Gayrimenkule Erişimde Alternatif Mülkiyet Modelleri Şart

Türkiye’de de durum farklı olmayıp yalnızca konut piyasasının 2026 yılında 16.5 trilyon doları aşması beklenmektedir. Bu tutarların büyüklüğü, gayrimenkulün yalnızca bir barınma aracı değil aynı zamanda tasarrufların enflasyona karşı korunmasının ve servet birikiminin en önemli araçlarından biri olmasındandır. Ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler, konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş ve finansmana erişimin zorlaşması gayrimenkul yatırımını giderek daha yüksek sermaye gerektiren bir eylem hâline getirmiştir. Özellikle büyükşehirlerde ve turizm bölgelerinde nitelikli gayrimenkullere erişim çok sayıda yatırımcı için ulaşılması güç bir hedefe dönüşmektedir. Bu nedenle, gayrimenkule erişim için alternatif bir mülkiyet önerisi bulmak zorundayız.

Dünya genelinde giderek yaygınlaşan “Fractional Ownership” (Paylaşımlı / Ortak Mülkiyet), yüksek değerli bir gayrimenkulün birden fazla yatırımcı tarafından belirli paylar oranında edinilmesini esas almaktadır. Böylece yatırımcılar tek başlarına satın alamayacakları veya iktisadi nedenlerle satın almayacakları bir gayrimenkule daha düşük sermaye ile ortak olabilmekte; kira geliri, değer artışı veya kullanım hakkından pay alabilmektedir.

Mevcut Mevzuat, Paylı Mülkiyete Hazır mı?

Aslında bu modelin temelinde yeni bir fikirden çok, mevcut mülkiyet anlayışının farklı bir organizasyon biçimi bulunmaktadır. Ancak meseleye Türk hukuku açısından bakıldığında karşılaşılan ilk soru şudur: Mevcut mevzuat bu modele ne kadar hazır?

Türk hukukunda Fractional Ownership kavramına özgülenmiş özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte, modelin tamamen hukuk dışı veya uygulanamaz olduğunu söylemek de mümkün değildir. Aksine, çeşitli kanunlar içerisinde yer alan bazı kurumlar bu modelin belirli ölçüde hayata geçirilmesine imkân sağlayabilecek niteliktedir. Bunların başında Türk Medeni Kanunu’nun 688 ila 700. maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet gelmektedir.

Paylı mülkiyet rejiminde bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla malik olması mümkündür. Her paydaşın payı üzerinde tasarruf yetkisi bulunmakta ve paylar kural olarak devredilebilmektedir. Bu yönüyle paylı mülkiyet, Fractional Ownership modelinin hukuki temelini oluşturabilecek en güçlü kurumlardandır. Bu noktada intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar da alternatif çözümler sunacaktır. Türk Medeni Kanunu’nun 794 ila 822. maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, hak sahibine bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi vermektedir (intifa hakkının taşınırlar, haklar veya malvarlığı üzerinde kurulması da mümkündür). Özellikle gelir odaklı yatırım modellerinde, mülkiyetin tek elde toplanması; buna karşılık kullanım ve gelir elde etme haklarının farklı yatırımcılara tanınması, daha esnek yapılar kurulmasına imkân sağlayabilir. Yeri gelmişken, Yüksek Mimar İsmail Özcan’ın, Lizol olarak markalaştırılan, kullanım hakkı satışına esas alternatif mülkiyet önerisi de oldukça kıymetlidir.

Öte yandan Türk hukukunun ortak kullanım esasına dayalı mülkiyet modellerine tamamen yabancı olduğu da söylenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 57 ila 65. maddelerinde düzenlenen devre mülk hakkı ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesinde düzenlenen devre tatil sözleşmesi bunun en somut örneğidir. Devre mülk hakkı paylı mülkiyet esasına dayalı bir irtifak hakkıdır. Bu hak, bağımsız bölüm üzerindeki paylı mülkiyete dayanarak pay sahibine belirli dönemlerde kullanım hakkı vermektedir. Devre tatil sözleşmesinde ise hak sahibi sözleşmesel nitelikte bir kullanım hakkı elde etmektedir. Devre mülk hakkında hak sahibine 7 günden az olmamak üzere yılın belirli bir döneminde kullanım hakkı tesis edilirken devre tatil sözleşmesinde birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı verilir. Her iki model de yatırımcı için tasarlanmamış olsa da bir gayrimenkul üzerindeki hakların zaman ve kullanım bakımından bölünebileceğini göstermesi açısından önem taşımaktadır.

Alternatif Mülkiyetin Başlıca Nedenlerinden Biri: Finansmana Erişim

Alternatif mülkiyet arayışının en önemli nedenlerinden biri finansmana erişimdir. Türkiye’deki konut kredisi sistemi büyük ölçüde bireysel mülkiyet esasına göre kurgulanmıştır. Her ne kadar bazı bankaların paylı mülkiyete konu konutlara kredi verdiği bilinse de bunu kapsamı oldukça dardır. Çok ortaklı yapılarda kredi tahsisi, teminatlandırma ve risk yönetimi konularında yeni finansal ürünlerin geliştirilmesi şarttır. Ayrıca payların dijital platformlar üzerinden alınıp satılması halinde sermaye piyasası mevzuatının da devreye girmesi muhtemeldir. Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya Gazetesi internet sitesinde 20 Şubat 2025 tarihinde yayımlanan yazısında da önerildiği üzere gayrimenkul yatırım fonlarının da bu kapsamda hibrit bir şekilde değerlendirilmesi mümkündür.

Özellikle İstanbul’un lüks semtleri ile Bodrum ve Çeşme gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu piyasalarda, yatırımcıların bireysel olarak mülk edinmek yerine Fractional Ownership modeliyle mülk sahibi olmasını motive edecek finansal ürünlere ihtiyacımızın olduğu açıktır. Mevzuatın yetersiz ve hazırlıksız olmadığı dikkate alındığında hızlı bir şekilde bu alternatif mülkiyet önerisi hayata geçirilebilir. Ayrıca Fractional Ownership modelinde gayrimenkuller site / tesis yönetim şirketleri aracılığıyla işletilecek, yatırımcıların kira yönetimi ve operasyonel süreçlerle uğraşmadan gelir elde etmeleri de mümkün olacaktır.

Sonuç olarak Fractional Ownership modeli, mevcut Türk hukuk sistemi içerisinde uygulanabilecek bir modeldir. Paylı mülkiyet, intifa hakkı, devre mülk hakkı ve devre tatil sözleşmesi gibi kurumlar, bu modelin uygulanabileceği hukuki zeminin aslında önemli ölçüde mevcut olduğunu göstermektedir.  Ancak sistemin geniş ölçekte uygulanabilmesi için yatırımcıların korunması, bankaların Fractional Ownership modeline özel finansman ürünleri oluşturması ve idare tarafından birtakım vergisel avantajların ortaya konması gerekmektedir.

Belki de asıl soru, bu modelin Türk hukukuna uygun olup olmadığı değil; hızla değişen yatırım alışkanlıkları ve erişilebilirlik sorunları karşısında Türk toplumunun bu yeni ihtiyaçlara ne ölçüde cevap vereceğidir. Önümüzdeki yıllarda gayrimenkul sektöründeki dönüşümün önemli başlıklarından birinin mülkiyetin kendisinin yeniden tanımlanması olması şaşırtıcı olmayacaktır.

The post Türkiye’de Alternatif Mülkiyet Arayışı: Fractional Ownership Örneği appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel dönüşüm süreci birden çok malikin kolektif iradesi ile bireysel mülkiyet haklarının korunması arasında hassas bir denge gerektirir. Bu süreçte salt çoğunluğun ortak kararını korurken süreci kilitleyen azınlık direncinin de hukuki yollarla aşılması gerekmektedir.

Açık artırma usulüyle satış mekanizması, mülkiyet hakkı ile kutsal yaşam hakkı arasındaki çatışmada önemli bir enstrümandır.

Satış Prosedürünün Başlatılması: İdari Başvuru ve Zorunlu Belgeler

Satış sürecinin hukuki sıhhati ve ileride açılacak olası iptal davalarına karşı dayanıklılığı, idari dosyanın eksiksiz hazırlanmasına bağlıdır. Hukuki risk yönetimi açısından, dosyadaki tek bir usul hatası tüm satış işleminin yargıdan dönmesine sebebiyet verebilir. Satış işlemi İstanbul’da ilçe belediyeleri, diğer illerde ise kentsel dönüşüm müdürlüğü nezdinde yürütülür. Kritik bir husus olarak binanın yıktırılmış olup olmaması satışın başlatılmasına engel teşkil etmez; süreç her iki durumda da işletilebilir.

İdareye sunulması gereken zorunlu belgeler şunlardır:

• Davet ve Tebligat Belgeleri: Tüm maliklerin toplantıya usulüne uygun davet edildiğine dair belgeler (bina yıkılmadıysa duyuru panosunda / bina kapısında ilan ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• Toplantı Tutanağı: Toplantı detaylarını içeren tutanak.
• Salt Çoğunluk Karar Örneği: Maliklerin arsa payları oranında salt çoğunlukla anlaştıklarını ispatlayan imzalı karar tutanağı, sözleşme veya vekaletnameler.
• Resmi Teklifin Tebliği: Anlaşma şartlarını içeren teklifin azınlıkta kalan maliklere tebliğ edildiğine dair belgeler (E – tebligat ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• SPK Lisanslı Değerleme Raporu: Taşınmazın güncel rayiç değerini gösteren, yetkilendirilmiş kuruluşça hazırlanmış rapor.

Tebligat Sorunu ve “Hakkaniyet” Ekseni: Gıyapta Satışın Meşruiyeti

Kentsel dönüşüm mevzuatının sürecin hızlandırılması adına tebligat hukukunun genel prensiplerinden ayrıldığı noktaları mevcuttur. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15 / A – (4) uyarınca; “Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılır ve bunlara tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur”. Bu hüküm uyarınca payı satılacak malike tebligat yapılamamış olması satış işleminin geçerliliğini etkilemez.

Hukuk devletinin temel ilkelerinden olan hukuki belirlilik ile taban tabana zıt bu durum; payı satılacak malikin mülkiyet hakkını ihlal eder niteliktedir. Sürecin sürüncemede kalmaması adına payı satılacak malike tebligat yapılıp yapılmadığına; tebligatın fiilen ulaşıp ulaşmadığına bakılmaksızın satışın geçerli sayılması mülkiyet hakkı açısından ciddi bir risk oluştursa da mevcut hukuki düzenlemenin bu yönde olduğu dikkate alınarak ilgili idareden satış işlemine dair idari kararı mutlaka takip etmek gerekmektedir.

Açık Artırma Usulü ve İhaleye Katılım Şartları

Açık artırma usulüyle satış süreci iki aşamalı bir yapıya sahiptir:

• İlk Satış: Yalnızca salt çoğunluk kararına katılan paydaşlar katılabilir. Payı satılan malik kendi ihalesine giremez.
• İkinci Satış: İlk ihalede alıcı çıkmaması durumunda, sürece 3. kişiler de dahil edilebilir.

Üçüncü Kişilerin İhaleye Katılım Koşulları:

Taşınmaz Üzerindeki Takyidatlar ve İhtiyati Tedbir Çıkmazı

Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi şerhler mevzuat uyarınca satışa engel değildir. Ancak devri engelleyen ihtiyati tedbirler süreci kilitleyebilmektedir.

2024 / 1 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi uyarınca, bu tür durumlarda idarenin ilgili mahkemeye müzekkere yazarak görüş sorması gerekir. Bu noktada tavsiyemiz; idareye dilekçe ile yazılı bir şekilde başvurulması, idarenin de bu dilekçeyi bir üst yazı ile mahkemeye göndermesidir. İdareye yazılan dilekçenin bizzat hukukçu tarafından hazırlanarak idarenin “matbu” yazılarının ötesine geçilmesi önemlidir. Üst yazı ile mahkemeye gönderilmek üzere idareye sunulacak bu dilekçede; yaşama hakkının mülkiyet hakkına önceliği vurgulanmalı ve satış işleminin yapılıp satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi önerilmelidir.

Bu sayede taşınmazın dönüşümü sağlanırken, ihtiyati tedbir de satış bedeli üzerinde devam ettirilerek hukuki koruma sağlanmış olacaktır. Aksi halde ilgili parselde kat irtifak tapuları kurulamaz, İstanbul’da geçerli “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamındaki ödemeler ilgililere ödenmez.

Yargısal Denetim: İptal Davaları ve Yürütmenin Durdurulması

İdari yargı denetimi, idarenin tesis ettiği satış işleminin hukuka uygunluğunu denetleyen mercidir. Satış kararına karşı malikler veya mirasçıları, 30 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açabilirler.

Bu aşamada iki temel uyuşmazlık türü ayrıştırılmalıdır:

1. Bedel Uyuşmazlığı: Mahkemece sadece bedelin düşük olduğu saptanırsa, satış iptal edilmez; aradaki fark alıcı tarafından eski malike ödenir.
2. Sair Hukuka Aykırılık: Tebligat hatası, toplantı eksikliği veya salt çoğunluğun sağlanamaması gibi sebeplerle satış işlemi geriye etkili olarak iptal edilebilir.

Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı, ihalenin fiilen gerçekleşmesini önlemenin tek yoludur. YD kararı alınmadığı müddetçe dava devam ederken satışın yapılması hukuken mümkündür. Dolayısıyla, kentsel dönüşümde pay satışı gibi geri dönüşü zor süreçlerde, stratejik bir hukuki planlama ve proaktif müdahale mülkiyet güvenliğinin yegâne garantisidir.

The post Kentsel Dönüşümde Pay Satış Süreci: Usul, Esas ve Hak Arama Yolları appeared first on EMSAL.COM.

Riskli Yapı Kavramının Yasal Dayanağı

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinde riskli yapı; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır.

Riskli yapı tespitleri, Başkanlıkça, İdarece ve Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılmakta; hazırlanan raporlar ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmektedir.  Ayrıca maliklere, ayni ve şahsi hak sahiplerine, tebliğ yerine geçmek üzere; riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir.

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Riskli yapı tespiti, yalnızca teknik bir değerlendirme olmayıp mülkiyet hakkının kullanımını sınırlayan idari bir işlem niteliği taşıdığından, bu işlemin hukuka uygunluğunun denetlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Kanuni İtiraz Mekanizması

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta / Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Bu heyetler; alanında yetkin uzman kişilerden oluşmakta olup, riskli yapı raporunun teknik yeterliliğini yeniden değerlendirmektedir. İnceleme kapsamında özellikle karot sonuçları, beton dayanım değerleri, donatı tespitleri, taşıyıcı sistem analizleri ve statik hesaplar gözden geçirilmektedir.

Dolayısıyla itiraz sürecinde yalnızca hukuki argümanların değil, teknik raporların ve uzman görüşlerinin de belirleyici olduğu görülmektedir. Ayrıca riskli yapı tespitine ilişkin kanuni itiraz mekanizması öngörülmemiş olsaydı dahi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu [2577 sayılı Kanun] m. 11 uyarınca dava açma süresi içerisinde mezkur idari işleme karşı itiraz etme imkanı doğacağı da ortadadır.

İtirazın Reddi Sonrasında Dava Yolu

Teknik heyetin itirazı reddetmesi, hukuki koruma yollarının tükendiği anlamına gelmez. İlgililer, teknik heyet kararının ardından idari yargıda iptal davası açabilirler. Bu aşamada mahkemeler, riskli yapı tespit raporunu ve teknik heyet değerlendirmelerini bilirkişi incelemesi yoluyla yeniden denetleyebilmektedir. Uygulamada davaların önemli bir kısmı, raporların usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği, numune alma işlemlerinin mevzuata uygun yapılıp yapılmadığı ve taşıyıcı sistem analizlerinin bilimsel yeterliliği gibi teknik hususlar üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Yeri gelmişken ifade etmemiz gerekir ki riskli yapı tespitine karşı dava açmak için itiraz etme şartı bulunmamaktadır. Rapora itiraz edilmemiş olsa dahi dava açma hakkı bakidir.

Danıştay Kararları Işığında Özet

Danıştay’ın yerleşik yaklaşımına göre, riskli yapı tespitlerinin salt idarenin takdirine dayanan işlemler olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu işlemler, yargısal denetim sırasında bilirkişi incelemesine tabi tutulabilmekte ve teknik raporların doğruluğu mahkemeler tarafından yeniden incelenebilmektedir. Bu durum, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının korunması bakımından önem taşımaktadır.

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin itiraz ve dava hakkı bulunmaktadır. Danıştay 14. Daire 2015/10568 E., 2016/1792 K., 15.03.2016 T. sayılı kararında taşınmaz satış vaadi alacaklısının riskli yapı tespitine karşı açtığı davanın ehliyet yönünden reddedilemeyeceğini ifade etmiştir. Bu karar, 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat hükümlerinin içtihaden genişletildiği istisnai bir karardır.

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası olmakla birlikte, kesin ve tartışmasız bir işlem değildir. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi, maliklere ve kanuni temsilcilerine on beş günlük itiraz hakkı tanımış; Danıştay içtihatları ise bu işlemlerin hem teknik hem de hukuki açıdan denetlenebilir olduğunu ortaya koymuştur.

Bu nedenle riskli yapı tespitine ilişkin tebligatı alan maliklerin, süreleri kaçırmadan teknik ve hukuki destek alarak itiraz haklarını kullanmaları büyük önem taşımaktadır. Özellikle raporun hazırlanış sürecindeki hukuki sıkıntılar veya teknik hatalar hem idari itiraz aşamasında hem de yargısal denetimde sonuca etkili olabilecek niteliktedir.

The post Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti, İtiraz ve Dava Yolu appeared first on EMSAL.COM.

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonuyla, Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi;

– Yalnızca afet riski altındaki alanlarının güvenli yapı ve alanlara dönüştürülmesi değil bu alanlar dışındaki riskli yapıların da dönüşümünü sağlayarak; sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturulması,

– Kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken, dünyaya zarar vermeden ve sahip olduğumuz kaynakların kısıtlı olduğu bilinci ile şehirleşme faaliyetlerini “sürdürülebilir” bir biçimde hayata geçirilmesi,

– Riskli yapıların etkili ve etkin dönüşümünde ihtiyaç duyulan yeniden inşa maliyetlerinin karşılanmasında yüz yüze gelinen temel zorlukların ortadan kaldırılması,

– Çeşitli kriterlerle seçilen proje illerimiz İstanbul, İzmir, Manisa, Kahramanmaraş, Kocaeli ve Tekirdağ’da olası bir depreme ve iklim tehlikelerine karşı gerçekleştirilecek ve yaklaşık 7.000 bağımsız birimi kapsaması beklenen kentsel dönüşümü, ülkemize ve dünyaya örnek teşkil etmesinin sağlanması,

– Kentsel dönüşümde, daha geniş bir tabana finansman erişimi sağlayarak (kırılgan gruplar gözetilerek), afetlere dayanıklı ve iklim değişikliğine dirençli bir yaşam alanı oluşturmak için vatandaşımıza her türlü desteğin verilmesini amaçlamaktadır. (1)

Bu proje kapsamında vatandaşlara sağlanan finansal destekler, başvuru süreçleri ve kredibilite şartları belirli kriterlere bağlanmıştır.

Proje Başvuru ve Uygulama Süreci

Proje süreci, hak sahipleri ile müteahhitler arasındaki iş birliğine ve dijital sistemler üzerinden yürütülen onay mekanizmalarına dayanmaktadır.

Sözleşme ve Müteahhit Seçimi

• Müteahhit Şartları: Hak sahipleri, Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı lisanslı müteahhitlerle anlaşmalıdır.
• Sınıflandırma: H ve G1 sınıfı müteahhitler zemin + 3 kat ve 1 bodrum için iş bitirme belgesiyle başvurabilirken, daha yüksek katlı yapılar için en az G sınıfı belge aranmaktadır.
• Ortaklıklar: Adi ortaklıklarda ortak sayısının en fazla iki, ortaklık sınıfının ise en az D olması şarttır.
• Taahhütname: Müteahhit, proje şartlarına uyacağına dair hazırlanan ek taahhütnameyi malikler ile yapılan sözleşmeye eklemek zorundadır.

Başvuru Adımları

1. Müteahhit Başvurusu: İnşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhit, e-devlet üzerinden ARAAD (AFDİS) sistemine giriş yaparak projeyi kaydeder.
2. Vatandaş Başvurusu: Hak sahipleri, e-devlet (ARAAD/AFDİS) üzerinden ön başvurularını tamamladıktan sonra protokol imzalı bankalara fiziki başvurularını yaparlar.
3. Onay ve Kredi Kullanımı: Başkanlık incelemesinin ardından onaylanan krediler hak sahiplerinin bankadaki vadesiz TL hesaplarına aktarılır ve blokeli olarak bekletilir.
4. Ödeme Kademeleri: İnşaatın ilerleme seviyesine göre blokeli tutarlar, Başkanlık onayıyla kademeli olarak bloke çözülerek müteahhit hesabına aktarılır.

Finansal Destekler ve Kredi Şartları

Proje, uygun maliyetli finansman seçenekleri ile kentsel dönüşümü teşvik etmektedir.

• Faiz Oranı: Aylık %0,69 faiz imkanı.
• Vade ve Limit: 180 ay (15 yıl) vade ve maksimum 3 milyon TL kredi limiti.
• Geri Ödeme: İlk yıl geri ödemesiz dönem avantajı sunulmaktadır.

Faiz İndirimi Kategorileri

Belirli gruplara faiz oranında yıllık %0,25 ek indirim uygulanmaktadır. Bu dört kategorinin tamamını karşılayan bir vatandaş (0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,50), yıllık toplamda %1,25 oranına varan bir faiz indirimi alabilmektedir.

Bu kategoriler şunlardır:

• 1. Kategori: Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde kendisi ve hane halkı bireyleri üzerinde riskli yapı haricinde başka konutu olmayan malikler.
• 2. Kategori: Orta ve düşük gelirli haneler.
• 3. Kategori: Şehit aileleri, harp ve vazife malulleri ile dul ve yetimleri, emekliler, en az %40 engelli vatandaşlar veya hane halkı reisinin bu bireylere bakmakla yükümlü olduğu haneler, hane halkı reisinin kadın olduğu haneler.
• 4. Kategori: A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi (EKB) olan binalar için yıllık %0,50; B sınıfı için yıllık %0,25 ek indirim sağlanır.

Kredibilite Kriterleri

Kredi onayı için adayların aşağıdaki finansal şartları sağlaması gerekmektedir:

• Açık ve devam eden icra, haciz veya yasal takip kaydı bulunmamalıdır.
• Kredi taksit tutarının belgelenmiş hane halkı aylık gelirine oranı %70’i aşmamalıdır.

Sonuç

Ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamaları 2012 yılında yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında derli toplu bir hale gelmiştir. O günden bugüne sayısız uygulama değişikliği olmuşsa da vatandaşlara maddi destek veren düzenlemeler her zaman bu uygulamaları hızlandırmıştır.

İstanbul’da uygulanan Yarısı Bizden kampanyasının yıl sonuna kadar riskli yapı tespiti kesinleşen yapılarda uygulanacak olması karşısında Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen 3 Milyon TL’ye varan düşük faizli kredi imkanı olumlu bir gelişmedir. Bununla birlikte bu kredinin Yarısı Bizden kampanyasına göre daha sıkı şartlara sahip bir destek paketi olduğu dikkate alınmalıdır. Bu yüzden riskli yapı tespitini yıl sonuna kadar kesinleştiren riskli yapı maliklerinin şartları daha esnek ve bir kısmı hibeden oluşan Yarısı Bizden kampanyasından yararlanma fırsatını gözden kaçırmamaları önemlidir.

(1) https://kentseldirenclilik.csb.gov.tr/projenin-amaclari-i-109491

Bu çalışma, İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında sunulan resmi bilgilendirme dokümanları baz alınarak hazırlanmıştır.

The post İstanbul’da Yeni Dönem: 3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Uygulama Rehberi appeared first on EMSAL.COM.

Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine “6306 Sayılı Kanun Kapsamındadır” Şerhi Uygulaması

Kentsel dönüşüm uygulamasında riskli yapı tespitinde sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenmekte ve bu şerh ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık veya İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilmekteydi. Bu durum zaman zaman harç ve vergisel muafiyetlerin uygulanmasında tereddüt oluşturmaktaydı.

Yeni düzenleme uyarınca riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulamanın devam ettiğine dair bir şerh işlenecek ve olası tereddütler engellenecektir.

Kentsel Dönüşümde Toplantı Uygulaması

Kentsel dönüşümde toplantı uygulaması hem yargı kararlarını hem de doktrini uzun zamandır meşgul eden bir husus olsa da son uygulamada toplantıya çağrı ve toplantı zorunluluğu bulunmamaktaydı. Yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde toplantı uygulaması geri dönmüştür.

Buna göre, maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacaktır. Bu çağrı, Yönetmeliğin ekinde bulunan EK-12 formu ile yapılacak; ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında / duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilecektir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılmakla toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacaktır. Bu toplantıda karar da yine salt çoğunluk ile alınacak ve tutanağa bağlanacaktır.

Yapı Ruhsatı Başvurusunda Pay Satışı İşlemlerinin Tamamlanmış Olması Şartı

Eski düzenlemede yapı ruhsatı başvurusu yapmak için pay satışı işlemlerinin tamamlanmış olması gerekmemekteydi. Başka bir ifadeyle müteahhit salt çoğunluk kararıyla yapı ruhsatını alarak inşaata başlayabilmekteydi.

Yeni düzenleme uyarınca pay satış işlemleri tamamlanmadan (buna ilişkin evraklar idareye ibraz edilmeden) yapı ruhsatı verilmeyecektir. Bu itibarla yapı ruhsatı alınmadan önce sözleşmenin tüm tarafları eksiksiz olarak belirlenmiş olacaktır.

Arsa Hâline Gelmiş Taşınmazın Tamamıyla Satışında İdareye Teklif Zorunluluğu

Yeni düzenleme uyarınca kentsel dönüşüm kapsamında riskli binanın yıkılması neticesinde arsa haline gelen taşınmazın tamamen satışına karar verilmesi hâlinde bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekecektir. Buradaki zorunluluk pay satışına ilişkin değil arsa hâline gelen taşınmazın tamamen satışına ilişkindir.

Riskli Yapının Bulunduğu Parselin İfraz İşlemine Konu Edilmesi

Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi hâlinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilecek ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacaktır. Bu itibarla, yeni düzenleme kapsamında kentsel dönüşüm uygulamasında ifraz işlemi daha net ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirlenmiştir.

Uygulama Alanında İmar Hakkı Aktarımı

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikte imar hakkı aktarımı düzenlemesinin tamamlanmasının akabinde kentsel dönüşüm uygulamasında da imar hakkı aktarımının sınırları bu yeni düzenleme ile belirlenmiştir.

Buna göre; riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar kentsel dönüşüm kapsamında yürütülecektir.

Pay Satışında Toplantı Evraklarının İdareye İbrazı Zorunluluğu

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde toplantı uygulaması geri dönmüştür. Bunun bir sonucu olarak da maliklerin toplantıya davet edildiğine dair evraklar ile toplantı yapıldığına dair evrak da ayrıca pay satışı başvurusunda idareye ibraz edilecek evraklar arasında yerini bulmuştur.

İlk Pay Satış İşleminde Satışın Gerçekleşmemesi Hâlinde Yeniden Satış İstenmesi

Eski düzenleme uyarınca yapılan ilk satışta satılacak payın çoğunluk malikleri tarafından satın alınmaması hâlinde yeniden salt çoğunluk talebi aranmazken yeni düzenleme uyarınca yeniden satış işleminin gerçekleşmesi için yeniden salt çoğunluğun talebi gerekecektir.

Bununla birlikte yeni düzenleme uyarınca sonraki satışın Yönetmelik ekindeki EK-13 formu düzenlenerek Müdürlük / İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilmesi ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilmesi şartı getirilmiştir.

İmar Hakkı Aktarımında Harç Muafiyeti

Yeni düzenleme uyarınca riskli yapının bulunduğu parseldeki yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması hâlinde harç muafiyetinden nasıl faydalanacağı da hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; riskli yapının bulunduğu parselin alanının imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde harç muafiyetinden faydalanacağı açıkça ifade edilmiş, uygulamada yaşanacak tereddütlerin önüne geçilmiştir.

Müteahhidin Talebiyle Teminat Oranının Uyarlanması İmkânı

Bu düzenlemeyle müteahhidin 01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenmiş yapı ruhsatları kapsamında vermiş olduğu teminatların yine müteahhidin talebiyle %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenmesi hüküm altına alınmıştır.

The post Kentsel Dönüşüme Dair 04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişiklikleri ve Hukuki Yorumu appeared first on EMSAL.COM.

Değer artış payı, plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ını ifade eden bir uygulamadır.

Bu uygulamanın konusunu taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine, İmar Planının Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği m. 6’da açıkça belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı değişiklikleri ve değişiklik sonucunda oluşan değer artışı oluşturmaktadır. Ayrıca değer artış payı uygulamasının kanuni dayanağının da 3194 sayılı İmar Kanunu olduğunu da eklemek gerekir.

Değer Artış Payına Konu Olacak Plan Değişiklikleri Nelerdir?

Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri Yönetmelik’in 6. maddesinde sayılan hâllerle sınırlıdır. Bu hâlleri üç ana başlıkta incelemek gerekmektedir.

i. Uygulama imar planı değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

Ada bazında plan değişikliği hâli:

• En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında ada bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde, ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak suretiyle yapılır.

Parsel bazında plan değişikliği hâli:

• Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği suretiyle yapılır.

Ancak, meri uygulama imar planında içerisinde konut kullanımının da olduğu, bir veya birden fazla kullanım kararı olan parsel / parsellerde, plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini değişiklik sonrası arttırmamak kaydıyla, ticaret + konut, turizm + konut, ticaret + turizm + konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri yapılabilir. Bu suretle yapılan plan değişiklikleri değer artış payına konudur.

ii. İçerisinde riskli yapının bulunduğu parsel / parsellerde yapılacak uygulama imar planı değişiklik işlemlerinde, meri uygulama imar planı ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, %20’nin üstündeki kısmı değer artış payına konudur.

iii. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine onaylanmış, ancak mahkemelerce iptal edilen uygulama imar planı değişikliklerinde, davaya konu olan uygulama imar planı değişikliği neticesinde, yürürlükten kalkan uygulama imar planı ile teklif edilen yeni uygulama imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır.

Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler

Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler için Yönetmelik’in 7. maddesinde sayılan hâllere bakmak gerekmektedir. Yönetmelik uyarınca bu hâller sekiz ana başlıkta incelenmelidir.

i. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;

• Riskli alanlardan,
• Rezerv yapı alanlarından,
• Bakanlık veya Bakanlıkça plan onama yetki devri yapılan ilgili idarece, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsel / parsellerde; riskli yapının bulunduğu parsel / parsellerin, meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden,
• Riskli yapı içeren parselin, arazi ve arsa düzenlemesi ile içerisinde riskli yapı bulunmayan başka bir parsel ya da parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parselde, sadece riskli yapı parselinden/parsellerinden gelen alanların (c) bendi kapsamında kalan kısımlarından değer artış payı alınmaz.

ii. Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan değer artış payı alınmaz.

iii. Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer artış payı alınmaz.

iv. Uygulama imar planlarında yençok; serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

v. Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini, kat adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlarda azalmaya neden olmamak kaydıyla ada veya parsel bazında; meri plandaki cephe hattı düzeltmeleri ve yapı yaklaşma mesafesine dair yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

vi. 2942 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi kapsamında, bu Yönetmeliğin 16’ncı maddesine göre yapılan, uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

vii. İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hale getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile idarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

viii. 3194 sayılı Kanunun 13’üncü maddesi kapsamında; özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanlarında yer alan taşınmazların, imar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

Değer Artış Payında Doğru Olduğu Düşünülen Yanlışlar

Değer Artış Payı Yönetmeliği çıktığından beri bunun yeni bir uygulama olduğu, idarenin vatandaşın arsasındaki değer artışlarının %90’ına el koyacağı gibi doğru olduğu düşünülen yanlış bilgiler ciddi bir kirlilik yaratmaktadır. Biz de burada doğru olduğu düşünülen birtakım yanlışları doğrularıyla beraber değerlendireceğiz.

• Yanlış: Değer artış payı yeni bir uygulamadır.

Doğru: Kanun’un Ek Madde 8 hükmü uyarınca 14.02.2020 tarihinde değer artış payı yürürlüğe girmiş ancak 22.11.2025 tarihli Yönetmelik ile son hâlini almıştır.

• Yanlış: İdare, vatandaşın arsasındaki değer artışının %90’ına el koyacaktır.

Doğru: Bu uygulama yalnızca, maliklerin talebiyle, arsanın Yönetmelik’in 6. maddesinde öngörülen plan değişikliği hallerinde vücut bulacaktır.

• Yanlış: Değer artış payı uygulaması kentsel dönüşümü olumsuz etkileyecektir.

Doğru: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı içeren parsellerdeki %20’ye kadarki emsale esas inşaat alanı artışı değer artış payı uygulamasından muaftır.

• Yanlış: Her imar planı değişikliğinde değer artışının %90’ı karşılığındaki bedel, idareye ödenmek zorundadır.

Doğru: İdarece resen uygulanan uygulama imar planı değişikliklerinde değer artış payı alınmaz.

• Yanlış: Değer artış payına konu arsanın kime ait olduğu önemli değildir.

Doğru: Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer artış payı alınmaz.

• Yanlış: Plan değişikliği imar hakkı aktarımı nedeniyle bile yapılsa değer artış payı alınacaktır.

Doğru: İmar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

Sonuç: Değer Artış Payı Uygulaması Teknik ve Uzmanlık Gerektiren Bir Konudur

Değer artış payı uygulaması dayanağını Kanun’dan alan bir uygulama olup idarenin resen yapmış olduğu plan değişikliklerinde vücut bulan bir uygulama değildir. Ayrıca kanun koyucu tarafından kentsel dönüşüm de ayrıca ele alınmış ve değer artış payı uygulamasından önemli ölçüde muaf tutulmuştur. Bununla birlikte, değer artış payı uygulaması yalnızca malik talebiyle Yönetmelik m. 6’da belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişikliklerinde uygulama alanı bulacaktır.

Ezcümle, değer artış payı uygulaması geniş bir uygulama alanın yanında birçok muafiyete de yer verilen teknik ve uzmanlık gerektiren bir konudur.

The post Değer Artış Payına Tabi Plan Değişiklikleri ile Tabi Olmayan Alanlar ve İşlemler appeared first on EMSAL.COM.

Veri Merkezlerine Talep Neden Arttı?

Veri merkezleri, dijital altyapıya olan ihtiyacın artmasıyla günden güne talebi artan bir yapıdır. Bu yapı, gayrimenkul yatırımcıları tarafından ilgi çekmekle birlikte bilişim sektörü oyuncularının da olmazsa olmaz bir ihtiyacı konumundadır. Bilişim sektörünün ve yapay zekânın geldiği nokta itibarıyla birçok sektörde eskiye oranla daha az insan çalışacak ve veriyle donanmış robotlar çalışma hayatında bizimle birlikte olacaktır. Bu sebeple de gayrimenkul yatırımcıları eskinin şaşalı rezidansları ve ışıl ışıl duran alışveriş merkezleri yerine yatırımlarını ışıltısız, sessiz ama herkes için mecburi yapılara yani veri merkezlerine aktarmaktadır. Bunun bir sonucu olarak da çoğunlukla şehir merkezlerinde yer alan gayrimenkul yatırımları artık şehir dışındaki gösterişsiz binalara kaymaktadır.

Ticari gayrimenkul hizmetleri firması CBRE’nin 6 Ağustos 2025 tarihli raporunda, dünya çapında 92 büyük yatırımcının katıldığı ankete göre bu yatırımcıların %95’i bu yıl veri merkezi yatırımlarını arttırmayı planlamakta, ankete katılanların %41’i (bu oran geçen yıl %30’du) bu yıl veri merkezlerine 500 milyon dolar veya daha fazla sermaye ayırmayı planlamaktadır. (1) Yatırım bankası Goldman Sachs ise veri merkezlerindeki küresel talebin 2027 yılına kadar %50, 2030 yılına kadar %165’e kadar artacağını öngörmektedir. (2)

Veri Merkezleri ve Gayrimenkul Hukuku İlişkisi

Veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisi sürecin başından sonuna kadar iç içedir. Veri merkezi yatırımı kararı alındığında veri merkezi yapımına uygun arsa arama süreci başlamaktadır. Burada arsanın veri merkezi yapımı için doğru imar düzenlemesi içinde yer alması gerektiğinden veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisi imar hukuku ile başlamaktadır. Ayrıca veri merkezleri büyük ölçüde enerji tükettiği ve iyi bir soğutmaya sahip olması gerektiğinden çevre hukuku ile ilgili düzenlemeleri de unutmamak gerekmektedir.

Veri merkezi yapımına uygun arsa bulunduktan sonra bu arsanın kiralanması, satın alınması veya irtifak hakkı tesisi gibi bir hukuki işlem ve hukuki altyapı ile arsanın veri merkezi yapımına uygun hâle getirilmesi gerekmektedir. Veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisi burada da medeni hukuk, eşya hukuku ve kira hukuku bağlamında devam etmektedir.

Veri merkezi yapımı için gerekli finansmanın bankada nakit olarak hazır olduğu senaryo da mümkün olmakla birlikte banka kredisi gibi bir finansmana ihtiyaç duyulması halinde ipotek süreçleri ve kredi sözleşmesi ile karşı karşıya kalınacaktır. Burada da eşya hukuku, bankacılık ve finans hukuku ile sözleşme hukukunu veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ekseninde görmekteyiz.

Veri merkezi yapımı için geliştirici firma (yüklenici firma) ve yatırımcı (iş sahibi) arasındaki sorumlulukları belirleyen inşaat sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Bunlarla beraber, mimar, tedarikçi, alt yüklenici vs. gibi ilişkilerin de yine sözleşmelerle ortaya konması ve somutlaştırılması şarttır. Burada da veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisine sözleşme hukuku açısından bakmaktayız.

Veri merkezlerinin veri depolama ve işlemedeki durumu dikkate alındığında veri koruma hukukuna ilişkin yükümlülükler hem ulusal hem de uluslararası anlamda yerine getirilmelidir. KVKK, GDPR ve diğer veri koruma düzenlemelerine tam uyum sağlanması veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisine veri koruma hukukundan diğer bir bakıştır.

Bunlarla birlikte veri merkezi yapımı sırasındaki olası ihtilafları arabuluculuk ve tahkim gibi alternatif çözüm yolları ile hızlı bir şekilde çözümlemek, olası gecikmelerden veya siber saldırılardan doğabilecek zararları karşılaması için sorumluluk sigortası yapılması ve çok uluslu veri merkezi projelerinde yabancı hukuk bürolarıyla iş birliği içerisinde çalışmak oldukça önemli hususlardır.

Gayrimenkul Hukukunun Yeni Perspektifi

Veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku görüldüğü üzere birbirinden ayrılamaz iki konudur. Veri merkezi geliştirme işlerinde gayrimenkul ekibi, bilişim ekibi, yapım ekibi ve hukuk ekibi koordinasyon hâlinde çalışmalı, aynı zamanda hukuk ekibi her ekiple birlikte çalışabilen esnek bir yapıya sahip olmalıdır. Sıradan bir sözleşme ilişkisinden çok daha karmaşık bir sözleşme ilişkisine ve çok daha sağlam bir hukuki altyapıya sahip olması gereken veri merkezi geliştirme işleri aksi düşünceyle başarıya ulaşamayacaktır.

Uzun ve meşakkatli bir yol olan veri merkezi geliştirme işi gayrimenkul hukukunun yeni perspektiflerindendir.

Kaynakça:

(1) https://www.cbre.com/insights/reports/2025-global-data-center-investor-intentions-survey

(2) https://www.goldmansachs.com/insights/articles/ai-to-drive-165-increase-in-data-center-power-demand-by-2030 

The post Veri Merkezleri ve Gayrimenkul Hukuku appeared first on EMSAL.COM.

Takdir Komisyonu

Arsalara ait asgari ölçüde birim değer tespitinde görevli takdir komisyonu 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m. 72 / 2 uyarınca belediye başkanı veya tevkil edeceği memurun başkanlığında, defterdar, belediye bürokratı, vergi memuru, tapu memuru, ticaret odasından bir üye ve muhtarın katılımıyla oluşturulur.

Takdirin Mahiyeti

Takdir komisyonunun belirlediği bedeller emlak vergisine esas alınmak üzere kural olarak dört yıl boyunca geçerlidir. Ancak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu Mükerrer m. 49 uyarınca Cumhurbaşkanı, dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir. Ayrıca 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 29 uyarınca Cumhurbaşkanı, emlak vergisi artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya da yetkilidir.

Dava Hakkı

Takdir komisyonu kararlarına karşı kesinleşmeden itibaren kural olarak 30 gün içinde vergi mahkemelerinde dava açılabilir. Takdir komisyonu kararının kesinleşmesi askı süresinin dolmasıyla, 30.06.2025 itibarıyla sonuç doğurmaktadır. Kesinleşme tarihiyle başlayan 30 günlük dava açma süresinin sonu adli tatile denk geldiğinden 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 8 uyarınca işbu dava en geç 08.09.2025 tarihinde açılmalıdır (07.09.2025 tarihi pazar günü olduğundan).

Davayı Kimler Açabilir? Davadan Kimler Yararlanır?

Takdir komisyon kararının iptali davasını emlak vergisi mükellefi olan (yani taşınmaz maliki) herkes tek başına açabilir. Davacı, takdir komisyon kararına karşı açtığı davayı kazanırsa ilgili sokak / caddedeki tüm mükellefler (taşınmaz malikleri) bu davanın sonucundan yararlanır.

Sonuç

Emlak vergisi dört yılda bir belediye başkanı veya tevkil edeceği memurun başkanlığında toplanan takdir komisyonu kararının belirlediği birim değerler esas alınarak hesaplanmaktadır. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin komisyon kararına karşı dava açmasıyla dört yıl boyunca ödeyecekleri vergi yüklerinde ciddi bir azalma meydana gelebilecektir.

Açılan davanın kazanılması halinde ilgili sokak / caddede bulunan tüm malikler de mahkeme kararından yararlanacaktır. İşbu dava birtakım sokak / cadde sakinleri (veya site sakinleri) tarafından yargılama giderleri ve avukatlık ücreti ortaklaşa karşılanmak suretiyle açılırsa davanın kişilere getirdiği ekonomik yük hafiflemiş olacaktır.

Son olarak, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, 2022/14 E., 2023/2 K., 15.02.2023 T. sayılı ilamında “takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar” dava açılabileceğini karara bağlamışsa da bu kararın mahkemeleri bağlayıcı nitelikte olmadığını, bu itibarla herhangi bir hak kaybına neden olunmaması adına davacıların 08.09.2025 tarihine kadar davasını açmasının önemini ifade etmek isteriz.

The post Emlak Rayiçlerinde Yeni Dönem: Takdir Komisyon Kararına Karşı Dava Hakkı appeared first on EMSAL.COM.

Hangi ölçekte olursa olsun, imar planları genel düzenleyici işlem olduğundan ilgilileri hakkında sonuç doğurabilmesi için ilan edilmek suretiyle kesinleştirilmesi zorunludur. Bu itibarla imar planlarının 3194 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca bir aylık ilan süresi mevcuttur. Bu bir aylık ilan süresi içinde ilgililerce imar planına itiraz edilebilir.

İmar Planlarına İtiraz İçin Nereye Başvurulur?

İtirazlar, imar planını ilan eden kurum belediye ise belediyeye, valilik ise valiliğe yapılır. Belediye meclisi veya valilik bu itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Danıştay 6. Daire, 2018 / 1505 E., 2021 / 6556 K., 20.05.2021 T.:

“Hangi ölçekte olursa olsun, imar planları genel düzenleyici işlemler olduklarından ilgilileri hakkında sonuç doğurabilmeleri için ilan edilmek suretiyle kesinleştirilmeleri zorunludur. Belediye meclisince kabul edilmekle veya bakanlıkça onanmakla yürürlüğe giren 3194 sayılı Yasada belirtilen imar planlarının kesinleşmeleri için aynı madde hükmü uyarınca bir ay süreyle askıya çıkarılmak suretiyle ilan edilmeleri gerekmektedir.”

İmar Planları İptal Davasına Konu Olabilir mi?

İmar planlarına itiraz edilebildiği gibi bu planlara karşı dava da açılabilir. İmar planlarına karşı dava açmak için imar planına bir aylık ilan süresi içinde itiraz etmek zorunlu değildir. Ancak ilgili idareye itiraz edilip edilmemesine göre iptal davası açma süresinin başlangıç tarihi değişecektir. Eğer bir aylık ilan süresi içinde ilgili idareye imar planına ilişkin bir itiraz verilmemişse dava açma süresi bir aylık ilan süresinin son gününü takip eden gün başlayacaktır. Çünkü imar planının davaya konu edilebilmesi için ilan süresinin geçmesi ve imar planının kesinleşmesi gerekmektedir.

Örneğin bir aylık sürenin son günü 25.03.2025 tarihi ise dava açma süresi 26.03.2025 tarihinde başlamış kabul edilir. Dava açma süresinin başlangıcından itibaren 60 gün içinde imar planının iptali davaya konu edilebilecektir. (1) Eğer bir aylık ilan süresi içinde ilgili idareye imar planına ilişkin bir itiraz verilmişse ve ilgili idare de bu itirazı yerinde bulup itiraz sahibine olumlu bir yanıt vermişse burada davaya değer bir durum kalmayacağından bu ihtimali değerlendirme gereği yoktur.

Bir aylık ilan süresi içinde ilgili idareye imar planına ilişkin bir itiraz verilmişse burada iki ihtimal üzerinde durmak gerekir.

• Birincisi, ilgili idare tarafından itiraza olumsuz cevap verilmesi ihtimalinde bu olumsuz cevaptan sonra 60 günlük dava açma süresi olduğunu ifade etmek gerekir. Burada önemli bir hususu eklemek gerekir ki, idarenin olumsuz cevabı bir aylık ilan süresi içerisinde ise dava açma süresinin başlangıcı bir aylık ilan süresinin son gününü takip eden gün olacaktır. Bunun sebebi, imar planının davaya konu edilebilmesi için ilan süresinin geçmesi ve imar planının kesinleşmesi gerekliliğidir. Yani ilgili idarenin 24.03.2025 tarihinde başvurucuya olumsuz bir cevap vermesi hâlinde ve ilan süresinin 25.03.2025 tarihinde dolduğu ihtimalde başvurucunun 60 günlük dava açma süresi 25.03.2025 tarihinde değil 26.03.2025 tarihinde başlayacaktır.
• İkincisi ise ilgili idarenin itiraza yönelik bir cevap vermemiş olmasıdır. Bu durumda 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m. 10 / 2 uyarınca idarenin yasal süre içerisinde itiraza yönelik bir cevap vermemesi zımni ret işlemi olarak değerlendirilip bu sürenin sonunda 60 günlük dava açma süresinin başladığı kabul edilmelidir. Burada da birinci ihtimalde ifade ettiğimiz hususu tekraren eklemek gerekecektir ki, idarenin itiraza yönelik cevabını yasal süre içerisinde cevap verme süresi, bir aylık ilan süresinin bitimiyle başlayacaktır.

Son olarak, imar planının uygulama işlemi niteliğindeki işlemlerle birlikte bu davada imar planının iptalinin de istenebileceğini unutmamak gerekir. Gerçekten de imar planına karşı dava açma süresini geçiren veya bu hakkını kullanmayan ilgililerin imar planı uygulanması niteliğindeki ruhsat, kamulaştırma, parselasyon, yıkım, imar para cezası, ifraz ve tevhit gibi idari davaya konu teşkil edilecek nitelikte kesin ve yürütülmesi zorunlu imar planı uygulama işlemleri ile bu işlemlerin dayanağı imar planının iptali idari davaya konu edilebilecektir.

Danıştay 6. Daire, 2019 / 21280 E., 2020 / 2859 K., 02.03.2020 T.:

“İdarelerce, uygulama imar planına göre imar durum belgesi düzenlenmesi üzerine, askı-ilan sürelerine bağlı kalınmaksızın, düzenleyici işlem mahiyetindeki planların iptali istenebilecektir. İmar durum belgesinin 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planının uygulama işlemi olduğu açıktır. Uyuşmazlıkta davacı tarafından 27.06.2018 tarihinde yapılan başvuru üzerine 9.07.2018 tarihli imar durumu belgesi düzenlenmesi üzerine 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planına karşı dava açma süresi içinde 13.07.2018 tarihinde açılan davada süre aşımı bulunmamaktadır. İncelenen davada, 1 / 5000 ölçekli imar planına karşı dava açma süresi, bu planın uygulama işlemi niteliğinde olan 1 / 1000 ölçekli uygulama imar planına karşı süresi içinde dava açıldığı kabul edildiğinden 1 / 5000 ölçekli nazım imar planına karşı açılan davanın da süresinde olduğu sonucuna varılmıştır. Bu itibarla davanın süre aşımı nedeniyle reddine dair İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir.”

Danıştay 6. Daire, 2013 / 4659 E., 2014 / 2220 K., 20.03.2014 T.:

“Bir düzenleyici işlem niteliğinde olan imar planlarına karşı dava açma süresinin ilanın son tarihi (planın ilanen askıdan indirilme tarihi) itibariyle başlayacağı, yine Danıştay içtihatlarına göre imar planlarında dava açma süresi; eğer imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi kapsamında başvuruda bulunulmamış ise planın askıdan indirildiği son ilan tarihinden 60 gün sonra sona erdiği, davaya konu imar planı tadilatının 14.04.2011 tarihinde ilana (askıya) çıktığı ve 13.05.2011 tarihinde askıdan indirildiği, bu arada davacı tarafından imar planına herhangi bir itirazda bulunulmadığı, bu takdirde de davacı açısından söz konusu imar planına karşı dava açma süresinin 14.05.2011 tarihinde başlayacağı ve 13.07.2011 tarihinde sona ereceği açık olup, bu süre geçirildikten çok sonra 07.02.2012 tarihinde açılan işbu davanın süresi içinde açılmadığı anlaşıldığından, plana yönelik davanın da süreaşımı yönünden reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Hatay İdare Mahkemesince verilen 04 / 03 / 2013 tarihli, E:2012 / 163, K:2013 / 402 sayılı karar ve dayandığı gerekçe hukuk ve usule uygun olup, bozulmasını gerektirecek bir sebep bulunmadığından, temyiz isteminin reddi ile anılan kararın oyçokluğuyla onanmasına… karar verildi.”

İmar Planının İptali Davasını Kimler Açabilir?

İmar planının iptaline ilişkin davayı menfaati ihlal edilen gerçek kişiler ile kamu veya özel tüzel kişileri de açabilmektedir. İmar planının iptali davasının, sübjektif ehliyet koşulu olan menfaat ihlali kavramının Danıştay içtihatlarında dava konusu işlemle davacı arasında kurulan kişisel, meşru, güncel bir menfaat ilişkisi olarak tanımlandığı görülmektedir.

Menfaatin kişisel ve meşru olması için hukuki bir durumdan ortaya çıkması gerektiği, sözü edilen menfaat ilişkisinin varlığı ve sınırlarının her olayda yargı yerince uyuşmazlığın niteliğine göre belirleneceği de Danıştay tarafından ayrıca ortaya konmuştur. (2) Bu itibarla Danıştay, her somut olayın kendine özgü özellikleri dikkate alarak ve hatta yıllar içerisinde değişen değerlendirmelerle imar planının iptali davasında ehliyet hususuna ilişkin çeşitli kararlar vermiştir.

Bu kararlarda yan ilçede ikamet eden davacının (3), vesayet yetkisi sahibi mülki idare amirinin (4), tapu tahsis belgesine sahip davacının (5) ve semt sakini sıfatıyla menfaati ihlal edildiğinden bahisle dava açan davacının (6) dava açma ehliyeti olduğu kabul edilmişse de hazineye ait taşınmazda zilyet olduğunu belirten davacının (7) ve imar planının iptali davasında belde sakini olan davacının komşu, bitişik parsel maliki ya da en azından mahalle sakini olmadığından (8) dava açma ehliyeti olmadığı kabul edilmiştir.

İmar Planının İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İmar planının iptali davalarında görevli yargı yerinin idari yargı olduğu yönünde bir tartışma bulunmamaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus iptal davalarına bakmakla görevli idare mahkemelerinin her zaman imar planı iptali davasında görevli olup olmayacağı hususudur.

2575 sayılı Danıştay Kanunu (9) m. 24 / 1 hükmü (10) uyarınca Cumhurbaşkanı kararlarına, Cumhurbaşkanınca çıkarılan Cumhurbaşkanlığı kararnameleri dışındaki düzenleyici işlemlere, Bakanlıklar ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlere karşı açılacak iptal davalarını Danıştay ilk derece mahkemesi olarak karara bağlar.

Bu mevzuat hükmü karşısında gündeme gelmesi gereken soru; Bakanlıklar tarafından yapılan ve ülke çapında uygulamaya konu edilen imar planlarının iptaline ilişkin davalara bakmaya hangi mahkeme bakacaktır? Örneğin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ülke çapında bir imar planı yapması ihtimalinde bu imar planının iptali davasına ilk derece mahkemesi sıfatıyla hangi mahkeme bakacaktır?

Burada Danıştay Kanunu’nun özel hükmü uyarınca Danıştayın ilk derece mahkemesi sıfatıyla iptal davasına bakması gerekeceğini ifade etmek gerekir. Ayrıca idari yargıda göreve ilişkin kurallar kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflar, göreve yönelik itirazları yargılamanın her aşamasında yapabilecekleri gibi görev hususu, ilgili idare mahkemesi ya da Danıştay tarafından re’sen de göz önünde alınabilir.

Yetkili mahkeme hususunda ise 2577 sayılı İYUK’un 34 / 1 hükmü (11) uyarınca iptali istenen imar planındaki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu açıktır.

Danıştay 6. Daire, 2022 / 5852 E., 2022 / 8217 K., 28.09.2022 T.

“Dosyanın incelenmesinden, Mardin İli, Yeşilli İlçesi, …Mahallelerinde 3,94 hektar yüz ölçümlü alanın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca “Rezerv Yapı Alanı” olarak belirlenmesine ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının …tarih ve …sayılı işleminin iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, iptali istenen işlemin, Bakanlar Kurulu kararı (Cumhurbaşkanı kararı, Cumhurbaşkanınca çıkarılan Cumhurbaşkanlığı kararnameleri dışındaki düzenleyici işlem) ya da ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlerden olmadığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Rezerv Yapı Alanı olarak ilanına ilişkin işlemin iptali isteminden kaynaklandığı, dolayısıyla 2575 sayılı Kanunun 24. maddesinde belirlenen kapsamda açılmış bir dava olarak kabulüne olanak bulunmadığından, uyuşmazlığın çözümünde ilk derece mahkemesi olarak Danıştay görevli olmayıp, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 34 / 1. maddesi uyarınca …İdare Mahkemesi görevli ve yetkili bulunmaktadır.”

Danıştay 6. Daire, 2013 / 6725 E., 2014 / 1508 K., 03.03.2014 T.

“2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 34 / 1. maddesinde ise: “İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.” hükmü yer almıştır. Dosyanın incelenmesinden, dava konusu 1 / 25.000 ölçekli Tekirdağ İl Çevre Düzeni Planı değişikliğinin 2575 sayılı Kanunun 24. maddesi kapsamında ülke çapında uygulanacak nitelikte düzenleyici işlem olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, yukarıda anılan mevzuat hükümleri uyarınca dava konusu işleme ilişkin uyuşmazlığın görümü ve çözümü görevi idare mahkemesine ait bulunmaktadır.”

(1) 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m. 7 / 1. (R.G. Tarihi: 20.01.1982, R.G. Sayısı: 17580)

(2) Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2021 / 2537 E., 2022 / 396 K., 10.02.2022 T.

(3) Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2021 / 2537 E., 2022 / 396 K., 10.02.2022 T.

(4) Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2012 / 1896 E., 2013 / 914 K., 18.03.2013 T.

(5) Danıştay 6. Daire, 2012 / 4851 E., 2013 / 3755 K., 29.05.2013 T.

(6) Danıştay 6. Daire, 2003 / 1712 E., 2003 / 4221 K., 09.07.2003 T.

(7) Danıştay 6. Daire, 2007 / 5331 E., 2009 / 5005 K., 05.05.2009 T.

(8) Danıştay 6. Daire, 2016 / 13389 E., 2020 / 7955 K., 22.09.2020 T.

(9) 2575 Sayılı Danıştay Kanunu, (R.G. Tarihi: 20.01.1982, R.G. Sayısı: 17580)

(10) 1. Danıştay ilk derece mahkemesi olarak:

1. a) Cumhurbaşkanı kararlarına,
2. b) Cumhurbaşkanınca çıkarılan Cumhurbaşkanlığı kararnameleri dışındaki düzenleyici işlemlere,
3. c) Bakanlıklar ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemlere,
4. d) Danıştay İdari Dairesince veya İdari İşler Kurulunca verilen kararlar üzerine uygulanan eylem ve işlemlere,
5. e) Birden çok idare veya vergi mahkemesinin yetki alanına giren işlere,
6. f) Danıştay Yüksek Disiplin Kurulu kararları ile bu Kurulun görev alanı ile ilgili Danıştay Başkanlığı işlemlerine,

Karşı açılacak iptal ve tam yargı davaları ile tahkim yolu öngörülmeyen kamu hizmetleri ile ilgili imtiyaz şartlaşma ve sözleşmelerinden doğan idari davaları karara bağlar.

(11) İYUK m. 34 / 1: İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.

The post İmar Planlarına Karşı İtiraz ve İptal Davası appeared first on EMSAL.COM.

Parselasyon kavramının tanımına mevzuatta rastlamak mümkün değilse de 3194 Sayılı İmar Kanunu m. 18’den yararlanarak parselasyonu şu şekilde ifade etmek mümkündür:

“Parselasyon, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırma amacını taşıyan idari işlemlerdir.”

İfraz ve Tevhit Ne Demektir?

İfraz, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde bir parselin bölünerek ayrılması işlemi olarak tanımlanmıştır. Tevhit ise yine aynı yönetmelikte parsellerin birleştirilme işlemi olarak tanımlanmıştır (1).

Bununla birlikte Türk Dil Kurumu’na göre ifraz bir arazinin bölünmesi, parsellere ayrılması şeklinde tanımlanmışken tevhit birleştirme olarak tanımlanmıştır (2).

Parselasyon İşlemi Yapılmamış Alanlarda İfraz ve Tevhit İşlemi Yapılabilir mi?

Parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda ifraz ve tevhit işlem yapılması hukuken mümkün değildir. Gerçekten de hem 3194 sayılı Kanun’un 15. maddesi hem de yerleşik Danıştay kararları henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda ifraz ve tevhit işlemi yapılamayacağını açıkça ortaya koymaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 15:

(1) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.

(2) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.

Danıştay 6. Daire, 2016 / 4840 E., 2020 / 10560 K., 05.11.2020 T.

“Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, uygulama imar planlarının uygulanması ve yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşturulmasında parselasyon işlemi yapılmasının esas olduğu ve henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir imar adasında ifraz ve tevhid işlemlerinin yapılmasının hukuken olanaklı olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.”

Danıştay 6. Daire, 2011 / 5595 E., 2015 / 2548 K., 22.04.2015 T.

“Bu durumda, yukarıda yer verilen düzenlemeler uyarınca henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda ifraz ve tevhid işleminin yapılamayacağı, önce parselasyon işleminin yapılması gerektiği, bu alanlarda ifraz ve tevhid yapılmasının istisna olduğu hususu dikkate alınarak davacıların taşınmazlarının ifraz edilmesine ilişkin başvurusunun ıslah imar planına uygun olup olmadığının ve plan bütünlüğünün bozulup bozulmayacağının incelenmesi suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.”

Danıştay 6. Daire, 2008 / 7724 E., 2010 / 4889 K., 17.05.2010 T.

“Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 19 / 1. maddesinde, her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamayacağı, İmar Kanunu’nun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinde ise, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaat üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabileceği öngörülmüştür. Dosyanın incelenmesinden, davacı tarafından maliki olduğu taşınmazın tevhidi istemiyle yapılan başvurunun reddi üzerine bakılan davanın açıldığı, idarece planda tevhit şartının bulunmadığı ve parselin kadastral parsel olduğunun belirtildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda anılan mevzuat hükümleri uyarınca parselasyon planı yapılmadan ifraz işlemi yapılamayacağı anlaşıldığından davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamıştır.”

İfraz ve tevhit işlemleri için parselasyon planının yapılması ve tescil edilmesi şartı 3194 sayılı İmar Kanunu m. 15 / 4 uyarınca bazı hâllerde aranmamaktadır. Bu istisnaları şu şekilde sıralayabiliriz:

• 5018 sayılı Kanun’da belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlar,
• Parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar,
• Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar,
• Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 15:

(4) 10 / 12 / 2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.

Bununla birlikte plansız (imar planı bulunmayan) alanlarda ifraz ve tevhit işlemlerinin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında gerçekleştirilebileceği de unutulmamalıdır.

(1) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) m. 4. (R.G. Tarihi: 03.07.2017, R.G. Sayısı: 30113)

(2) https://sozluk.gov.tr/ (11.05.2025)

The post Parselasyon İşlemi Yapılmamış Alanlarda İfraz ve Tevhit İşlemi appeared first on EMSAL.COM.