Kentsel Dönüşümde Eski ve Yeni Daire Metrekareleri Nasıl Kıyaslanır?

Mevcut dairesinin yerine yeni projeden farklı bir bağımsız bölüm önerilen bir kat malikine yalnızca “Eski daire 100 m², yeni daire 110 m² olacak” denilmesi, sağlıklı bir karşılaştırma yapıldığı anlamına gelmez. Çünkü belirtilen metrekarelerin net alanı mı, bağımsız bölüm brüt alanını mı, toplam brüt alanı mı yoksa genel brüt alanı mı ifade ettiği bilinmeden iki dairenin büyüklüğü hakkında doğru bir değerlendirme yapılamaz.

Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde bağımsız bölümlerin dağılımı yapılırken mimari proje, imar hakları, mevcut ve yeni dairelerin özellikleri, eklentiler, ortak alanlar ve arsa payları birlikte ele alınmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Eski ve Yeni Dairenin Net Alanı Aynı Olmak Zorunda mı?

Bu soruya her durum için geçerli, kesin bir evet veya hayır yanıtı vermek mümkün değildir. Öncelikle mevcut ve yeni bağımsız bölümlerin hangi alan tanımları üzerinden karşılaştırıldığı belirlenmelidir.

Örneğin mevcut dairenin eski ruhsat veya iskân projesinde 90 m² net alanı bulunduğunu ve yeni projede de kat malikine 90 m² net alanlı bir daire önerildiğini düşünelim. İlk bakışta net alanın korunduğu söylenebilir. Ancak yalnızca metrekare değerlerinin aynı olması, iki bağımsız bölümün bütün özellikleriyle eşdeğer olduğu anlamına gelmez.

Yeni projedeki dairenin bulunduğu kat, cephe ve yönlenme özellikleri, balkon veya teras büyüklüğü, eklentileri, otopark ve depo imkânları, manzarası, ortak alanlardan yararlanma durumu ve arsa payı da bağımsız bölümün hukuki ve ekonomik niteliğini etkileyebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde doğru yöntem, eski ve yeni bağımsız bölümleri aynı alan tanımına göre karşılaştırmak ve diğer özelliklerini de ayrıca değerlendirmektir.

Eski projedeki alan brüt, yeni projedeki alan net olarak belirtilmişse iki rakam doğrudan karşılaştırılamaz.

Örneğin;

• Eski daire: 100 m² brüt
• Yeni daire: 100 m² net

Bu iki ifade, dairelerin aynı büyüklükte olduğunu göstermez. Çünkü farklı alan tanımları üzerinden hesaplama yapılmıştır. Sağlıklı bir değerlendirme için her iki dairenin de net alanı veya aynı kapsamı ifade eden brüt alan değerleri bilinmelidir.

Bağımsız Bölüm Brüt Alanı, Toplam Brüt Alan ve Genel Brüt Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde yalnızca “brüt alan” ifadesinin kullanılması, mevcut ve yeni dairelerin karşılaştırılmasını zorlaştırabilir. Bunun temel nedeni, mevzuatta farklı kapsamları ifade eden alan tanımlarının bulunmasıdır.

Bağımsız bölüm brüt alanı nedir?

İstanbul İmar Yönetmeliği’ndeki tanıma göre bağımsız bölüm brüt alanı, şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları hariç olmak üzere bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alandır. Bu alan, yalnızca dairenin kullanılabilir temiz alanından oluşmaz. Alan tanımına göre belirli yapı elemanları ve duvar kalınlıkları da hesaplamada dikkate alınır. Dolayısıyla bağımsız bölüm brüt alanı ile net alan aynı kavram değildir. Bir dairenin brüt metrekare değeri, net kullanım alanından farklı olabilir.

Bağımsız bölüm toplam brüt alanı nedir?

Bağımsız bölüm toplam brüt alanı, bağımsız bölümün brüt alanına o bölüme ait eklentilerin brüt alanlarının eklenmesiyle hesaplanır.

Örneğin bir daireye ait depo, bodrum eklentisi veya bağımsız bölüm eklentisi niteliğindeki başka alanlar bulunabilir. Bu alanlar, hukuki ve mimari niteliklerine göre değerlendirilerek toplam brüt alan hesabına dahil edilebilir.

Hesaplama genel olarak şu şekilde ifade edilebilir:

Bağımsız bölüm toplam brüt alanı = Bağımsız bölüm brüt alanı + Bağımsız bölüme ait eklentilerin brüt alanı

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, her otoparkın, deponun veya ortak kullanım alanının kendiliğinden bağımsız bölüm eklentisi sayılmamasıdır. Bir alanın hangi kapsamda değerlendirileceği, ilgili mimari proje ve tapu kayıtları incelenerek belirlenmelidir.

Bağımsız bölüm genel brüt alanı nedir?

Genel brüt alan, bağımsız bölümün toplam brüt alanına ortak alanlardan o bağımsız bölüme düşen payların eklenmesiyle hesaplanan alanı ifade eder.

Basitleştirilmiş hesaplama şu şekildedir:

Bağımsız bölüm genel brüt alanı = Bağımsız bölüm toplam brüt alanı + Ortak alanlardan düşen pay

Bu tanımda önemli olan, genel brüt alanın dairenin yalnızca fiziksel büyüklüğünü göstermemesidir. Hesaplamada ortak alanlardan bağımsız bölüme düşen paylar da yer alır.

Bu nedenle genel brüt alan, dairenin kapısını kapatıp içeride ölçülebilecek gerçek kullanım alanıyla aynı kabul edilmemelidir.

Net Alan Nedir?

Bağımsız bölüm net alanı, genel anlamıyla daire içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alanı ifade eder. Ancak mevzuattaki net alan tanımı, yalnızca iç mekânın ölçülmesinden ibaret değildir. Hesaplamada hangi alanların dahil edilip edilmeyeceği belirli kurallara bağlıdır.

Net alan hesabında mevzuat kapsamında bazı yapı elemanları ve alanlar dışarıda bırakılır. Bunlar arasında;

• Kolonlar,
• Tesisat ve hava bacaları,
• Işıklıklar,
• Bağımsız bölüm içerisindeki asansör ve galeri boşlukları,
• Tesisat odası,
• Belirli koşullardaki merdiven altları,
• Bazı teknik hacimler,
• Açık çıkmalar,
• Balkonlar ve teraslar,
• Kat ve çatı bahçeleri,
• Ortak alanlar bulunur.

Bu nedenle duvarların dışından ölçülen alan ile net alan aynı değildir. Bir dairenin net alanını doğru belirlemek için yalnızca ölçüm yapmak değil, ilgili alanların mevzuattaki tanımlar doğrultusunda değerlendirilmesi de gerekir.

Net Alan ile Brüt Alan Arasındaki Fark Neden Oluşur?

Bir dairenin net ve brüt alanları arasındaki fark, tek bir nedenden kaynaklanmaz. Binanın mimari tasarımı, taşıyıcı sistemi, duvar kalınlıkları ve farklı alanların mevzuat kapsamında nasıl değerlendirildiği bu farkın oluşmasında etkilidir.

1. Duvar kalınlıkları: Bağımsız bölümün çevresindeki duvarların belirli kısımları brüt alan hesabına dahil edilirken net alanda temiz kullanım alanı esas alınır.

2. Kolonlar ve yapısal elemanlar: Kolon gibi yapı elemanları, net kullanım alanı hesabında aynı şekilde değerlendirilmez ve net alan içerisinde yer almaz.

3. Tesisat alanları: Tesisat şaftları, hava bacaları ve benzeri alanların hesaba katılma biçimi, kullanılan alan tanımına göre değişebilir.

4. Galeri ve boşluklar: Bağımsız bölüm sınırları içerisinde yer alabilen galeri boşlukları ve benzeri boşluklar, net ve brüt alan hesaplarında farklı sonuçlar ortaya çıkarabilir.

5. Balkon, teras ve açık alanlar: Balkonlar, açık çıkmalar, kat terasları ve benzeri alanların net alan hesabına dahil edilmemesi, iki alan arasındaki farkın nedenlerinden biridir.

6. Eklentiler: Depo gibi alanlar, dairenin kendi alanından ayrı değerlendirilebilir ve ilgili tanıma göre toplam brüt alan hesabına dahil edilebilir.

Bu farklılıklar nedeniyle “Brüt alanın yaklaşık yüzde 80’i net alandır” gibi sabit bir oranı bütün daireler için geçerli kabul etmek doğru değildir. Brüt – net oranı; mimari tasarıma, taşıyıcı sisteme, duvar kalınlıklarına, ortak alanlara, teknik hacimlere ve alanların mevzuattaki niteliğine göre değişebilir.

Kentsel Dönüşümde Eski ve Yeni Daire Hangi Alan Üzerinden Karşılaştırılmalı?

Kentsel dönüşümde mevcut daire ile yeni projede önerilen bağımsız bölüm değerlendirilirken yalnızca tek bir metrekare değerine odaklanılmamalıdır.

İlk olarak mevcut bağımsız bölümün hangi mimari proje ve alan hesabına göre tanımlandığı belirlenmelidir. Ardından yeni projedeki bağımsız bölüm aynı kriterler üzerinden incelenmelidir.

Karşılaştırma sırasında aşağıdaki tablo kullanılabilir:

Bu tablo sayesinde yalnızca “Eski dairem 100 m², yeni dairem 90 m² oldu” şeklinde bir değerlendirme yapmak yerine, iki bağımsız bölümün farklı özellikleri karşılaştırılabilir. Böylece alan değişiminin yanı sıra eklentiler, arsa payı ve diğer nitelikler de incelenebilir.

Arsa Payı Hangi Brüt Alana Göre Hesaplanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde sık karşılaşılan yanlışlardan biri, arsa payını doğrudan dairenin net veya brüt metrekare değerine eşitlemektir. Oysa arsa payı ile bağımsız bölüm alanı birbirinden farklı kavramlardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilir. Bu nedenle yalnızca dairenin metrekare değerine bakarak arsa payının ne olması gerektiği hakkında otomatik bir sonuca ulaşmak doğru değildir.

Örneğin aynı büyüklükteki iki daire farklı katlarda, farklı cephelerde, farklı manzaralara sahip veya binanın farklı konumlarında bulunabilir. Bu özellikler bağımsız bölümlerin ekonomik değerlerini etkileyebilir.

Dolayısıyla arsa payı değerlendirilirken sadece net veya brüt alan değil, bağımsız bölümün konumu, niteliği ve ilgili mevzuatın öngördüğü değer ilişkisi de dikkate alınmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Eski Daireye Karşılık Yeni Daire Hesabı Nasıl Yapılmalı?

Müteahhit tarafından veya proje sunumu sırasında “Eski daireniz 100 m², yeni daireniz 110 m² olacak” denildiğinde öncelikle bu 110 m²’nin hangi alanı ifade ettiği sorulmalıdır.

• Net alan mı?
• Bağımsız bölüm brüt alanı mı?
• Toplam brüt alan mı?
• Genel brüt alan mı?

Bu sorular yanıtlanmadan yapılan bir karşılaştırma eksik kalır.

Örneğin mevcut bağımsız bölümün 100 m² net, yeni bağımsız bölümün ise 120 m² genel brüt alana sahip olduğu belirtiliyorsa yeni dairenin eski daireden daha büyük olduğu sonucuna doğrudan varılamaz. Çünkü iki farklı alan tanımı karşılaştırılmaktadır.

Sağlıklı bir değerlendirme için eski ve yeni dairenin net alanları kendi aralarında, aynı tanıma sahip brüt alanları da kendi aralarında karşılaştırılmalıdır. Eklentiler ayrıca gösterilmeli; arsa payı ve bağımsız bölümlerin diğer özellikleri de incelemeye dahil edilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Alan Hesabı Neden Önemlidir?

Alan hesaplamalarının doğru yapılması, yalnızca mimari açıdan değil, kat maliklerinin haklarını ve yeni bağımsız bölüm dağılımını değerlendirebilmesi bakımından da önem taşır.

Yanlış veya eksik karşılaştırmalar;

• Kat maliklerinin kendilerine önerilen yeni bağımsız bölümü hatalı değerlendirmesine,
• Bağımsız bölümler arasında ekonomik dengesizlikler oluşmasına,
• Arsa payları hakkında soru işaretleri ortaya çıkmasına,
• Sözleşme aşamasında anlaşmazlıklar yaşanmasına,
• Bağımsız bölüm değerlerinin yanlış değerlendirilmesine,
• İlerleyen süreçte hukuki uyuşmazlıklar doğmasına neden olabilir.

Bu nedenle yalnızca birkaç metrekare değerine bakarak karar verilmesi sağlıklı bir yöntem değildir. İmar hakları, mevcut yapının ruhsat ve iskân projeleri, güncel tapu kayıtları, arsa payları, yeni yapı kapasitesi ve farklı proje alternatifleri birlikte değerlendirilmelidir.

Eski ve Yeni Proje Karşılaştırılırken Hangi Belgeler İncelenmeli?

Mevcut daire ile yeni projedeki bağımsız bölümün alanlarını doğru biçimde karşılaştırmak için yalnızca dairenin yerinde ölçülmesi yeterli olmayabilir. Mümkün olduğunca aşağıdaki belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:

• Eski mimari proje,
• Yapı ruhsatı,
• Yapı kullanma izin belgesi,
• Onaylı tadilat projeleri,
• Tapu kayıtları,
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgileri,
• Bağımsız bölüm listeleri,
• Arsa payı bilgileri,
• Mevcut bağımsız bölümlere ait eklentiler,
• Yeni mimari proje,
• Yeni bağımsız bölüm listesi.

Özellikle eski binalarda zaman içerisinde yapılmış tadilatlar, kapatılmış balkonlar veya birleştirilmiş ya da ayrılmış mekânlar nedeniyle mevcut fiziksel durum ile onaylı proje arasında farklılıklar bulunabilir. Bu nedenle “Evimi bugün ölçtüm, 95 m² çıktı” ifadesi ile “Tapuda ve onaylı projede bağımsız bölüm 95 m² olarak tanımlanıyor” ifadesi aynı teknik ve hukuki anlama gelmez.

Ruhsat projesi dışında gerçekleştirilen kaçak imalatlar veya alan büyütmeleri de yeni yapılaşmada kendiliğinden hak oluşturmaz.

Kentsel Dönüşümde Yalnızca Metrekareye Bakmak Neden Yanlış?

Bir bağımsız bölümün ekonomik değeri yalnızca büyüklüğüyle belirlenmez. Kat, cephe, yön, manzara, balkon ve teras gibi özellikler de değerlendirmede önem taşır.

Örneğin 90 m² net alana sahip, güney cepheli, yüksek katta bulunan ve geniş terası olan bir daire ile 100 m² net alana sahip, kuzey cepheli, daha düşük katta bulunan ve daha az ışık alan bir dairenin ekonomik değerleri aynı olmayabilir.

Benzer biçimde, 100 m² net alanı ve 10 m² tapulu veya tescilli eklentisi bulunan bir daire ile 100 m² net alana ek olarak ortak alan niteliğindeki bir kullanım alanından yararlanılan daire aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde alan hesabı ile değer hesabı birbirinden ayrılmalı, ancak birlikte ele alınmalıdır. Metrekare büyüklüğünün yanı sıra bağımsız bölümün hukuki durumu ve diğer nitelikleri de incelenmelidir.

Kentsel Dönüşümde Doğru Alan Karşılaştırması Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşümde “Eski dairem kaç metrekareydi, yeni dairem kaç metrekare olacak?” sorusu, tek başına yeterli bir değerlendirme sunmaz. Mevcut ve yeni bağımsız bölümlerin gerçek anlamda karşılaştırılabilmesi için birden fazla kriterin incelenmesi gerekir.

Öncelikle eski bağımsız bölümün net alanı, brüt alanı, eklentileri, toplam brüt alanı ve arsa payı belirlenmelidir. Ardından yeni projedeki bağımsız bölümün aynı özellikleri incelenerek karşılaştırma yapılmalıdır. Kat, cephe, yön, balkon, teras, otopark ve diğer kullanım imkânlarındaki değişiklikler de değerlendirmeye dahil edilmelidir.

Doğru yöntem; net alanı net alanla, aynı tanıma sahip brüt alanları kendi aralarında karşılaştırmak, eklentileri ayrı göstermek ve arsa payını bağımsız olarak incelemektir. Böylece yalnızca metrekare değerlerine dayanmak yerine bağımsız bölümün hukuki ve ekonomik niteliği hakkında daha sağlıklı bir değerlendirme yapılabilir.

Unutulmamalıdır ki bir dairenin metrekare büyüklüğü ile gerçek ekonomik değeri aynı şey değildir. Kentsel dönüşümde doğru proje, yalnızca daha fazla metrekare sunan değil; imar haklarını, mimari kaliteyi, bağımsız bölüm dağılımını, arsa paylarını ve kat maliklerinin haklarını birlikte gözeten projedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde net alan mı, brüt alan mı esas alınır?

Eski ve yeni bağımsız bölümlerin aynı alan tanımı üzerinden karşılaştırılması gerekir. Tek başına net veya brüt alan değerine bakmak yeterli değildir.

2. Bağımsız bölüm brüt alanı ile genel brüt alan aynı mıdır?

Hayır. Genel brüt alan hesabında bağımsız bölümün toplam brüt alanına ortak alanlardan düşen paylar da eklenir.

3. Net alan ile brüt alan neden farklıdır?

Duvarlar, bazı yapı elemanları, tesisat alanları, boşluklar, balkonlar ve teraslar gibi unsurların alan hesaplamasında farklı değerlendirilmesi nedeniyle iki değer arasında fark oluşur.