İçindekiler
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 11 Eylül 2025 tarihinde Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e eklediği 38 / A, 38 / B ve 38 / C maddeleriyle mevzuatımıza giren “imar hakkı aktarımı” (transferi), kentlerimizin en kronik yaralarından birine neşter vurmayı hedefliyordu. Hatta 22 Ocak 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği değişikliğiyle “İmar Hakkı Aktarım Alan Sınırı” plan gösterimlerine dahi işlendi.
Mevzuat hazır, plan lejantları hazır; peki sahada ne var? Koca bir belirsizlik ve rol karmaşası!
Bugün ilçe belediyesine giden vatandaş, “Büyükşehir Belediyesine başvurun” yanıtıyla kapıdan çevriliyor. Büyükşehir’e gittiğinde ise “İlçe meclisi karar almadan biz dokunamayız, henüz uygulama çalışması yapmadık” cevabıyla karşılaşıyor. Arsa sahibi yıllardır kamulaştırılmayan donatı arazisiyle mahkeme kapılarında çözüm ararken, kamu kurumları bilmediği bir bürokrasiden çekiniyor.
Oysa kural çok açık: İmar transferinde ana şartlardan biri 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmasıdır. 1 / 5000 planda donatıda kalsa bile 1 / 1000 planı olmayan alanlar transfere konu edilemez. Bu da süreci başlatma yetki ve sorumluluğunun doğrudan ilçe belediyelerinde (veya il özel idarelerinde) olduğunu gösterir.
Artık topu taca atma devri bitmeli. Peki, bu tıkanıklığı aşmak için taraflar masaya ne koymalı?
Belediyeler İçin Kılavuzsuzluk Mazeret Olamaz!
Öncelikle ilçe belediyeleri “nasıl uygulanacağına ilişkin bir çalışma yok büyükşehirlerden uygulamaya ilişkin karar alınmasını bekliyoruz” kalkanının arkasına sığınmaktan vazgeçmelidir; zira üst norm olan Bakanlık Yönetmeliği doğrudan bağlayıcıdır. Ancak sürecin kilitlenmemesi için belediyelerin ivedilikle yapması gerekenler var:
Yerel Uygulama Yönergeleri Çıkarılmalı
Yönetmelikte ucu açık bırakılan teknik detaylar netleştirilmelidir. Transferle gelen %30 ilave inşaat hakkı parselin mevcut gabarisine sığmadığında ne yapılacak? Ya da imar planlarında emsal yazılmayan sadece A2 – B3 gibi yapı nizamı verilen alanlarda donatıda kalan parselin imar transferi yönetmeliğine göre emsalini nasıl ve neye göre belirleyecek? Bu konularla ilgili yönetmelikte tam açıklanmayan kısımların nasıl uygulanacağına dair net kurallar belirlemeli bunu da her belediye kendi imar planları özelinde değerlendirip karara bağlamalıdır.
İki Kademeli Encümen İşletilmeli
Bürokrasi doğru kurgulanmalıdır. Değerleme ve teknik rapor hazırlandıktan hemen sonra Encümen’den “İmar hakkı aktarımı uygundur” kararı çıkmalı ve tapuya ilk beyan işlenmelidir. Plan kesinleşip uzlaşma tutanağı imzalandıktan sonra ise tapu terki ve tescil için ikinci Encümen kararı alınmalıdır.
Plan Değişikliği Kararında Kanuna Atıf Yapılmalı
İmar planı değişikliğinin plan notlarında ya da Meclis Kararında 3194 sayılı İmar Kanunu “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik” hükümleri gereğince hazırlandığı belirtilerek hukuki dayanak sağlanmalıdır.
İmar Transfer Masaları Kurulmalı
Vatandaşı piyasada tek başına alıcı parsel aramaya mahkûm etmek sistemi baştan öldürür. Belediyeler, donatı alanları ile ilave emsale ihtiyaç duyan kentsel dönüşüm alanlarını buluşturan şeffaf “eşleştirme masaları” kurmalıdır.
Vatandaş ve Geliştirici Dosyasını Teknik Olarak Konuşturmalı
Donatı mağduru vatandaşlarımızın veya geliştiricilerin de sürece kulaktan dolma bilgilerle değil, teknik bir disiplinle yaklaşması şart.
Şifahi Değil, Belgeli Başvuru
Belediye kapılarından sözlü cevaplarla dönülmemeli; tarafların tam muvafakati, komşu emsal analizi ve parsel verilerini içeren teknik bir ön dosya ile ilçe belediyesine resmi kayıt numarası alınarak başvurulmalıdır.
%45 Terk Kuralı Unutulmamalı
Verici parselin tamamı doğrudan aktarılamaz. Yasanın aradığı düzenleme payı gereğince, daha önceki terkler de dikkate alınarak alanın %45’inin bedelsiz terki şarttır; aktarım ancak %45’i aşan kısım için yapılabilir. Yani 1.000 m²’lik bir donatı parselinde hiç terk yoksa, 450 m²’lik kısım düşüldükten sonra kalan 550 m² transfere konu edilebilir.
Birim Değer Kırmızı Çizgidir
Rant transferini önlemek adına alıcı parselin birim metrekare değeri, verici parselin birim değerini asla aşamaz. Ayrıca alıcı parsel kendi mevcut emsalini en fazla %30 artırabilir.
Sahadaki Enkaz Tasfiyesi
Verici parselde hak sahibinin fiilen kullandığı bir gecekondu, yapı veya eklenti varsa; bu yapı tamamen yıkılıp arazi tabii zemin haline getirilmeden alıcı parselde yapı ruhsatı düzenlenemez. Hak sahipleri yıkım ve tahliye hazırlığını sürece başlamadan planlamalıdır.
Özetle imar hakkı aktarımı; kamunun bütçe harcamadan okulunu, parkını elde etmeyi amaçladığı, mülk sahibinin on yıllardır süren mağduriyetini gidermeyi hedeflediği bir model olarak kurgulanmıştır. Ancak bu potansiyelin kağıt üzerinde bir niyetten ibaret kalmaması; idarelerin çekimserliği bırakıp rehberlik etmesine, tarafların da süreci doğru teknik adımlarla yürütmesine bağlıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İmar hakkı aktarımı nedir?
İmar hakkı aktarımı, donatı alanında kalan ve yapılaşma hakkını kullanamayan bir parseldeki imar hakkının, belirli şartlar kapsamında başka bir parsele aktarılmasını sağlayan uygulamadır.
2. İmar hakkı aktarımı için 1/1000 ölçekli uygulama imar planı gerekli mi?
Evet. İmar hakkı aktarımının yapılabilmesi için temel şartlardan biri, verici parselin bulunduğu alanda 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunmasıdır. 1/1000 planı olmayan alanlar transfere konu edilemez.
3. İmar hakkı aktarımında parselin tamamı aktarılabilir mi?
Hayır. Daha önceki terkler de dikkate alınarak düzenleme ortaklık payı kapsamında %45’e kadar olan bölüm bedelsiz terk edilir. Aktarım, bu sınırı aşan kısım üzerinden yapılabilir.
