İçindekiler
Ülkemizde inşaat sektörü gün geçtikçe ilerlemekte ve gelişmektedir. Bu gelişim kaçınılmaz olarak hukuka da yansımaktadır. İnşaat yapımını konu alan sözleşmelerin birçoğu da tarafların amaçları ve menfaatleri gözetilerek TBK’de (Türk Borçlar Kanunu) yer almış olan eser sözleşmesinden farklılaşmıştır. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi de yine uygulamadan doğmuş olan ve her geçen gün artarak çoğalan bir sözleşmedir.
Bu yazımda gelir paylaşımlı bir diğer deyişle hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin borçlarından olan, arsayı inşaata elverişli şekilde yükleniciye teslim borcunu değerlendireceğim.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Gelir paylaşımlı sözleşmelerle alakalı olarak doktrinde birbirine benzer tanımlamalar yapılmıştır. Nitekim gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi bir tanıma göre yüklenici, arsa üzerinde bağımsız bölümler meydana getirmeyi ve bunların satışını gerçekleştirmeyi; buna karşılık da arsa sahibi bu bağımsız bölümlerin satışına yönelik yükleniciye yetki vermeyi ve satıştan kazanılacak geliri yükleniciyle paylaşmayı taahhüt etmektedir. Bu tanımda dikkat çeken nokta, “arsa sahibinin ediminin, bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme” ifadesidir.
Burada belirtmek gerekir ki gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin temel yükümlülüklerinden birisi, arsa üzerinde meydana getirilecek yapıları üçüncü kişilere satmayı taahhüt etmektir.
Başka bir yazar da sözleşmeyi şu şekilde tanımlamıştır;
“Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etme ve bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını yüklendiği, buna karşılık arsa sahibinin, arsası üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir”
Arsayı İnşaata Elverişli Şekilde Yükleniciye Teslim Borcu
Sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin borçlarından biri ve ilki, sözleşmeye uygun koşullarda, imara uygun olan arsasını yükleniciye teslim etmektir. Amaca ulaşılabilmesi için yüklenici tarafından sözleşmede öngörülen inşaat yapılmalıdır. Bu inşaatın yapılabilmesi için de arsa üzerinde inşaatın yapımının mümkün olması ve arsa sahibinin arsayı inşaat yapmaya uygun bir şekilde yükleniciye teslim etmesi gerekir.
Arsa sahibinin arsayı hukuken ve fiilen inşaat yapılmaya elverişli bir hâlde yüklenicinin fiili hakimiyetine ibraz etmesi gerekir. Böylelikle yüklenici arsa üzerinde dolaysız zilyet vasfına bürünecektir. (TBK m. 973 – m. 975 uyarınca). Arsa sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirmediği sürece, yüklenicinin inşaat borcunu ifa etmesi hususunda bir istekte bulunamayacaktır.
Arsanın teslim edildiği tarih, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Çünkü gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi muvacehesinde meydana getirilecek olan eserin tamamlanması, genellikle belli bir süreye tabi tutulmaktadır. Yüklenicinin inşaatı bitirmesi için belli bir süre kararlaştırılmışsa, bu öngörülen süre arsa sahibinin arsayı teslim borcunu ifa etmesiyle başlayacaktır. Burada, işin niteliği icabı meydana gelen bir ifa sırası bulunmaktadır. (TBK m. 97)
Yer Teslim Tutanağı Nedir?
Yer tesliminin yapılmasıyla beraber uygulamada yer teslim tutanağı da düzenlenmektedir. Taraflar arasında düzenlenen bu yer teslimine ilişkin belge, teslimle ilgili karine teşkil etse de arsa sahibinin inşaata elverişli olarak taşınmazı teslim ettiğini kesin bir şekilde ortaya koymaz. Çünkü arsanın teslim edilmiş sayılması ve ifa sırasının yükleniciye geçmesi için arsanın fiilen ve hukuken inşaata elverişli durumda teslim edilmiş olması gerekir. Örneğin arsada bir kiracının olması hâlinde, kiracı arsayı boşaltıncaya kadar yüklenicinin inşaata başlaması söz konusu olamaz. Dolayısıyla bu ve buna benzer durumlarda teslimin gerçekleştiği söylenemez. Bu tutanağa rağmen taşınmazın inşaata elverişli olarak teslim edilmediğinin ispat yükü yüklenicinin üzerindedir.
Sözleşme konusu arsa üzerine sözleşmede kararlaştırılan inşaatın meydana getirilmesi objektif olarak mümkün değilse, (TBK m. 27 uyarınca) sözleşme başlangıçtaki objektif ifa imkânsızlığı nedeniyle geçersiz olacaktır.
Taraflarca kararlaştırılıp özellikleri belirlenen inşaatın meydana getirilmesi, imar planının değişmesi gibi bir sebeple imkânsız duruma gelmişse, değişen durumlara göre TBK m. 136 ve m. 112 hükümlerinin uygulanması icap edebilir.
Tahammül Süresi Nedir?
Arsanın inşaata elverişli bir şekilde teslimi borcunun yerine getirilmemesi, geçici bir imkânsızlıktan da kaynaklanabilir. Buna arsanın teslim edilmemesi, imar izninin alınmamış olması gibi durumlar örnek olarak verilebilir. İnşaatın yapılması bu durumda imkânsız değildir ancak başlanılması için geçici süreli bir engel bulunmaktadır.
Bu durumlarda Yargıtay tarafından kabul edildiği üzere, uygulamada “tahammül süresi” olarak ifade edilen bir süreye uyma yükümlülüğü vardır. Bu süre içerisinde (kısmi süreli olarak da olsa bile) sözleşme hüküm ihtiva etmez. Ayrıca bu süre her iki taraf açısından bağlayıcıdır. Geçici imkânsızlık söz konusu olursa sözleşme imkânsızlık süresince askıda olur ve bu süre boyunca taraflar sözleşmeyi feshedemez.
Yükleniciye bırakılan arsaların ticaret bölgesi ve ortaöğretim kurumu çevresinde bulunması sebebiyle imara ait onayların geç alınması gibi geçici süreli bir imkânsızlık durumunda yüksek mahkeme, bu gecikmeden kaynaklanan zararın karşı taraftan tazmin edilemeyeceği yönünde hüküm tesis etmiştir. Ayrıca gecikme geçici de olsa hukuki bir nedenden kaynaklandığı için, prensip olarak her iki taraf da cezai şart talep edemez.
