İçindekiler
Tapu dairelerinde taşınmazlara ilişkin birçok işlem yapılmaktadır. Gerçekleştirilen işlemlerin çeşitliliği ve yoğunluğu karşısında, suç niteliği taşıyan olaylara da rastlandığı göz ardı edilmemelidir.
Tapu İşlemlerinde En Sık Görülen Sahtecilik Yöntemleri
5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında tapu dairelerinde hukuka aykırı işlemler gerçekleştirilerek resmî belgede sahtecilik suçunun görünümleri söz konusu olabilmektedir. Resmî belgede sahtecilik suçunun tapu dairelerinde gerçekleştirilen işlemlerdeki görünümünü somutlaştırmak gerekirse bu yöntemleri; sahte vekâletname, sahte veraset senedi ve mahkeme kararı, resmî mühürde sahtecilik, sahte nüfus cüzdanı ile sahtecilik, dublör yöntemiyle sahtecilik şeklinde örneklendirebiliriz. Sahte resmî belge ile tapuda işlem yapılarak ayrı bir suç olan ve Türk Ceza Kanunu’nun 157. maddesinde tanımlanan dolandırıcılık suçu da bu cürmün unsurlarının varlığı hâlinde oluşabilmektedir.
Hukuken Sahtecilik ve Dolandırıcılık Nedir?
İlk olarak sahtecilik suçu kavramını ve unsurlarını kısaca 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu çerçevesinde tanımlamak yerinde olacaktır.
Sahtecilik suçu, resmî belgede sahtecilik ve özel belgede sahtecilik olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Türk Ceza Kanunu’nun 204. maddesi sahtecilik cürmünü şöyle tanımlamaktadır.
“(1) Bir resmî belgeyi sahte olarak düzenleyen, gerçek bir resmî belgeyi başkalarını aldatacak şekilde değiştiren veya sahte resmî belgeyi kullanan kişi, iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
(2) Görevi gereği düzenlemeye yetkili olduğu resmî bir belgeyi sahte olarak düzenleyen, gerçek bir belgeyi başkalarını aldatacak şekilde değiştiren, gerçeğe aykırı olarak belge düzenleyen veya sahte resmî belgeyi kullanan kamu görevlisi üç yıldan sekiz yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
(3) Resmî belgenin, kanun hükmü gereği sahteliği sabit oluncaya kadar geçerli olan belge niteliğinde olması halinde, verilecek ceza yarısı oranında artırılır.”
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere resmî belgede sahtecilik suçundan söz edilebilmesi için resmî belgenin; sahte olarak düzenlenmesi, başkalarını aldatacak biçimde değiştirilmesi ve sahte kullanımı durumlarının mevcut olması gerekmektedir.
Resmî Belgede Sahteciliğe Ağır Yaptırımlar
Kamu görevlisi kişinin veya memurun görevinden dolayı düzenlemeye yetkili olduğu resmî belge üzerinde sahtecilik suçu işlemesi durumunda ise suçun nitelikli hâli söz konusu olup kanunen daha fazla ceza öngörülmektedir. Bu noktada kamu görevlisi sıfatı bulunan tapu memurunun resmî belgede sahtecilik suçunu işlemesi hâlinde, daha ağır yaptırımlarla karşı karşıya kalacağı hüküm altına alınmıştır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi tapu dolandırıcılığı konusuna ilişkin vermiş olduğu kararda; “kötü niyetli davalı… ve birlikte hareket ettiği ismini bilmediği kişi veya kişilerce tapu müdürünün görevi kötüye kullanma veya görevi ihmal kapsamında ki eylemi sonucunda dolandırılarak elinden alındığını tapu müdürü savcılık dosyasında ve idari soruşturma da vermiş olduğu ifadesinde yoğunluktan ve tek çalışmasından dolayı sahte vekaletin düzenlendiği Nizip Noterliğini arayarak vekaletnamenin gerçek olup olmadığını teyit etmediğini açıkça ifade ettiğini, Türk Medeni Kanununun 1007. Maddesinde ‘Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.’” noktalarına değinmiştir. Yarg.20.HD.,2015/10000E. ,2017/2677 K., 30.03.2017 T.
Yargıtay 11. Ceza Dairesi, tapuda gerçekleştirilen işlemler doğrultusunda sahtecilik suçunun kurucu unsurları üzerinde durmuştur.
“Sanıkların, Denizli 1. Noterliği’nce düzenlenmiş görünen 02/08/2005 tarih ve 1692 yevmiye nolu vekâletname ile katılan adına kayıtlı, Denizli ili Çameli ilçesi Arıkaya köyü Çobanyeri mevkiinde bulunan 2.024 metrekarelik taşınmazın devri için Çameli Tapu Sicil Müdürlüğü’ne müracaatta bulundukları, tapu müdürünün yevmiye numarasından şüphelenmesi üzerine ilgili noteri arayarak vekaletnamenin sahte olduğunu öğrendiği ve işlemi gerçekleştirmediği, sanıkların bu şekilde resmî belgede sahtecilik ve nitelikli dolandırıcılığa teşebbüs suçlarını işledikleri iddiasıyla açılan kamu davasında; ayrıntıları Ceza Genel Kurulunun 14.10.2003 tarih ve 232-250 sayılı, 09.10.2012 tarih, 2011/8-335 Esas ve 2012/1804 Karar sayılı kararlarında da açıklandığı üzere, sahtecilik suçunun oluşabilmesi için belgenin nesnel olarak aldatıcılık yeteneğinin bulunması ve aldatma keyfiyetinin belgeden objektif olarak anlaşılması gerektiği, muhatabın hatasından, dikkatsizlik veya özensizliğinden kaynaklanan fiili iğfalin, aldatma yeteneğinin varlığını göstermeyeceği cihetle; suça konu vekaletname üzerinde heyetimizce yapılan gözlemde, vekâletnamenin üst tarafında tarih olarak 28.07.2005 yazmasına rağmen, alt bölümde ve üzerindeki kaşede, tarihin 02.08.2005 olarak belirtilmesi, başlık olarak ‘düzenleme şeklinde hususi vekaletname’ yerine yalnızca ‘vekaletname’ yazılması, ‘fotoğraf üzerinde soğuk mühür izi vardır’ ibaresinin bulunmaması nedenleriyle, yapılan sahteciliğin ilk bakışta anlaşılması karşısında aldatma niteliğinin bulunmadığı ve resmî belgede sahtecilik suçunun unsurlarının oluşmayacağı anlaşılmakla, sanıkların beraatleri yerine yazılı şekilde mahkumiyetlerine karar verilmesi,” Yarg.11.C.D.,2017/13871E.2017/6005 K., 27.09.2017 T.
Yargıtay 15. Ceza Dairesi, tapuda gerçekleştirilen işlemlerde nüfus cüzdanının sahte olup olmadığına dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
“Katılan … adına sahte kimlik bilgileri kullanılarak öldüğü için hakkında dava açılmayan … tarafından … Noterliğinde taşınmaz mal satışını içerir şekilde genel yetkili vekâletname düzenlettirildiği, bu vekâletnameye dayanarak …’ın sanığa iştirak iradesi içinde… Noterliği’nde katılan …’in mallarını satabilmesi için vekâlet verdiği, sanığın da bu vekâletnameye dayanarak …’a ait …’deki daireyi müşteki …’e satmaya çalıştığı, müşteki …’dan 3.000 TL kapora aldığı ve müşteki ile tapu dairesine devri gerçekleştirmek üzere gittiklerinde tapu dairesinin nüfus müdürlüğü ile yaptığı yazışma sonunda vekâletnameye konu edilen nüfus cüzdanının sahte olduğunun ortaya çıkması ile sanığın tapu müdürlüğünü terk ettiği oluş ve dosya kapsamından anlaşılmakla, mahkemenin kabul ve uygulamasında isabetsizlik bulunmamıştır.” Yarg.15.C.D., 2017/2953E. 2018/1941 K., 21.03.2018 T.
Tapuda sahte evraklara dayalı olarak hukuka aykırı bir şekilde gerçekleştirilen işlemlerin sonucunda dolandırıcılık suçu oluşabilmektedir. 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 157. maddesi dolandırıcılık suçunu; “Hileli davranışlarla bir kimseyi aldatıp, onun veya başkasının zararına olarak, kendisine veya başkasına bir yarar sağlayan kişiye bir yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adlî para cezası verilir.” şeklinde tanımlamaktadır.
Dolandırıcılık suçunun varlığından söz edilebilmesi için hileli davranış, aldatıcılık ve zarar unsurlarının birlikte yer alması gerekmektedir. Hileli davranışlar ile mağdurun aldatılması neticesinde mağdurun zarara uğramış olması gerekmektedir.
Yargıtay 14. Ceza Dairesi; uyuşmazlığa konu dolandırıcılık suçunun nitelikli durumuna dikkat çekmiştir (kamu kurum ve kuruluşlarının araç olarak kullanılması suretiyle işlenmesi).
“Sanıkların dolandırıcılık eylemini nüfus müdürlüğünün maddi varlığı olan sahte nüfus cüzdanı ve tapu müdürlüğünün maddi varlığı olan tapu belgesini kullanarak gerçekleştirmeleri karşısında, sanıkların eyleminin 158/1-d maddesinde öngörülen nitelikli dolandırıcılık suçunu oluşturduğu gözetilmeden yazılı madde ile hüküm kurulması.” Yarg. 15. CD, 2013/4016 E. 2014/15973 K. 01.10.2014 T.
Tapu Dolandırıcılığına Karşı Alınması Gereken Tedbirler
Yargıtay’ın kararlarına konu olan uyuşmazlıklarda da belirtildiği üzere tapu dolandırıcılığının büyük bir kısmı, sahte vekâletname ve sahte nüfus cüzdanı üzerinden gerçekleştirilen işlemler neticesinde ortaya çıkmaktadır.
Uygulamada, tapuda gerçekleştirilen birçok işlem vekâletname aracılığıyla yapılmaktadır. Taraflar arasındaki vekâlet ilişkisi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 502. maddesinde “Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Bu noktada vekâletname düzenlenirken de kapsam ve içeriğinin hukuki öngörülebilirlik taşıyacak şekilde sınırlandırılması, kanaatimizce yerinde olacaktır.
Tapuda yapılacak işlem vekil aracılığıyla yani vekâletname ile gerçekleştirilmek isteniyorsa, vekâletnamenin süresine ve kapsamına ilişkin sınırlayıcı düzenlemeler ile yapılabilecek işlemlere karşı bir güvence oluşturulabilmesi mümkündür. Şöyle ki vekâletname kapsamındaki işlemlerin gerçekleştirilmesi; süre, kapsam ve taşınmaz ile sınırlandırılabilmektedir.
Uygulamada vekâlet çıkartmak, vekâlet vermek olarak ifade edilen vekâletname ilişkisinin kurulmasında, öncelikle tapuda gerçekleştirilmesi öngörülen işlem ve/veya işlemlerin yerine getirilme yetkisi belirli bir süreyle sınırlandırılmalıdır. Süresiz vekâletname ilişkisi kurulması, ilerleyen süreçlerde uyuşmazlıkları ve hak kayıplarını gündeme getirme riskini barındırmaktadır.
Tapuda vekâletname ile işlem yapılması noktasında hangi işlem için vekil tayin edildiği, vekâletname içeriğinde bulunmalıdır. Genel nitelikli ifadelerin yerine somutlaştırılmış bir şekilde taşınmazın satışı, taşınmazın kiralanması gibi belirli iş ve/veya işlemler vekâletnamenin kapsamında bulunmalıdır. Bununla birlikte taşınmazın satışı işlemi için tapuda veya başka resmî kurumlarda yapılması gerekliliği bulunan ikincil işlemlerin de vekâletname kapsamında yer alması göz ardı edilmemelidir.
Tapuda hangi taşınmaz için işlem gerçekleştirilecek ise o taşınmaz özelinde vekilin yetkilendirilmesi isabetli olacaktır. “Türkiye Cumhuriyeti hudutları dahilinde bulunan taşınmazdaki/taşınmazlardaki” şeklinde geniş kapsamlı ifade yerine; il, ilçe şeklinde sınırlamaya gidilmesinin yanı sıra yine kanaatimizce vekâletname kapsamında işlem yapılması amaçlanan taşınmaz ve/veya taşınmazlara ilişkin daha dar kapsamlı olacak şekilde “… Ada … Paftada Bulunan … Taşınmaz” vekâletname içeriğinin bulunması daha isabetli olacaktır.
Miras veya intikal işlemleri neticesinde vekâletname verildi ise il bazında veya işlem özelinde sınırlandırmaya gidilmesi, tapuda gerçekleştirilecek işlemler için güvence sağlayacak bir yaklaşım olacaktır.
Son olarak ise tevkil şeklinde adlandırılan yetkinin dikkatlice verilmesi gerekmektedir. Tevkil yetkisi ile vekil olarak tayin edilen kişinin kendisi dışında herhangi bir kişiyi vekâletname kapsamında işlerin görülmesi için vekil tayin etmesine imkân tanınmaktadır. Bu nedenle tevkil yetkisi verilmesi noktasında detaylı düşünülmelidir.
Tapu dolandırıcılığının bir başka görünümü de taşınmaz satışında ortaya çıkabilmektedir. Hak kaybı yaşanmaması adına tapu kaydının bilinçli bir şekilde incelenmesi gerektiğine dikkat çekmek isteriz.
Tapuda taşınmaz satışı işleminin gerçekleştirilmesi noktasında, öncelikli olarak tapu kaydının incelenmesi gerekmektedir. Tapu kaydında ilgili taşınmaza ilişkin olarak mülkiyet hakkını sınırlayıcı şerhler yer alabilmekte, taşınmazın üzerinde ipotek tesis edilmiş olabilmekte veya haciz bulunabilmektedir. Bahsetmiş olduğumuz hususlar, taşınmazın değerini düşürücü ve alıcının taşınmaz edinimi ile beklemiş olduğu menfaatleri zedeleyici unsurlardır.
Tapuda işlem gerçekleştirmeden önce taşınmazın imar dosyasının incelenmesi, hak kaybı yaşanmasına engel olacaktır. Şöyle ki imar dosyası incelendiği zaman satın alınmak istenen taşınmazın; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. madde hükmü kapsamında yer alan bir taşınmaz niteliğinde olması (eş deyişle kaçak yapı) durumunda imar hukuku kuralları çerçevesinde taşınmazın yıkılmasını gerektirecek ölçüde yaptırımlar ile karşı karşıya kalınması tehlikesi ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle tapuda taşınmazın devrini konu edinen işlem gerçekleştirilmeden önce imar dosyasının incelenmesi, olası bir dolandırıcılık riskine karşı alıcıya güvence sağlayacaktır.
Bununla birlikte kamuoyunda imar barışı olarak adlandırılan 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde uyarınca 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış, imara aykırı ve kaçak yapılar için geriye etkili olarak af uygulaması getirilmiştir. Yapı Kayıt Belgesi ile imar barışı amaçlanmaktaysa da idarece verilmiş olan bu belgelerin kurucu koşullarını sağlamamasından hareketle iptalleri istenebilmekte, netice itibarıyla iptal edildiği durumda taşınmazın yıkımı söz konusu olabilmektedir.
Konumuz açısından değinmek istediğimiz nokta; kanunun geçici maddesi ile öngörülen koşulları sağlamadığı hâlde Yapı Kayıt Belgesi alınırsa bu belge iptal edilebilmektedir.
Yapı Kayıt Belgesi ile her ne kadar imara aykırı ve kaçak yapılar için geriye etkili olarak af uygulaması getirilmesi amaçlanmış olsa da bu belgenin düzenlenemeyeceği yapılar da mevcuttur. Somutlaştırmak gerekirse Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların yer aldığı Tebliğin 8. maddesinin 1. fıkrasının ç bendinde “üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyeceği” hüküm altına alınmıştır. Yapı Kayıt Belgesi Müracaatı başlıklı 4. maddede ise “Yapı Kayıt Belgesi’nin 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için” verileceği hüküm altına alınmıştır. Netice itibarıyla Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara uyulmadığı takdirde ilgili yapının Yapı Kayıt Belgesinin iptali ve taşınmazın yıkımı söz konusu olabilmektedir. Tapuda taşınmaz satışına ilişkin işlem yapmadan önce imar dosyasının incelenmemesi hâlinde, bahsetmiş olduğumuz risklerle karşı karşıya kalınabilmektedir.
Tapuda fiziki olarak gerçekleştirilen işlemlerin internet üzerinden de yapılması mümkündür. Bu yönüyle tapuya gitmeden işlem için başvuru yapılması ve evrakların önceden sunulması hem zaman tasarrufu hem de ülke ekonomisine katkı sağlamaktadır.
Web-Tapu sistemi ile elektronik ortamda taşınmazlara ilişkin başvuru yapılabilmekte, işlemler için gerekli olan bilgi ve belgeler güvenli elektronik ortamda gönderilebilmekte, belge doğrulama gerçekleştirilebilmekte ve bu konularda üçüncü kişilere veya gayrimenkul danışmanlarına yetki verilebilmektedir.
Elektronik ortamda gerçekleştirilebilen tapu işlemlerine karşı alınabilecek birtakım tedbirler mevcuttur. Tapu dolandırıcılığına maruz kalmamak adına mülkiyet hakkı sahibi kişinin web-tapu üzerindeki “Beyan İşlemleri” kısmından “İşlem Yapılmaz Beyan Tesisi”ne tıklayarak kendisi Tapu Müdürlüğü’nde bulunmadan vekâletname ile dahi tapu müdürlüğünde işlem yapılmasını engelleyebilme imkânı bulunmaktadır.
Resmî belgede sahtecilik yolu ile dolandırıcılık suçunun mağduru olunmaması adına, elektronik ortamda bu şekilde bir yasaklayıcı mekanizmadan yararlanılabilmektedir.
Tapu ve Kadastro Verilerinin İşlenmesi ve Elektronik Ortamda Yapılacak İşlemler Hakkında Yönetmelik ile Getirilen Yenilikler
08/06/2022 tarihli Tapu ve Kadastro Verilerinin İşlenmesi ve Elektronik Ortamda Yapılacak İşlemler Hakkında Yönetmelik ile tapu dolandırıcılığının önüne geçilmesi amacıyla tapu işlemleri ve tapu bilgilerine ilişkin maskeleme ve kimliksizleştirme olarak ifade edilen uygulama hayata geçirilmiştir. İlgili yönetmelik doğrultusunda; kimliksizleştirme kavramı, “Tapu ve kadastro verilerinin; kimliği belirli veya belirlenebilir kişiyle ilişkilendirilememesi için teknik ve idari tedbirlerin alınması şartıyla ve farklı bir ortamda muhafaza edilen diğer verilerle bir araya getirilmeksizin kimliği belirli veya belirlenebilir kişiyle ilişkilendirilemeyecek şekilde işlenmesi” olarak tanımlanmıştır.
Maskeleme olarak ifade edilen tedbir ise “Tapu ve kadastro verilerinin belirli alanlarının, kimliği belirli veya belirlenebilir bir kişiyle ilişkilendirilemeyecek şekilde silinmesi, üstlerinin çizilmesi, boyanması ve yıldızlanması” gibi işlemlere karşılık gelmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından öngörülen düzenleme ile tapu dolandırıcılığının önüne geçilmesi adına yetki sahibi olmayan kişilerin tapu bilgilerine hukuka aykırı yollar ile erişimini, kimliksizleştirme veya maskeleme ile sınırlama amacı güdülmektedir.
İlgili yönetmeliğin 6. madde hükmü de yetkisiz kişilerin hukuka aykırı şekilde tapu bilgilerine erişmesi durumu karşısında genel müdürlüğe hukuki görev yüklemiştir. Veri erişimine ilişkin genel esasların hüküm altına alındığı madde, “Genel Müdürlük, veri erişim talebi kapsamında elde edilen bilginin yetkisiz kişilerin eline geçmesi hâlinde kime ait olduğunun tespit edilmesini zorlaştıracak şekilde gerekli gördüğü bilgiler üzerinde kısmî kimliksizleştirme veya maskeleme tedbirlerini uygular.” şeklindedir.
Tapu işlemlerinin elektronik ortama taşınması, kişilerin tapuda işlem gerçekleştirmesini kolaylaştırmıştır. Henüz suç oluşmadan hukuki tedbirlerin alınmasının, tapu dolandırıcılığının mağduru hâline gelmeyi engelleyici güce sahip olduğunu vurgulamak isteriz. Bununla birlikte tapu müdürlüğü personelinin de mesleki özeni ve dikkati, olası bir sahtecilik suçunun teşebbüs aşamasında kalmasını sağlayabilecektir.
