İçindekiler
Gerçekleştirildiği bölge geneline birçok yönden değer katan kentsel dönüşüm çalışmalarının çeşitli yöntemleri bulunmaktadır. Bunlar arasında yer alan; yenileme, sağlıklaştırma, koruma, yeniden canlandırma, yeniden geliştirme, düzenleme, temizleme, yeniden üretme, kalitenin yükseltilmesi, soylulaştırma gibi yöntemler bölge genelinde hatta kentte bir değer artışı sağlamaktadır. Bu makalenin konusu genellikle dönüşümle gelen bölge değerinin artışından ziyade, hak sahiplerinin mevcut hak ve değerlerinin korunması amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunun önemini içermektedir.
Hak sahipleri tarafından; özellikle arsa tapulu taşınmazlarda, hukuki yönden sorun içeren bölgelerde, imar hakkı ve transferi açısından taşınmaz veya bağımsız bölüm açısından mevcut değerin altına düşmeyecek şekilde (hatta mevcut değerin üstünde) bir değişim beklenmektedir. Bu sebeple kentsel dönüşüm yapılacak alanlarda SPK lisanslı değerleme firmalarına hazırlattırılacak gayrimenkul değerleme raporları büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Global olarak incelendiğinde, kentlerde hatırı sayılır ölçüde dönüşümlerin yaşandığı söylenebilse de söz konusu dönüşümün nasıl adlandırılması konusunda net bir görüş birliği bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm kavramının, toplumsal, ekonomik, çevresel veya kültürel açıdan kentin ya da kentin bir bölümünün mevcut yerleşim veya kullanım şekline yönelik dışarıdan yapılan her türlü müdahaleyi ifade eden genel bir kavram olarak kullanıldığını söyleyebiliriz.
Kentsel dönüşüm kavramı, ülkelerin kentsel dönüşüm gerektiren nedenleri gelişmişlik düzeylerine göre değişiklik göstermektedir. Gelişmiş ülkelerde sanayi / savaş sonrası fiziki yenilenme ve sosyo-ekonomik, kültürel problemler kentsel dönüşüme sebep iken, gelişmekte olan ülkelerde ise eski ve kaçak yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi amacıyla kentsel dönüşüm uygulamaları yapılmaktadır.
Özetlemek gerekirse kentsel dönüşüm kavramını; toplumsal, ekonomik, çevresel veya kültürel açıdan kentin veya kentin bir bölümünün mevcut yerleşim veya kullanım şekline yönelik dışarıdan yapılan her türlü müdahaleyi ifade eden genel bir kavram olarak tanımlayabiliriz.
Kentsel Dönüşümde Ülkemizdeki Yasal Dayanak
Kentsel dönüşüm uygulamasının gerçekleşebilmesi için mutlaka doğrudan bir kanuni düzenlemeye ihtiyaç bulunmamaktadır. Kanuni bir düzenleme olmaksızın da çeşitli kentsel dönüşümlerin gerçekleştirilebilmesi mümkündür. Nitekim Türkiye’ de ilk kentsel dönüşüm uygulamalarından biri olan Portakal Çiçeği ve Dikmen Vadisi kentsel dönüşüm projeleri bu konuda özel bir kanuni düzenleme olmaksızın, belediye ile hak sahiplerinin uzlaşması suretiyle hayata geçirilmiştir.
Büyük ve kapsamlı kentsel dönüşüm uygulamaları, başta mülkiyet hakkı olmak üzere kişinin çeşitli haklarına müdahaleye sebep olabilmektedir. Fazla sayıda hak sahibinin bulunduğu uygulamalarda çoğu zaman anlaşma mümkün olmayacaktır. Bu sebeple genelde özel hukuki düzenleme yapılması ihtiyacı hissedilmektedir
1999 yılındaki büyük Marmara Depremi sonrası 31.05.2012 tarihinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun yürürlüğe girmiştir. Kanun temel olarak afet neticesinde bir daha can kaybı yaşanmamasının sağlanması ve kentlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesini hedefler.
Kentsel Dönüşüm Kanunu ile hayatımıza 3 adet temel kavram girmiştir.
Riskli Alan
Kanunda, “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alan” olarak tanımlanmıştır.
Riskli Yapı
Riskli alanda bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kullanım ömrünü tamamlamış olan, herhangi bir doğal afette yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi bulunan yapılardır.
Rezerv Yapı Alanı
Bu Kanun uyarınca “Gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar” şeklinde tanımlanmıştır. 6306 sayılı Kanun’da bu alanları yeni oluşturulan yerleşim alanları olarak belirtebiliriz. Ancak 09.11.2023 tarihinde yapılan değişiklikle rezerv yapı alanı tanımından “yeni yerleşim alanı” ifadesi kaldırılmış, “mevcut kentsel ve kırsal alanlar” olarak belirtilmiştir. Bu değişiklik ile üzerinde yerleşim mevcut olsa bile herhangi bir yer rezerv alanı olarak seçilebilir. Temel olarak rezerv yapı alanlarına riskli yapı veya riskli alanlarda ikamet edenler yerleştirilmektedir.
Taşınmaz Değerleme Nedir?
Taşınmaz değerleme kavramını, “Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin veya bir taşınmaza bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri” olarak tanımlayabiliriz.
Taşınmazın Pazar Değeri Nedir?
Pazar değeri (adil piyasa değeri) bir taşınmazın alıcı ve satıcı arasında belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;
- Satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması,
- Tarafların istekli olması,
- Her iki tarafın da taşınmazla ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen taşınmazın en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Taşınmaz Değerleme Yöntemleri Nelerdir?
Uluslararası Değerleme Standartları’na göre taşınmaz değerlemede üç yöntem bulunmaktadır.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Bir varlığın pazarda fiyat bilgisi edinilebilen aynı veya benzer diğer varlıklarla karşılaştırılması suretiyle değerinin belirlendiği yaklaşımdır. Örnek olarak; konut, dükkan, ofis gibi taşınmazlar için kullanılan bir yöntemdir.
Burada önemli olan özellikle günümüzde istenen fiyatların ve genel olarak piyasa değerlerinin oldukça yüksek olduğunu düşünürsek; istenen satış bedelleri ile gerçekleşen satış bedellerinin ve şerefiye kriterlerinin çok titizlikle irdelenmesidir.
Kentsel dönüşüm çalışmalarında değer takdiri için genellikle bu yöntem tercih edilmektedir.
Maliyet Analizi Yöntemi
Bir inşaatın yapılmasında rol alan arsa ve bina dahil tüm öğelerin maliyetini dikkate almaktadır. Genellikle fabrika gibi büyük tesislerde tercih edilir.
Gelir İndirgeme (Kapitalizasyon) Yöntemi
Bu yaklaşımda belli bir döneme ait getirinin, belirlenmiş indirgeme ve kapitalizasyon oranlarıyla, amortisman süresi boyunca gelir akışının oluşturulması sonucu değere ulaşılmaktadır. Daha çok otel, akaryakıt istasyonu gibi gelir getiren taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Aynı zamanda emsal karşılaştırma ya da maliyet analizi ile yapılan değerleme çalışmalarında elde edilen değerlerin teyit edilmesi amaçlı olarak ikinci bir yaklaşım amaçlı da kullanılabilmektedir.
Değerleme Çalışması Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Taşınmaz bilgileri
- Resmi kurum araştırmaları
- Saha ziyareti
- Bölge analizi ve gelişim eğilimi
- Emsal araştırması
- Yasal / mevcut durumun tespiti ve raporlama
Taşınmaz Değerlemenin Kentsel Dönüşüm Düzenlemelerindeki Yeri
Burada iki önemli madde öne çıkmaktadır.
- 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 4. bölümünde düzenlenmektedir.
Buna göre; uygulama yapılacak alanda kentsel dönüşüm çalışmalarında değer tespiti, ilgili kurum bünyesinde yer alan en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonları tarafından ya da Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlemeye tabi tutulmuş değerleme firmaları tarafından gerçekleştirilebilmektedir.
- 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 15 / 2. maddesindeki kat malikleri arasındaki toplantıyı yapma zamanı riskli yapının kesinleştiği andır. Riskli yapı kesinleşmeden bu toplantı yapılamaz (riskli yapı kesinleşmesi süresi 15 gündür). Bu toplantı öncesinde SPK lisanslı değerleme şirketi tarafından hazırlanan değerleme raporu alınmak zorundadır.
Değerleme raporlarında binanın mevcut durumu ile arsa payı değerleri yer almak zorundadır. Toplantıda alınan karara katılmayanların hisseleri Bakanlık tarafından değerleri tespit ettirilerek diğer paydaşlara satılmaktadır. Bu anlaşmalarda önemli olan arsa payıdır.
Arsa Payı ve Arsa Payı Düzeltme Davaları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payı şu şekilde tanımlanmıştır: “Arsanın, bu Kanunda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, arsa payı denir”, (KMK. m.2 / d).
Kentsel dönüşüm açısından bakmak gerekirse; kat mülkiyetine esas riskli yapı yıkıldığında, artık paylı mülkiyetine geçilir. Bağımsız bölüm sahibi arsa payı oranında arsada söz sahibi olur. Bu durumda arsa paylarının gerçeği yansıtıp yansıtmadığı büyük önem taşır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, arsa payı düzeltme davası kat irtifakı ya da mülkiyeti kurulu olduğu müddetçe uygulanabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu Madde 1025 hükmü gereğince “bağımsız bölümlerin değerleri ile arsa payları uyumsuz ise, arsa payının düzeltilmesi davası yolsuz tescilin düzeltilmesi davası” niteliğindedir. Arsa payı düzeltilmesi davası hak düşürücü süre ve zamanaşımına tabi olmamakla birlikte söz konusu davada kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki büyüklük, konum ve değer dikkate alınır. Bu tür davalarda Yargıtay KMK.m.3/II hükmü gereğince iki şart aramaktadır. Biri; bağımsız bölümlerin değerlerinin, arsa payları ile uyumsuz olması, diğeri ise, arsa paylarının yeniden tespitinde dürüstlük kuralına aykırılık oluşturmamasıdır
Uygulamada arsa paylarının yeniden tespiti birtakım sorunlar yaratmakta olup geçmişe yönelik değer tespiti pek mümkün olmamaktadır. Bu davalar çok uzun sürmekte, kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Değerlemenin Rolleri
Söz konusu süreçte önce dönüşüm yapılacak alan ya da bölgede mevcut durum tespiti yapılması gerekmektedir. Sahada ve resmi kurumlarda yapılan incelemeler, bölgedeki benzer emsallerin tespit edilmesi gibi araştırmalar sonucunda mevcut durumu içeren değerleme raporu hazırlanır. Akabinde yeni inşa edilecek binada yer alacak olan bağımsız bölümlerin değeri tespiti ve buna göre bir dağılım çalışması yapılır. Burada önemli olan husus şerefiye çalışmasıdır.
Şerefiyelendirme, bağımsız bölümlerin değerine etki eden her bir özelliğin hangi oranda etki ettiğinin tespit edilerek sayısallaştırılması işlemi olarak tanımlanabilir. Bunun için öncelikle bölgedeki emsal verilere dayalı kriterler tespit edilir. Tespit edilen bu kriterlerin degree etkisi hesaplandıktan sonra emsallerin kendi aralarında yapılacak değerlendirme sonrası şerefiye katsayılarına ulaşılır. Her taşınmaz için bölge, şehir ve siteye göre şerefiye kriterleri çeşitlilik göstermektedir.
Özetle, kentsel dönüşümde değerleme raporları oldukça önem arz etmektedir. Çünkü;
- Hak sahibinin taşınmazının mevcut ve yasal durumunun tespiti,
- İleride yaşaması olası problemlerin yıkım öncesi tespiti,
- Arsa paylarına ilişkin değerlendirme,
- Güncel imar durumuna göre hak kaybı olup olmayacağı,
- Müteahhitle anlaşma öncesi kat malikleri ile uzlaşma sağlanması,
- Yeni binadaki değer dağılımın adaletli yapılması,
- Hak sahibi ve müteahhit arasında bir arabulucu görevi görmesi açısından mutlaka SPK lisanslı değerleme firmalarından destek alınmalıdır.
