İçindekiler
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin amacı, meydana gelecek bağımsız bölümlerin satılması sonucu elde edilen gelirin paylaşılmasıdır. Dolayısıyla bağımsız bölümlerin satışı ve bu minvalde pazarlama işlerinin yürütülmesi, sözleşmeden doğan borç niteliğindedir. Arsa sahibi bu yükümlülüğünü ya yükleniciye yetki (vekâlet) vererek ya da isterse işlemleri bizzat gerçekleştirerek yerine getirebilir. Bu işlemlerin taraflardan birisi ya da her ikisinin ortaklığı ile görülmesi kararlaştırılabilir.
Sözleşmede bu borcu arsa sahibinin yerine getireceği kararlaştırıldıysa; arsa sahibi, bağımsız bölümlerin pazarlama faaliyetlerini ve satış işlemlerini gerçekleştirmelidir. Kural olarak böyle olmakla birlikte pratikte çoğu zaman bu borcun yerine getirilmesi görevini yüklenici üstlenmektedir. Zaten bu sözleşmenin karakteristik unsurlarını oluşturan maddelerden birisi de arsa sahibinin arsayı teslim ederek gerekli temsil ve diğer yetkileri yükleniciye devretmesiyle bu çemberin dışında kalması ve yüklenicinin diğer kalan işlemleri bizzat kendisinin yapmasıdır.
Bağımsız Bölümlerin Satış Sürecinde Yükümlülük Kime Aittir?
Arsa sahibi arsasında meydana gelen bağımsız bölümlerin mülkiyetini devir yetkisi bakımından tasarrufta bulunmaya yetkilidir. Oluşturulan bağımsız bölümlerin satışında tasarruf yetkisinin kullanılması için temsil yetkisinin yükleniciye verilmesi gerekir.
Bağımsız bölümlerin pazarlama ve satışının yüklenici tarafından gerçekleştirileceği sözleşmede kayıt altına alınmışsa bu yönde ayrıca bir sözleşme hükmü olmasa da işin niteliği gereği arsa sahibinin yükleniciye bu hususta temsil yetkisi verme borcunun olduğu kabul edilmelidir. Ancak yükleniciye temsil yetkisi verilmesi yönündeki anlaşma, sözleşmenin hukuki nitelemesi bakımından etkili değildir. Diğer bir deyişle taraflar, bu konuda aksine bir düzenleme yapabilecekleri gibi, sözleşmelerinde bu konuya dair düzenlemeye de yer vermemiş olabilirler.
Örnek verecek olursak; bölümlerin satışına ilişkin anlaşmayı bizatihi arsa sahibinin kuracağı veya bu işlemi, temsilen üçüncü bir şahısın yapabileceğini de kararlaştırabilirler. Sözleşmenin niteliği bu ve benzeri maddelerle değişmiş olmaz. Tarafların bu konuda herhangi bir anlaşma yapmamış olmaları durumunda da yine (sözleşmede aksi belirtilmedikçe) kural olarak işlemleri arsa sahibinin yapacağı kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin borcuna aykırı bir şekilde temsil yetkisini vermemesi veya verdiği yetkiyi sözleşmeye aykırı olarak kaldırması hâlinde yüklenici, borca aykırılığın ortadan kaldırılması için mahkemeden sözleşmenin aynen ifasını (arsa sahibinin yükleniciye bağımsız bölümlerin pazarlama ve satışı için yetki verme borcunu yerine getirmesini) talep edebilecektir. Söz konusu bu borç, “yapma borcunun özel bir görünümü olan irade beyanında bulunma borcuna ilişkin bir yapma borcu” olduğundan dolayı mahkeme bu yönde irade beyanının gerçekleşmiş sayıldığına ilişkin bir hüküm vererek bunu sağlayabilir.
Yüklenici bunu yapmak yerine, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 175 uyarınca gelirin elde edilmesini, dolayısıyla şartın gerçekleşmesini engelleyen arsa sahibinden (satış gerçekleşmiş ve sonucunda gelir elde edilmiş gibi) kendisine düşecek payın ödenmesini talep edebilir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinde Taşınmaz Satışı İçin Temsil Yetkisi Kimindir?
Temsilcinin temsilen yapacağı işlem şekil şartına bağlı olsa dahi, temsil yetkisinin herhangi bir şekle bağlı olmaksızın verilebileceği kabul edilir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri çerçevesinde taşınmaz satışı için verilecek vekâletnamenin yani temsil yetkisinin ise resmî şekilde düzenlenmesi gerektiği yönünde, Medeni Kanun’da ya da Borçlar Kanunu’nda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Yüksek mahkemeye göre, taşınmaz satışı sebebiyle verilecek olan temsil yetkisini kapsayan vekâletnamenin resmî şekilde düzenlenmesi lazımdır. Yine bu şekilde Tapu Sicili Tüzüğü (TST) madde 13 / 4 ve bu fıkranın gönderme yaptığı Noterlik Yasası’nın “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler” başlıklı 89. maddesine göre temsilciye, noter huzurunda düzenlenmiş ve özel yetki barındıran vekâletname ibraz edilmesi durumunda, temsilcinin bu işlemi yapmaya yetkisi olduğu ifade edilmiştir. Buradaki şekil şartı doktrindeki hakim görüşe göre ispat şartı olup, geçerlilik şartı değildir.
Düzenlenen vekâletnamenin taşınmaz satışı yetkisini özel olarak içermesi gerekir. Çünkü Borçlar Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin devrine veya bir hakla sınırlanmasına ilişkin temsil yetkisinin, özel olarak verilmesi gerektiği belirtmiştir (TBK m. 504 / 3). Arsa sahibi temsil yetkisi vermez veya satışı gerçekleştirmez ise borca karşı aykırılık ve de elde edilecek meblağa mani olması, dolasıyla da koşulun gerçekleşmesine kasten engel olması sebebiyle, yüklenicinin ifa menfaatini tam olarak tazmin etmek zorunda kalacak, sanki satış gerçekleşmiş gibi yüklenicinin payını ödemekle yükümlü olacaktır.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Temsil Yetkisi Geri Alınabilir mi?
TBK m. 42 / 1’e göre temsil edilen, vermiş olduğu temsil yetkisini kısmen ya da tamamıyla geri alıp kısıtlayabilir. Gerçekten de temsil münasebeti esasında güvene dayandığı için temsil edilen tarafından kısıtlanabilir veya geri alınabilir. TBK m. 42 / 2 hükmünde ifade edildiği üzere temsil edilenin temsil yetkisini geri alma hakkından önceden feragati de geçersizdir. Aksi durumda temsil yetkisini devredenin fiil ehliyetinden vazgeçmiş olacağı savunulmaktadır.
Taraflar arasında yapılan mukaveleyle, temsil edilenin temsil yetkisini geri almasının cezai şarta bağlanmasının geçerliliği konusunda farklı görüşler ileri sürülmüştür. Ağırlıkta kabul gören görüş (temsil yetkisinin serbestçe geri alınmasını zorlaştırdığı düşüncesiyle) bu anlaşmanın geçersiz olduğu yönündedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilen temsil yetkisinin geri alınıp alınmayacağı ve buna ilişkin TBK m. 42 / 1 ve 512 maddelerinin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesine etki edip etmeyeceği hususu pratikte de sorun oluşturmaktadır.
Görüşlerin ilki; arsa sahibinin yükleniciye devretmiş olduğu temsil yetkisini istediği zaman geri çekebilmesinin bu sözleşmenin niteliği ile uyuşmayacağı yönündedir. Yani bağımsız bölümlerin satışında en fazla kârı elde etmek tarafların çıkarınadır. Arsa sahibinin istediği gibi yetkiyi geri çekebilme hakkı ile tarafların menfaatlerine aykırı hâl ve hareketlerde bulunmama borcu karşı karşıya gelmektedir. Arsa malikinin temsil salahiyetini istediği şekilde geri alması, sözleşmedeki menfaat terazisini sarsmaktadır. Bundan dolayı arazi malikinin temsil salahiyetini; istediği şekilde sınırlaması, geri alması, sona erdirmesi, istifa vb. kuralların gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerine hayat bulması pek imkân dahilinde görülmeyecektir.
Diğer görüşün tarafları bu yetkinin geri alınıp alınmayacağı konusunda temsil yetkisinin devredilme amacı ve vekil ile müvekkil münasebetleri göz önüne bulundurularak bir ayrım yapılması lazımdır. Temsil salahiyeti, temsil yetkisini devredene ait bir borcun yerine getirilmesi sebebiyle ya da temsil edilenin menfaatine yahut her iki yanın ortak gayelerine ulaşmaları amacıyla verilmişse, temsil salahiyetinin azledilemeyeceğine ilişkin anlaşmalar geçerli olmalıdır.
