Türkiye’nin 2026 – 2028 OVP Stratejisi: Sosyal Konut ve Finansman İhtiyacı

Türkiye’nin 2026 – 2028 dönemini kapsayan Orta Vadeli Programı (OVP), makroekonomik dengelerden istihdam politikalarına, kamu maliyesinden finansal istikrara kadar pek çok alanda yol haritası sunarken, barınma hakkı ve konut piyasası açısından da önemli mesajlar içeriyor. Özellikle deprem riski, hızlı nüfus artışı ve büyükşehirlerde yoğun göç, konut arzı ile talep arasındaki dengesizliği büyütmeye devam ederken, devletin sosyal konut üretimi ve afetlere dirençli yapılar için finansman sağlama taahhütleri ön plana çıkıyor.

Bankalara Alternatif: Tasarruf Finansman Sektörü

TÜİK verilerine göre, Ağustos 2025’te Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %6,8 artarak 143 bin 319 oldu. Bu dönemde ipotekli konut satışlarında yıllık bazda %45’in üzerinde artış kaydedildi ve toplam satışların yaklaşık %14’ünü oluşturdu. İlginç bir nokta, TBB’nin Eylül 2025’te yayınladığı 1. yarıyıl Tüketici Kredileri ve Konut Kredileri kullanan kişi sayısı ile TÜİK’in ipotekli konut satış adedini karşılaştırdığımızda ortaya şu sonuç çıkıyor: 2025’in ilk çeyreğinde TÜİK’e göre ipotekli satılan konut sayısı mart ayında 51.729 iken, bankalardan konut kredisi kullanan kişi sayısı yalnızca 44.642 oldu. Haziran’da ise ipotekli satış 51.361, banka kredisi kullanan kişi sayısı 44.775 olarak gerçekleşti. Aradaki fark (yaklaşık 6-7 bin konut) tasarruf finansman sektörü tarafından finanse edilen ipotekli konutları gösteriyor. Bu durum, yalnızca konut kredilerine değil, hızla büyüyen tasarruf finansman sektörünün esnek ödeme planlarıyla sunduğu finansman modellerine de talebin giderek arttığını ve bankalara güçlü bir alternatif oluşturduğunu ortaya koyuyor.

* TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu)’nun Temmuz 2025 döneminde yayınladığı Konut Satış İstatistikleri raporu ilgili dönemde borçlanarak satın alınan konutun kredi teminatı sayısını vermektedir.
** TBB (Türkiye Bankalar Birliği)’nin Eylül 2025 döneminde yayınladığı Tüketici Kredileri ve Konut Kredileri raporu ilgili dönemde gerçek kişilerce kullanılan ve ticari amaçlı olmayan bireysel konut kredilerini kapsamaktadır.

OVP’de Sosyal Konut ve Afet Odaklı Dönüşüm

OVP’de konut başlığı altında en dikkat çekici nokta, afet riski yüksek bölgelerde sosyal konut projelerinin önceliklendirilmesi. Bu projelerin yalnızca konut değil, altyapı ve sosyal tesisleri de kapsayacak şekilde planlanacağı belirtiliyor. Ayrıca afetzedelerin barınma ihtiyacının kamu kaynaklarıyla destekleneceği, hak sahipliği ve geri ödeme yöntemlerinin yeniden düzenleneceği ifade ediliyor. İstanbul başta olmak üzere, riskli yapı stokunun yenilenmesi için kentsel dönüşüm çalışmalarına hız verileceği de programın altını çizdiği bir diğer başlık.

Kira Piyasasında Dijitalleşme ve Şeffaflık Adımları

Öte yandan kira piyasasına yönelik düzenlemeler de dikkat çekiyor. Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden hazırlanması ve gayrimenkullerin gerçek değerleri üzerinden işlem görmesine yönelik adımlar hem kayıt dışılıkla mücadele hem de fiyat şeffaflığının sağlanması açısından önem taşıyor.

Finansman Mekanizmalarındaki Boşluklar ve Barınma Krizi Riski

Programda, konut finansmanına yönelik doğrudan düşük faizli kredi mekanizmaları ya da devlet garantili ipotek modellerine dair somut adımlar henüz öne çıkmıyor. Benzer şekilde, arsa temini, imar süreçleri ve maliyetlerin düşürülmesine yönelik yapısal düzenlemeler de sınırlı bir çerçevede ele alınmış durumda. Bu yönüyle program, daha çok sosyal konut üretimi ve kentsel dönüşüm ekseninde güçlü mesajlar verirken, finansman tarafında ilerleyen dönemde ek politikalara ihtiyaç duyulabileceğini gösteriyor.

2026 – 2028 döneminde sosyal konut ve kentsel dönüşüm projeleri sayesinde belirli ölçüde arz artışı beklenebilir. Fakat yüksek maliyetler ve faiz oranları nedeniyle, talebin finansmanla desteklenememesi konut açığının daha da büyümesine yol açabilir. Özellikle büyükşehirlerde kiracılık oranlarının yükselmesi ve ev sahipliği oranının gerilemesi, barınma krizini derinleştirebilir.

Konut Açığını Kapatmak İçin Finansmanda Yeni Modeller Geliştirilmeli

Sonuç olarak OVP, konut piyasasında sosyal konut ve afet konutu odaklı bir çerçeve çiziyor, ancak finansman tarafında boşluklar bulunuyor. Türkiye’nin 2028’e kadar konut açığını kapatabilmesi için yalnızca üretim değil, aynı zamanda finansmana erişimde yeni modellerin geliştirilmesi şart. Düşük faizli kredi destekleri, devlet garantili ipotek mekanizmaları veya tasarruf finansman sisteminde güçlü yeni modellerin devreye alınması hem piyasadaki dengesizliklerin giderilmesine hem de vatandaşın konuta erişim imkanlarının artmasına katkı sağlayacaktır.