İçindekiler
Türkiye’de şehirleşme, imar politikaları ve gayrimenkul düzenlemeleri her dönem yoğun tartışmaların merkezinde yer aldı. Özellikle imar planı değişiklikleriyle ortaya çıkan değer artışının nasıl kamuya kazandırılacağı hem hukuki hem ekonomik açıdan en çok tartışılan konulardan biri oldu. Her imar planı değişikliğinin yalnızca bir parselin değil, çevresindeki sosyal dokunun, teknik altyapının ve kamusal dengelerin kaderini etkilediği artık çok daha açık biçimde görülüyor.
Değer Artış Payı (DAP) Nedir?
Bir taşınmazın değeri maliklerin talebi ve belediye ya da bakanlığın plan değişikliğini onaylaması ile artıyorsa ortaya çıkan değer farkına “değer artışı” bu değerin kamuya aktarılmasına ise “değer artış payı” deniyor.
Bu çerçevede Değer Artış Payı (DAP) mekanizması ilk kez 12 Şubat 2020’de yayımlanan yönetmelikle uygulamaya girdi. Ancak yönetmelik, uygulamada yarattığı sorunlar ve Anayasa Mahkemesinin ölçülülük ilkesine ilişkin iptal kararları nedeniyle 2025 yılında yeniden ele alındı ve kapsamlı bir değişiklik yapıldı.
Bilindiği üzere DAP, bir taşınmazın 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile değerinde oluşan artışın kamuya ödenmesini öngören bir mekanizma. Yönetmeliğin ilk hâlinde, artışın %100’ünün kamuya bırakılması tartışmalara yol açmıştı. Anayasa Mahkemesi’nin makuliyet ve ölçülülük ilkelerine aykırılık gerekçesiyle bazı maddeleri iptal etmesinin ardından, 22 Kasım 2025 tarihinde önemli değişikliklere gidildi ve kamu payı %100’den %90’a indirildi. Eski düzenlemede yer almayan ayrıntılar bu düzenleme ile daha net hâle gelmiş oldu.
Ada – Parsel Bazlı Düzenlemeler Netleşti
Ada bazında yapılacak plan değişikliklerinde en az 1000 m² büyüklük şartı, 2025 düzenlemesiyle açıkça tanımlandı. Parsel bazlı plan değişikliklerinde ise önemli bir sınır getirilerek konut fonksiyonuna geçiş kesin olarak yasaklandı. Böylece tarım, ticaret, sanayi gibi alanların parsel ölçeğinde konuta dönüştürülmesinin önüne geçildi. Parselde yoğunluk artışı (emsal, kat adedi, kat yüksekliği artışı) da tamamen yasaklanarak parsel ölçeğinde plan oyunlarının önüne geçildi.
Karma kullanıma ilişkin yeni maddeler ise, mevcut yoğunluğu artırmamak koşuluyla fonksiyonlar arasında belirli geçişlere izin veriyor. Bu durum, yatırımcı açısından esneklik sağlarken plan bütünlüğü açısından da sınırları koruyor.
Yeni çerçeveye göre plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve sosyal – teknik altyapı dengesini bozmayan; teknik gerekçeleri karşılayan ve yerleşmenin özelliklerine uygun plan değişiklikleri tüm maliklerin oluru ile yapılabiliyor.
DAP’a Konu Olan İşlemler
Bir işlemin DAP kapsamında değerlendirilebilmesi için temel koşul, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine gidilmesidir. Diğer ölçeklerde yapılan değişikliklerde DAP söz konusu değildir. İlgili idarelerce resen yapılan hiçbir plan değişikliğinde DAP uygulanmaz.
Ada Bazlı Plan Değişiklikleri
En az 1000 m² koşulunu sağlayan imar adalarında, ihtiyaç duyulan donatı alanlarının 500 metre yarıçap içinde karşılanması şartıyla;
- Fonksiyon değişikliği,
- Kat yüksekliği,
- Kat adedi,
- Yapı yoğunluğu gibi parametrelerde yapılan değişiklikler DAP kapsamına girer.
Parsel Bazlı Plan Değişiklikleri
Parsel bazında konut fonksiyonu hariç olmak üzere fonksiyon değişikliği yapılması DAP’a tabidir. Örneğin:
- Ticaret alanının sanayi fonksiyonuna dönüşmesi DAP kapsamındadır.
- Tarım alanının konut fonksiyonuna dönüşmesi mümkün değildir.
- Parselde kat yüksekliği, emsal artışı, kat adedi artışı yapılamaz.
Ayrıca ticaret alanından konuta veya sanayi alanından konuta geçiş hiçbir şekilde yapılamaz.
Karma Kullanımlara İlişkin Düzenleme
Parsel bazında karma kullanım (konut+turizm, konut+ticaret vb.) içeren alanlar, mevcut nüfus ve yapı yoğunluğunu artırmamak şartıyla farklı kombinasyonlara dönüştürülebilir. Örneğin: Konut + turizm fonksiyonundan konut + ticaret fonksiyonuna değişiklik DAP’a konu olacaktır.
Riskli Yapılar
Riskli yapılar için:
- Plan değişikliği ile emsale esas inşaat alanı %20’den fazla artıyorsa,
- Artan kısmın %20’yi aşan bölümü DAP hesabına dahil edilir.
Örneğin 10.000 m² emsal inşaat hakkı 15.000 m²’ye çıkıyorsa, artış sınırı olan 12.000 m²’nin üzerindeki 3.000 m² için DAP hesaplanır.
Mahkemece Plan İptali Sonrası
Mahkeme kararı ile iptal edilen plan değişikliklerinin ardından yeni bir teklif yapılırsa, DAP eski meri plan – yeni teklif plan arasındaki değer farkının %90’ı üzerinden hesaplanır.
DAP’a Konu Olmayan Plan Değişiklikleri
- Riskli alanlar
- Rezerv alanlar
- Riskli yapılarda %20’nin altında emsal artışı
- Kamu yatırımları
- Kamu mülkiyetindeki alanlar
- Vakıf mülkiyetleri
- Yençok = Serbest alanlarda kat yüksekliği düzenlemeleri
- Mahkeme veya koruma kurulu kararlarına ilişkin değişiklikler
- İdarelerce yapılan ve onaylanan değişiklikler
- İmar hakkı transferine konu alanlar
Gri Bölgeye Bir Düzen
Geçici maddeler, özellikle son yıllarda ivme kazanan dönüşüm süreçlerinde önemli.
12.12.2024 öncesi başvurusu yapılan ve içinde riskli yapı bulunan parsellerde, 1,5 kata kadar artışa ilişkin emsal kısmı DAP’a tabi değildir.
20.02.2020’den önce yapılmış imar planı değişikliklerinde bu yönetmelik uygulanmaz.
Değer Artış Payının Hesaplanması ve Ödeme Süreci
Malikler plan değişikliği başvurusunda bulunduklarında, değişiklik onaylandıktan sonra askı sürecinden önce DAP rapor bedelini ödemek zorundadır. Ödeme yapılmazsa plan değişikliği iptal edilerek eski plana dönülür.
DAP’ın kendisi ise:
- En az iki SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından,
- Plan değişikliği öncesi – sonrası arsa değerinin hesaplanmasıyla,
- Aradaki farkın %90’ının kamuya ödenmesi ile tamamlanır.
Örneğin depolama alanındaki bir arsada turizme yönelik bir plan değişikliği yapıldığında depolama lejandında iken, arsanın değeri 1 milyonken plan değişikliği sonrası 5 milyona çıkıyorsa arada oluşan 4 milyonluk farkın %90’ı yani 3 milyon 6 yüz binlik kısmı kamuya ödenecektir.
Ödeme yapılmadan satış, bağış, devir, arsa düzenlemesi, ruhsat gibi işlemler yapılamaz.
Ödeme şekilleri;
- Peşin ödemede %10 indirim,
- Taksitle ödemede ilk taksit faizsiz, sonraki taksitler TÜFE oranında artırılarak ödenir.
Türkiye’de imar planı değişiklikleri uzun yıllardır sadece bir parselin fonksiyonunun değişmesi olarak görülse de aslında her değişiklik çok daha geniş bir sistemin dengelerine dokunuyor. Bir plan notunun, bir fonksiyon kaymasının, bir emsal düzenlemesinin veya bir yükseklik artışının; altyapıdan nüfus yoğunluğuna, ulaşım kademelenmesinden kamusal hizmet yüküne kadar zincirleme bir etki yarattığı artık inkâr edilemez bir gerçek.
Değer Artış Payı Yönetmeliği, tam da bu noktada plan değişikliklerinin ekonomik karşılığını görünür kılma amacıyla ortaya çıkmış bir araç. Fakat esas sorulması gereken plan değişikliği gerçekten gerekli midir, yoksa mevcut imar haklarının verimli kullanımıyla sorun çözülebilir mi?
Yeni yönetmelik; yalnızca ekonomik bir bedel getirmekle kalmıyor, aynı zamanda plan değişikliklerinin “keyfi” değil, “gerekçeli” olması gerektiğini hatırlatıyor. Çünkü plan değişikliği yalnızca mülk sahibinin değil; komşu adaların, mahallenin, ulaşım sisteminin, altyapının, kamusal donatıların ve hatta ekosistemin hakkına dokunur.
Fakat her yönetmelik gibi bu da sahada uygulayıcıların elinde anlam kazanacak. Yapılan her plan değişikliği daha yaşanabilir bir kent mi sunacak ya da tam tersi doğru olmayan uygulamalarla karmaşa daha da mı büyüyecek?
