklaşımında Belirsizlik
Kısa dönem kiralama gelirleri, mevsimsellik, turizm talebi ve platform komisyonları gibi değişken faktörlerden etkilenir. Bu durum, değerleme uzmanlarının sabit kira geliri varsayımına dayanan modelleri kullanmasını zorlaştırır.
Pizam (2010) ve Dogru, Mody & Suess (2019), kısa dönem kiralamalarda gelir dalgalanmalarının klasik kira piyasalarına göre %30 – 40 daha yüksek olduğunu belirtir. Dolayısıyla bu tür taşınmazlarda değer tespit edilirken çok daha geniş bir belirsizlik aralığı söz konusudur.
Yasal Statü ve Kullanım Uyuşmazlığı
Değerleme sürecinin en kritik aşamalarından biri taşınmazın mevzuata uygun fiili kullanımının belirlenmesidir. Kısa dönem kiralamalarda bu aşama, tapuda “konut” olarak görünen bir taşınmazın fiilen “ticari” kullanılması nedeniyle karmaşık hâle gelir. IVSC (International Valuation Standards Council, 2022), değerleme uzmanının mülkün yasal kullanımını “mevcut izin, ruhsat ve mevzuat kapsamında fiilen yürütülen faaliyetle tutarlılık içinde” değerlendirmesi gerektiğini vurgular. Ancak Türkiye’de kayıt dışı kiralamalarda bu bilgiye ulaşmak çoğu zaman mümkün değildir; bu da değerleme raporlarında belirsizlik notu veya “piyasa dışı kullanım riski” uyarısının yer almasına yol açar.
Bu durumun pratikte önemli bir sonucu vardır: Yasal çerçeveye göre konut olarak değerlendirilen bir mülk, aslında kısa dönem kiralama yoluyla ticari gelir üretmektedir. Değerleme uzmanı mülkü konut olarak ele aldığı için, kira çarpanı ve gelir katsayısı ticari taşınmazlara kıyasla daha düşük olur. Bu da doğal olarak daha düşük bir değer tahminine yol açar. Buna karşılık mülk sahibi, taşınmazın gerçekte kısa dönem kiralamalardan elde ettiği gelirleri esas alarak “değerin düşük hesaplandığı” gerekçesiyle bankaya veya değerleme kuruluşuna itirazda bulunur. Bu tür itirazlar son dönemde giderek artmaktadır.
Bu fark, yasal statü ile piyasa gerçeği arasındaki boşluğun doğrudan finansal bir sonuca dönüştüğü tipik bir örnektir. Değerleme uzmanı açısından etik olarak yasal durumu esas almak zorunludur; ancak piyasa fiilen bu sınırların dışında işlemektedir.
Emsal ve Veri Erişimi Sorunu
Kısa dönem kiralamalarda en büyük metodolojik zorluklardan biri de güvenilir emsal verisine ulaşmaktır. Airbnb gibi platformlar, ilan fiyatlarını sık sık güncellediği için değerleme uzmanları açısından standartlaştırılmış piyasa verisi oluşturmak güçleşir.
Wachsmuth & Weisler (2018), kısa dönem kiralama piyasasında “fiyat oynaklığı ve veri kapalılığı” nedeniyle mekânsal analizlerin bileşen bazında güvenilirlik sorunu yaşadığını belirtir. Türkiye’de ise resmi kurumlar (TÜİK, Tapu Kadastro, BDDK) henüz kısa dönem kiralama verilerini ayrı bir kategori olarak yayınlamamaktadır.
Risk Analizi ve Değerleme Etiği
Kayıt dışı kiralamalarda taşınmazın yasal gelir potansiyeli ile fiili kazancı arasında fark oluşur. Bu farkın rapora nasıl yansıtılacağı etik bir sorun alanıdır.
IVSC (2022) ve RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2021) standartları, değerleme uzmanının yalnızca “yasal olarak elde edilebilir gelirleri” baz almasını önerir. Ancak piyasa gerçekleri ile yasal durum arasındaki uçurum, Türkiye’deki uzmanları çoğu zaman gri bir alanda bırakmaktadır.
Sonuç olarak kısa dönem kiralama piyasası, değerleme disiplininde yalnızca yeni bir mülkiyet tipi değil; aynı zamanda metodolojik ve etik bir sınav alanıdır.
Kısa Dönem Kiralamalar Küresel Ölçekte Nasıl Denetleniyor?
Kısa dönem kiralamalar, yalnızca Türkiye’de değil, dünyanın birçok büyük kentinde konut piyasasının en tartışmalı başlıklarından biri hâline geldi. Dijital platformların yaygınlaşmasıyla birlikte bu kiralama modeli, konut arzını daraltarak kiraları yükseltirken, aynı zamanda şehirlerin turizm – barınma dengesi üzerinde ciddi baskı yarattı.
Avrupa’da Katı Kısıtlamalar Dönemi
Örneğin Barselona, kısa dönem kiralamaları sınırlama konusunda öncü kentlerden biri. Belediye 2021’de, Airbnb gibi platformlarda izin belgesi olmayan tüm ilanları yasakladı ve konutların yıllık kiralama süresini 90 günle sınırlandırdı (Ajuntament de Barcelona, 2021). Bu politika, yerel halkın barınma krizini hafifletmek ve konut stokunun turizm baskısıyla erimesini engellemek amacıyla getirildi.
Amsterdam da benzer bir yolu izledi; 2020’de şehir merkezindeki mahallelerde kısa dönem kiralamaları tamamen yasakladı ve diğer bölgelerde yıllık en fazla 30 gün kiralama izni getirdi (Gemeente Amsterdam, 2020). Kuralın ihlali durumunda ise 20.000 avroya kadar para cezası uygulanıyor.
Paris’te ise kısa dönem kiralamalar yalnızca belediyeden alınan özel izinle yapılabiliyor. Konutun “birincil ikamet” olarak kayıtlı olması şartı bulunuyor ve kiralama süresi yılda 120 günü geçemiyor (Mairie de Paris, 2022). Bu düzenlemeyle birlikte şehir, Airbnb’den gelen verileri doğrudan belediye sistemine entegre ederek otomatik denetim mekanizması kurdu.
ABD ve Diğer Örnekler
New York’ta 2023 itibarıyla yürürlüğe giren “Local Law 18” ile platformlar, şehir yönetimine kiralayan kişilerin kimlik ve adres bilgilerini iletmek zorunda hale geldi (City of New York, 2023). İzin belgesi olmayan hiçbir konutun platformlarda listelenmesi mümkün değil. Bu yasa, yasa dışı kiralamalarda ciddi bir düşüş yaratarak kayıt sistemini güçlendirdi.
Avustralya’da ise Sydney ve Melbourne belediyeleri, Gurran & Phibbs (2017)’in de tartıştığı üzere, kısa dönem kiralamaları “konut piyasasının yeni baskı unsuru” olarak değerlendiriyor. Yerel yönetimler, her kiralamayı dijital izin kodlarıyla takip ederek vergi kaybı ve komşuluk şikayetlerini azaltmayı hedefliyor.
Ortak Nokta: Şeffaflık ve Takip
Bu örnekler, küresel ölçekte iki ortak eğilimi ortaya koyuyor:
- Belge zorunluluğu ve süre sınırlaması: Neredeyse tüm büyük kentler, kısa dönem kiralamalar için yıllık maksimum gün sayısı belirliyor.
- Platform – veri entegrasyonu: Belediyeler, Airbnb ve benzeri platformlardan veri alarak kayıt dışı ilanları tespit ediyor.
Türkiye Modeli: Merkezi Denetim, Yerel Etki
Kısa dönem kiralamalar konusunda birçok ülke yerel yönetim temelli bir denetim modeli benimserken, Türkiye’de süreç tamamen merkezi idare eliyle yürütülüyor. Kültür ve Turizm Bakanlığı, hem izin belgesi verme hem de denetim süreçlerinde tek yetkili kurum konumunda. Bu durum, uygulamanın ölçeğini genişletirken yerel düzeyde denetim kapasitesinin sınırlı kalmasına da yol açabiliyor.
Avrupa örneklerinde, özellikle Barselona ve Paris gibi kentlerde belediyeler doğrudan platform verilerine erişiyor, saha ekipleriyle mahalle düzeyinde denetim yapabiliyor. Türkiye’de ise bu yetki merkezi kurumda toplandığı için yerinden izleme mekanizması henüz tam olarak gelişmiş değil. Bu fark, düzenlemenin uygulanabilirliği açısından en kritik tartışma başlıklarından biri.
Bununla birlikte Türkiye modeli, ülke genelinde veri standardizasyonu ve belge bütünlüğü sağlama potansiyeli taşıyor. Merkezi sistem sayesinde, ilerleyen dönemde kısa dönem kiralama verilerinin gayrimenkul değerleme, turizm istatistikleri ve vergi analizleriyle entegre edilmesi mümkün olabilir. Özellikle BDDK ve TÜİK verileriyle uyumlu hâle getirildiğinde, bu sistemin kayıt dışı ekonomiyi azaltmada önemli bir araç haline gelmesi bekleniyor.
Yine de sistemin başarısı, yalnızca mevzuatla değil; yerel yönetimlerin ve sektör paydaşlarının sürece aktif katılımıyla mümkün olacak. Gurran & Phibbs (2017)’in de vurguladığı gibi, kısa dönem kiralama politikaları yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda mekânsal bir konudur: Denetim, barınma hakkı, turizm gelirleri ve kentsel yaşam kalitesi arasındaki dengeyi doğru kurmak gerekir.
2023: İlk Yasal Çerçevenin Oluşturulması
Türkiye’de turizm amaçlı kısa dönem kiralama faaliyetlerinin kontrol altına alınabilmesi amacıyla “Turizm Amaçlı Konutların Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” 28 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmelik, kısa dönem kiralama faaliyetlerinin yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınarak yapılabilmesini zorunlu hale getirdi. Bu belgeyle birlikte, konutların güvenlik, komşuluk ve yapı standartlarına uygunluğunun da denetim altına alınması hedeflendi.
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Uygulamanın ilk yılı, sahada kayıt dışı kiralamaların hâlâ yüksek oranda sürdüğünü gösterdi. Gerek belge sürecinin karmaşıklığı, gerek denetim mekanizmalarının sınırlılığı nedeniyle birçok konut fiilen turizm amaçlı kullanılmaya devam etti. Bu durum, hem vergi kaybına hem de piyasada haksız rekabete yol açtı. Ayrıca, gayrimenkul değerleme süreçlerinde de yasal statüsü belirsiz mülklerin değerlendirilmesi güçleşti.
2025 Yönetmelik Değişikliği: Denetimde Yeni Dönem
Kültür ve Turizm Bakanlığı, 10 Ekim 2025 tarihli ve 33043 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte önemli değişikliklere gitti. Bu değişiklik, kısa dönem kiralama piyasasında izin belgesi, denetim ve idari yaptırım süreçlerini daha net bir çerçeveye oturtmayı amaçlıyor.
Ne Değişti?
Yönetmelikle birlikte artık izin belgesi, yalnızca konutun bu faaliyet için uygunluğunu belgeleyen bir “uygunluk göstergesi” olarak tanımlandı; konutun asli fonksiyonunu veya imar planındaki kullanım kararını değiştirmediği özellikle vurgulandı (Madde 5/A).
Bu ifade, kısa dönem kiralamanın konutu fiilen ticari bir birime dönüştürmediğini, dolayısıyla imar ve planlama açısından konut niteliğini koruduğunu hukuken netleştirdi.
Bunun yanında yönetmelik, izin belgeli konutların en az iki yılda bir denetlenmesini zorunlu hale getirdi (Madde 6, fıkra 4). Denetimler artık yalnızca belge aşamasında değil, belgelendirmeden sonra da periyodik olarak yapılacak. Belgede veya sahada eksiklik tespit edilmesi halinde ise kademeli bir yaptırım süreci öngörülüyor:
- İlk tespitte belge sahibine 30 gün tamamlama süresi,
- İkinci tespitte 15 günlük ek süre,
- Eksiklik devam ederse idari para cezası ve nihayetinde belge iptali uygulanacak.
Ayrıca yönetmelik, devremülkleri de kapsama dâhil etti ve yangın güvenliği, bilgilendirme kartları gibi konularda fiziksel standartları güçlendirdi.
Hukuki ve Sektörel Önemi
Bu değişiklikler, 2023’te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun’un (Resmî Gazete, 2 Kasım 2023, Sayı: 32357) uygulamasını pekiştiriyor. Söz konusu kanun, izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapanlara, her bir konut için 100.000 TL idari para cezası öngörmüştü. Yeni düzenleme ise bu yaptırımların denetim yoluyla uygulanabilirliğini sağlamayı hedefliyor.
Sonuç
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2025 tarihli yönetmelik değişikliği, kısa dönem kiralama faaliyetlerinde yıllardır süregelen yasal belirsizlikleri gidermeyi ve kayıt dışılığı azaltmayı hedefleyen önemli bir adım olarak değerlendirilebilir. Düzenli denetim mekanizmasının devreye alınmasıyla birlikte, sektörde belge güvenilirliği ve veri doğruluğu açısından kayda değer bir iyileşme beklenmektedir.
Bununla birlikte, kısa dönem kiralamaların şehirlerdeki konut arzı ve sosyal doku üzerindeki etkileri, politika yapıcıların dikkatle izlemeye devam etmesi gereken bir konudur. Avrupa’daki örnekler (Gurran & Phibbs, 2017; Cocola-Gant & Gago, 2019) denetim ve sınırlamaların barınma piyasasında olumlu sonuçlar doğurabilmesi için yerel koşullara duyarlı politikalarla desteklenmesi gerektiğini göstermektedir. Türkiye’de denetim modelinin merkezi yapısı, ulusal ölçekte bütüncül bir sistem kurulmasını kolaylaştırsa da yerel düzeyde uygulama farklılıklarının ortaya çıkması olasıdır.
Gayrimenkul değerleme açısından bakıldığında, yeni denetim dönemi uzmanlara daha net yasal veri, izin belgesi doğrulaması ve belirlenmiş standartlar sunma potansiyeli taşımaktadır. IVSC (2022) ve RICS (2021) standartlarının da vurguladığı üzere, taşınmazın yasal statüsünün açık biçimde tanımlanması, raporların doğruluğu ve uluslararası karşılaştırılabilirliği açısından büyük önem taşır. Bu nedenle sistemin sürdürülebilirliği, yalnızca cezai yaptırımlara değil; aynı zamanda şeffaf veri paylaşımı ve sektör işbirliğine bağlı olacaktır.
Sonuç olarak, kısa dönem kiralamalar artık yalnızca turizm ekonomisinin değil, konut piyasasının da geleceğini şekillendiren bir değişken hâline geldi; bu nedenle her yeni düzenleme, sadece piyasa dengesi açısından değil, kentlerin yaşam kalitesi ve sürdürülebilirliği açısından da değerlendirilmelidir.
