“Kira Garanti Sistemi” Barınma Sorununa Çözüm Olur mu?

Yüksek fiyatlar ve finansmana erişim zorluğu nedeniyle özellikle son yıllarda vatandaşların konuta erişiminde ciddi sıkıntılar yaşanıyor. Öyle ki; yüksek bedelleri karşılamakta zorlanan kiracılar ile kirasını alamayan mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar, adliyelerde çözüm bekliyor.

Barınma sorunu günden güne derinleşirken; Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ve kira sözleşmelerinin e – Devlet Kapısı üzerinden hazırlanmasına gibi hizmetler hayata geçiriliyor.

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) de bünyesinde geliştirdiği “Kira Garanti Sistemi” ile bu soruna alternatif bir çözüm üretmeyi hedefliyor.

Kira Garanti Sistemi Nasıl İşleyecek?

Dernek tarafından İstanbul’da düzenlenen basın toplantısı ile kamuoyuna duyurulan sistemin işleyişi ise özetle şu şekilde:

• Ev sahibi ve kiracı; e – Devlet üzerinden “Kira Garanti Sistemi” maddesini de içeren bir kira sözleşmesini ve tahliye taahhütnamesini imza altına alırlar.
• Ev sahibi ve kiracı; e – Devlet üzerinden seçecekleri sigorta kuruluşu üzerinden kira sigortaları kurumunun matbu poliçesini onaylarlar.
• Ev sahibi ve kiracı; kira tutarıyla eşleşen poliçe ile tahakkuk eden prim tutarını, ilgili sigorta kuruluşuna öderler.
• Her iki tarafın sigorta prim ödemeleri tamamlanınca; poliçe, ilgili sigorta kuruluşu tarafından kira sigortaları kurumu sistemine iletilir, ilgili poliçe sisteme gelince kira sözleşmesi de otomatik olarak e – Devlet üzerinden kira sigortaları kurumu sistemine sahil edilir.
• Kiracı, kira ödemelerini ev sahibinin banka hesabına yatırır, banka, ödeme tarihinde kira ödeme bildirimini kira sigortaları kurumu sistemine iletir.
• Sisteme dahil olan tarafların alacak ve borçlarını önce sigorta şirketleri teminat altına almış olur. Sigorta şirketlerinin reasürans işlemleri, kira sigortaları kurumu üzerinden, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın garantisi altında yürütülür.
• Kira sigortaları kurumu sisteminde kira ödemeleri anlık takip edilir.
• Kira sözleşmesinde belirlenen tarih, süre ve tutarda kira ödemesinin yapılmadığının tespiti hâlinde, sistemden otomatik SMS / e – posta bildirimiyle kiracı ödemeyi yapması için uyarılır.
• Kiracının kirayı zamanında ödememesinin nedenleri araştırılır. Kiralık konuta ilişkin bir durum nedeniyle kiranın ödenmemesi durumu söz konusuysa ev sahibi SMS / e – posta yoluyla bilgilendirilir, sistem kira ödemesini beklemeye alır. Kiracının kişisel durumu nedeniyle bir öde(ye)meme sorunu varsa bankalara, kiracıya uygun koşullarda, 3 – 6 aylık kira tutarında, 3 ay geri ödemesiz, 12 ay vadeli (9 taksit ödemeli) ihtiyaç kredisi açılması yönünde tavsiye bildirimi yapılır, kira sigortaları kurumu, açılan kredinin faizine kefil oluyor.
• Kira sözleşmesindeki tarihte, sürede ve tutarda ödenmeyen kira; kiracı namına, en çok 2 ay için kira sigortaları kurumu tarafından ev sahibine ödenir.
• Kiracının 2 ay üst üste kira tutarını ödememesi hâlinde; kira sigortaları kurumu sistemi üzerinden kiracıya, kiralık konutu 1 ay içinde tahliye etmesi tebligatı yapılır ve ilgili yöredeki kolluk kuvvetlerine, tahliyenin verilen sürenin sonunda gerçekleştirilmesi için gerekli bilgilendirme yapılır.
• Kiracının konutu tahliye etmemesi hâlinde; ev sahibine, yine kiracı nam ve hesabına kira ödemeleri en çok 2 ay daha devam ettirilir.
• Kiracı nam ve hesabına ev sahibine yapılan ödemelere ilişkin, kiracı anlık bilgilendirilir ve ilgili ödemeyi tazmin etmesi için SMS / e – posta bilgilendirilir. Kiracı nam ve hesabına, ev sahibine yapılan bütün ödemeler, kira sigortaları kurumu tarafından kiracıdan nakden, icra vb. yollarla tazmin edilir.

Kira Garanti Sistemi’nin hayata geçirilebilmesi için kanun / yönetmelik değişiklikleri ise şu şekilde sıralandı:

• Kira sigortaları kurumunun kuruluşuna ilişkin kanun hazırlanması ve kabul edilmesi,
• Kira sigorta sistemi uygulama yönetmeliğinin hazırlanması ve uygulamaya alınması,
• Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, bankacılık – sigortacılık kanun ve yönetmeliklerinde gerekli revizyonların yapılması,
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Gelir İdaresi Başkanlığı ile diğer bağlantılı kurum ve kuruluşların ilgili kanun ve yönetmeliklerinde gerekli revizyonların yapılması,
• Gerek klasik sistem kiralamalarda gerekse de Kira Garanti Sistemi çerçevesinde yapılan kiralamalarda yaşanabilecek hukuki ihtilafların çözümünün, yeni kurulacak kira mahkemeleri eliyle çözümlenebilmesini sağlayacak düzenlemelerin yapılması.

“Emlak Sektörünü Kayıt Altına Alacak ve Disiplin Sağlayacak”

Toplantıda konuşan GAPAS Danışma Kurulu Başkanı Bilge Özdemir, değişen dünya ve gelişen ekonomik koşullar sonucunda kiralama piyasasında eski yol ve yöntemlerle ilerlenemeyeceğini söyledi. Özdemir, Kira Garanti Sistemi’ni işaret ederek, “Öncelikli olarak altyapı ve veri oluşturmaya yönelik bu gelişmeler, sistemi ve sistem oyuncularını kayıt altına alacak, disiplin sağlayacaktır” dedi.

Önerdikleri bu sistem ile emlak sektörünün kurumsal rolünün artacağına vurgu yapan Özdemir, “Dolaylı olarak sektör denetim altına girecektir, bu sayede denetim ve kontroller ile kira gelirine yönelik bireysel yatırımcıların kurumsal yatırımcılara, fonlara dönüşmesine vesile olacaktır” ifadeleriyle konuşmasını tamamladı.

“Amacımız Ev Sahibi – Kiracı İlişkilerini Sistematik Hâle Getirmek”

GAPAS Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Özcan ise Kira Garanti Sistemi’nin detaylarını aktardığı bir sunum gerçekleştirerek, bu sistemi geliştirme amaçlarının öncelikli olarak; konutunu kiraya vermek yerine boş tutma eğiliminde olan, güvensizlik yaşayan ev sahiplerinin, sahibi oldukları boş konutların kiralama arzına dahil edilmesi ve hâlihazırda kiralık konutlarla ilgili süreçlerin elektronik ortama taşınması olduğunu ifade etti.

Bu sistemin inşa edilmesindeki asıl hedeflerinin; devletin aktif katılım ve gözetiminin de dahil edilerek, hukuk sisteminde en fazla karşılaşılan ihtilaflardan olan ev sahibi – kiracı ilişkilerinin daha sistematik hâle getirilmesi olduğunu söyleyen Özcan, aynı zamanda ev sahipleri ve kiracıların eş zamanlı koruma altına alınmasını amaçladıklarını dile getirdi.

“Bu Sistem ile Boş Tutulan Konutlar Kiralık Arza Dahil Olacak”

Sistemin sağlaması öngörülen faydaları hakkında da açıklamada bulunan Özcan; bu sayede sistemin sağlayacağı güven ile boş tutulan konutların kiralık arza dahil edilmesi, kiralık konut arzının artması, kiracı- ev sahibi ihtilaflarının azalması, adliyelerin iş yükünün azalması, kira gelirine dayalı vergi tahsilatının artması, kayıtlı kiracılık ile daha izlenebilir bir sektöre ulaşılması, bankaların kira tahsiliyle mevduat artışı sağlaması, kira ödemelerine bağlı kayıp – kaçağın azalması, ev sahibi ve kiracı mağduriyetlerinin önlenmesi, gelir vergisi ödenme dönemlerinde, otomatik beyannamelerin daha güncel ve doğru hazırlanabilmesi, vergi tutarlarının daha doğru hesaplanabilmesi ve sigorta sektörünün gelişmesinin sağlanabileceğini söyledi.

“Hem Kiracı Hem de Mülk Sahibi Kendisini Garanti Altında Hissedecek”

Kira Garanti Sistemi’nin hukuki boyutuna değinen GAPAS Yönetim Kurulu Üyesi, Avukat Kader Aydın, şunları söyledi:

“Bu sistem ile mülkünü kiraya verenlerin içi daha rahat olacak çünkü denetimi sigorta şirketleri yapacak. Şu anki mevcut durumda, kiracı 12. yılın sonunda kiraladığı yeri tahliye etme hakkına sahip oluyor. Yani kiraya veren ancak 12. yılın sonunda kiracıyı tahliye edebiliyor. 2023 yılında getirilen zorunlu arabuluculuğun da bir işe yaramadığının farkındayız. Çünkü duruşma günlerinde duruşma dosyalarının çoğunluğunu kira uyuşmazlıkları oluşturuyor. Süreç aksak ve yavaş ilerliyor.

Kira Garanti Sistemi ile hem kiracı hem de kiraya veren kendisini garanti altında hissedebilecek. Bu sistem ile denetimi sigorta şirketi yapacak. Bu aşamada herhangi bir uyuşmazlıkla karşılaşacaklarsa da kira mahkemelerine başvurma hakkına sahip olacaklar.”