İçindekiler
Ülkemiz coğrafyasının büyük bir çoğunluğu, deprem riski taşıyan bölgelerden oluşmaktadır. Özellikle 17 Ağustos 1999’daki büyük deprem sonrasında yaşanan can ve mal kayıpları ile birlikte afet riski taşıyan bölgelerde yapısal dönüşümün hızlandırılmasına ihtiyaç duyulmuştur. Bu bağlamda çalışmalar sürdürülmüş, 31 Mayıs 2012’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. Söz konusu kanun kapsamında kentsel dönüşüm uygulamaları için bir çerçeve belirlenmiştir.
Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Taşınmazlar İçin Değerleme Raporu
İlgili kanun yürürlüğe girdiği tarihten bu yana kentsel dönüşüm süreçleri, bireysel ve kamusal alanlarda hızlı bir şekilde günümüze kadar devam etmiştir.
Kentsel dönüşüm sürecinde olan taşınmazlar için değerleme raporunun nasıl yapılacağı da aynı kanunun 12. maddesinin 3. bendinde şu şekilde ifade edilmiştir:
“Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11’inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir.”
Zihinlerde net bir çerçeve çizebilmek adına burada atıfta bulunulan Kamulaştırma Kanunu’nun değerleme konusunda neler söylediğine bakmak doğru olacaktır…
Kamulaştırma Kanunu Değerleme Konusunda Ne Söylüyor?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, değerleme raporlarının neler içermesi gerektiğini belirten ifadelere sahiptir. Bunlardan biri bahsi geçen maddenin (ı) bendindeki şu ifadelerdir:
“Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.”
Söz konusu madde ile kentsel dönüşüme konu olan taşınmazların değerleme raporlarının Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen standartlara göre hazırlanması adına, lisanslandırılmış değerleme firmaları yetkilendirilmiştir.
Yine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (ı) bendindeki “Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun” ifadesi, 03/11/2016 tarihli ve 6754 sayılı Kanunun 38’inci maddesiyle “ilgililerin beyanını da dikkate alarak” ibaresinden sonra gelmek üzere eklenmiştir.
Değerleme Raporlarında Dikkat Çeken Konu: Arsa Payı Sapmaları
Sonuç olarak 2016 yılından bu yana değerleme faaliyetinde bulunan şirketlerin büyük bir kısmı, kentsel dönüşüme girmiş taşınmazlar için de değerleme raporları hazırlamaktadır. Bizim de hazırladığımız raporlarda genel olarak en çok dikkatimizi çeken konu, arsa payı sapmalarıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinde arsa payı, “d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (arsa payı) denilmektedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Yani arsanızın üzerine bir yapı yaptığınızda kat irtifakı tesis ediyorsanız inşa ettiğiniz her bir ayrı bağımsız bölüm, aynı zamanda arsadan da paya sahip olur.
Arsa payı bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçasıdır. Bu durum ilgili kanunun 5. maddesinde, “Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi hâlinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.” ifadeleriyle açıklanmıştır.
Yine aynı kanunun 3. ve 16. maddelerinde de arsa payına dikkat çekilmektedir. Söz konusu maddelerin içeriği ise aşağıdaki gibidir:
Madde 3
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Madde 16
Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Konuyu detaylandırmak amacıyla paylaştığımız tüm bu maddelerden de anlaşılacağı üzere arsa payı, her bir bağımsız bölümün yapının üzerinde konumlu olduğu arsadan aldığı paydır. Ana gayrimenkulün ortak kullanım alanlarından faydalanabilmesi de arsa payı oranına göre belirlenmektedir.
Ayrıca yapının yıkımı sonucunda kat irtifakı veya mülkiyetinin bozulması ile birlikte binadaki bağımsız bölüm sahiplerinin mülkiyet hakkı, arsaya sahip paydaşlar olarak paylı mülkiyete dönmektedir.
Arsa Payları Bağımsız Bölümlerin Şerefiyesine Göre Dağıtılmalıdır
Tüm bunların yanı sıra yine kanuna göre arsa payı, bağımsız bölümlerin şerefiyesine bağlı olarak dağıtılmalıdır. Ancak bugüne kadar incelediğimiz gayrimenkullerin büyük bir çoğunluğunda arsa paylarının taşınmazların şerefiyelerine göre dağıtılmadığını tespit etmekteyiz. Bu durum da arsa payı sapmalarının oluşumuna sebebiyet vermektedir.
Öte yandan arsa paylarının şerefiyelerine göre dağıtılmaması; özellikle kentsel dönüşüme girmiş yapılarda anlaşma yoluna gidilemeden yıkılan binaların süreçlerinde bazı maliklerin haksız kazanç sağlamasına bazılarının ise mağduriyet yaşamasına sebebiyet vermektedir.
Haksızlığa ve Mağduriyete Bir Örnek
Örneğin bir binanın bodrum katındaki 50 m² alanlı bir daire ile 5. katındaki 100 m² büyüklüğe sahip bir dairenin aynı arsa payına sahip olduğunu görmekteyiz. Bunun yanı sıra dairelerin arsa paylarının, güncel değerlerine göre sapmalara sahip olduğuna rastlamaktayız.
Bahse konu taşınmazların bulunduğu yapı anlaşma sağlanmadan yıkıldığında, bodrum katta konumlu olan daire ile 5. kattaki konut yeni binada benzer taşınmazlara sahip olmaktadır. Bu durum da eski arsa payının, dairelerin şerefiyesine göre dağıtılmamasından kaynaklanmaktadır.
Yeni inşa edilmekte olan bir yapıda kat irtifakı kurulurken arsa payının; alan, cephe, yön ve manzara gibi bağımsız bölümün değerine etki edebilecek tüm kriterler göz önünde bulundurularak dağıtılması gerekmektedir. Bu bağlamda kentsel dönüşüm raporlarının hazırlanması, yeni inşa edilecek yapıda kişilerin haklarını koruması açısından önemlidir.
Raporlar, Anlaşmazlığın Yanı Sıra Şu Durumlar İçin de Elzem
Kentsel dönüşüm süreçlerinde değerleme ve durum tespit raporlarının sadece anlaşmazlık hâlinde gerekli olduğunu düşünmek yanlıştır. Zira kentsel dönüşüm için hazırlanan raporlar, taraflar arasındaki ilişkilerin tüm süreçlerde sağlıklı ve hukuki sürece uygun ilerlemesini sağlayacak niteliktedir.
Haksızlıkları engellemek açısından bakıldığında bu raporlar, kentsel dönüşüme giren her yapı için bir seçenek değil ihtiyaçtır…
