İçindekiler
ABD ile İsrail’in İran’a karşı olası askerî operasyonları, küresel yatırımcıların güven algısını doğrudan etkilerken, özellikle Dubai emlak piyasası negatif yönde gözle görülür bir hareketlilik yaşıyor. Savaşın başlamasından bu yana yaklaşık %26 oranında düşen Dubai emlak endeksi, yatırımcı beklentilerinin azaldığını açıkça ortaya koyuyor.
Gayrimenkul sektörü borsaya kıyasla global gelişmelere daha yavaş tepki veren bir yapı. Dolayısıyla duymaya başladığımız düşük fiyatlar, indirimler vb. henüz gerçekleşmedi fakat Dubai emlak endeksi bu süreçte gidişatı gösteren ve yön çizen bir algı oluşturuyor.
“Güvenli Liman” Algısı Yerini “Bekle ve Gör” Sürecine Bıraktı
Dubai uzun yıllardır uluslararası yatırımcılar için bir güvenli liman olarak görülüyordu. 2004’ten bu yana çekim merkezi olan Dubai’de konut satışı sürekli artarken, 2022 – 2025 yılları arasında adeta patlama yaşanarak fiyatlar %65’e varan bir yükseliş gösterdi. Bölge o yıllarda; varlıklı kişileri, beyaz yakalıları ve ticaret yapan yatırımcıları çekerek bir yatırım merkezi hâline geldi. Bu da Dubai’yi büyük bir beyaz yakalı ve expat ilgisiyle karşı karşıya bıraktı. Ayrıca bölge, kripto varlık yatırımcıları için de teşvikler sunarak çeşitli yatırım alanlarını desteklemişti.
Şu an yaşanan savaş ortamı ise yatırımcıları Dubai’deki gayrimenkul piyasasına dair “bekle ve gör” sürecine itiyor. Savaş uzun sürdüğü takdirde ise yatırım iştahı kaybolmuş bir ortam görebiliriz.
Savaş Devam Ettiği Sürece Dubai’de İşlem Hacimleri Düşecek
Dubai Land Department verilerine göre Dubai emlak piyasasının işlem hacimlerindeki düşüş, savaşın başlangıcından iki gün öncesine kadar %44,5 olarak kaydedilmişti. Neredeyse yarı yarıya düşmüş olan bu işlem hacimleri, özetle gayrimenkul alım satımının nabız kaybettiği anlamına geliyor.
Emlak alım satımlarının anlık gerçekleşmeyen, ortalama 15 – 20 günlük süreçler olması dolayısıyla işlemlerde yaşanan bu yarı yarıya düşüş, savaş öncesi yapılan satışların tapuya yansıması olarak değerlendirilebilir. Dolayısıyla işlem hacimlerinde yaşanan gerilemenin daha büyük olduğunu düşünüyorum. Gerçekte yeni eklenen işlemler sınırlı olduğundan, piyasanın işlem hacminin %75 oranında azaldığını tahmin ediyorum.
Bu süreçte havalimanlarında yaşanan krizlerle birlikte aksayan uçuşlar da yatırımcıların bölgeye erişmesini ve dolayısıyla yatırım yapmayı engelliyor. Bu nedenle önümüzdeki aylarda savaşın devam etmesi hâlinde işlem hacminin daha da düşmesi sürpriz olmayacak.
Alıcı Yokken Fiyat Konuşmak Doğru Değil
Dubai gayrimenkul fiyatlarında indirim olduğu gündemine gelirsek, ortada alıcı yokken fiyat konuşmak doğru olmayacaktır. Fiyatlar konusunda henüz ciddi bir düşüş gözlemlenmiyor. İlan sitelerinde %10 – 15 oranında fiyat düşüşleri görülebilir, ancak bunlar çoğunlukla mevcut expat ev sahiplerinin verdikleri ve genel olmayan, piyasanın 3’te 1’lik hacmini kapsayan fiyatlar.
Şu an “bekle gör” modundaki Dubai’nin geçmişteki satış patlamalarını tekrar yakalaması zor. Savaşın süresi ve sonuçları, piyasanın toparlanma sürecini belirleyecek. Gerilim sonlandığı takdirde yatırımcıların hızlı şekilde geri döneceğine inanıyorum.
Mevcut Kriz Ortamı Yatırımcıların Yönünü Türkiye’ye Çevirir mi?
Dubai’nin temel alıcı kitlesi, Rus, Ukraynalı ve Avrupalı yatırımcılardan oluşuyor ve vize kolaylığı ile vergi avantajları gibi etkenler bu yatırımcıların bölgedeki yatırım kararlarını şekillendiriyor.
Türkiye’de ise yabancı yatırımcıya vergi avantajı sunulmamasının yanı sıra Göç İşleri İdaresinin ikamet izinlerindeki zorlayıcı uygulamaları yatırımcıların motivasyonunu düşürebiliyor. Hâl böyle olsa dahi Türkiye’nin (yüksek gayrimenkul fiyatlarına rağmen) uluslararası arenada her daim alıcısı mevcut.
Önemli olan, yatırımcıları teşvik edecek politikaları hayata geçirmek ve uygulamalarda şeffaflığı sağlamak. Böylece ülkemiz, Dubai gibi bir yatırım üssü hâline gelebilir ve küresel yatırımcı ilgisini artırabilir.
