İçindekiler
“Hiç kimse bize iradenin yavaş yavaş kazanıldığını öğretmiyor, hiç kimse nasıl kazanıldığını öğretmeyi akıl etmiyordu.” (J. PAYOT, İrade Eğitimi, Türkiye İş Bankası Yayınları, İstanbul 2022, s. 24).
Unutma konusundaki yoğun ısrarımıza rağmen kendisini sıklıkla hatırlatan, hatırlatmakla da kalmayıp asla unutulmaması gerektiğini sürekli vurgulayan deprem olgusunun, ülkemizde inşaat hukukunun gelişimine yol açmıyor oluşu hayret vericidir. Bu kadar büyük deprem felaketleri yaşanıyor olmasına rağmen, inşaat sektörüne yönelik kapsayıcı ve temel bir yasal düzenleme yapılmamıştır. Tabi ki, bunun inşaat sektörünün ülke ekonomisi açısından merkezi bir konumda yer alması ve çok fazla sayıda çalışanı doğrudan etkilemesiyle ilgili olan yönleri vardır. Ülkemizin deprem kuşağında yer alması, deprem gerçeğinin sık sık kendini hatırlatması ve fay hareketliliklerinin büyük deprem doğurma riski taşıyor olması karşısında inşaat hukukunu teorik esaslarıyla uyumlu bir şekilde düzenleyen temel bir yasal düzenleme yapılmasının isabetli olacağı söylenebilir.
Konunun hukuki boyutunun genel çerçevesini sunmak, inşaat sektörünün işleyişindeki temel problemlerinin çözümüne yönelik fikri çalışmaların önünü açma yönünde faydalı olabilir. Bu nedenle, konunun hukuki açıdan kuş bakışı görümünü ve diğer branşlarla ilişkilerini ele alacağız.
İnşaat Hukuku Müstakil Bir Ana Bilim Dalı Olmalı
İnşaat hukuku, temel hukuk branşlarından biri değildir. Daha açık bir anlatımla, farklı hukuk dallarına ait konuların bir araya gelmesiyle oluşan bir hukuk dalıdır. İnşaat hukuku, farklı hukuk branşlarının içinde yer alan konulardan müteşekkil bir hukuk alanıdır. Bunun doğal sonucu olarak da inşaat hukuku üniversitelerde bir ana bilim dalı olarak yer almamaktadır.
İnşaat gibi çok önemli bir alanın hukuki yapısını inceleyen bir hukuk ana bilim dalının bulunmaması, farklı meslekler için oldukça şaşırtıcı karşılanabilecek bir durum olmasına rağmen, meseleye dogmatik tasnifler ışığında bakan hukukçular açısından bu durum son derece normaldir. Fakat hukukçuların, hukukun klasik yapısı ve algılarını nazarı itibara alarak takındıkları bu normallik algısının, ülke ekonomisi ile uyumluluğu tartışmaya açıktır. Yani, iktisadi konumunu dikkate alarak inşaat hukukunu inceleyen daha spesifik bir hukuk ana bilim dalının var olması gerektiği pekala savunulabilir. Dolayısıyla inşaat hukukunu müstakil bir ana bilim dalı yapmak gerekmez mi, diye sorulacak olursa; bu soruya kolay kolay olumsuz bir yanıt verilemez.
İnşaat Hukukunun Ana Hatları
Peki, inşaat hukuku hangi hukuk dallarından hangi konuları alarak oluşturulmaktadır? Şüphesiz, inşaat hukukunun çok farklı hukuk branşlarından konu başlıkları alması mümkündür. Öyle ki, bunları eksiksiz saymak istediğimizde neredeyse tüm hukuk dallarını saymak zorunda kalabiliriz. Ancak, inşaat hukukunun ana hatlarının hangi hukuk dallarının oluşturduğunu bilmek çok daha pratik ve faydalı bir bilgidir.
İnşaat hukukunun ana hatlarını üç hukuk dalı oluşturmaktadır:
- Eşya Hukuku
- Borçlar Hukuku
- İmar Hukuku
Bu hukuk dalları, temel hukuk branşlarındandır ve kendi konularını bizatihi kendileri temellendirip kurallara bağlarlar.
Eşya Hukuku ve İnşaat Hukuku İlişkisi
Eşya hukuku, Medeni Kanunumuz içerisinde yer alır ve zilyetlik ile mülkiyet başta olmak üzere ayni hakları konu edinir. Eşya hukuku, malları taşınır ve taşınmaz olarak iki ana kategoriye ayırır. Medeni Kanun’un, bu bölümünde yer alan kuralların kökenleri Roma hukukuna dayanır. Kurallar oldukça soyut ve teorik bir yapıya sahip olmakla birlikte kendi içinde muazzam bir teorik mantık bütünlüğüne de sahiptir. Zaten Roma hukuku bugünlere gelebilmesini de büyük ölçüde bu özelliklerine borçludur. İçinde bulunduğumuz hukuk sistemi açısından alternatifi olmayan köklü bir rejimdir, dolayısıyla yüzyıllara dayanan oturmuş bir yapısı vardır. Bu mülkiyet rejiminde köklü bir değişiklik yapılması imkânsız denecek kadar zordur.
Taşınmaz malların mülkiyeti için tapu sicil müdürlükleri görev yapmakta ve taşınır malların aksine mülkiyet sicile dayanmaktadır. Maalesef tapu işlemlerini düzenleyen ikincil mevzuat, Medeni Kanunumuzdaki kurallar kadar köklü ve sistematik olmadığı için tapu işlemlerinde günlük hayatta sıklıkla uygulama sorunları yaşanır.
Borçlar Hukuku ve İnşaat Hukuku İlişkisi
İnşaat hukukunun, ana hatlarından biri de borçlar hukuku bünyesinde yer alan eser sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler esasen, borçlar hukukunun konusudur ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenir. Tıpkı eşya hukuku kuralarında olduğu gibi borçlar hukuku kurallarında da Roma hukukuna dayanan teorik ve sistematik yapı esas alınmıştır. Bu nedenle, herhangi bir inşaat sözleşmesiyle ilgili bir uyuşmazlığın çözümünde Roma hukuku kural ve prensiplerine kadar gidilerek analiz yapılması gerekebilir.
Borçlar Kanunu gerek eser sözleşmelerinde gerekse arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan sorunları; bedel, teslim ve ayıplı ifa olmak üzere üç başlık altında inceler. Fakat bu kurallar çok genel olduğu için, bir köyde küçük bir bağ evi yaptırmak için akdettiğiniz sözleşmeye de bir büyükşehirde gökdelen sayılabilecek bir site inşa etmek için akdedilen sözleşmeye de aynı kurallar uygulanır.
İmar Hukuku ve İnşaat Hukuku İlişkisi
İnşaat hukukunun, ana hatlarından sonuncusunu ise imar hukuku oluşturur. İmar hukuku, diğer iki hukuk dalından farklı olarak kamu hukuku kategorisine girer ve imar hukukunda kaynaklanan birçok uyuşmazlık idari yargı da görülür.
İmar hukuku, oldukça genç bir hukuk dalıdır. Teorik yapısı köklü olmadığı gibi sistematik denebilecek kadar gelişmiş de değildir. İmar kanunu açısından bir yapı inşa edebilmeniz için belediyeden yapı ruhsatı almanız gerekir. Yani bir yapı denetim şirketi ile anlaşıp denetim işlem ve belgelerini tamamlamanız ve yapı tamamlandığında yine belediyeden yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) almanız gerekir.
Bir binanın hukuken tamamlanmış kabul edilebilmesi ancak yapı kullanım izin belgesi alınması ile gerçekleşir. Fakat, geçmiş dönemler de birçok kez önemli değişiklikler yapıldığı ve imar affı uygulamaları tesis edildiği için ülkemizde binaların çok büyük bir kısmının yapı kullanım izin belgesi bulunmamaktadır. Şu anda yürürlükte olan kurallara göre yapı kullanım izin belgesi almamış olan bir bina hukuken tamamlanmış kabul edilemez, elektrik ve su hizmetlerinden yararlanmaz ve orada oturulamaz. Böylece ortaya yapı kullanım izin belgesi olmayan ancak fiilen oturulabilir kabul edilen bir yapı grubu ile yapı kullanım izin belgesi olmadığı için oturulamaz kabul edilen yapı gurubu olmak üzere iki farklı kategori çıkmaktadır. Bu durum belediye işlemlerinin tutarlılık arz etmesinin önündeki en büyük engellerden biridir. İnşaat hukukunun gözle görülür derecede çarpık işlemeye başladığı nokta tam olarak burasıdır.
Belediyeler her ne kadar şehir planı, arsa düzenlemeleri, imar revizyonları gibi kentin kaderini belirleyen konularda yetkili olsalar da mülkiyet rejimi son tahlilde tapu sicil müdürlüklerince tutulmaktadır. Daha açık bir ifadeyle; tapu sicil müdürlüğü belediyenin imar uygulamalarını işlemediği sürece mülkiyet üzerinde hukuken bir değişiklik meydana gelmemektedir. Sonuç olarak, gayrimenkullerin bir ayağı tapu sicil müdürlüğünde bir ayağı da imar müdürlüğünde kalmak durumundadır. Bu iki kurumun işleyiş mantıklarının, bakış açılarının, memur tipolojilerinin birbirinden inanılmaz derecede farklılık arz ettiğini, gayrimenkul sektörüyle az ya da çok işi olan herkes bilir. İnşaat hukukunun en büyük problemlerinden biri bu ikili kurumsal yapı ve bu kurumsal yapılar arasındaki anlayış farklılığıdır.
İnşaat Hukukunun Güncel Sorunları
Yukarıda bahsettiğimiz üç hukuk dalına girmeyen herhangi bir konunun inşaat hukukuyla bütünlük arz edecek bir şekilde ele alınması imkansız denecek kadar zordur. Oysa, inşaat hukukunun güncel ve herkesçe bilinen sorunları var:
- İnşaat yapma yetkisinin nasıl alınacağı,
- Arsa sahipleri akdedilen sözleşmeler ve bu sözleşmelerin gerekli hukuki güvenceleri sağlayabilecek formalitelere bağlanması,
- Bina yapma yetkilerinin sınıflandırılması,
- Tıpkı taşımacılık sisteminde olduğu gibi kategorik belgelendirme sistemi kurulması,
- Yapı denetiminin kağıt üzerinde değil fiilen gerçekleşmesinin sağlanması,
- Tapu devirleri ile iş teslimi ve bedel ödemesi arasında koordinasyon sağlanması,
- Teslim merasimi öngörülmesi,
- Ayıplı mal tespitinin profesyonel bir iş olarak tanzim edilmesi,
- Belediye yapı kullanma izin belgesi ile tapu sicil müdürlüğü kat mülkiyeti tapusu tescilinin gerçekleşmesi arasında nedensellik bağı kurulması,
- Belediye kayıtları ile tapu kayıtlarının ve özellikle daire numaralarının özdeşleştirilmesi vb.
Ülkemizde inşaat hukukunun bu parçalı yapısı en çok inşaat sektörüne yönelik çalışan yan sektörleri olumsuz etkilemektedir. Örneğin, mimarlık hizmetleri inşaat sektörü için çok büyük bir öneme sahip olmasına rağmen inşaat sektörüne etki edebilme kabiliyeti son derece sınırlıdır. İnşaat hukukunu ve bir inşaatın ilk fikir aşmasından son aşamasına kadar ki tüm sürecini düzenlemeyi amaçlayan bütüncül bir temel kanun bulunmadığı için kritik öneme sahip mal ve hizmet alanlarının inşaat sektörüne yeterli düzeyde katkı sunması sağlanamamaktadır. Bir mimari çizim ile onlarca bina yapılmakta, bazen hiçbir mimarın denetiminde geçmeyen dosyalar yetkin olmayan teknikerler eliyle hazırlanmakta, inşaat sektörünün gelişimine yönelik çalışmalar desteksiz ve teşviksiz kalmaktadır. Bu manzara, teknik ve nitelikli bilginin piyasaya girişini engellemekte ve inşaat sektörünün gelişimini önlemektedir.
Sorunların Kaynağı: Temel Yasa Yokluğu
Neticede tüm bu sorunların kaynağında, inşaat hukukunu düzenleyen temel bir yasanın bulunmayışı yatmaktadır. Elbette inşaat hukukunun temel bir yasa ile düzenlenemeyecek kadar çeşitli konular içerdiği ileri sürülebilir. Ancak, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun örneği göz önünde bulundurulursa, çok çeşitli konuların genel kanunlarla teorik olarak uyumlu bir şekilde düzenlenmesinin mümkün olduğu kabul edilmelidir. Tıpkı, tüketici hukukunda olduğu gibi inşaat hukuku açısından uygulama önceliğine sahip ve tüm inşaat hukuku için temel ilkeler vaz eden bir yasal düzenleme hazırlanması pekala düşünülebilir.
Tüm inşaat sektörü için yasal bir çerçeve ortaya konulamamış olması, inşaat sektöründe birçok yasal boşluğun oluşmasına ve bu boşlukların istismar edilmesine yol açmaktadır. Uygun şekilde inşa edilmemiş olan binaların resmi işlemleri yürütülürken Belediyede sorun çıktığında tapu dairesi bahane edilmekte; tapu dairesinde sorun çıktığında ise belediye uygulamaları bahane edilerek yasaları dolaşmak mümkün hâle gelmektedir.
Şüphesiz, inşaat hukukunun gelişiminin önünde iktisadi nedenler de bulunmaktadır. Mutlaka sektörün iktisadi yönüyle ilgilenen uzmanların tespitlerine müracaat edilmesi gerekir. Bununla birlikte, bazı muhtemel iktisadi nedenlere dikkat çekmekte fayda var: İnşaat sektörü, ülke ekonomisi açısından son derece merkezi bir konuda bulunuyor. Sektörün bu kadar merkezi bir konumda bulunması sektörün getirilecek kurallara uyum sağlayamaması riskini de beraberinde getiriyor. Sektörün uyum sağlayamaması nedeniyle meydana gelebilecek ekonomik durgunluk riski, yapılacak mevzuat düzenlemelerinin önünde büyük bir psikolojik bariyer teşkil ediyor. Ayrıca, inşaat sektörü çok fazla sayıda ürün kalemini dolayısıyla da çok fazla sayıda sektörü ve insanı ilgilendiriyor. Bu denli büyük oluşu, taşları yerinden oynatmayı zorlaştıran bir unsur olarak görülüyor. Böylece, yasal düzenleme ihtiyacı aşikar olmasına rağmen harekete geçilmemesi makul ve meşru bir görünüm kazanıyor.
Diğer yandan inşaat sektöründe sahadaki işlerin büyük bir kısmı eğitimi olmayan ancak ustalık geleneği çerçevesinde yetişmiş çalışanlar tarafından yerine getirildiği için bilginin sahaya yansıtılması için daha fazla efor sarf edilmesini gerekiyor. Mühendis ve mimarların yeterince sahada olmaması sadece inşaat sektörüne değil, ülkemize de çok şey kaybettiriyor.
Deprem Riskine Karşı Dayanıklı Yapılar İçin Hukuki Yasal Zemin Oluşmalı
Uzun yıllar sonra bugünleri araştırma konusu edinen bir tarihçi olursa, bu kadar çok deprem felaketi yaşamış bir toplumun neden bu konuda katı kurallar talep etmediğini izah edebilmesi için epeyce kafa patlatması gerekecektir. Bu işin için ne kadar kafa yorar ve bundan ne kadar sonuç alır bilinmez ama sonunda onun da hayret etmek zorunda kalacağını tahmin etmek zor değil. Bu kadar çok deprem felaketi yaşadığımız hâlde neden inşaat hukukumuzda gözle görünür bir gelişme yaşanmadığını izah etmek gerçekten çok güç.
Bir deprem ülkesinde apartmanlarda yaşayan insanlar olarak bu konuların yetkililerce kendiliğinden ele alınıp düzeltilmesini beklemenin iyimserliğin ötesinde aşırı yüksek bir beklenti olacağı da aşikardır. Bu nedenle, başta sektör temsilcileri olmak üzere hepimizin ülkemiz için adeta bir beka meselesine dönüşmüş olan deprem riskini karşılayabilecek yapıların inşa edilmesine olanak sağlayacak hukuki yasal zeminin oluşmasına katkı sunması gerekiyor.
