İçindekiler
Apartmanlar ve siteler, kişilerin ortak bir şekilde yaşam sürdükleri alanlardır. Söz konusu alanlarda da bir düzenin, işleyişin var olabilmesini sağlayıcı kurallar bütününe ihtiyaç duyulmaktadır. Nitekim söz konusu kurallar bütünü, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. madde hükmünde yer alan yönetim planı ile sağlanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi gereğince malik veya maliklerin ortak irade beyanı ile imzalanan yönetim planının tapu idaresine teslim edilmesi, kat mülkiyetinin kurulması için kurucu unsur olarak belirlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde Anagayrimenkulün Yönetimi başlığı altında yönetim planının önemi ortaya konulmuştur. Madde hükmü, “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.” şeklindedir. İlgili madde hükmünden de anlaşılacağı üzere yönetim planının, anagayrimenkuldeki yaşam düzeninin temelini oluşturucu bir işleve haiz olduğunu vurgulamak gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, Kat Maliklerinin İradesine Öncelik Tanımaktadır
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, kat maliklerinin iradesine öncelik tanımaktadır. Kat maliklerinin iradesiyle şekillenen ve uyuşmazlıkların çözülmesi noktasında emredici hukuk kurallarına aykırılık teşkil edici hükümleri içermeyen yönetim planı hükümleri ile ihtilafların çözülmesi amaçlanmaktadır. Bununla birlikte apartman ve sitelerdeki yaşam kurallarını belirlemesi, uyuşmazlıkların çözümü noktasında ise ilk başvurulacak belge olması niteliği; yönetim planının, kat mülkiyeti hukuku uygulamasındaki önemini de ortaya koymaktadır.
Uygulamada, Yargıtay Hukuk Dairelerinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir uyuşmazlık karşısında vermiş olduğu kararlarda; “…anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörüldüğünden, öncelikli olarak yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerektiği” yönünde görüş benimsediğini de belirtmek isterim. Bu nedenledir ki yönetim planı, anagayrimenkulün yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar karşısında temel ve bağlayıcı niteliği haiz dayanak bir belgedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. madde hükmü, kat mülkiyeti hukuku uygulamasında hâkimin müdahalesi kavramını oluşturmaktadır. İlgili madde, “Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceği” şeklinde düzenlenmiştir.
Söz konusu maddede, hâkimin yönetim planına ilişkin hükümleri değerlendirmesi ile uyuşmazlığı çözüme kavuşturacağı, hüküm altına alınmıştır.
Yönetime Ait Diğer Hususlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. madde hükmünde; “Yönetim planında yönetime ait diğer hususlar düzenlenir.” hükmüne yer verilmiştir.
Yönetim planının öneminin anlaşılabilir olması adına madde hükmünde yer alan “yönetime ait diğer hususlar” ifadesine kısaca değinmek isterim. Uygulamada yönetim planlarının büyük bir çoğunluğunda ortak içerik olarak yer alan yerlere ilişkin hak ve yükümlülükler, ortak giderlere katılma gibi durumlar, yönetime ait diğer hususlar kavramına karşılık gelmektedir. Anagayrimenkulün yönetimine dair olmayan hususların yönetim planında yer alması hâlinde, (yönetim planının kat malikleri arasında imzalanan bir sözleşme olması niteliği gereği) anagayrimenkulün yönetimine dair olmayan hususların yalnızca yönetim planını imzalayan kat maliklerini bağlaması, hakkaniyete uygun düşecektir. Nitekim yönetim planı hükümlerinin hukuka uygunluğunun tespitinde, hakkaniyete aykırılığın söz konusu olup olmadığı da incelenen noktalardandır.
Kanun metninin düzenlenişinden de görüleceği üzere, kat maliklerinin iradesi üstün tutularak yönetime ait diğer hususlar kavramıyla kat maliklerine anagayrimenkulün yönetimi noktasında geniş tasarruf yetkisi tanınmıştır. Önemle belirtmek isterim ki söz konusu geniş tasarruf yetkisi, sınırsız nitelikte değildir. Emredici kanun hükümlerine ve hukuk kurallarına aykırı olmamak, ayni hak ölçüsünde bir hak oluşturmamak kaydıyla anagayrimenkulün yönetimine dair hususlar yönetim planında yer alabilmektedir.
Yönetim Planlarında Özgünlük Gerekmektedir
Yönetim planında bulunacak olan hükümleri teker teker sıralamak olanaklı değildir ve uygulama açısından da pratik faydası bulunmamaktadır. İçeriği ve kapsamı itibarıyla yönetim planları, her anagayrimenkule özgü olarak düzenlenmesi gereken belgelerdendir. Her apartmanın veya sitenin özellikleri ve ortak alanları aynı olmadığı için farklı hükümleri ihtiva eden özgün yönetim planları, kat mülkiyeti hukuku uygulamasının ruhuna daha uygun düşecektir.
Yönetim planının önemini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birçok maddesinde görmekteyiz. Nitekim kat maliklerinin borçlarını düzenleyen 18. madde hükmü, yönetim planına atıfta bulunarak yönetim planı hükümlerine uyulmasını kat mülkiyeti kanunundan doğan bir borç olarak nitelendirmiştir. Bununla birlikte yönetim planının öneminin doğal bir sonucu olarak sadece kat maliklerine yönetim planına uyma yükümlülüğü getirilmemiştir. Madde hükmünün devamında, “bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır.” denilerek kat maliki dışında bağımsız bölümden yararlanan kişilerin de yönetim planı hükümlerine uyması gerekliliğine vurgu yapılmıştır.
Edineceğiniz Bağımsız Bölümün Yönetim Planını İnceleyin
Herhangi bir bağımsız bölüm satın alırken veya kiralarken ilgili bağımsız bölümün bulunduğu apartmana veya siteye ait yönetim planının incelenmesi; söz konusu yaşam alanında uyulması gereken kuralların, yükümlülüklerin ve hakların kapsamının anlaşılması açısından büyük önem taşımaktadır.
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulamasını sağlayıcı işlevi haizdir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan madde hükümlerinin düzenlenişine bakıldığı zaman, yönetim planının işlev ve önemi daha net bir şekilde anlaşılacaktır. Şöyle ki Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki birçok maddede yönetim planına atıf yapılmaktadır. Kanun hükümlerini incelediğimiz zaman; “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, yönetim planında gösterilen zamanlarda, yönetim planında belirtilir, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa” şeklindeki ifadelerle yönetim planının kat mülkiyeti uygulamasındaki önemi karşımıza çıkmaktadır.
Yönetim Planı, Temel Bir Kılavuzdur
Yönetim planı anagayrimenkuldeki işleyişin ve yaşamın temel kılavuzudur. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünün kapsamı, yönetim planında belirlenebilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28.maddesi/f.3 hükmü gereğince, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna ihtiyaç vardır.
İçerisinde daha çok ortak alanın bulunduğu, bağımsız bölüm sayısının fazla olduğu hukuken toplu yapı olarak adlandırılan sitelerde, uygulama açısından yönetim planının apartmanlara kıyasla uyuşmazlıklara daha uygun olduğunu ifade etmek isterim. Toplu yapı yönetim planında; ortak alanların kapsamına/kullanımına, kat maliklerinin haklarına/yükümlülüklerine, bağımsız bölümlere ilişkin haklarına/yükümlülüklerine, kiracıların haklarına/yükümlülüklerine ve sosyal tesislere ilişkin esaslar düzenlenmektedir. Bu doğrultuda 5711 Sayılı Kanun ile toplu yapılardaki yaşamın belirli kurallar bütününe dayanması ihtiyacının sonucu olarak, toplu yapının yönetimine ilişkin esasları düzenleyen yönetim planının önemine işaret edilmiştir.
5711 Sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen maddelerde toplu yapılara ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. 69. Madde hükmü, “…yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. …Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.” şeklindedir. İlgili düzenleme, toplu yapılardaki yönetim planının kapsam ve işlevi açısından belirleyici niteliktedir.
Yönetim planının değiştirilmesini konu edinen 70. madde hükmü şu şekildedir: “Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.”
Son olarak toplu yapılarda yönetici ve denetçi ataması usulünün 71. madde hükmünde; “yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe” ifadesiyle kat maliklerinin iradesiyle şekillenen yönetim planına bağlandığı görülmektedir. Yönetim planının değiştirilmesinin sıkı koşullara bağlanıyor olması, yönetim planının kat mülkiyeti uygulaması açısından kritik önemini ortaya koymaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve kat mülkiyeti hukuku uygulamasında yönetim planının önemine dikkat çekmek istediğim bu yazıda; hangi hukuki ilişkiye dayanırsa dayansın sitede veya apartmanda herhangi bir bağımsız bölümden yararlanmak istenildiğinde, yönetim planında yer alan hükümlerin dikkatli bir şekilde incelenmesi gerekliliğini vurgulamak isterim.
Yönetim planının kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümden yararlananlara da yönetim planına uyma borcu yüklemesi, yönetim planındaki değişikliğin kat maliklerinin tümünün beşte dördünün iradesiyle gerçekleşmesi ve yönetim planının anagayrimenkulün yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar karşısında ilk başvurulacak belge olması; bahse konu planın önemini ortaya koymaktadır.
Netice itibarıyla yönetim planı hükümlerinin ne anlama geldiğini, bağımsız bölümden yararlanacak kişi veya kişilere hangi yükümlülükleri yükletip hangi hakları sağladığını bilerek hareket edilmesi gerektiğini önemle belirtmek isterim.
