İçindekiler
Türkiye’de kentsel dönüşümde yeni bir dönem gündemde. 2027 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nda, kentsel dönüşüm strateji belgelerinin hazırlanmasını zorunlu hâle getirecek mevzuat düzenlemesi yapılması öngörülüyor. Bu gelişme, kentsel dönüşümün yalnızca bina bazında değil, kent bütününde planlanması açısından önemli bir adım olabilir. Ancak beraberinde önemli bir soruyu da getiriyor: Belediyeler bu yeni döneme ne kadar hazır? Bu konudaki adımların somutlaştırılması gerektiğini düşünüyorum. Kentsel dönüşümde mesele yalnızca bir strateji belgesi hazırlamak değil, bu belgeyi bilimsel verilere dayandırmak, uygulanabilir finansman modelleri geliştirmek ve belirlenen hedefleri hayata geçirebilmektir.
Strateji Belgesi Yeni Değil, Zorunluluk Hedefi Yeni
Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi, kentlerin dönüşüm ihtiyaçlarını belirleyen, öncelikli müdahale alanlarını ortaya koyan ve uygulama süreçlerine yön veren bir yol haritasıdır. Aslında bu belgeler yeni bir uygulama değil. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 2019 yılında yayımlanan ilke ve esaslarla hazırlama sürecinin çerçevesi oluşturulmuştu. 2027 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı ise bu belgelerin hazırlanmasının mevzuatla zorunlu hâle getirilmesini hedefliyor. Henüz yürürlüğe girmiş yeni bir zorunluluktan değil, gerçekleştirilmesi planlanan bir düzenlemeden söz ediyoruz.
Mevcut esaslara göre büyükşehir belediyeleri, il ve ilçe belediyeleri ile ilgili alanlarda il özel idareleri, yetki sınırları çerçevesinde strateji belgesi hazırlayabiliyor. Büyükşehir sınırları içindeki ilçe belediyeleri ise büyükşehir belediyesinin görüşünü alarak kendi ilçelerine yönelik çalışmalar yürütebiliyor. Ancak belgenin hazırlanması yalnızca idari bir işlem değil. Şehir plancılarının, mühendislerin, gayrimenkul değerleme uzmanlarının, hukukçuların ve sosyal bilimler alanındaki uzmanların birlikte çalışmasını gerektiren çok disiplinli bir süreç.
Belediyelerin Elinde Yeterli Veri Var mı?
Strateji belgelerinin hazırlanmasında karşılaşılabilecek en önemli sorunlardan biri, mevcut yapı stokuna ilişkin verilerin yeterliliği ve güncelliği. Bir kentte kaç bina bulunduğu, bu binaların hangi yıllarda inşa edildiği, taşıyıcı sistem özellikleri, zemin koşulları ve afet tehlikeleri bilinmeden dönüşüm önceliklerinin sağlıklı biçimde belirlenmesi mümkün değildir. Üstelik yalnızca fiziksel veriler de yeterli değil. Nüfusun sosyoekonomik özellikleri, mülkiyet yapısı, hak sahiplerinin beklentileri ve altyapı kapasitesi de analiz edilmeli. Burada belediyelerin mevcut veri altyapısının, teknik personel kapasitesinin ve kurumlar arası koordinasyon olanaklarının değerlendirilmesi gerekiyor. Strateji belgesi hazırlama zorunluluğu getirilirken, yerel yönetimlerin bu belgeleri hazırlayabilecek teknik ve kurumsal kapasiteye sahip olması da sağlanmalı.
Dönüşüm Önceliklerini Kim, Nasıl Belirleyecek?
Kentsel dönüşümde önemli tartışmalardan biri de hangi bölgelerin öncelikli olarak dönüştürüleceği. Bugüne kadar birçok dönüşüm uygulamasında ekonomik uygulanabilirlik, imar koşulları ve hak sahipleriyle uzlaşma süreçleri belirleyici oldu. Ancak strateji belgeleriyle birlikte risk odaklı ve bütüncül bir önceliklendirme yaklaşımının güçlendirilmesi gerekiyor. Yapı stokunun niteliği, deprem tehlikesi, sel ve heyelan riskleri, nüfus yoğunluğu, altyapı sorunları ve sosyal ihtiyaçlar birlikte değerlendirilerek dönüşüm alanları belirlenmeli. Böylece dönüşüm kararları yalnızca ekonomik değer artışı üzerinden değil, can güvenliği, afet risklerinin azaltılması ve toplumsal fayda temelinde oluşturulabilir.
Finansman ve Gayrimenkul Değerleme Sürecin Neresinde?
Kentsel dönüşümde en önemli sorunlardan biri, teknik olarak gerekli görülen projelerin ekonomik nedenlerle hayata geçirilememesi. Bir alanın dönüşüm için öncelikli olarak belirlenmesi, o bölgede dönüşümün hemen gerçekleştirilebileceği anlamına gelmiyor. Bu nedenle strateji belgelerinde finansman modellerinin de somut biçimde ortaya konulması gerekiyor. Mevcut taşınmaz değerleri, arsa payları, hak sahiplerinin ekonomik koşulları, inşaat ve altyapı maliyetleri, kamu destekleri ve olası finansman kaynakları birlikte değerlendirilmeli.
Özellikle gayrimenkul değerleme çalışmalarının dönüşümün başlangıç aşamasında yapılması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü hak sahiplerinin mevcut taşınmazlarının değerini bilmediği, yeni projede elde edecekleri hakların açıkça ortaya konulmadığı bir dönüşüm sürecinde uzlaşma sağlamak güçleşiyor. Doğru değerleme, şeffaf paylaşım ve uygulanabilir finansman modeli olmadan hazırlanan bir dönüşüm stratejisinin sahada karşılık bulması oldukça zor.
Strateji Belgesi Hazırlamak Yeterli mi?
Belgede belirlenen önceliklerin uygulamaya aktarılması, finansman kaynaklarının oluşturulması ve kurumlar arası görev dağılımının yapılması gerekmektedir. Her dönüşüm alanı için uygulama takvimi, sorumlu kurumlar, finansman modeli ve izleme kriterleri açıkça belirlenmeli. Ayrıca hazırlanan strateji belgelerinin belirli aralıklarla güncellenmesi ve uygulama sonuçlarının kamuoyuyla paylaşılması önemlidir. Örneğin kaç yapının incelendiği, kaç bağımsız bölümün dönüşüm kapsamına alındığı, kaç hak sahibiyle uzlaşma sağlandığı ve hangi projelerin tamamlandığı düzenli olarak açıklanabilir. Böylece strateji belgesi yalnızca hazırlanıp arşivlenen bir doküman olmaktan çıkar, yerel yönetimlerin dönüşüm performansını değerlendirebileceğimiz bir araca dönüşür.
Yeni Dönemde Asıl Sınav Uygulamada Olacak
Kentsel Dönüşüm Strateji Belgelerinin zorunlu hâle getirilmesine yönelik düzenleme hedefi, Türkiye’de dönüşümün daha planlı ve koordineli yürütülmesi açısından önemli bir fırsat sunuyor. Ancak bu süreç yalnızca belediyelere yeni bir belge hazırlama yükümlülüğü getirmekle sınırlı kalmamalı. Merkezi idare ile yerel yönetimler arasında ortak veri altyapısının geliştirilmesi, teknik kapasitenin güçlendirilmesi, finansman olanaklarının artırılması ve vatandaş katılımının sağlanması da bu sürecin parçası olmalı.
Her kentin afet tehlikeleri, yapı stoku, ekonomik koşulları ve sosyal yapısı farklıdır. Bu nedenle strateji belgeleri standart bir rapor anlayışıyla değil, kentlerin kendi ihtiyaçlarına göre hazırlanmalıdır. Kentsel dönüşümde başarıyı yalnızca hazırlanan belge sayısıyla değil, azaltılan risklerle, sağlanan uzlaşmalarla ve hayata geçirilen projelerle ölçmeliyiz. Yeni dönemde asıl soru, belediyelerin strateji belgesi hazırlayıp hazırlamayacağı değil; bu belgelerin kentlerin geleceğine ne ölçüde yön vereceği olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi nedir?
Kentlerin dönüşüm ihtiyaçlarını, öncelikli riskli alanlarını ve uygulama süreçlerini belirleyen yol haritasıdır.
2. Kentsel Dönüşüm Strateji Belgeleri ne zaman zorunlu hâle gelecek?
2027 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nda, bu belgelerin hazırlanmasını zorunlu kılacak mevzuat düzenlemesi yapılması öngörülüyor.
3. Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi hazırlanırken hangi veriler dikkate alınmalı?
Yapı stoku, deprem ve diğer afet riskleri, zemin koşulları, nüfus yapısı, mülkiyet durumu, altyapı kapasitesi ve finansman olanakları birlikte değerlendirilmelidir.
Kaynakça
- C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı (2026). 2027 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı. 27 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete.
- C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (2019). Kentsel Dönüşüm Strateji Belgesi Hazırlanmasına İlişkin İlke ve Esaslar.
- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği.
- 5393 Sayılı Belediye Kanunu, Madde 73
