İçindekiler
Küresel piyasalarda yaşanan ekonomik dalgalanmanın etkisi, ülkemizde de görülmeye devam ediyor. Pandemi sonrası değişen dinamiklerin üzerine yaşanan ekonomik daralma, hemen hemen her sektörde pek çok soruna sebep oldu. Şüphesiz gayrimenkul sektörü de problem oluşan alanların başında geliyor.
Konut Fiyatlarındaki Artış
Gayrimenkul piyasasının başrolünde her zamanki gibi “konut” var. Barınma amacının dışında güvenilir bir yatırım aracı olan konutların değeri, ülkemizde pandemi döneminde yapılan kampanyalar ile yükselişe geçti. Yine özellikle gelişmiş kategoride bulunan ülkelerin başını çektiği büyüme ve enflasyon etkisi, konut fiyatlarındaki artışta etkili oldu. Bunun yanı sıra maliyet rakamlarında yaşanan yükseliş ile paralel olarak konut satış fiyatları artış trendine girdi.
Türkiye’de Konut Fiyatları Neden Arttı?
“Konut fiyatı neden artar?” sorusuna yukarıdakilerin yanı sıra onlarca cevap yazabiliriz ancak genel bir çerçeve çizebilmek adına belli başlı temel etkenleri şu şekilde sıralayalım:
- Yüksek enflasyonist ortam,
- İnşaat maliyetindeki yükseliş,
- Konut kredisi kolaylıkları,
- Konut arzında küçülme,
- Yüksek talep,
- Yüksek arsa bedelleri,
- Yüksek döviz ortamı.
Konuttaki Yüksek Talep Kırıldı mı?
Ülkemizdeki genel duruma bakacak olursak yüksek enflasyonist ortamda artan maliyetlerin ve proje finansmanındaki yükselen risklerin sonucu olarak düşüşe geçemeyen bir fiyatlama var. Son zamanlarda ise yüksek fiyatlardan dolayı talepteki hırçınlığın yok olduğunu gözlemlemekteyiz. Özetle talep ve kredi kullanım rahatlığının kaybedilmesi nedeniyle konut fiyatlarındaki artış yavaşlamış durumda.
Burada altı çizilecek en önemli olan nokta ise fiyatların düşmediği, sadece artışın/büyümenin yavaşladığıdır. Talebin yavaşlamasını sağlayan bir diğer etken ise hiç kuşkusuz seçimlerdir. Zira bu gibi zamanlarda insanlar, özellikle gayrimenkul yatırımlarını erteleme eğilimi gösterirler. Sonuç olarak satışların azalmasıyla konut piyasası, durgun bir döneme girmiştir.
Yaşanan Talep Krizinin Sebebi Arz Eksikliği Değil
Gayrimenkul, özellikle de konut üretimi ihtiyaç karşılığında gerçekleşmektedir. Ancak bu sıralar yaşanan talep krizinin, arz eksikliğinden kaynaklandığını söylemek hiç doğru olmaz. Satın alımda veya üretimde yaşanan bu kriz; şehirlerimizi yoğunlaştırma çabamızdan ve bunun sonucu olarak da olmaması gereken noktalara çıkan arazi fiyatlarından kaynaklanmaktadır. Burada arsa sahipleri lehine bir fayda oluşur. Satın alınabilirlik veya üretilebilirlik noktasında yaşanan daralma ise arsa/arazi fiyatlarının kontrol edilmesiyle sağlanabilir.
Arsanın Yoğunluğu Artırılmamalı
Bir arsa üzerinde yapılacak inşaat için 1 birim yerine 2 birim inşaat izni verilmesi sonucunda üretilen hacimler satın alana veya kiralayana doğal olarak piyasa fiyatlarından sunulacaktır. Aynı şekilde üretim, 2 birim değil 1 birim inşaat izni olarak uygulanırsa da bu değişmeyecektir.
Kısacası eğer bir geliştiricinin/müteahhidin arsa yoğunluğunu 2 kat kullanması (izin verildiği hâliyle), o arsanın değerini 2 katına çıkaran bir etken olarak karşımıza çıkmaktadır. İşte tam da bu noktada arsa fiyatının yükselmesi engellenebilir. Bunun gerçekleşebilmesi için özellikle kural koyucuların ve piyasa aktörlerinin ileri düzey bir çalışma yapması gereklidir.
Araziye Talep Arttı Ancak Piyasa Dinamiğini Etkileyecek Düzeyde Değil
Peki konutun yatırım aracı olarak kullanımında yaşanan daralma, başka alternatifler getirdi mi? Gündeme bakıldığında özellikle kırsal alan tarım arazisi, bağ-bahçe niteliğindeki taşınmazlara yönelimin arttığı gözlemlense de bu yükseliş piyasa dinamiğini etkileyecek düzeyde değildir. Ülkemizde karar mekanizmasının, pandemi ve deprem gerçeğiyle birlikte tamamen değiştiğini söyleyebiliriz. Yüksek katlı ve şehir merkezli yaşamın yerini; müstakil, tek kat veya bahçe kullanımlı yaşam şekli almaktadır.
Genel olarak baktığımızda piyasadaki arz-talep dengesi, kendisini bir şekilde bulmaya çalışmaktadır. Arsaya ulaşım kolaylaştıkça, yeni finansman ve üretim modelleri sisteme dahil edildikçe, fonlama ve yatırım enstrümanları da çeşitlendikçe bu dengenin bozulması çok zor görünmektedir.
