İçindekiler
Kuzey Kıbrıs gayrimenkul sektöründe yıllardır çalışıyorum. Bu süre içerisinde farklı şehirlerden, farklı ülkelerden ve farklı beklentilerle gelen çok sayıda yatırımcıyla tanıştım.
İlk zamanlarda insanların bana sorduğu sorular daha basitti:
“Buradan ev alınır mı?”
“Fiyatlar nasıl?”
“Kira getirisi ne kadar?”
Bugün ise soruların değiştiğini görüyorum.
Yatırımcı artık yalnızca bir evin fiyatını merak etmiyor. O evin bulunduğu bölgenin nereye gittiğini, projenin nasıl yönetileceğini, satın aldıktan sonra kendisine kimlerin destek olacağını ve birkaç yıl sonra elindeki gayrimenkulün ne ifade edeceğini de bilmek istiyor.
Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasındaki asıl değişim de burada. İskele neden bu kadar konuşuluyor? Son yıllarda özellikle İskele ve Long Beach bölgesinin çok daha fazla gündeme geldiğine şahit oluyoruz. Bunun yalnızca burada yapılan yeni konut projeleri ile açıklanabileceğini düşünmüyorum. Bölgenin uluslararası yatırım çevrelerinde de görünür hâle gelmesi önemli.
Forbes’ın 2024 yılında yayımladığı “4 Hot Markets for Overseas Property Investment in Early 2024” başlıklı çalışmada İskele Long Beach bölgesi, yurt dışında gayrimenkul yatırımı açısından öne çıkarılan dört pazardan biri olarak gösterildi. Çalışmada bölgedeki ortalama mülk fiyatlarının önceki üç yılda yüzde 100 arttığı ve metrekare başına ortalama fiyatın 241 dolar seviyesinde olduğu belirtiliyordu. Burada bir parantez açmak gerekiyor. Bir bölgenin Forbes’ta yer alması, o bölgedeki her gayrimenkulün iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez. Benim sahada en sık anlatmaya çalıştığım konulardan biri de bu.
Bir bölgenin hikâyesi ile o bölgedeki doğru gayrimenkulü seçmek aynı şey değil. İskele bugün ciddi bir dönüşüm geçiriyor. Fakat yatırımcı açısından önemli olan bu dönüşümün içinde doğru konumu, doğru projeyi ve kendi ihtiyacına uygun gayrimenkulü bulabilmek.
Kıbrıs’ta Gayrimenkul Yatırımını Belirleyen Unsurlar
Türkiye’den gelen yatırımcılarla yaptığım görüşmelerde zaman içerisinde bunun çok net değiştiğini gördüm. İlk görüşmede genellikle fiyat konuşuyoruz. Sonra konu kiraya geliyor. Ardından tapu, ödeme planı, teslim tarihi, aidat, mülk yönetimi ve satış sonrası hizmetler konuşulmaya başlanıyor. Aslında bütün bunlar tek bir sorunun parçaları: “Ben bu yatırımı yaptıktan sonra ne olacak?”
Yurt dışında gayrimenkul yatırımını Türkiye’deki bir konut yatırımından ayıran önemli noktalardan biri de bu. Yatırımcı satın aldığı evin bulunduğu yerde yaşamıyorsa, evin anahtarını teslim almak sürecin sonu değil, yeni bir sürecin başlangıcı oluyor.
Kiracı bulunacak mı? Mülkün bakımı kim tarafından yapılacak? Aidatlar ve diğer giderler ne olacak? Tapu sürecinde kim yardımcı olacak? Bir gün satmak istesem nasıl bir süreç beni bekliyor? Bunlar satın alma kararından sonra düşünülmesi gereken konular değil. Karar verilmeden önce sorulması gereken sorular.
Her Yatırımcı İçin Aynı Proje Uygun Değil
Sahada geçirdiğim yıllarda bunu da çok net öğrendim. Bir yatırımcı için denize yakınlık en önemli kriter olabilir. Bir başkası düzenli kira geliri ister. Bir başkası birkaç yıl sonra satmayı düşünür. Bir başkası ise emeklilik döneminde kullanabileceği bir ev arar.
Dolayısıyla “en iyi proje” diye tek bir cevap vermek bana doğru gelmiyor. Doğru proje, yatırımcının amacıyla örtüşen projedir. Bu nedenle bir gayrimenkulü değerlendirirken yalnızca metrekare fiyatına bakmamak gerektiğini düşünüyorum.
Projenin konumu, çevresindeki yapılaşma, sosyal imkânlar, ulaşım, teslim durumu, işletme modeli, aidatlar, kira talebi ve satış sonrası hizmetler birlikte değerlendirilmeli. Özellikle kira konusunda da biraz daha gerçekçi olmak gerekiyor. Bir broşürde yazan kira rakamı ile yatırımcının gerçekten elde edeceği net gelir aynı şey olmayabilir. Doluluk, işletme giderleri, bakım masrafları ve bölgedeki arz – talep dengesi hesaba katılmadan yapılan bir kira hesabı eksik kalır.
Kuzey Kıbrıs Gayrimenkulünün Geleceğini Bilinçli Yatırımcılar Şekillendirecek
Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasının önümüzdeki yıllarda daha da profesyonelleşeceğini düşünüyorum. Çünkü yatırımcı artık daha bilinçli. İnternetten onlarca projeyi karşılaştırabiliyor. Bölge hakkında araştırma yapabiliyor. Fiyatları görebiliyor. Daha önce yatırım yapmış insanlarla konuşabiliyor. Bu durum gayrimenkul sektöründe danışmanlığın da şeklini değiştiriyor.
Artık sadece bir proje göstermek yeterli değil. Yatırımcıya bölgeyi anlatmak, rakamları doğru okumak, riskleri açıkça konuşmak ve satış sonrasında da yanında olmak gerekiyor. Benim için iyi bir gayrimenkul danışmanlığının temelinde de bu var. Çünkü sonuçta yatırımcı bir metrekare satın almıyor. Bir karar veriyor ve bu kararın arkasında çoğu zaman yıllarca biriktirdiği para, geleceğe ilişkin planları ve ciddi bir beklenti bulunuyor. Bu yüzden Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı konuşurken benim cevabım artık “ev alınır” ya da “alınmaz” şeklinde değil. Önce yatırımcının neden almak istediğini anlamak gerekiyor. Çünkü doğru gayrimenkul; sadece doğru fiyatta bulunan gayrimenkul değil, doğru yatırımcının doğru zamanda, doğru bölgede ve kendi hedeflerine uygun şekilde yaptığı gayrimenkul seçimidir. Bana göre Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasının önümüzdeki dönemindeki en büyük fırsatı da tam olarak bu bilinçli yatırımcı profilinin büyümesi olacak.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli?
Bölgenin konumu, projenin özellikleri, teslim durumu, aidatlar, kira talebi, işletme modeli ve satış sonrası hizmetler birlikte değerlendirilmelidir.
2. Kuzey Kıbrıs’ta doğru gayrimenkul nasıl seçilir?
Gayrimenkul seçimi yalnızca fiyata göre değil, yatırımcının hedefleri, bütçesi, bölge tercihi, kira beklentisi ve gelecekteki satış potansiyeli dikkate alınarak yapılmalıdır.
3. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımında hangi bölgeler öne çıkıyor?
İskele ve Long Beach, son yıllarda gelişen konut projeleri ve uluslararası yatırımcıların artan ilgisiyle Kuzey Kıbrıs’ın öne çıkan gayrimenkul bölgeleri arasında yer alıyor.
