İçindekiler
Türkiye’de şehircilik uygulamalarında yıllardır en büyük sorunlardan biri, planlarda kamuya ayrılan alanların gerçekte kamuya kazandırılamamasıydı. Yol, park, okul ya da sağlık tesisi için ayrılan bir parsel hâlâ malikinin tapusunda kalıyor, belediye ise bütçe yetersizliği nedeniyle kamulaştıramıyordu. Bu çıkmazı aşmak için gündeme gelen en önemli araçlardan biri imar hakkı aktarımı oldu.
Bunun öncesine bir bakalım isterim: 2019’da yapılan değişikliklerle DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) – KOP (Kamu Ortaklık Payı) ayrımı kaldırıldı ve DOP’ta bedelsiz terk oranı üst sınırı %35’ten %45’e çıkarıldı. Yani 1.000 m²’lik bir parselin daha önce 350 m²’si kamuya terk edilirken, artık 450 m²’sinin terk edilmesi zorunlu hâle geldi. Ancak tüm bu düzenlemelere rağmen, kamulaştırma gerektiren durumlarda sorunlar devam etti. Donatı alanında kalan parseller özel mülkiyet içindeyse tek yol yine kamulaştırmaydı ve bu da ciddi maliyet yaratıyordu. İşte imar hakkı aktarımı, bu yükü hafifletmek için getirilen bir çözüm: Vatandaş arsasını kamuya bırakıyor, kaybettiği inşaat hakkı ise başka bir parselde telafi ediliyor.
17 Aralık 2024’te yayımlanan “İmar Hakkı Aktarımı Nedir, İmar Hakkı Ne Zaman Transfer Edilir?” başlıklı yazımızda imar hakkı aktarımı konusunu ele almış, o dönemde yeni kabul edilen kanunla İmar Kanunu’nun 5. maddesine eklenen düzenlemeden bahsetmiştik. Bu kanun imar hakkı aktarımının yasal temelini oluşturmuş, prensibi ortaya koymuş, ancak uygulama detaylarının yönetmelikle belirleneceğini öngörmüştü. Temmuzdan beri beklenen yönetmelik ise dokuz ay sonra, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü’nün hazırladığı “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Değişikliği” içinde yayımlandı.
Yönetmelik Ne Getirdi?
Yönetmelikteki “5. madde hükümleri uygulanmak kaydıyla uygulama imar planı veya plan hükmü ile imar hakkı aktarımı yapılabilir” ifadesi, aktarımın ancak 5. maddeyle çözüm mümkün olmadığında devreye gireceğini anlatıyor. Yani DOP kesintisiyle sorun giderilebiliyorsa aktarım yapılmaz; ikinci kez DOP alınamıyorsa ya da kamulaştırma mümkün değilse aktarım uygulanır. Ayrıca bu işlem keyfi bir kararla yapılamaz. Hangi parselin verici, hangisinin alıcı olacağı ve ne kadar hak aktarılacağı mutlaka uygulama imar planında veya plan notlarında belirtilmek zorundadır. Kısacası, imar hakkı aktarımı sadece plan kararıyla geçerli hâle gelir.
Şimdi bu yönetmelikle hangi sorunlar giderilmektedir, dilerseniz onları özetleyelim: Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, imar transferindeki tüm mekanizmayı tarifliyor. Bu noktada, yönetmelik konuyu üç başlıkta toparlamış:
- 38 / A: Aktarıma konu alanlar
- 38 / B: Aktarım usulü
- 38 / C: Değerleme esasları
38 / A – Hangi Alanlarda Aktarım Yapılır?
Kanun, imar hakkı aktarımına konu olabilecek alanları tek tek sıralıyor. Bunlar arasında:
- 2019 öncesi KOP alanları, (Bu tarihin belirtilmesindeki sebep; başlangıçta 3194 sayılı İmar Kanunu’nda iki ayrı kavram vardı: DOP – Düzenleme ortaklık payı, imar uygulamasında parsellerden %35’e kadar alınabilen pay. KOP – Kamulaştırma ortaklık payı, DOP’un yetmediği durumlarda kalan kamu alanlarının karşılanması için öngörülüyordu. Ancak bu ikilik 10 Temmuz 2019 tarihli 7181 sayılı Kanun ile sona erdi. Böylece KOP kavramı tamamen yürürlükten kaldırıldı ve sadece DOP bırakıldı. Yeni düzenleme ile düzenleme ortaklık payı oranı %45’e kadar çıkarıldı (önceden %35 idi). DOP; yol, otopark gibi günlük kamu hizmetleri için gerekli, mahalle ölçeğinde donatıları kapsarken KOP’a girenler (Kamulaştırma Ortaklık Payı) daha büyük, belediye veya devlet eliyle yapılacak kamu tesislerini kapsamaktaydı.)
- Kamuya geçmeyen umumi ve kamu hizmet alanları: Yol, park, okul vb olarak ayrıldığı halde hâlâ malik üzerinde görünen alanlar.
- İkinci kez DOP alınamayan alanlar: Plan revizyonu sonrası kamu alanına ayrılan fakat yeni kesinti yapılamayan parseller.
- Özel mülkiyette kalan kamu alanları: 15. madde uygulamaları nedeniyle kamuya geçemeyen bölgeler.
- Tek başına uygulama kabiliyeti kalmayan parseller: Tamamı kamu alanına denk gelen ve çevresindeki düzenlemeler bitmiş parseller.
Özetle, belediyelerin “kamulaştıramıyorum, DOP alamıyorum” dediği noktalarda artık imar hakkı aktarımı devreye giriyor.
Burada kritik ifade şu: “Aktarımı yapacak ilgili idare veya kurumun il bazında yetki alanı içerisinde imar hakkı aktarımı yapılabilir.” Örneğin İstanbul’da Bahçelievler’deki bir arsanın imar hakkı Maltepe’ye taşınabilir mi? Büyükşehirlerde yetkili idare büyükşehir belediyesi olduğu için ilçeler arası transfer teorik olarak mümkün görünüyor. Ancak Büyükşehir olmayan Yalova gibi yerlerde her ilçe kendi yetki alanı sınırlarında bu uygulamayı yapabiliyor.
Doğrusu, önceliğin ilçenin kendi sınırları içinde aktarımı yapmak olması gerekir. Çünkü:
- Nüfus projeksiyonu:
İlçelerin 1/1000 uygulama imar planları belirli bir nüfus yükünü kaldıracak şekilde hazırlanır. İlçeler arası aktarım bu dengeyi bozar.
- Donatı dengesi:
Eğitim, sağlık, park gibi standartlar kişi başına hesaplanır. İlçeler arası aktarım, bir ilçede donatı fazlası yaratırken diğerinde açık doğurabilir.
- Uygulama kolaylığı:
Aynı ilçe içindeki aktarım, daha hızlı ve bürokratik olarak daha az karmaşıktır.
Kanun koyucu “il bazında” ifadesiyle ilçeler arası aktarımı tamamen kapatmamış gibi duruyor, çünkü bazı ilçelerde yeterli alıcı parsel bulunamayabiliyor. Bu durumda Büyükşehir Belediyesinin koordinasyonuyla aktarım ilçeler arasında yapılabiliyor.
38 / B – İmar Hakkı Aktarımının Yapılması
Bu madde işin mekanizmasını tarif ediyor:
- Verici parsel: Planla kamu alanına ayrıldığı için yapılaşma hakkı verilemeyen parsel
(Örneğin, planla okul alanına çevrilmiş x kişisinin arsası).
- Alıcı parsel: Plan kararıyla imar hakkının taşındığı parsel.
İnşaat m²’si üzerinden değil de değer üzerinden işlem yapılması gerekiyor. İmar planına göre 18. Madde uygulaması ile parselasyon planları hazırlandıktan sonra 38/A’daki şartları sağlayan parseller imar transferi talebinde bulunabiliyor. Verici ve alıcı parsellerin değerleri tespit ediliyor. Alıcı parselin inşaat hakkı en fazla %30 artırılabiliyor. Ayrıca alıcı parselin m² birim değeri verici parselden yüksek olamıyor. Verici ve alıcı parsellerin değerleri tespit ediliyor. Örneğin Sarıyer’deki alıcı parselin m² değeri 50 binse, Bahçelievler’deki x kişisinin sahibi olduğu park fonksiyonlu verici parselin m²’si 30 binse transfer gerçekleştirilemiyor.
38 / C – Değerleme
Değerleme en hassas aşama.
- Verici parselin değeri, en yakın imar adasındaki emsal değerlerle karşılaştırılıyor. Örneğin verici parsele en yakın imar adasındaki emsal 0,50 ise o emsal kıstas alınıyor.
- Birden fazla komşuluk varsa ortalamasına bakılıyor. En yakın komşuluktaki bir imar adasında 0,50, birinde 1 emsal varsa ortalaması olan 0,75 olarak değerlendiriliyor.
- En az iki SPK lisanslı değerleme firmasının raporu alınıyor.
- Son kararı idarenin kıymet takdir komisyonu veriyor.
- Değerleme bedeli ise başvuru sahibi tarafından karşılanıyor.
Süreç Nasıl İşliyor?
Verici parsel başvurusu → Teknik rapor → Kurum görüşleri → Alıcı parselin belirlenmesi Değerleme → Uzlaşma → Encümen onayı → Tapu şerhi şeklinde bir süreç ilerletiliyor.
- Başvuru: Verici parsel malikinin / maliklerinin dilekçesi veya kamu kurumunun başvurusu gerekiyor.
- Teknik rapor: İdare, aktarım zorunluluğunu gerekçelendiren rapor hazırlıyor.
- Kurum görüşü: İlgili kurumdan 30 gün içinde görüş bekleniyor. Yanıt gelmezse olumsuz görüş yok kabul ediliyor.
- Alıcı parselin belirlenmesi: İdare, plan kararıyla alıcı parseli seçiyor.
- Değerleme: Verici ve potansiyel alıcı parsellerin değeri 38 / C’ye göre belirleniyor. En az 2 SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketi raporu ve İdarenin kıymet takdir komisyonu kararı gerekiyor.
- Uzlaşma: Tüm maliklerin muvafakatiyle tutanak düzenleniyor.
- Encümen/kurul onayı: İlgili idare veya kurul tarafından onaylanıyor
- Tapu işlemleri: Verici parsel kamuya terk edilerek, alıcı parselde hak tesisi yapılıyor, tapuya “imar hakkı aktarımı” şerhi işleniyor.
Yönetmelik çok yeni olduğu için uygulamada bazı detayların nasıl işleyeceğini zamanla göreceğiz. Maddede muğlak kalan noktalar ise ilerleyen süreçte uygulamalar üzerinden netleşecektir.
