Dönüşen Kentlere Temel Atmak: Rezerv Yapı Alanları

Marmara depreminden bu yana dilimizden düşmeyen kentsel dönüşüm, kentlerimizi daha güvenilir ve daha sağlam bir geleceğe taşımak için zorunlu bir seferberlik hâline geldi. Kentler dönüşecek, sağlıksız yapı stoku ile mücadele edilecek, daha yaşanabilir, afetlere daha dirençli yaşam alanları doğacak. İşte bu yaşam alanlarının temellerinin atılacağı ilk yerler, rezerv yapı alanları olacak.

Peki rezerv yapı alanları nedir, neden böyle bir hukuki ve gayrimenkul terimine ihtiyaç duyuldu? Bu yazımızda bu konunun detaylarına hep birlikte göz atalım…

Rezerv Yapı Alanı Nedir?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre; rezerv yapı alanı, bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar olarak tariflenmiştir. Ancak bu tarif daha sonra değişime uğradı ve rezerv yapı alanının kapsamı genişletildi.

9.11.2023 Tarih ve 32364 Sayılı Resmî Gazetede Yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da rezerv alan tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak” ibaresi kaldırıldı.

Böylece meskûn alanlar da dahil olmak üzere bütün yerleşim alanlarının rezerv yapı ilan edilmesinin önü açıldı. Tabi bunun için gayrimenkul sahiplerinin rezerv yapı alanı önerisiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına müracaat etmesi gerekiyor. Ancak başvuru koşulları ve sürecin nasıl işleyeceğine dair soru işaretleri de yok değil. Mesela, gayrimenkul sahipleri niye gayrimenkulünü rezerv alan ilan ettirmek istesin? Çünkü bu durumda arsa metrekaresinin yüzde 30 oranında küçülmesi söz konusu olabilecek.

İlgili düzenlemeye, kentsel dönüşüm için gelir elde etmek amacıyla, “Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekir.” hükmü eklenmiş durumda.

Bu hükümle yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun altını çizmekte fayda var. Örneğin 10.000 metrekarelik bir araziniz var ancak plansız ya da planlı ancak 4.000 metrekaresi donatı alanı, 6.000 metrekaresi imarlı olarak tabir edilen yapılaşmaya izinli olsun. 6.000 metrekare üzerinden yüzde otuzluk kısmın devrinin yapılması gerekmektedir. Plansızsa da planlandıktan sonra yapılaşmaya açılabilecek alan üzerinden hesap yapılması gerekecektir.

Rezerv Alan Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

Gayrimenkul sahibi, rezerv alan başvurusuna karar verirse şu belgeleri hazır etmeli:

• Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı hâlihazır haritası,
• Alanın uydu görüntüsü veya ortofoto haritası,
• Mevcut ise alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi (özel kişi mülkiyetindekilerde buna gerek yoktur),
• Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenecek rezerv yapı alanlarında, alanda yapılacak inceleme neticesinde gözlemsel verilere dayanılarak hazırlanacak gerekçe raporu,
• Alanın özelliğine göre Başkanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurmak için gereklidir.

Rezerv Yapı Alanının Tespit Kriterleri

Rezerv yapı alanlarında, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

• Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve iş yerleri,
• Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama,
• Yerleşim yerlerinin ihtiyacı olan sosyal, teknik ve kültürel altyapı / üstyapı tesisleri ile çevre düzenlemeleri çerçevesinde söz konusu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.

6306 sayılı kanun uyarınca rezerv alan olarak ilan edilen alanlarda yapılacak olan yıkım, tahliye, satış, oy çoğunluğu ve diğer uygulamalar için riskli yapı alanları ve riskli yapı hükümleri uygulanmaktadır.

Rezerv Alanlar Hakkında Yeni Düzenlemeler ile Vatandaşı Ne Bekliyor?

Rezerv alanda ve kanunun diğer maddelerinde yapılan değişiklikler, tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Önemli olan soru ise kentsel dönüşüm düzenlemesi ile vatandaşı neyin beklediği sorusudur.

Yapılan değişikliklerin amacı; kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak, finansal kaynak yaratmak, oluşabilecek idari dava süreçlerini kısaltmak olarak belirtilmektedir. Bakıldığında amaç doğru noktadadır ama sonrasındaki değişiklikler, kafaları biraz karıştırmış ve olumsuz sonuçlar doğurabileceği söylemlerine neden olmuştur.

O zaman taraflar açısından bu düzenlemenin neler getireceğine birlikte kafa yoralım:

Gayrimenkul sahipleri açısından;

• Plansız alanda kalan gayrimenkuller rezerv alan olarak belirlenirse, planlı hâle gelecektir. Gayrimenkul sahipleri özellikle riskli alanlara yakın bölgelerde bu durumdaki gayrimenkullerinin rezerv alan olarak belirlenmesi yönünde Başkanlığa dosya hazırlayarak teklifte bulunabileceklerdir.
• Planlı ama boş bir parsel olması hâlinde, 6306 Sayılı Kanun’un 7. maddesi 9. be 10. bendi ile 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi 10. ve 11. bendine göre; “Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacaktır.” Yani harç ve ücret muafiyetleri gündeme gelebilecek.
• Riskli alan ilanları jeolojik rapor, riskli yapı raporları gibi bilimsel raporlara dayanmaktadır. Rezerv yapı alanları için (örneğin gayrimenkul sahibi tarafından hazırlanacak raporlarda) bilimsel raporlar istenmemekte, öngörülen fizibilite ya da modellemeleri içeren ve alanı tanıtan, yapılacak olan planlama çalışmasına yer verilen bir rapor olması sebebiyle tartışmalara konu olmaktadır.
• Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilen alanlarda yapılan imar planlarının parçacıl olması hâlinde, (bütüncül planlama yaklaşımı ile ele alınmadığından) uygulanması sonrası birçok problemi beraberinde getirmektedir.

Kamu açısından;

• Gerek zemin gerekse üstyapı açısından risk barındırmayan yerleşim yerlerinde yer alan yapıların, Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığı kararı ile resen rezerv alan ilan edilerek kentsel dönüşüme konu edilebilme ihtimali mevcuttur. Bu durum bir dezavantaj olarak değerlendirilebilir.
• Bazı yasal süreçlerde tanımın hâlihazırda yerleşim alanı olan yerleri içermediği tespit edildi. Bunun üzerine yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesinin yolu açıldı.
• Son değişiklik ile meskûn mahallerin de rezerv yapı alanı ilan edilmesinin önü açılmış, bu düzenleme ile rezerv yapı alanı tanımının, riskli alan ve riskli yapı kavramlarından ayırt edicilik vasfı azalmış, bahsi geçen kavramların kapsamı birbirine yaklaşmıştır.

Nitekim son değişiklik uyarınca meskûn mahallerde rezerv yapı alanı ilanının hangi kriterlere göre yapılacağı kanun ve yönetmelik kapsamında belirlenmemiştir. Dolayısıyla şehir merkezlerindeki yüksek değerli bölgeler, kentlerdeki tarihi dokular veya kültürel miras özelliğine sahip yapıların da dahil olduğu birçok alan, rezerv yapı alanı ilan edilme riski ile karşılaşabilir.

Yıllardır buralarda ikamet edenler ile mülk sahiplerinin bu bölgelerden ayrılmak zorunda bırakılması bu kişilerin; mülkiyet, konut ve barınma haklarının ihlaline sebebiyet verebilir.

• Rezerv alan tanımından “yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak” ibaresinin kaldırılarak meskûn alanların rezerv alan olarak ilan edilmesinin önünün açılması,
• Rezerv yapı alanı ilanının kriterlerinin kanun ve uygulama yönetmeliği tarafından net bir şekilde ortaya konmaması,
• Rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli bina tespitlerinin Bakanlıkça resen yapılabiliyor olması ve Kanun kapsamındaki yapıların tespiti / tahliyesinin engellenmesi durumunda mülki idare amirinden yazılı olarak izin ve yeterli kolluk kuvveti talep edilir. Mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden tahliye işleminin kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları / alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen yapılabilmesi,
• “Üçte iki çoğunluk” ibaresinin “salt çoğunluk ibaresi” ile değiştirilmesi (%50+1) ve hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının 15 / A maddesinde belirtilen usul üzerine, açık artırma usulü ile satılması. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınması maddesi,
• Rezerv yapı alanı ilanlarının yetkili muhtarlık, E – devlet ve yapının üzerine asılması sonrası tanınan 15 günün ilanı değerlendirmek ve itiraz etmek için çok kısıtlı bir süre olması vb.

Yukarıdaki sebeplerden dolayı söz konusu düzenlemeler ile;

• Gerek zemin gerekse üstyapı açısından risk barındırmayan yerleşim yerleri içerisinde yer alan bölgelerin, resen veya salt çoğunluk ile rezerv alan ilan edilerek kentsel dönüşüme konu edilmesi ile buralardaki mülk sahiplerinin borçlanmak zorunda bırakılacağı,
• Mülk sahiplerinin bu borçları ödeyemediği taktirde mülkünün el değiştireceği, bölgeden ayrılmak zorunda bırakılacağı ve bu durumun da kişilerin; mülkiyet, konut ve barınma haklarının ihlaline sebebiyet verebileceği düşünülmektedir.

Diğer bir yandan rezerv yapı alanı, riskli alan ilan edilme şartı olan “…üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda” koşulunu sağlamayan veya zemin yapısı riskli olmayan ama yapı stokunun problemli olduğu alanların dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerindeki dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması için bir araç olarak kullanılabilir.