Yenileme Kadastrosu ve Amacın Aşılması

Yerleşik uygulamanın keşifte ve bilirkişi raporlarında bulunmasını zorunlu gördüğü hususlara bakılacak olursa; Medeni Kanun ile Kadastro Kanunu arasındaki çelişkinin oldukça büyük ve karmaşık anlam sorunlarına neden olduğu görülür.

Tüm bu hususlar değerlendirildiğinde, yenileme kadastrosundan kaynaklanan uyuşmazlıkların adil bir şekilde çözüme bağlanabilmesi için konunun kadastro ve haritacılık disiplininden koparılmadan ele alınması gerektiği kanaatine varılmaktadır.

Ülkemizde ilk kadastro çalışmaları 1934 yılında şehirler için yapılmaya başlanmıştır. Daha sonra, şehir – köy ayrımını ortadan kaldırmak ve tüm ülkede uygulama birliğini tesis etmek için 10 Ekim 1987 tarihli 3402 sayılı Kadastro Kanunu yürürlüğe konulmuştur. Kadastro Kanunu yürürlüğe girdikten sonra birçok değişikliğe konu olmuştur.

Kadastro Kanunu’nun amacı, memleketin kadastral topografik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır. Bu amaca varılabilmesi, tapulu taşınmazların tapularının yenilenmesini, tapusuz taşınmazların tapuya bağlanmasını ve kamu mallarının statüsünün belirlenmesini gerektirir. (Yargıtay’ın 06.06.1997 tarih 1995/5 E. ve 1997/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı).

Ayrıca, kadastronun amacı taşınmazın tespit günündeki geometrik ve hukuki durumunu belirlemektir. Tespit gününden sonraki imar uygulaması kadastro faaliyetlerini ilgilendirmez. (Yargıtay 16.Hukuk Dairesi 14.11.2003 tarih 2003/9023 E. ve 2003/10807 K. sayılı ilamı).

Hukukumuzda ikinci kadastro yasağı bulunmaktadır. Prensip olarak kadastro tespiti bir kez yapılır; kesinleşen kadastro ikinci bir kadastro ile değiştirilemez. Başka bir ifadeyle; tespit, tescil ve sınırlandırma suretiyle kadastrosu ve tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz, yapılmış ise ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.03.1991 tarih 1991/16-25-105 sayılı ilamı).

İkinci Kadastro Yasağının İstisnası: Yenileme (Uygulama) Kadastrosu

İkinci kadastro yasağının bazı istisnaları bulunmaktadır. Bu istisnalardan biri; yenileme kadastrosudur. Yenileme kadastrosu, tatbikatta “uygulama kadastrosu” olarak da tabir edilmektedir. Buna karşın, ilk kez yapılan kadastro “tesis kadastrosu” olarak anılmaktadır.

Yenileme (uygulama) kadastrosu, Kadastro Kanunu’nun 22. maddesinde “Evvelce Kadastrosu Yapılan Yerler” başlığı altında düzenlenmiştir. Kadastro Kanunu m. 22 hükümleri en son 22 Şubat 2005 tarihinde değiştirilmiştir.

Yenileme (uygulama) kadastrosu, teknik açıdan yetersiz kalan, uygulama niteliğini kaybeden, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği anlaşılan kadastro haritalarının yenilenmesi ve uygulanabilir hâle getirilmesi amacıyla yapılan bir kadastro çalışmasıdır. (S. Sapanoğlu, Kadastro Kanunu Şerhi, 9. Baskı, Ankara 2025, Adalet Yayınevi, s. 49).

Yenileme Kadastrosunun Tanımı ve Amacı

Aslında yenileme kadastrosu, ikinci bir kadastro değildir. Daha önce yapılmış, sicile geçmiş eski kadastronun aslına bağlı kalınarak, görülen eksiklikleri ve yanlışlıkları “orantı” ve “dengeleme” kurallarına göre düzelten, tamamlayan düzeltici nitelikte ek bir çalışmadır. (Sapanoğlu, Kadastro, s. 703).

Yenileme kadastrosunun amacı; tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin sınırlandırma, ölçü, çizim / tersimat ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermektir. Daha açık bir ifadeyle, yenileme kadastrosunun amacı mülkiyet hakkının yeniden tespiti veya aktarımı değildir. Kazanılmış hakların korunması ve mülkiyet hakkının zedelenmemesi için uygulama kadastrosunun amacına ve yöntemine uygun şekilde yapılması zorunludur. (Sapanoğlu, Kadastro, s. 49).

Yargıtay, yenileme kadastrosunun amacını şu şekilde ifade etmektedir: “3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/2-a maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosunun amacı, tesis kadastrosu ya da sonrasında yapılan sınırlandırma hataları ile ölçü, çizim hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek suretiyle taşınmazların planlarını ve pafta haritalarını yenileyip, tapu sicilinde gerekli düzenlemeleri yapmaktır.” (Yargıtay 16.Hukuk Dairesi 20.06.2014 tarih 2014/10536 E. ve 2014/8851 K. sayılı ilamı).

Türk Medeni Kanunu m.719 hükümlerine göre; taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır.

Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlarda sınırın tayini, MK 719 hükümlerine tabidir. Yani, bunların sınırı, yetkili memurlar tarafından düzenlenen ve geometrik esaslara dayanan haritalarla (plan) ve araziye konulmuş işaretlerle tayin edilir. Şayet plana göre belli olan sınırla, arz üzerindeki işaretlerin gösterildiği sınır birbirini tutmazsa, plana göre tayin edilen sınırın doğru olduğu karina olarak kabul edilir. Plandan kasıt, kadastro çalışmaları kapsamında hazırlanan haritalardır. (K. Oğuzman / Ö. Seliçi / S. Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 26.Baskı, İstanbul 2024, Filiz Kitapevi, s. 537-541).

Medeni Kanun ile Kadastro Kanunu Arasındaki Çelişki

Görüldüğü üzere; bir yandan yenileme kadastrosunun amacının planlardaki hataları gidermek olduğu, asla mülkiyet aktarımı olmadığı belirtilmektedir. Diğer yandan, gayrimenkul hukukuna göre taşınmazın sınırının tespitinde planların (kadastro haritalarının) esas alınacağı belirtilmektedir. Kuşkusuz, burada büyük bir çelişki vardır: Yenileme kadastrosunun amacı, mülkiyet haklarına dokunmadan haritaları güncellemek ise ve mülkiyetin tespitinde haritalar esas alınıyorsa; haritalar güncellenirken mülkiyet hakkına dokunmama prensibi nasıl muhafaza edilecektir?

Ne yazık ki, yeterince özenli hazırlanmadığı için gayrimenkul hukukumuzun temel kaynakları olan Medeni Kanun ile Kadastro Kanunu arasında çelişki meydana gelmiştir. Bu çelişkinin meydana getireceği birçok sorun bulunmaktadır. Öncelikle, bu yasaları uygulamakla görevli olan kişiler konuyu hiçbir zaman kafalarında oturtamayacaklardır. Konuyla ilgili açılan davaların çözümü yasalar arasındaki çelişkiden dolayı uzayacaktır. Tekin ve fen bilirkişileri, Kadastro Kanunu ve yönetmeliklerini esas alıp onun diliyle konuşurken; hukukçular Medeni Kanun’u esas alarak konuyu değerlendirecek ancak bu iki yasa arasında tutarlılık olmadığı için terminoloji farklılığının düşünceye ve ifadeye yansıttığı sorunlar nedeniyle birbirlerini anlayamayacaklardır.

Daha da acı olan; bu sorun hukuk sisteminin derinliklerinden kaynaklandığı için düzeltilemez bir sorun olarak görülecektir. Sistem kurma ve işletme konusundaki gayretsizliğimizin farkında olmaksızın yaşadığımız sorunlar kaçınılmaz birer risk alanı olarak mevcudiyetini devam ettirecektir.

Yenileme Kadastrosu Davalarında Keşifler İçin Uyulacak Esaslar

Uygulamada yenileme kadastrosuna dayalı davalarda icra edilecek keşifler için şu esaslara uyulması gerektiği yerleşik içtihat hâline gelmiştir:

• Tesis kadastrosu sırasında zeminde mevcut olan sabit sınır ya da yapılar bulunup bulunmadığı sorularak varsa yerleri fen bilirkişisine işaretlettirilmeli,
• Bunların fotoğrafları çekilmeli,
• Uzlaşılan sınır tespit edilip, uzlaşılan sınır ile iddia edilen sınır fen bilirkişisi tarafından haritasında işaretlenmeli,
• Uygulama (yenileme) kadastrosu denetlenmesi istenmeli,

Yine, yerleşik içtihatlara göre yenileme kadastrosundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda bilirkişi raporunun ihtiva etmesi gereken hususlar şunlardır:

• Tesis kadastrosunun paftaların üretim yılı, üretim tekniği, altlığı ve ölçeği gibi hususları da açıklar tarzda hangi yöntem ve tekniklerle yapıldığı,
• Uygulanan yöntemlerin hata payının ne olduğu,
• Üretilen haritaların zeminle uyumsuz bulunması halinde farklılığın nereden ve hangi sebeplerden kaynaklandığı,
• Sırasıyla; tersimat hatası, hesap hatası, ölçü hatası ve sınırlandırma hatası bulunup bulunmadığı,
• Uygulama kadastrosu sonucu tespit edilen yeni sınırların niteliğinin ne olduğu,
• Yönetmelik hükümlerine uygun olarak belirlenip belirlenmediği,
• Uygulama (yenileme) kadastrosunda hata yapılmış ise doğru sınır ve haritanın nasıl olması gerektiği gibi hususlarda ve “ada raporu” ile “uygulama tutanağı ve haritasını” irdeler şekilde ele alınması,
• Renkli lejantlar kullanılması,
• Raporun bilimsel verilere dayalı, gerekçelendirilmiş, denetlenebilir ve ayrıntılı şekilde hazırlanması.

Yerleşik uygulamanın keşifte ve bilirkişi raporlarında bulunmasını zorunlu gördüğü hususlara bakılacak olursa; Medeni Kanun ile Kadastro Kanunu arasındaki çelişkinin oldukça büyük ve karmaşık anlam sorunlarına neden olduğu görülür.

Tüm bu hususlar değerlendirildiğinde, yenileme kadastrosundan kaynaklanan uyuşmazlıkların adil bir şekilde çözüme bağlanabilmesi için konunun kadastro ve haritacılık disiplininden koparılmadan ele alınması gerektiği kanaatine varılmaktadır.

Kadastro ve haritacılık disiplininde teknik hatalar dört kategoriye ayrılmaktadır:

• Ölçü hataları
• Sınırlandırma hataları
• Tersimat hataları
• Hesaplama hataları

Netice itibarıyla, yenileme kadastrosundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda öncelikle, bu tasnif esas alınarak bilirkişinden hata kategorisinin tespiti istenilmeli. Daha sonra, hata tespitinin bir mülkiyet aktarımı doğurup doğurmayacağı tespit edilmeli ve kesinlikle yenileme kadastrosunun amacını aşan işlemlere müsaade edilmemelidir. Dolayısıyla, yukarıdaki karmaşık unsurlar ve raporlarla uğraşmak yerine süreçte bu şekilde daha basit bir yöntemle adil ve hızlı kararlar verilmesini sağlamak imkânı değerlendirilmelidir.