Sektörün Emsal'i
Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Hisseli Konut Satışının Hukuki ve Ekonomik Analizi

Hisseli Konut Satışının Hukuki ve Ekonomik Analizi

Küresel kriz, ekonomik şartlar ve devletin yabancılara getirdiği mülk satışındaki yeni düzenlemelerle oluşan daralmaya karşı, “hisseli/metrekare bazlı konut satışları” yerli ve yabancı alıcılar tarafından ilgi görmeye başladı. Peki söz konusu durumun hukuki ve ekonomik boyutu ne?

Yusuf Diler Yusuf Diler
17 Ekim 2022
Etiketler: Gündem
Okuma Süresi:4 dakika
A A
 Hisseli Konut Satışının Hukuki ve Ekonomik Analizi
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Hisseli Taşınmaz Nedir?
  • Hisseli Mülkiyetin Alım Satımı Nasıl Yapılır?
  • Hisseli Konut Satışları Piyasayı Nasıl Etkiler?
  • Hisseli Konut Satışları Yabancı Müşterilerin de Radarında
  • İhtiyaç Fazlası Ofisler de Konut İhtiyacını Karşılayabilir
  • Ana Problem: Tamamlanmamış Mekânsal Strateji Planları

Ülkemizde geçmiş tarihlerde; iç göç, plansız şehirleşme ve daha birçok sebepten dolayı özellikle büyükşehirlerde hisseli konut satışları yaşanmıştır. Son zamanlarda ise; küresel kriz, ekonomik şartlar ve devletin yabancılara getirdiği mülk satışındaki yeni düzenlemelerle oluşan daralmaya karşı, “hisseli/metrekare bazlı konut satışları” yerli ve yabancı alıcılar tarafından tekrar ilgi görmeye başladı.

Hisseli konut satışının piyasaya etkilerini incelemeden ve ekonomik durum analizini yapmadan önce, konunun hukuki boyutu hakkında bilgi vermemiz gerekir. Nitekim, hisseli mülk satışında yapılan bilinçsiz hareketlerden dolayı alıcılar uzun yıllar birçok problem yaşamaktadırlar. Dolayısıyla bu konuya ekonomik anlamda eğilmeden önce yasal mevzuat açısından incelemekte fayda vardır.

İlginizi Çekebilir

İstanbul Depremi Sonrası Merak Edilenler ve Süreç

Prof. Dr. Şükrü Ersoy: “Bundan Sonra Deprem Olmayacağını Söylemek Çok Hatalı”

Hisseli Taşınmaz Nedir?

Birden çok malikin olduğu mülkler “hisseli taşınmazlar” olarak geçmektedir. Hisseli tapular; “paylı mülkiyet” ve “el birliği (iştirak halinde) mülkiyet” olarak iki farklı şekilde adlandırılmaktadır.

Paylı mülkiyette, maliklerin söz konusu taşınmaz üzerinde ne kadarlık hisseye sahip oldukları bellidir. Eski tapularda “sahibi” yazan kısmın olduğu kutunun içinde kesirli ifade tam olarak yazmakta ve hisseye düşen kısmı hesap etmek için bazı işlemler yapılarak sonuca ulaşılmaktaydı. Yeni tapularda yine sahibi bölümünde malikin adı ve soyadından sonra daha net bir ifade ile hisseye düşen miktar metrekare cinsinden yazılmaktadır.

Bir başka mülkiyet çeşidi ise el birliği mülkiyettir. Bu daha çok miras yolu ile malik olanlar arasında kurulan mülkiyet çeşididir. El birliği mülkiyette, sahip olunan taşınmaz üzerinde maliklerin hisse miktarları yazmaz. Malikler taşınmazın tamamına sahiptir. Dolayısıyla el birliği mülkiyette taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü tasarruf ile ilgili tüm maliklerin onayı gerekmektedir.

El birliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüşümü için malikler tarafından ilgili Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak mahkeme kararı sonrası paylı mülkiyete geçiş sağlanmaktadır.

 Hisseli Konut Satışının Hukuki ve Ekonomik Analizi

Hisseli Mülkiyetin Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Yukarıda özet olarak anlattığım mülkiyet çeşitlerinden el birliği mülkiyetin paylı mülkiyete geçişi sağlanmadan satışı ya da rehin edilmesi mümkün olmamaktadır. Fakat, hisse oranları ve miktarları belli olan paylı mülkiyette malik dilediği zaman (diğer hissedarlara bilgi verdiği takdirde) hissesini satabilir ya da ipotek olarak gösterebilir.

Hisseli mülkiyette sahip olunan hisseyle alakalı tasarrufta bulunabilmek için diğer maliklerin izni mutlaka alınmalıdır. Hissedarlardan birinin diğer hissedarlara bilgi vermeden yapacağı satışlar alıcının mağdur edilmesine sebep olmakta ve hukukta “şufa davası” olarak adlandırılan ön alım davası ile karşılaşılmaktadır. Alım satımda sıkıntı yaşanmaması için taşınmaz, tüm maliklerin ortak kararı ve bir uzmana verilecek vekâletname ile satılmalıdır.

Hisseli Konut Satışları Piyasayı Nasıl Etkiler?

Son yıllarda artan konut fiyatları ve konut arzlarındaki daralmadan dolayı piyasadaki talep eğrisi aşağıya doğru ciddi anlamda seyretmektedir. Bunun yanında var olan talebi karşılayacak yeni projelerin az sayıda olmasından dolayı yerli ve yabancı konut yatırımcıları yeni arayışlara yönelmiş durumdadır.

TÜİK’in verilerine göre 2020 yılında satışı gerçekleşen konut sayısı 170.408 adet olmuştur. Bu trend giderek inmiş, aşağı olan ivme devam etmiştir. Bu oran, 2022’de de bir önceki yılın ağustos ayına göre %12,7 azalmış ve toplam 123.491 adet konut satışı gerçekleşmiştir.

Yukarıdaki verilerden de anlaşılacağı üzere son üç yılın verileri dikkate alındığında azalan satış ivmesi hâlâ devam etmektedir. Bunda ekonomik durum ve yabancılara satışlarda vatandaşlık için şart koşulan ekspertiz değerinin yükselmesi de etkili olmaktadır.

Hisseli Konut Satışları Yabancı Müşterilerin de Radarında

Küresel krizi, yaşanan ekonomik durgunluğu aşmak ve artan konut fiyatlarına rağmen satışı artırmaya çözüm bulmak amacıyla uzun yıllardır (daha çok yerel pazarda) yatırım aracı olarak görülen hisseli konut satışlarına, artık yabancı müşterilerden de talep gelmektedir.

Sahadaki birçok inşaat şirketi, yabancılardan gelen hisseli konut alım talepleri ile karşılaşmaktadır. Özellikle vatandaşlık almak isteyen yabancılar, hisseli de olsa konuta yönelmektedirler. Artan fiyatlardan dolayı yabancılar, bazen tanıdık ya da aracıların organizasyonu ile bir araya gelerek vatandaşlığa uygun ekspertiz değeri üzerinde arayışlar yapmakta ve farklı projelerden birlikte konut alabilmektedirler.

 Hisseli Konut Satışının Hukuki ve Ekonomik Analizi

İhtiyaç Fazlası Ofisler de Konut İhtiyacını Karşılayabilir

Belki bu noktada boş, ihtiyaç fazlası ofislerden de bahsetmekte yarar vardır. Uzun zamandır ülke genelinde 4.000.000 metrekare, İstanbul’da ise 1.500.000 metrekare ihtiyaç fazlası ofis katı mevcuttur. Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi için özel bir çalışma yapılarak 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu ofisler genelde tek ünite iş yeri konseptinde olduğu için muhtemelen bunların satışında da hisse bazlı satışlar olacaktır. Bu çalışma ise piyasada oluşan konut ihtiyacını bir nebze karşılayabilir.

Ülkemizde ve küresel ölçekte yaşanan birçok krizden dolayı inşaat proje geliştiricileri çok temkinli hareket etmektedirler. Yerli ve yabancı müşteriler tarafından her zaman en güvenilir liman olan gayrimenkul piyasasında yaşanan yüksek fiyat artışlarına karşılık gelişen hisseli konut satışlarının, (az da olsa) piyasada canlılığın devam etmesini sağlayacağı aşikârdır. Özelde yabancıların kat mülkiyetine fazla takılmadan yapmak istedikleri bu satışlar, bazı merkezi lokasyonda bulunan konutların satışında etkili olabilir.

Ana Problem: Tamamlanmamış Mekânsal Strateji Planları

Ezcümle; pandemi sonrası dünyada yaşanan küresel, ekonomik ve siyasi krizlerin sonucu konut sektöründe oluşan ani problemlerin temelinde (gelecek 100 -150 yıllık projeksiyona göre) hâlâ tamamlanmamış mekânsal strateji planları yatmaktadır. Birçok işimiz “kervan yolda düzülür” mantığı ile yapıldığı için yaşanan sorunlarda ya da ani gelişen durumlarda ne yapacağımızı şaşırmış durumda buluyoruz kendimizi…

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?

Sonraki

AVM Ciro Endeksi Yüzde 133,4 Yükseldi

Sonraki
AVM Ciro Endeksi

AVM Ciro Endeksi Yüzde 133,4 Yükseldi

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?
Mevzuat

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Pelin Şenol Baruh
25 Ocak 2023

Kiracılar ile ev sahipleri arasında mülke yapılan masrafların paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Ev sahibi neleri karşılar, zorunlu giderler kiradan düşer...

Devamını Oku
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

19 Aralık 2024
Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

18 Ekim 2023
Rezerv Yapı Alanında Hak Sahiplerini Bekleyen Handikaplar

Rezerv Yapı Alanında Hak Sahiplerini Bekleyen Handikaplar

28 Ağustos 2024

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Sektör

Otel Tasarımında Mimari Yaklaşımlar Nasıl Olmalı?

13 Haziran 2022
Malzeme

Kendiliğinden Yerleşen Beton Nedir? Neden Tercih Edilmelidir?

28 Eylül 2023
Analiz

TCMB: Konut Fiyatları Temmuzda Yaklaşık Yüzde 1 Arttı

16 Ağustos 2024
Analiz

İnşaat Sektöründe Yılın İkinci Yarısında da Gerileme Bekleniyor

23 Temmuz 2024
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Yapı Tatil Tutanağı Nedir, Neden Önemlidir?
  • Bina Kimlik Sistemi Devrede, Peki Yeterli mi?
  • İstanbul’un Gelecek 10 Yılda Konut İhtiyacı
  • Gayrimenkulde Yurt Dışı Talebi
  • Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı ve Fiili Taksim
  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
  • Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Sektörün Emsal’i
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.