İçindekiler
Hisseli Tapu Nedir?
Paylı mülkiyet ve el birliği mülkiyetinin uygulamadaki karşılığı, hisseli tapu olarak görünüm kazanmaktadır. Hisseli gayrimenkullerde birden fazla malik bulunmaktadır. Ülkemizde hisseli arsa, arazi ve üzerinde yapı bulunan taşınmazlar; hissesiz arsa ve yapılara göre daha az alıcı bulmaktadır. Çeşitli ilan siteleri de incelendiğinde, hisseli taşınmazların metrekare fiyatı ile hissesiz taşınmazların metrekare fiyatı arasında büyük farkların bulunduğu görülmektedir.
Hisseli Tapu Alınır mı?
Böyle bir gündem ışığında yatırımcıların akıllarına hisseli tapu alınır mı? sorusu gelmektedir. Öncelikle hisseli tapuların fiyatlarının müstakil tapulara göre uygun olmasının bazı sebepleri bulunmaktadır. Bu noktada hisseli tapuda önemli ve olağanüstü işler gibi birçok işlemde diğer hissedarlardan onay alma zorunluluğunun bulunması, en önemli sebep olarak öne çıkmaktadır. Zira bu gibi durumlarda birkaç hissedarın değil, tüm hissedarların onayı gerekmektedir. Hissedarlar ortak görüş etrafında toplanamayınca uyuşmazlıkların çıkması da kaçınılmaz olmaktadır.
Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Satabilir miyim?
Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim? diyecek olursanız, bu sorunun yanıtının da söz konusu tapunun tercih edilmemesinde önemli bir etken olduğunu söyleyebilirim. Nitekim hisseli tapuda hissesini satmak isteyen malik, istediği kişiye taşınmazını satamamaktadır. Kanun gereği hisseli taşınmazda hissedarlardan biri, kendi hissesine düşen payı üçüncü bir kişiye satmadan önce diğer hissedarlara mutlaka bildirimde bulunmalıdır. Zira diğer hissedarların kanundan kaynaklı şufa (ön alım) hakları bulunmaktadır.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nedir?
Ön alım; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda (hisseli taşınmazlarda) bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.1 Bahse konu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılması ile kullanılabilir duruma gelir.2
Ön alım hakkı gereğince diğer hissedarların öncelikli olarak taşınmazı satın alma hakları vardır. Yani hissesini satmak isteyen hissedar, diğer hissedarlara kendisine düşen payı satmak istemese yahut taşınmazını dostuna, akrabasına satmak istese dahi Kanun, bu keyfiyete izin vermemektedir.
Peki, hisseli taşınmazlar nasıl cazip hâle gelebilir? Uygun fiyata nasıl mülk sahibi olunur? Hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı bertaraf edilebilinir mi?
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Hisseli tapuda ortaklar, dava yoluna gitmeden kendi aralarında taşınmazın paylaşımına karar verebilirler. Bunun için yazılı bir sözleşme yapmaya gerek yoktur, eylemli paylaşım da yeterli olacaktır. Hissedarlar kendi aralarında hisseleri bölüştürüp bölünen kısımların hangi hissedara ait olduğu konusunda karar kılabilirler. Uygulamada taşınmazların bu tarz eylemli kullanımına fiili taksim denilmektedir.
Fiili Taksim Yargıtay Kararları
Hisseli tapuda fiili taksime ilişkin Kanun hükmü olmamakla beraber uygulamada karşılaşılan bu durum Yargıtay içtihatları ile yerleşik hâle gelmiştir. Yargıtay bu şekilde bölünen kısımların hissedarlara özgülenmesini ve uzun süre kullanımını fiili taksim kabul eder. Artık paylaşım yapıldığından ve zamanında diğer hissedarlar tarafından bu duruma itiraz edilmediğinden, ön alım hakkının kullanılamayacağı yönünde içtihat oluşmuştur.3 Ortaklığın giderilmesi fiili taksim Yargıtay kararları incelendiğinde, ortaya bu sonuç çıkmaktadır.
Yargıtay kararları gereğince taşınmazın her hissedara düşecek şekilde bölünmesine dahi gerek yoktur. Örneğin A, B, C olmak üzere 3 hissedarlı bir taşınmazda; A sadece kendi hissesine düşen kısma çit örse diğer hissedarlar B ve C bu duruma itiraz etmezse, A bu kısmı tek başına uzun süre kullandıktan sonra satmak isterse diğer hissedarlar zamanında bu duruma itiraz etmedikleri için Türk Medeni Kanun’un4 “dürüstlük kuralı” gereği ön alım haklarını kullanamayacaklardır.5 Elbette bu durumun tanık anlatımları ve bilirkişi incelemeleri ile desteklenmesi gerekmektedir.
Fiili Taksim Sözleşmesi Nedir?
Hissedarlar isterlerse kendi aralarında yazılı bir sözleşme yaparak da paylaşıma karar verebilirler ki bu yol, ispat açısından daha garanti olacaktır. Uygulamada buna fiili / rızai taksim sözleşmesi denilmektedir. Hissedarlar fiili taksim sözleşmesi ile hisseli tapunun hangi bölümünün kime ait olacağını mutabakat altına alabilirler.
Fiili Taksim Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Fiili taksim sözleşmesi yapılırken taşınmaza ait kroki ve tapu evrakı, sözleşmeye eklenmelidir. Taşınmaza ait hisseli tapu, hisseli tapu maliklerinin kimlik fotokopileri ve hissedarların fotoğrafları ile evrakların tamamlanmasıyla birlikte, tapu siciline yapılacak olan tescille rızai taksim sözleşmesi kurulmuş olmaktadır.
Fiili Taksim Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
El birliği mülkiyetinde fiili taksim / rızai taksim sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile diğer hissedarlar, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde ön alım haklarının olduğunu öne sürerek hisseli pay üzerinde hak iddia edemeyeceklerdir.
Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesine Engel mi?
Fiili taksimin varlığı izaleişüyu (ortaklığın giderilmesi) davasının açılmasına engel değildir. Bununla birlikte fiili taksim sözleşmesine; “İleride izaleişüyu davası açılması durumunda taraflar; rızai taksim sözleşmesinde belirtildiği oran ve şekilde, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini kabul eder.” şeklinde madde eklenmesinde fayda vardır.
Fiili Taksimin Varlığı Hâlinde Ecrimisil İstenemez
Yukarıda da izah ettiğimiz gibi hissedarlardan her biri, diğer hissedarların hakları ile bağdaşmayacak şekilde taşınmazı kullanamazlar. Hissedarlardan biri taşınmazdan elde ettiği faydaları kendine hasretmiş ve taşınmazı tek başına kullanmak için diğer hissedarlardan izin almamışsa, onlara tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Dolayısıyla hissedarlardan her biri, taşınmazı kullanmasını engelleyen diğer paydaşlardan, kendi payı oranında ecrimisil yani haksız işgal tazminatı talep edebilirler.6
Ancak taşınmazın kullanım biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir sözleşmeyle belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş ise fiili taksimin varlığı nedeniyle taşınmazı kullanan paydaştan ecrimisil istenemeyecektir. Bu itibarla paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında, tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ya da fiili taksimin bulunup bulunmadığı hususu oldukça önemlidir.7
Fiili Taksim Sözleşmesi Hazırlanırken Bunlara Dikkat
Fiili taksim sözleşmesinin geçerliliği konusunda sorun yaşamamak ve gelecekteki olası anlaşmazlıkların önüne geçebilmek adına sözleşmenin hazırlık aşamasında bazı detaylara dikkat edilmesi gerekmektedir.
- Taşınmaza ilişkin ada parsel bilgisi ve taşınmazı teşhise yarayan benzer bilgiler sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- Sözleşmede her hissedarın eşit pay alması gibi bir zorunluluk yoktur. Bununla birlikte hangi ortağın taşınmazın hangi kısmını / bölümünü (örneğin deniz manzaralı ya da yola cephesi olan bölümü) alacağı ve hissedarın payına düşen m2 bilgisi açıkça belirtilmelidir.
- Taşınmaza ait tapu harcı, vergi, bakım, inşaat gibi giderlerin ne oranda hissedarlar tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir (her hissedar, fiili taksim sonrası kendisine düşecek pay oranında giderlere katlanacaktır şeklinde bir paylaştırma adil olabilir).
- Sonradan uyuşmazlık yaşanmaması adına taşınmaza ait geçmiş borçlar var ise bunların kimler tarafından ne kadarlık kısmının ödeneceği belirtilmelidir.
- En önemlisi, sözleşmede belirlenecek olan cezai şarttır. Örneğin “Hissedarların sözleşme hükümlerine aykırı davranması hâlinde, taşınmazın rayiç değeri kadar diğer hissedarlara ödeme yapılacaktır.” şeklinde tarafların kendi aralarında belirleyecekleri bir yaptırım ile sözleşme hükümlerine uymaları sağlanabilecektir.
Kaynakça
1-2: Berberoğlu, F., Taşınmaz (Gayrimenkul) Davaları El Kitabı.
3: Yargıtay HGK,12.02.2019, E.2017/14-1763, K.2019/129.
4: 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu.
5: Tunaboylu, M. Ön Alım (Şufa) Davaları.
6: Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay – Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku.
7: Yargıtay HGK, T.05.06.2002, E.2002/439, K.2002/478.
