İçindekiler
Yeni Orta Vadeli Program (OVP) 2027 – 2029 dönemi için açıklandığında, benim açımdan özellikle üç başlık dikkat çekti: Konut ve sosyal konut politikaları, tasarruf finansmanı ve finansal dijitalleşme.
Bu üç başlık aslında uzun zamandır üzerinde durduğum konular. Çünkü Türkiye’de konut meselesini artık sadece “ne kadar konut üreteceğiz?” sorusu üzerinden değerlendirmemiz gerektiğini düşünüyorum. Asıl önemli sorulardan biri de üretilen konuta kim, nasıl ve hangi finansman modeliyle ulaşabilecek?
Son yıllarda konut fiyatlarındaki artış kadar, konut finansmanına erişimin zorlaşması da önemli bir sorun haline geldi. Bu nedenle konut politikası ile finansman politikasını birbirinden ayrı düşünmek artık mümkün değil.
Yeni OVP’nin benim açımdan önemli tarafı da tam olarak burada.
Konut Üretimi Kadar Konuta Ulaşmak da Önemli
OVP’de düşük gelirli vatandaşlar, engelliler ve yeni evlenecek gençler için sosyal konut üretiminin hızlandırılması ve kiralık sosyal konut uygulamalarının yaygınlaştırılması hedefleniyor. Bunlar önemli adımlar ancak konut ihtiyacını yalnızca sosyal konut başlığı altında değerlendirmemek gerekiyor.
Özellikle orta gelir grubunda yer alan geniş bir kesimin bugün konut sahibi olmakta zorlandığını görüyoruz. Bu kesim bir taraftan sosyal konut kapsamının dışında kalabiliyor, diğer taraftan yüksek konut fiyatları ve finansman maliyetleri nedeniyle geleneksel konut kredisine ulaşmakta zorlanıyor. Dolayısıyla orta gelir grubunun konut edinimi için farklı finansman modellerini daha fazla konuşmamız gerekiyor.
Benim dikkat çekmek istediğim konu ise tasarruf finansman. Tasarruf finansman artık daha farklı bir noktada. Tasarruf finansman şirketlerinin OVP’de doğrudan yer almasını önemli buluyorum. Programda, sektörün sağlıklı ve dengeli şekilde büyümesi ve müşterilerin haklarının korunmasına yönelik düzenlemelerin sürdürüleceği belirtiliyor.
Bu yaklaşım bana göre tasarruf finansmanın artık sadece alternatif bir finansman modeli olarak değil, finansal sistem içerisinde daha önemli bir yere sahip olduğunun da göstergesi. Buradan sonra tartışmamız gereken konu sadece sektörün ne kadar büyüyeceği olmamalı. Asıl soru şu: Tasarruf finansmanı konuta erişimi kolaylaştırmak için nasıl daha etkin kullanabiliriz?
Ben bu konuyu bir süredir Emsal.com’daki yazılarımda farklı açılardan ele almaya çalışıyorum. Özellikle inşaat proje tasarruf finansmanı modelinin burada önemli bir fırsat oluşturabileceğini düşünüyorum.
İnşaat Proje Tasarruf Finansmanı Konuta Erişimi Garantiye Alabilir
Tasarruf finansmanda önemli sorunlardan biri, müşterinin finansman tahsisatını aldığı tarihte hedeflediği konutun fiyatının başlangıçtaki fiyatından oldukça farklı olabilmesi. Bugün 4 milyon TL değerindeki bir konut için tasarruf planı yapan bir kişinin 18 – 24 ay sonra aynı konuta ulaşabilmesi için daha yüksek bir finansman tutarına ihtiyaç duyabilmesi mümkün. Bu durumda sistem tasarruf etmeyi sağlıyor ama müşterinin hedeflediği konuta erişimini garanti altına almak zorlaşıyor.
İşte burada inşaat proje tasarruf finansmanı farklı bir çözüm sunabilir. Müşteri henüz proje aşamasında konutunu belirleyebilir ve tasarruf planını bu proje ile ilişkilendirebilir. Böylece hem konut üreticisi daha erken aşamada müşteriyle buluşur hem de müşteri gelecekte alacağı finansmanın hangi konuta yönelik olduğunu bugünden bilir. Burada konut üreticileri ile tasarruf finansman şirketlerini bir araya getirecek uzmanlaşmış organizasyon şirketlerinin de önemli bir rol üstlenebileceğini düşünüyorum.
Bu yapı sadece konut projeleri için değil; arsa tasarruf finansmanı, kentsel dönüşüm tasarruf finansmanı ve farklı gayrimenkul projeleri için de geliştirilebilir. Bana göre artık tasarruf finansmanın ürün çeşitliliğini de bu bakış açısıyla değerlendirmemiz gerekiyor.
Dijitalleşme Dönüşümün Neresinde?
Yeni OVP’de dikkat çeken diğer başlıklardan biri de finansal teknolojiler. Finansal teknoloji alanındaki düzenleme altyapısının geliştirilmesi, dijital Türk lirasının ekonomik ve hukuki altyapısına yönelik çalışmalar ve finansal okuryazarlığın artırılması, finansal sistemde dijital dönüşümün önümüzdeki dönemde daha fazla gündemde olacağını gösteriyor.Bunun gayrimenkul ve tasarruf finansman açısından da önemli sonuçları olabilir. Çünkü tasarruf planından ödeme sürecine, finansman tahsisinden teminat yönetimine kadar birçok süreç dijitalleşebilir.
Daha önceki yazılarımda değindiğim gayrimenkul tokenizasyonu ve blockchain konusu da aslında bu dönüşümün başka bir boyutu. Burada teknoloji kadar düzenleme de önemli. Dijital bir varlığın arkasındaki ekonomik veya mülkiyet hakkının ne olduğu, yatırımcının hangi haklara sahip olduğu, teminat yapısı, vergilendirme ve ikincil piyasa gibi konuların açık şekilde tanımlanması gerekiyor. Dolayısıyla dijitalleşmenin önünü açarken aynı zamanda güvenli ve şeffaf bir hukuki altyapının oluşturulması şart. Bence asıl fırsat bu üç başlığın birleşmesinde
Konut politikası, tasarruf finansman ve finansal dijitalleşmeyi ayrı ayrı konuştuğumuzda ortaya çıkan fırsat sınırlı kalabilir. Ama bu üç alan birlikte değerlendirildiğinde farklı bir konut finansman modeli ortaya çıkabilir. Düşük gelir grubu için sosyal konut politikaları geliştirilebilir. Orta gelir grubu için tasarruf finansman daha etkin kullanılabilir.
Finansal teknolojiler sayesinde de bu sistemlerin daha hızlı, şeffaf ve erişilebilir hâle gelmesi sağlanabilir. Burada kamu, konut üreticileri, tasarruf finansman şirketleri ve finansal teknoloji şirketleri arasında daha güçlü bir iş birliğine ihtiyaç olduğunu düşünüyorum.
Yeni Dönemde Beklenti: Somut Adımlar
Yeni OVP’de tasarruf finansmana yönelik düzenleme ihtiyacının açık şekilde yer alması önemli. Ancak bundan sonraki aşamada sektörün ve vatandaşın beklentisi, bu yaklaşımın somut modellere ve uygulamalara dönüşmesi. Özellikle orta gelir grubunun konut edinimini kolaylaştıracak tasarruf finansman modellerinin geliştirilmesi gerektiğine inanıyorum.
Konut üreticisinin projeye, vatandaşın konuta, tasarruf finansman şirketinin sürdürülebilir iş modeline ve finansal teknoloji şirketlerinin yeni uygulamalara erişebildiği bir yapı kurulabilir. Bunun için yeni ürünlerin önünün açılması, proje bazlı tasarruf finansmanının geliştirilmesi, kentsel dönüşüm ve arsa finansmanında tasarruf sisteminin daha etkin kullanılması ve dijital teknolojilerle bu süreçlerin desteklenmesi önemli.
Benim açımdan yeni OVP’nin ortaya koyduğu fırsat tam da burada. Konut üretiminin sürdürülebilirliği kadar, konuta erişimin sürdürülebilirliği de artık sektörün temel gündemlerinden biri olmak zorunda. Bu nedenle artık sadece; “Kaç konut üreteceğiz?” diye değil, “Ürettiğimiz konutlara daha fazla insanın erişmesini nasıl sağlayacağız?” diye de sormamız gerekiyor. Yeni OVP bu konuda önemli bir çerçeve ortaya koyuyor.
Beklentimiz bu çerçevenin özellikle orta gelir grubunun konut edinimini kolaylaştıracak yeni finansman modellerine dönüşmesi. Tasarruf finansmanın, finansal teknolojilerle birlikte bu dönüşümün önemli unsurlarından biri olabileceğine inanıyorum.
