İçindekiler
Gayrimenkul sektörünün yeni yıldızı veri merkezleri, büyük yatırım bütçelerine rağmen sektörde yoğun talep görmektedir. Bu yoğun talep, gayrimenkul sektörünü değişime zorlamakla birlikte karmaşık ve sağlam hukuki altyapıların inşası mecburiyetini de hukukçulara yüklemektedir.
Veri Merkezlerine Talep Neden Arttı?
Veri merkezleri, dijital altyapıya olan ihtiyacın artmasıyla günden güne talebi artan bir yapıdır. Bu yapı, gayrimenkul yatırımcıları tarafından ilgi çekmekle birlikte bilişim sektörü oyuncularının da olmazsa olmaz bir ihtiyacı konumundadır. Bilişim sektörünün ve yapay zekânın geldiği nokta itibarıyla birçok sektörde eskiye oranla daha az insan çalışacak ve veriyle donanmış robotlar çalışma hayatında bizimle birlikte olacaktır. Bu sebeple de gayrimenkul yatırımcıları eskinin şaşalı rezidansları ve ışıl ışıl duran alışveriş merkezleri yerine yatırımlarını ışıltısız, sessiz ama herkes için mecburi yapılara yani veri merkezlerine aktarmaktadır. Bunun bir sonucu olarak da çoğunlukla şehir merkezlerinde yer alan gayrimenkul yatırımları artık şehir dışındaki gösterişsiz binalara kaymaktadır.
Ticari gayrimenkul hizmetleri firması CBRE’nin 6 Ağustos 2025 tarihli raporunda, dünya çapında 92 büyük yatırımcının katıldığı ankete göre bu yatırımcıların %95’i bu yıl veri merkezi yatırımlarını arttırmayı planlamakta, ankete katılanların %41’i (bu oran geçen yıl %30’du) bu yıl veri merkezlerine 500 milyon dolar veya daha fazla sermaye ayırmayı planlamaktadır. (1) Yatırım bankası Goldman Sachs ise veri merkezlerindeki küresel talebin 2027 yılına kadar %50, 2030 yılına kadar %165’e kadar artacağını öngörmektedir. (2)
Veri Merkezleri ve Gayrimenkul Hukuku İlişkisi
Veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisi sürecin başından sonuna kadar iç içedir. Veri merkezi yatırımı kararı alındığında veri merkezi yapımına uygun arsa arama süreci başlamaktadır. Burada arsanın veri merkezi yapımı için doğru imar düzenlemesi içinde yer alması gerektiğinden veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisi imar hukuku ile başlamaktadır. Ayrıca veri merkezleri büyük ölçüde enerji tükettiği ve iyi bir soğutmaya sahip olması gerektiğinden çevre hukuku ile ilgili düzenlemeleri de unutmamak gerekmektedir.
Veri merkezi yapımına uygun arsa bulunduktan sonra bu arsanın kiralanması, satın alınması veya irtifak hakkı tesisi gibi bir hukuki işlem ve hukuki altyapı ile arsanın veri merkezi yapımına uygun hâle getirilmesi gerekmektedir. Veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisi burada da medeni hukuk, eşya hukuku ve kira hukuku bağlamında devam etmektedir.
Veri merkezi yapımı için gerekli finansmanın bankada nakit olarak hazır olduğu senaryo da mümkün olmakla birlikte banka kredisi gibi bir finansmana ihtiyaç duyulması halinde ipotek süreçleri ve kredi sözleşmesi ile karşı karşıya kalınacaktır. Burada da eşya hukuku, bankacılık ve finans hukuku ile sözleşme hukukunu veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ekseninde görmekteyiz.
Veri merkezi yapımı için geliştirici firma (yüklenici firma) ve yatırımcı (iş sahibi) arasındaki sorumlulukları belirleyen inşaat sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Bunlarla beraber, mimar, tedarikçi, alt yüklenici vs. gibi ilişkilerin de yine sözleşmelerle ortaya konması ve somutlaştırılması şarttır. Burada da veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisine sözleşme hukuku açısından bakmaktayız.
Veri merkezlerinin veri depolama ve işlemedeki durumu dikkate alındığında veri koruma hukukuna ilişkin yükümlülükler hem ulusal hem de uluslararası anlamda yerine getirilmelidir. KVKK, GDPR ve diğer veri koruma düzenlemelerine tam uyum sağlanması veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku ilişkisine veri koruma hukukundan diğer bir bakıştır.
Bunlarla birlikte veri merkezi yapımı sırasındaki olası ihtilafları arabuluculuk ve tahkim gibi alternatif çözüm yolları ile hızlı bir şekilde çözümlemek, olası gecikmelerden veya siber saldırılardan doğabilecek zararları karşılaması için sorumluluk sigortası yapılması ve çok uluslu veri merkezi projelerinde yabancı hukuk bürolarıyla iş birliği içerisinde çalışmak oldukça önemli hususlardır.
Gayrimenkul Hukukunun Yeni Perspektifi
Veri merkezleri ve gayrimenkul hukuku görüldüğü üzere birbirinden ayrılamaz iki konudur. Veri merkezi geliştirme işlerinde gayrimenkul ekibi, bilişim ekibi, yapım ekibi ve hukuk ekibi koordinasyon hâlinde çalışmalı, aynı zamanda hukuk ekibi her ekiple birlikte çalışabilen esnek bir yapıya sahip olmalıdır. Sıradan bir sözleşme ilişkisinden çok daha karmaşık bir sözleşme ilişkisine ve çok daha sağlam bir hukuki altyapıya sahip olması gereken veri merkezi geliştirme işleri aksi düşünceyle başarıya ulaşamayacaktır.
Uzun ve meşakkatli bir yol olan veri merkezi geliştirme işi gayrimenkul hukukunun yeni perspektiflerindendir.
Kaynakça:
(1) https://www.cbre.com/insights/reports/2025-global-data-center-investor-intentions-survey
(2) https://www.goldmansachs.com/insights/articles/ai-to-drive-165-increase-in-data-center-power-demand-by-2030
