İçindekiler
01.07.2024 tarihinden sonra yapılan sözleşmelerde yüzde 25 kira zam oranı kaldırıldı. 03.07.2024 tarihinde açıklanan yeni TÜFE oranına göre Temmuz 2024 kira artış oranı yüzde 65,07 oldu. Bu durumda kirası 10.000 TL olan bir kiracının temmuz ayında ödeyeceği kira zammı 6.507 TL olarak hesaplandı. Buna göre zamlı kira tutarı ise 16.507 olarak gerçekleşecek.
Geçmişten Günümüze Kira Kısıtlamaları Nasıl Uygulandı?
Kirada TÜFE döneminin etkilerine geçmeden önce geçmişten günümüze kiralarla ilgili kısıtlamaları incelemekte fayda var. Kiralarla ilgili ilk kanun 1940 yılında Milli Koruma Kanunu’dur. Bu kanuna göre o günkü ekonomik ve piyasa koşullarına göre “bir önceki yılın kira bedeli arttırılamaz” olarak belirtilmiştir. 1955 yılında ise gayrimenkul kiralamalarına ilişkin özel bir kanun çıkarılmış olup bu kanun 2012 yılına kadar yürürlükte kalmıştır. Bu kanundaki sınırlama ise, “meskenler için 1939 yılındaki kiranın yeni artış oranı %200’ü geçemez.” şeklinde belirtilmiştir. Anayasa mahkemesi söz konusu maddenin kiracılarla mal sahipleri arasında huzursuzluğa ve haksızlığa sebebiyet vermesi gerekçesiyle 1963 yılında bu sınırlamayı aykırı bulup iptaline karar vermiştir.
Yasa koyucu 1963 yılından sonra 6 ay içinde yeni bir düzenleme talep etmiş fakat bu durum 2012 yılına kadar çözüme kavuşmamıştır. Yani 2012 yılına kadar kira bedelleri ve kira artış oranlarının tespiti belirsiz kalmıştır.
Tüm borç ilişkilerini içeren Türk Borçlar Kanunu, 2012 yılında yürürlüğe girmiş olup kira belirleme maddesi de nihayet eklenmiştir. Böylece bu kanunla kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir kurul oluşturulmuştur. Buna göre taraflar, “Kira sözleşmesi anlaşma üst sınırı üretici fiyat endekslerindeki artışı geçemez.” şeklinde anlaşmaktadırlar. Tarafların anlaşma sağlayamaması durumunda yargının kira bedelini belirleme yöntemi yine aynı şekilde olacaktır. Bu durum 2019 yılına kadar bu şekilde devam etmiş, 2019 yılında ekonomik gerekçelerle üst sınır olarak tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamaya göre belirlenmesine karar verilmiştir. Nihayet 2022 ve 2023 yıllarında birer yıllık geçici madde ile bu sınırlama sadece konutlarda olmak üzere yüzde 25 zam oranını aşmayacak şekilde düzenlenmiştir.
TÜFE’ye Göre Kira Artışı Ne Kadar Oldu?
Güncel duruma göre 02.07.2024 tarihinde ve sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranının son 12 aylık ortalaması tavan sınır olmuştur. Geçtiğimiz ayın TÜFE oranı yüzde 62,51 olarak belirlenmiştir. Haziran ayı için ise 03.07.2024 tarihinde açıklanan verilere göre kiralarda TÜFE oranı yüzde 65,07 olarak uygulanacaktır.
TÜFE Düzenlemesi Mevcut Süreci Nasıl Etkileyecek?
Genel bir değerlendirme yapacak olursak 2019 yılından itibaren ülkemizde ciddi anlamda konut krizi yaşanmaktadır. Pandeminin de etkisiyle konut üreticileri konut üretememeye başlamıştır. Ülkemizdeki nüfusu dikkate aldığımızda her yıl yaklaşık olarak 800.000 adet konut üretilmesi gerekmektedir. Son 5 ayda üretilen konut adedine baktığımızda 400.00 – 500.000 adet konut üretildiği yani bir bu kadar daha konut açığı olduğu görülmektedir. Bununla beraber yüzde 25 kira zam oranının tavan oran olması kiracılar ve evlerini kiraya verenleri konut krizinin en büyük mağdurları hâline getirmekte, sonuç olarak konut yatırımına ilişkin güven kaybı yaşanmaktadır.
Ev sahibi olanlar evlerini kiraya verdiklerinde satamayacakları ve gelecekteki kira zam oranlarıyla gelir elde edemeyecekleri düşüncesiyle mülklerini kiraya vermektense boş tutmayı tercih etmektedirler. Tam da bu noktada hem vatandaş hem de gayrimenkul sektörü çıkmaza girmektedir. Piyasa değerleri ile maksimum yüzde 25 artış oranı ile belirlenen değerler arasında dengesizlik olması sebebiyle Sulh Hukuk mahkemelerinde kira davaları son 2 yılda oldukça artmıştır.
Yeni dönemde de kira anlaşmazlıklarında; sözleşme tarihi 5 yıl dolduktan sonra kira tespit davası açma hakkı ve evini kendisi kullanmak isteyen mal sahibinin tahliye davası açabilme hakkı bulunmaktadır.
Yeni düzenlemenin olumlu etkisi, boş tutulan daire arzının azalması olacaktır. Böylece bu gelişmenin gayrimenkul yatırımlarına olumlu katkısı olacağı öngörülebilir. Kiracı ve mal sahibi anlaşması açısından zaten zor olan sürecin devam edebilme ihtimali ise olumsuz etki olarak yansıyabilir.
