İçindekiler
Eğer bir gün benim sözlerim bilimle ters düşerse, bilimi seçin…
Mustafa Kemal Atatürk
Ülkemizde yaşanan deprem felaketinin derin üzüntüsünü yaşıyor; vefat eden vatandaşlarımıza rahmet, yakınlarına ise sabırlar diliyorum.
Her zor sürecin sonunda çıkarılması gereken dersler vardır. Şüphesiz hiçbir hukuki görüş kaybedilen vatandaşlarımızı geri getirmeyecek ve yaraları sarmaya yetmeyecektir. Ancak “Bundan sonrası için ne yapılmalıdır?” sorusunun yanıtını irdeleyerek bir nebze de olsa açılan yaralara merhem olunabileceği kanaatindeyim. Yaşadığımız topraklarda her an karşılaşabileceğimiz depremlerin ardından “keşke” yerine “iyi ki” demek için bazı hukuki adımların atılması, toplumumuzun menfaatinedir.
Kamuoyunda sıklıkla duyduğumuz üzere değerli birçok meslektaşımız ve meslek büyüğümüz; yapı denetim firmalarının, müteahhit/yüklenicilerin, yapı maliklerinin sorumluluğu üzerine değerli görüşlerini paylaşmaktadırlar. Bu kıymetli görüşlere, kendi uzmanlık alanım ölçüsünde katkı sunmak amacıyla yazımı kaleme almaktayım.
Yaşanan afet sonrasında yaşam alanlarımızın disiplin içerisinde kurallar bütünü ile yürütülmesi gerektiğinin önemini bir kez daha idrak etmiş bulunuyoruz. Öncelikle deprem karşısında uğranılan zarara etki eden birkaç hususu vurgulamak isterim:
- Bina ortak alanlarının hukuka aykırı şekilde kullanımı ile işgal edilmesi,
- Binalarda ortak yerlerde hukuka aykırı tadilatlar yapılarak ana yapıya zarar verilmesi,
- Teknik açıdan güçlendirmeye ihtiyacı olan yapıların güçlendirme yapılmadan depreme dayanıksız hâle gelmesi.
Apartman ve Site Ortak Alanına Müdahale
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda yaşam alanlarımızı düzenleyen birtakım kanun maddelerine dikkat çekmek isterim. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde “ortak yer” olarak tanımlanan alanların hukuka aykırı şekilde kullanılmasıyla bağımsız bölümden yararlanan diğer kişilere engel oluşturulması, depremin yıkıcı etkisini artıran nedenlerdendir.
Ortak Alanlar Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerleri düzenleyen 4. madde hükmü şu şekildedir:
Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.
Ortak Alanların Hukuka Aykırı Şekilde İşgal Edilmemesi Hayati Önem Taşımaktadır
Toplu yapı/apartman yönetimleri; binaların ortak alanlarına (koridor, merdiven gibi) yaya geçişini engelleyici şekilde eşyaların konulmamasına yönelik kurallar getirmekte ve bu uyarıları içeren kurallar metnini binada yer alan ilan panosuna ya da asansöre asmaktadırlar.
Koridor ve merdivenler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır. Ortak yerlerin eşya koyularak kullanımı ise hukuka aykırılık teşkil etmektedir.
Depremler karşısında binayı tahliye etmek isterken ortak yerlere konulan eşyaların düşmesi, yer değiştirmesi gibi nedenlerle geçiş yolları kapanmakta ve bina sakinleri bulundukları yerlerde mahsur kalmaktadırlar. Hatta eşyaların engellemesi nedeniyle vatandaşlar, enkaz altında da kalabilmektedirler. Bu noktada bina ortak alanlarının hukuka aykırı şekilde kullanımı ile ortak alanların/geçiş yollarının işgal edilmemesi hayati önem taşımaktadır.
Apartman ve Site Ortak Kullanım Alanlarında Tadilat
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak yerlere ilişkin bilgilere yukarıda yer vermiştim. Şimdi ise söz konusu ortak yerlerde hukuka aykırı tadilatların yapılmasına kısaca değinmek istiyorum.
Kolon Kesmek Hukuka Aykırı mı?
Kamuoyunda, yazılı ve görsel basında görmüş olduğumuz üzere özellikle alan kazanmak için kolon kesme işlemine başvurulmaktadır. Özellikle binaların en alt katlarında yer alan ticari işletmelerin anagayrimenkule ait kolonları keserek kendi hizmet alanını genişletme çabası içerisinde olduğunu üzülerek tecrübe etmekteyiz. Öncelikli olarak kolonların kesilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yere hukuka aykırı müdahale niteliğindedir. Bununla birlikte kolonların kesilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu 18. ve 19. madde hükümlerine de aykırılık oluşturmaktadır.
Kat Maliklerinin Sorumlulukları Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kat maliklerinin borçlarını öngören 18. madde hükmü şu şekildedir:
“Kat Maliklerinin borçları:
I – Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun; anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluğunu öngören madde hükmü şöyledir:
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
İlgili Kanunun 19. madde hükmünde, anagayrimenkulün yani apartmanın/sitenin korunmasını amaçlayan hükümler bulunmaktadır.
Ortak Alanlarda Tadilat Yapılacağı Zaman Çalışma Taahhütnamesi Doldurulmalı
Özellikle toplu yapılarda kat malikleri veya başka bir hukuki gerekçe ile bağımsız bölümden yararlanan kişiler tadilat yaptırmak istediklerinde; çalışma taahhütnamesi, bilgilendirme formu şeklinde adlandırılan belgeyi doldurarak toplu yapı yönetimine söz konusu tadilata ilişkin bilgi vermelidirler. Bahsi geçen belgelerde; çalışmalar esnasında ortak alanlar ve buralarla bağlantısı bulunan kısımlara zarar verilmesi durumunda zararın tazmini ile hukuki ve cezai sorumluluklar konu edinilmektedir.
Kanaatimce bu uygulama her apartmanın, sitenin yönetim planında ilgili yapının şartları göz önünde bulundurularak yer almalıdır. Yaşam alanlarındaki işleyişi düzenleyen yönetim planı, site ve apartmanların anayasası olarak adlandırılan kurallar bütünüdür. Özellikle ortak yerlere yapılacak müdahalelere karşı apartman/site yönetimleri bir anlamda denetim işlevini üstlenerek anagayrimenkulün sağlamlığını koruma sorumluluğunda olacaklardır. Bu görevi ve denetim mekanizmasını somutlaştıran madde hükmünün yönetim planında yer alması önem teşkil etmektedir.
Güçlendirmeye İhtiyacı Olan Yapılar İçin Aksiyon Alınmalı
Deprem felaketi sonrası özellikle riskli yapılara yönelik teknik ve hukuki planlamaların ivedilikle yapılması gerektiğini vurgulamak isterim. Teknik açıdan güçlendirmeye ihtiyacı olan yapıların güçlendirme yapılmadan depreme dayanıksız hâle gelmesi deprem afeti karşısında uğranılan zararı arttırmaktadır. Bu noktada öncelikli olarak 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a odaklanmak gerekmektedir.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:
Riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemek.
İlgili Kanunun Riskli Yapıların Yıktırılması başlıklı 8. maddesi, tamamen riskli yapının yıktırılıp yeniden inşa edilmesi noktasında; hukuki, teknik ve ekonomik anlamda işleyişin daha kolay olduğu güçlendirme yolunu hüküm altına almıştır.
Bina Güçlendirme İşleminin Yasal Dayanağı
Güçlendirme yolu ile de yapıdaki riskin ortadan kaldırılması mümkündür. Bilimsel olarak güçlendirme ile riskli yapının riskinin ortadan kalkacağı belirtildiği taktirde güçlendirme kararı alınması, isabetli olacaktır.
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin Riskli Yapıların Yıktırılması başlıklı 8. maddesinin 5. fıkrası şu şekildedir:
(5) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.
Binada Güçlendirme Zorunluysa Kat Maliklerinin Rızası Aranmaz
Yukarıda yer verdiğim madde hükmü de güçlendirme işlemi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aşağıda bir kısmı yer alan 19. madde hükmüne işaret etmektedir:
(…) Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
İlgili madde hükmünden de anlaşılacağı üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında acilen onarılma gerekliliği ve ana yapının güçlendirilmesi yönünde zorunluluğun bulunması ve bu durumun mahkeme tarafından tespit edilmesi hâlinde güçlendirme işlemi kat maliklerinin rızasına bırakılmamaktadır.
Bu noktada anlaşılması gereken, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca güçlendirme işlemi için kat malikleri kurulunun toplanarak bu yönde karar alınması zorunluluğunun bulunmamasıdır. Bu sayede süreç daha hızlı ilerleyebilmektedir. En önemli nokta, bilimsel olarak ana yapının güçlendirilmesi gerekliliği ve bu hususa ilişkin mahkeme kararının varlığıdır.
Bireylerin vicdanında yer alan adalet duygusu ve ortak yaşama kültürü, yasal düzenlemelerin amaçlarını anlamlı kılmakta ve kanun maddelerini işlevsel hâle getirmektedir.
