İçindekiler
Uzun zamandır yatay seyirde olan ve belli bir durgunluk içeren gayrimenkul sektörüne ilişkin çeşitli öngörülerde bulunuluyor. Basından da takip ettiğimiz üzere, “şu dönemden sonra yeniden hareketlenme başlayacak” şeklinde yorumlar yapılıyor.
Bu yaklaşımların bilimsel olarak hangi tezler üzerine geliştirildiği konusunda şüphelerim olmakla beraber, sektörde yaşanacak hareketliliğin temelde bazı unsurları var. Bunlardan önem arz edenleri şöyle sıralayabiliriz:
- Konut kredisi faizleri
- Sektörün tüm taraflarının vergi yükü
- Alım gücü
- Sektörel beklentiler
Belirtmiş olduğumuz temel parametrelerde düne göre iyileşme olması durumunda sektörün canlanacağını ifade edebiliriz. O hâlde bu hususlara göz atmakta fayda var.
Konut Kredisi Faizleri Yakın Zamanda Düşer Mi?
Millî gelir artışının en önemli ayaklarından olan gayrimenkul sektörüne ilişkin; bir dönem %0,69 – 1,00 bandındaki aylık kredi faiz oranları, kısa vadede hayal demek… Şu anda aylık ortalama faiz oranlarının %3,00 – 3,30, yıllık maliyetlerin ise ortalama %50 – 55 bandında olduğunu hesaplarsak; 1.000.000 TL’lik kredi, 120 ay vade ile 4.300.000 TL (yaklaşık) geri ödeme olarak karşımıza çıkıyor.
Yıllık enflasyon oranları ve konut fiyat endeksi referans alındığında bile bu tutarlar cazibeden yoksun. Ayrıca krediye erişim ve üst tutar sınırı dikkate alındığında başka bir sorun daha önümüze çıkıyor.
Merkez Bankasının politikalarını değerlendirdiğimizde, faizlerde kısa vadede kayda değer bir düşüş beklemek makul değil. Dolayısıyla konut kredi faizleri açısından konu ele alındığında, umut vadeden bir gelecek senaryosundan bahsedemiyoruz.
Yeni Vergi Paketi Meclise Geldi
16 Temmuz 2024 tarihinde Meclise sunulan vergi paketinin içinde sektörü doğrudan ilgilendiren üç temel başlık var.
- Bunlardan ilki, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları’na (GYF) yönelik vergisel düzenlemeler.
Bugüne kadar GYO ve GYF’ler açısından elde edilen kazancın tamamı kurumlar vergisinden istisna idi. Kurumlar Vergisi Kanunu 5 / 1 – d maddesinde yapılacak düzenlemede, bu istisnaya sınırlama getirilecek. Bu durum, şirketlerin vergi yükünü artıracak ve beraberinde konut fiyatlarına yansıyacak.
- Diğer düzenleme; Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80 / 6 maddesinde yer alan, gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarında uygulanan 5 yıllık istisna uygulaması. Yeni düzenleme marifetiyle artık 1 ay sonra satma ile 20 yıl sonra satma arasında istisna uygulaması açısından bir fark kalmayacak.
Türkiye’de emlak piyasasına bakıldığında, satılan konutlar içinde edinme tarihi açısından 5 yıllık süre kıstasına tabi konut ve iş yeri sayısı azımsanmayacak düzeyde. Bu durumda ortaya çıkacak vergi maliyeti yine fiyatları artıracak.
- Sonuncu olarak; konut satışında belediyeden alınan vergi değeri üzerinden satış uygulaması. Yeni düzenlemeyle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde bilirkişi raporuna dayalı gerçek fiyat bilgi sistemi oluşturulacak. Bu uygulamanın çok can yakacağını şimdiden söyleyebiliriz.
Piyasa değeri 10.000.000 TL olan ancak vergi değeri 2.000.000 TL olarak belediye kayıtlarında yer aldığı için bu tutardan gösterilen ve üstü miktarın açıktan ödendiği dönemin sonuna geliyoruz.
Ekspertiz raporu düzenleyen kişi / kurumlar nezdinde yanıltıcı rapor düzenlenmesi durumunda ciddi yaptırımlar da olacağı için kaçış alanı minimize edilmiş olacak. Belirtmiş olduğumuz örnekte daha önceden hesaba katılmamış % 40’a yakın gelir vergisini düşündüğümüzde, bu durumun fiyatları yukarı çekeceğini söyleyebiliriz.
İnşaat Sektöründe Maliyetler Artarken Alım Gücü Azalıyor
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan bazı verilere göz atmakta da fayda var.
İnşaat maliyet endeksi olarak mayıs 2024 dönemi için açıklanan veriler çerçevesinde son 1 yıl içinde maliyetlerin % 72,78 düzeyinde arttığını gözlemliyoruz. Malzeme maliyetleri % 58, işçilik maliyetleri ise % 108 oranında artmış vaziyette.
Yine TÜİK tarafından açıklanan veriler değerlendirildiğinde konut satışlarının mayıs 2024 itibarıyla, bir önceki yıla nazaran % 2,4 azaldığı; nisan 2024 verilerinde ise bir önceki yıla göre % 11,8 oranında kayıp yaşadığı görülüyor.
Dolayısıyla sektörde maliyetler önemli ölçüde artarken; alım gücünün düşmesi, alternatif yatırım kaynaklarının daha cazip olması gibi durumlar sebebiyle sektörde belirli seviyede gerileme olduğu gözlemleniyor.
Konut Fiyatlarında Düşüş Yaşanacak Mı?
Bu veriler ekseninde yaz sonrası sektörde hareketlenme beklemek doğru olmaz. Belli bir dönemi işaret etmek ise ancak kehanetten ibaret olabilir. “Bu fiyatlara bir daha konut bulamazsınız” şeklindeki pazarlama stratejilerine ise itibar etmemek gerektiğini düşünüyorum.
